littleblack61 發表於 2018-3-2 18:48:27

持分地未繼承遭列管

各位前輩,大家好,看到站長發的 "持分房產遭法拍 小心投資客投機" 這篇主題,正好有個相關問題想請教大家,因為站長那篇的癥結,主要是都市精華區的問題,跟小弟的鄉下2home,有點不可同比,所以還是提出來請教大家 !

事情是這樣,小弟的2home其實是祖先留下的老房子,和另外兩戶人家共同持有1100平方公尺左右的丙建,我佔十分之六,建物是水泥樓房、鐵皮屋、花園,另一親戚佔十分之三,建物是水泥樓房,另一外人佔十分之一,建物是磚造房。
不幸的是,我的持份其中六分之一(也就是全地的十分之一),是曾祖父時代向親戚買來的(有買賣契約但沒有過戶),最近被政府列管了,@@,悽慘 ! 真不知當初為何沒有過戶,看起來不像是有爭議,因為那親戚的後代,從來沒提起過這事,顯然他們是認為我們已經過戶了,我看是我祖先的疏忽機率比較大,現在要過戶當然絕無可能,想叫他們辦繼承,又怕讓他們得知我沒過戶,問題更大條,所以我現在傾向讓政府列管十五年後拍賣,然後我再把那持份買下,或者,花園就直接送給天啦 ! 現在問題如下,,,


一、如果十五年後,政府拍賣,我不買,那之後最有可能遭遇的 "下場" 是甚麼 ?? 因為我實在不甘心祖先己經買過的地,我還要再買一次,目前公告現值一坪36000,真要買心有點痛 !

二、有祖先的地未繼承,是否後代一定會得知 ?? (如果答案是肯定的,那他們一定有人知道我沒過戶。)

三、拍賣的時候,要如何得知拍賣的消息 ?? 要自己去查嗎 ?? 還是政府會通知 ?? 又,政府是否也會通知那後代 ??

四、我們三戶的建物全是沒登記的違建,政府的登記資訊好像是 "土造" 還是甚麼的,反正就是已經完全不存在的東西啦 ! 而持有人更是早已作古多時,想請教為甚麼房子沒有被列管 ?? 還是說,建物過一定年限,政府就會視為已消失 ??

五、我的房子有甚麼方法,可以變合法 ?? (樓房40幾年、鐵皮20幾年)


問題有點多,第一個問題我最想知道的是真實的案例,希望前輩們不吝相告 !

yuank 發表於 2018-3-2 19:40:28

本帖最後由 yuank 於 2018-3-2 21:24 編輯

一、拍賣,又不買,看誰拍定繳錢,就是誰的。可以要你搬離。
二、會通知繼承人。
三、縣市政府會公告。   不確定是否會通知。
四、政府可能知道舊的建物已不存在
       現有的建物,有房屋稅籍?納稅義務人是誰?
五、樓房是已經40年,還是加計土造的時間?
       如果已40年,可咕狗"實施建築管理前  建物"

六、處理
1.這有點麻煩,可能要跟賣方全體後代聯繫,看他們是否願意補辦過戶。
  如果不肯,要提民事訴訟。   但對方抗辯過了15年時效,你就會敗訴。
2.可主張是買受人,有權使用土地。
3.將來政府拍賣時,你可以主張優先購買權。
   拍賣的錢,會交給賣方的後代。  可能還是要透過訴訟去跟賣方要。

http://www.yl-land.gov.tw/chaspx/Content.aspx?websn=544

2home 發表於 2018-3-2 20:39:48

有些農地列管後,收歸國有,也不一定會馬上拍賣,以我鄰地來說,己超過15年,,又等了兩年,國產局也沒公告要賣,會不會主動告知鄰地主或關係人,好像沒有,都要自己留意,不時要留意公告訊息。

littleblack61 發表於 2018-3-2 22:55:26

本帖最後由 littleblack61 於 2018-3-2 23:14 編輯

yuank 發表於 2018-3-2 19:40 static/image/common/back.gif
一、拍賣,又不買,看誰拍定繳錢,就是誰的。可以要你搬離。
二、會通知繼承人。
三、縣市政府會公告。   ...

感謝yuank前輩的回復


一、拍賣,又不買,看誰拍定繳錢,就是誰的。可以要你搬離。
拍得人可以要我搬離嗎 ? @@,那可嚴重了,可是,他只取得十分之ㄧ,應該沒這麼大權利巴 ! 那我花園給他好了,,,

二、會通知繼承人。
如果真的會通知繼承人,那就是我最怕的了,慘 !! 不知道拿買賣契約跟他們盧有沒有用 ??


三、縣市政府會公告。不確定是否會通知。
看起來還是要自己注意公告才可靠 !

四、政府可能知道舊的建物已不存在,現有的建物,有房屋稅籍?納稅義務人是誰?
現有的建物沒有房屋稅籍,我現在只交地價稅,因為按照殘值來看,"土造" 應該是零了。

五、樓房是已經40年,還是加計土造的時間?
是現有樓房就40年,光土造應該就上百年,因為我高祖父的父親(是叫大祖嗎?),就已經住在那,其實我的持份都是歷代祖先陸續從他們兄弟手中買下的,而傳到我這一代,很神奇吧,但不知道為甚麼那十分之ㄧ沒過戶到,我想一定是有故事在,不得而知囉 !! 我爸可能從來沒注意這事吧,我想,如今我自己也得花錢了。


六、可主張是買受人,有權使用土地。
好啊,這條可能可以給我ㄧ些靈感,謝謝 !!








littleblack61 發表於 2018-3-2 23:05:04

本帖最後由 littleblack61 於 2018-3-2 23:17 編輯

2home 發表於 2018-3-2 20:39 static/image/common/back.gif
有些農地列管後,收歸國有,也不定會馬上拍賣,以我鄰地來說,己超過15年,,又等了兩年,國產局也沒公告要 ...

感謝站長的回復,,


如果能按照站長所提供的那種案例,那對我是最好的,,,看來早點被政府拍賣,可能會比較心安一點,我在想政府會不會馬上拍賣,或許跟土地價值程度有關,像這種不熱門的地,可能不會認真處理,這只是我的猜測,希望是這樣比較好。


另外想請教站長跟前輩們,這種鄉下的持分地,局外人會有興趣買嗎 ?? 買到的持分應該不能蓋房子吧 ??

2home 發表於 2018-3-3 00:04:42

littleblack61 發表於 2018-3-2 23:05 static/image/common/back.gif
感謝站長的回復,,




大部份的人應該怕麻煩不會去買這種有障礙的持分地,除非有心人要買來囤,再慢慢解決,或是其它持分人也想買,或鄰地主也想買,就會炒高價錢,因為您的是丙建,還是可以不限坪數可以任意分割,300坪持分10分之1也有30坪。另外都市計劃區的持分農地,也是不限坪数也可分割,這種也有有心人會去收購。再想辦法分割成小坪數獨立產權

持分地最大風險變數,除了繼承造成分母變大之外,在於持分人之中有些可能有財務問題,導致持分被法拍,或有些人拿去地下錢莊借錢,黑道介入。就會複雜化。

當然上面的狀況也只是有可能,但不一定會發生。

yuank 發表於 2018-3-3 00:05:38

列管15年以後,才會移送拍賣。

到時要注意
因為,共有人未經其他共有人同意,不得占用共有物的特定部分。
即使只拍到1/10,成為共有人,還是可以訴請您拆屋返還共有物於全體。
你可以提裁判分割,不過未必就分到房子坐落的土地。

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:17:37

2home 發表於 2018-3-3 00:04 static/image/common/back.gif
大部份的人應該怕麻煩不會去買這種有障礙的持分地,除非有心人要買來囤,再慢慢解決,或是其它持分人也 ...

感謝站長提醒,我還真沒重視到丙建可以再分割哩,想想我另一個共同持分人,他就是十分之ㄧ,房子還幾乎蓋滿了。(違建的好處嗎 ?)

昨天晚上,我認真盤算著我的 2home ,建地座落在十幾戶的小聚落,一條雙向小路連接中興路,路口就是大型社區,而往埔心火車站是四、五分鐘車程,說真的,其實不是太鄉下,,,以桃園的發展,十五年後,真的沒有局外人會買嗎 ?? 我看我得認真思考了,錢先準備好。

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:36:14

yuank 發表於 2018-3-3 00:05 static/image/common/back.gif
列管15年以後,才會移送拍賣。

到時要注意


我看完您這番話,我臉都綠了,,,,如此看來,如果有個惡意的局外人持有,那我們三戶都麻煩了,我原本還想花園送他好啦,說不定他可能還對那位置有意見哩,太嚴重了,除了買下來這個方法外,有沒有甚麼好法子,可以保住我樓房的坐落 ?? 因為那是我祖父的心血,以後還要傳給兒子勒 !


另外,假設我們的建物是合法,那我們就是合法建造在那持有人持有之前,照邏輯,他有他的權利要求建地分割,但我們的建物、地上設施勢必有可能要拆除、更動,那我們的損失該由誰彌補呢 ?? 不知道前輩看懂我的意思嗎 ?? 我的法律知識不是很夠,只是照自己的想法推斷而已。

2home 發表於 2018-3-3 16:42:09

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:17 static/image/common/back.gif
感謝站長提醒,我還真沒重視到丙建可以再分割哩,想想我另一個共同持分人,他就是十分之ㄧ,房子還幾乎蓋 ...

你描述的那裡我蠻熟的,應該在南勢平鎮和埔心交接 附近....現在正在發展....一直蓋大樓.......

我的經驗可以給您參考....我外祖母過世後 留了一塊地給兒女.....我媽媽也有分到部份的持分,幾個舅舅也有在上面蓋房子,父母也在持分地上打造桃花源,後來外祖父怕他走了,以後兒女會為了家產吵架,所以他趁活著腦袋還清楚有威嚴時,就請代書處理,做分割......

基本上分割很順利......己經在上面蓋房子的舅舅就沒得選了,就分到原地.......,我父母因為也己在持分時也先佔位置了...也就留在原地,其它部份就抽籤決定分割點....

如果要趁早處理..避免複雜化....可以請代書處理....他們會給建議....,也會將分割最佳化....
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