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標題: 買房子不如有塊耕地 [打印本頁]

作者: qpwo0852 時間: 2012-5-10 22:35 標題: 買房子不如有塊耕地

筆者李雪雯最近在被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」的問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。
這幾天，因為「富二代」開名車撞死人的新聞，一件件地像連續劇般，被搬上電視螢幕。有媒體報導，這些真正開創財富的第一代，行事都是低調再低調；但含著金湯匙出身的富二代，卻是毫不避諱地炫耀、揮霍。

就以造成3人死亡的富二代葉冠亨來說，據了解，他的父親葉錦堂是做房地產起家，後來經營放款，1個月20億流動資金，光收月息就有6000萬。媒體報導包括酒駕闖禍的葉冠亨，以及其他10幾位富二代，經常開著名車，到新崛江商圈的PUB狂歡…。

與富二代高調炫富相對的另一面，則是社會上大多數人的辛苦寫照。根據360d才庫-JCASE外包網公佈的「養家薪不薪苦大調查」，碰上油電雙漲，即使是電價最後改成分階段調漲，但是薪水並沒有跟著調高，77%的上班族感覺到荷包縮水，大嘆「養家好辛苦」。

在此之前，yes123求職網調查974名20~45歲的上班族後顯示，71%的人月薪不到35000元，目前帳戶裡不到5萬元存款的人超過一半（56.2%），更慘的是有26.2%是零存款，成為標準的月光族！

這些數據代表著：住在都市裡的上班族，除非之前累積了不少充足的資產（老實說，就算擁有不少投資標的，只要再一個金融大海嘯襲來，資產就可能腰斬或減少幾個「零」），否則，一旦面臨失業、減薪或放無薪假，就可能讓自己及全家「斷了生路」，並且陷入嚴重的財務危機之中。

因此，當筆者最近被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」這個問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。

筆者的理由是「房子不但可能無法『抗通膨』，更有可能變成不折不扣的『不動產』；然而，農地的功用就不太一樣了，它雖然不一定能夠「抗通膨」，卻可以靠著在上面耕種、收成，而餵飽、養活自己或一家人。

老實說，台灣人（或者可以說是所有華人）只要有點錢，都愛買房地產來投資。除了中國人「有土斯有財」的根深蒂固思想之外，台灣稅制上的不公平最是難辭其咎（其中，當然與政府官員不作為有密切關聯，可參考相關報導）。

根據1310期《新新聞》週刊的報導，一位上億資產的富豪，在2005年買進仁愛帝寶，2011年賣掉，一戶賺進1.7億元，土地增值稅、地價稅與房屋稅合計共課不到200萬元的稅，資本利得稅課祇有1%多。

而就算把5月份開始新增的「豪宅稅」算在內，一戶上百坪的帝寶儘管房屋稅漲幅有4倍，但也只是「小兒科」的課徵30萬元而已。與一戶要價1、2億元的價格來看，每年稅率是千分之2都不到。

除了資本利得稅負極低之外，由於公告現值實際成交價之間有一大段差距，也成為許多有錢人可以「藏富」、「節遺產稅（因為房地產價格的認定，是以公告現值為準）」的重要工具。

就以台北市指標案件帝寶為例，儘管公告現值連年調漲到每坪128萬1297元（2012年），但與業者所公佈的實際成交價－每坪260~280萬元，還是有將近38%~48%的價差。其他非指標房地產的公告現值，更是大幅落後於實際成交價。

與房地產相比，投資股票的稅負可就高得多了。姑且先不算可能會開徵的證所稅，單就淨賺的1.7億元房屋差價（實際賣價以市價每坪260萬元來看，100坪的房價大約要2.6億元以上）來計算，賣出一次（只在賣出時收取）千分之三的證券交易稅就是51萬元（如果以實價2.6億元為買賣股票本金，賣出一次的稅金就有78萬元）。假設每年都賣出一次，9年下來就可以「貢獻」給國庫近460萬元。

關於「買房子到底可不可以抗通膨」這件事，筆者過去已經寫過不少篇的文章進行探討。也就是說，除了少部分位於台北市都會區地段的最佳物件，而且是在起漲階段購買的標的之外，未來是否能夠「抗通膨」，其實還有滿大的未定空間。

更重要的是：如果房價上漲的幅度，剛剛好等於物價上漲的幅度，這樣的結果只能算是「保值」，而不能算是「抗通膨」。因為「抗通膨」的前提在於：房價漲幅超過物價上漲幅度。

然而，就算房地產只能「保值」，但是對抗不了通膨，也有不少民眾抱持著「租金收益高於銀行定存」的想法而購買房地產。關於這一點，國內除了少數地段（主要集中在大台北地區）、少數個案（例如出租給學生或外籍高階經理人，或是購買時間已經很久，目前貸款已經還清，或是完全沒有貸款的房東）之外，大多數的實際租金報酬率，並不如房地產業者算盤所撥出來得高。

這是因為房子的租金報酬率計算是以「每年的租金收入，減去各項成本後，再除以購買房屋的價格」。然而，許多業者所計算的數值，都並沒有把房貸金額計算進去。同時，租金收入的估算也過於樂觀。特別在人口越來越少的未來，租金收入將是每下愈況。

根據去（2011）年年初，房市仍然非常熱絡，也還未實施「兩年內移轉要課奢侈稅」時，英商人力資源公司所公布的2010年居住報告結果顯示：東京是亞洲租金最貴的城¬市，台北市則名列第13名。但租金投資報酬率上，東京可達7%，台北市卻只有1%。

根據房仲估算，以當時台北市大安區20坪房子來說：一個月一坪平均租金1000到1400元，20坪月租2萬到2萬8000元，但平均房價一坪55萬到65萬，要買20坪的房子就¬要1100萬到1300萬元。

依照一般房地產業者的估算，每月2萬元租金乘上12個月，再除以總價1100萬元的租金報酬率是2.18%。這數字看起來很高，但實際上，大多數想當包租公、包租婆的人，都不是用現金去購買，而會向銀行貸款。

以房貸8成、20年房貸利率平均1%來計算，每月還款金額就高達4萬元以上（4萬471元）。也就是說，20坪房子每月出租2萬元，連每月還銀行貸款都不夠，如何能夠有「正的報酬率」？

更何況，「20坪房子每月出租2萬元」這個數字還是平均數，目前在大台北地區有非常多的例子，租金水準都不及這個數值。除非房東動手將房子改裝成獨立套房，或是自行購置高檔的家具設備。否則，很難有如此高的租金收入。

當然，多出的成本也將再度壓低租金報酬率，而當所有房東都朝向改裝成獨立套房發展之後，也都面臨到「套房市場供過於求」的窘境。以「20坪房子隔成兩個各10坪的獨立套房」為例，就算每間可以租到1萬元。但因為市場競爭關係，可能也只有一間能夠租得出去，總體租金報酬率還是達不到業者所訴求，以及房東所期望的報酬率。

儘管有能力做包租公、包租婆的人不多，但也有不少人仍然把「買一棟房子」，當作這輩子的唯一要實現的心願。他們的想法是：在自己年紀大時，還有一個可以棲身的地方，也可以當作留給子女的遺產。

只是這些人都忘了：房子雖然可以住人，解決了老年之後的居住問題，但它卻是「既不能吃，又無法『生財』」，空有一棟房子的最後，很有可能是「窮到只剩下房子」而已。

更重要的是，在全力為子女及家人努力打拼，辛苦賺錢之際，高昂的房貸更可能是壓垮一家財務的最後一根稻草。因為收入沒了，有儲蓄的人會「先吃老本」；等到老本也吃完了，全家人就可能陷於饑餓，以及因為付不出房貸，而被銀行給「掃地出門」…。

當然，這個「買房不如擁有耕地」的原則，也同樣適用在原本想「養兒防老」的每一位天下父母身上。因為與其有可能養到「啃老族」子女，還不如靠著自我耕種照顧自己的下半輩子，更何況自我勞動也能夠保持身體健康。

而如果天下父母擔心子女無法自食其力，需要靠一筆豐厚的遺產維持生活，恐怕也不及留一畝田來得有效得多。撇開因為人口減少而造成的租屋市場不景氣的因素，留給子女一口田反而能讓他們養成自食其力的好習慣。至少，子女們想要求得溫飽，至少要靠自己雙手、雙腳的揮汗勞動才行。

最後，筆者想要再次強調的是：老祖宗「有土斯有財」的說法是對了，但是，它指的是「有生產力（遠離現代化都市、汽車及工廠廢氣及污染，水源充足且土質肥沃）」的耕地，而不是指都市裡的水泥鴿子籠！

當個人或家庭有了一塊地理位置良好的土地，才能算是擁有了財富的根基。至少，當失業或糧食價格昂貴之際，就算這畝田無法讓全家「吃飽」，最起碼也不致於「捱餓」，或是沒有「棲身之所」。

全文網址: udn個人理財 - 理財高手 - 李雪雯 - 我是有錢人-迷思341》買房子不如有塊耕地 http://money.udn.com/wealth/stor ... 63777#ixzz1uTf5TiYN
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作者: ws085886 時間: 2012-5-11 00:15

應該說要看自己需求

作者: 陳青 時間: 2012-5-11 00:52

買到地點好的土地，像聚寶盆，您的財富越聚越多。要脫手，很快就脫手。
買到地點不好的土地，20年都賣不掉。

我有一個小舅，擁有上億的土地，賣20年都賣不掉，用這土地貸款幾千萬被人借去，連本帶利騙光光，連生活都有困難。

作者: dance 時間: 2012-5-11 02:00

還在尋尋覓覓中 ! ! 找地...........累ㄝ...............只怪口袋太淺.............

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作者: e99friend 時間: 2012-5-11 09:52

筆者李雪雯最近在被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」的問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。
這幾天，因為「富 ...
qpwo0852 發表於 2012-5-10 22:35

資歷太淺不能加分，否則加你10000分，真是心有戚戚焉。

作者: dance 時間: 2012-5-11 10:30

1# qpwo0852

這個觀念很實際也多個角度思考讓偶對號入坐ㄏㄏ目前心境以後"莫哉影"啦...........

作者: Smile 時間: 2012-5-11 10:46

本文章最後由 Smile 於 2012-5-11 12:35 編輯

" 買房子不如有塊耕地 "

嗯，這想法不錯，當大家都認同時，就是農地飆漲之時。因為價格，永遠來自需求與炒作。

台北市，為何房價這麼貴？因為房地有限，需求遠大於供給，以及投資客等人為炒作(養屋養地)。何時台北市房價會變便宜？除非人口少1/3，每人限購一間住宅，實價課徵房地買賣稅，徵收空屋稅(未設籍他人或無實租與住，便算空屋) 與空地稅(蓋停車場非停車大樓也屬空地)，或有天災人禍等發生，譬如陽明山火山爆發，台北盆地被海水淹沒，核一，核二與核四廠爆炸，輻射污染台北市等。

如何哄抬與炒作房地價格？跟炒股手法有點類似: 籌碼集中 (大量買進有增值潛力房地)，散佈利多消息(捷運，商辦金融中心，都更，名人加持....)，邊拉邊出 (房地: 20萬/坪 -> 60萬/坪 -> ....，農地 2000/坪 -> 6000/坪 -> ....，沒人跟轎拉抬時，左手賣給右手，刺激與引誘拉高交易價格)。

註: 炒股跟炒房炒地，還是有些不同，炒股: 易漲易跌，但炒房炒地: 緩漲難跌。

作者: sampisam 時間: 2012-5-11 11:10

有了地，還是要有房子阿.
評估自己的條件，口袋的深淺以及價值的目的
口袋深淺:沒有房子沒有地--該買房子還是該買地?---買了地要住哪?
價值目的:有了房子沒有地--要再買間房子還是買地?--做投資還是過生活?還是並存?

作者: copy 時間: 2012-5-15 22:20

呵呵...
這篇文看到的還是比較財富多!
房子與耕地的價值性?
可否填飽肚子其實根本不是重點.

作者: swc 時間: 2012-5-15 23:36

買農地最好量力而為, 以增進生活品質與情趣為本, 否則投資不成被套牢, 反而會死得很慘.

該篇文章作者寫得很好, 不過論時間點只能算事後之明, 如果文章發表於10幾年前, 就真是高明. 就如同許多股票名嘴, 往往在股票漲了一陣子, 才拿出來吹噓自己有多厲害. 如果在股王股后還是小咖時, 就敢推薦才算有先見之明.

作者: jerrylai63 時間: 2012-5-16 08:11

個人覺得是看需求啦~
如果是沒房子的人~
同時有需求又有能力買得起~
當然是以買房(最好還是具投資價值)為前提~
尤其對有小孩的家庭來說~
更是有家的感覺~

如果是有房~錢又多的話~
具投資價值的耕地應該也是不錯的選擇~
至少有節稅的作用~
運氣好~旁邊有重大建設開發~更是....

(自己沒機會買耕地...所以沒這種好運~)

作者: ASO 時間: 2012-6-8 17:30

有一對夫妻二人都是退休老師有一筆錢
想要買一塊地投資兼理財  問我如何?
有學生建議他們買建地也去看了
我只告訴他們我的想法
買建地出租也不錯  若沒出租每年還要繳地價稅
買家附近農地保值又不用繳地價稅  妳們閒閒沒事就可以去種種東西
可以消磨時間又可以有作物收成不用像現在種再別人的地裡時常被人家趕

作者: jerrylai63 時間: 2012-6-10 10:46

有一對夫妻二人都是退休老師有一筆錢
想要買一塊地投資兼理財問我如何?
有學生建議他們買建地也去看了
我只告訴他們我的想法
買建地出租也不錯若沒出租每年還要繳地價稅
買家附近農地保值又不用繳地 ...
ASO 發表於 2012-6-8 17:30

有錢又有閒~
選個有發展潛力的農地是個不錯的選項囉~

好羨慕有錢又有閒~

作者: 聽湖 時間: 2012-6-10 11:44

有錢又有閒~
選個有發展潛力的農地是個不錯的選項囉~
好羨慕有錢又有閒~
jerrylai63 發表於 2012-6-10 10:46

有錢又有閒~買塊地從規劃到蓋好農舍全程參與.樂在其中
有錢沒有閒~買塊地從規劃到蓋好農舍花錢找人做.享受假日短暫田園風光樂在其中
沒錢有點閒~租塊農地乾過癮也是樂在其中
沒錢又沒閒~上2home純聊天也樂在其中

作者: jerrylai63 時間: 2012-6-10 11:59

有錢又有閒~買塊地從規劃到蓋好農舍全程參與.樂在其中
有錢沒有閒~買塊地從規劃到蓋好農舍花錢找人做.享受假日短暫田園風光樂在其中
沒錢有點閒~租塊農地乾過癮也是樂在其中
沒錢又沒閒~上2home純聊天也樂在其中 ...
聽湖發表於 2012-6-10 11:44

呵~說的真好

作者: swc 時間: 2012-6-10 22:10

有錢又有閒~買塊地從規劃到蓋好農舍全程參與.樂在其中
有錢沒有閒~買塊地從規劃到蓋好農舍花錢找人做.享受假日短暫田園風光樂在其中
沒錢有點閒~租塊農地乾過癮也是樂在其中
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聽湖發表於 2012-6-10 11:44

形容的真棒, 一針見血!

作者: 大地彩妝師 時間: 2012-6-11 18:17

我爸說的
不是每個子兒序小都會賺大錢
有塊田至少比較不會餓死

作者: 李--媽 時間: 2012-6-12 16:16

口袋不夠深，買塊小的來試試，初時種種，和鄰居打打屁
這裡的芳鄰很可愛，老是在整地、種植時來提供很多意見
也告訴你，到時蓋個小屋，沒人會說話的
是吧！人就這些年的光陰，老了退隱簡居，把1HOME留給小子們
自己有地耕地，自給自足也不錯，最重要的是你要如何看待這塊地

作者: sjju 時間: 2012-6-12 16:45

18# 李--媽

自己有地耕地，自給自足也不錯

有地想耕地，老了是做不動的！

作者: cocacola 時間: 2012-6-21 18:12

不要買太偏僻的喔! 不然老了會有點辛苦阿!

作者: 大健 時間: 2012-6-21 21:52

其實我有點感覺到，台灣在這麼空轉也許十年後可能更快會步入希臘...

一堆空屋想買的買不起…想賣的賣不出…

當賺的錢只求夠吃飽時，種田，種稻還比較實在…

作者: benliu 時間: 2012-6-22 08:19

靠買地種植來過活,萬不行.小規模種植其實成本很高.不經濟.在鄉下休耕的地一堆.
想種地跟地主打聲招呼就可以,

作者: cocacola 時間: 2012-6-22 08:25

我之前算過我的高麗菜一顆成本大概要一百塊錢左右, 我媽竟然拿去送人, 要靠自己種又足夠自己吃, 我想除了要有地, 還要有資金, 有專業能力, 還要有點體力喔,

作者: robert780 時間: 2012-6-22 15:21

買房子要買在工作好找的地方
買耕地要買在適合作物生長的地方
兩者可以並行

作者: Ericg89127 時間: 2012-6-22 20:29

24# robert780
世貿旁的菜園合乎此條件

作者: rongo 時間: 2012-6-23 12:08

25# Ericg89127

第一次看到世貿旁的菜園子也很驚艷。

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://www.2home.com.tw/bbs/)