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標題: 請教各位大大我這樣買這塊地有何風險嗎(附圖) [打印本頁]

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 01:59 標題: 請教各位大大我這樣買這塊地有何風險嗎(附圖)

請教各位大大我這樣買這塊地有何風險嗎
疑問為
1 土地登記謄本所記載的日期應該看哪一個日期才知道他的所有權是何時過戶到他的名下(他有申請農舍想知道他是以老農或新農的名義申請的)看過 copy大大所發的~農地分割或合併後申請興建農舍有關其「取得時點」認定疑義~一文心理就毛毛的不知我的有沒有問題
內容有看過不過有點不太了解 (裝懂比不懂更可怕)所以來請教各位大大給點意見

2 地主有申請農舍的使用執照了但是可以轉移了嗎(竣工日期為100/3/8)如果農舍不能轉移那不就糗了

按這裡顯示圖片
可以請各位大大幫我看一下嗎
不想花錢又擔心受怕

作者: 樂活族 時間: 2012-8-30 08:10

注意履約保證方式...比較簡單...
這樣交易過程就可以放心多了
反正取得土地和房屋就好...(自己喜歡的)

作者: richard531 時間: 2012-8-30 11:13

1# brian0926

有風險!!!!!
前次登記移轉100年5月.原因是買賣
是新農!!5年內農舍不得移轉.
89年以前老農配建.才沒有5年不得移轉農舍限制

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 11:14

謝謝大大的建議
裡面還有一點
就是建蔽率還沒蓋滿過戶以後再申請增建會有麻煩嗎

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 11:24

感謝richard531的回答
土地上的農舍是14坪空的無裝潢鐵皮屋(而且是使用執照)
如果不能轉移這是表示我沒有使用權嗎還是只是不能轉移而已
土地還是可以轉移吧
不知道風險是?不能轉移?如果我沒有要賣那這樣5年內不能轉移有關西嗎?
再請教就是五年後可以轉移給我時我需要再五年才可以轉移嗎(那不就要十年才能轉移給下一個地主)是這樣的邏輯嗎不好意思有點笨

作者: richard531 時間: 2012-8-30 11:52

5# brian0926

是含土地5年內不能轉移.
是!!是這樣的邏輯
{{五年後可以轉移給我時我需要再五年才可以轉移嗎(那不就要十年才能轉移給下一個地主)是這樣的邏輯嗎 }}
如買任何老農配建已有農舍的農地.都要有凹5年的心理準備

作者: Frank Lai 時間: 2012-8-30 12:58

不管是什麼農，現在買任何農舍，都是要等五年後才能移轉(賣)。除非你採用"偷吃步"的方式。

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 16:27

1 那我不轉移增建應該就沒有這種問題的吧?
2 我有查一下地主是新農但是農舍的所有人是前地主(老農)還沒過戶給新農
這樣一起土地跟農舍過戶給我應該沒有問題吧

當然我不是投資客所以五年不能過戶我無所謂我只想避免不必要的麻煩

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 16:29

謝謝各位大大費時幫我解答

希望能繼續給指教

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 16:32

1# brian0926

有風險!!!!!
前次登記移轉100年5月.原因是買賣
是新農!!5年內農舍不得移轉.
89年以前老農配建.才沒有5年不得移轉農舍限制
richard531 發表於 2012-8-30 11:13

原本是地主是老農否則0.18公頃也不能蓋

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 16:33

不管是什麼農，現在買任何農舍，都是要等五年後才能移轉(賣)。除非你採用"偷吃步"的方式。
Frank Lai 發表於 2012-8-30 12:58

誰說的?
我怎不知道

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 16:34

謝謝大大的建議
裡面還有一點
就是建蔽率還沒蓋滿過戶以後再申請增建會有麻煩嗎
brian0926 發表於 2012-8-30 11:14

新法通過後就不能增建了

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 16:35

感謝richard531的回答
土地上的農舍是14坪空的無裝潢鐵皮屋(而且是使用執照)
如果不能轉移這是表示我沒有使用權嗎還是只是不能轉移而已
土地還是可以轉移吧
不知道風險是?不能轉移?如果我沒有要賣那這樣5年內不 ...
brian0926 發表於 2012-8-30 11:24

沒有那種事老農的農舍可以自由移轉
除非
他是新農蓋的農舍

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 16:40

本文章最後由阿俊於 2012-8-30 17:08 編輯

http://www.ilan039.com.tw/m11/index.php?no=27354月份
http://www.ilan039.com.tw/m11/index.php?no=2637==>2月份

現行法令
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=M0110013
預定修正條文

「農業用地興建農舍辦法」修正研商會議要點
營建署101年2月29日、3月14日、3月21日，召開修正「農業用地興建農舍辦法」工作小組第十一、十二、十三次研商會議後，已完成修正草案逐條討論，茲整理本修正草案對農地興建農舍影響大略重點如下：
一、修正第三條/研商修正要點：
89.1.28前取得之農地，依法被徵收，得於以自公告徵收或完成讓售移轉登記之日起三年內，於同一直轄市、縣（市）內重新購置農業用地且申請興建農舍 (原條文一年內需重新購置,購置後一年內需申請興建)，上述徵收農地，若於本次修法前已重新購置，但尚未申請興建農舍者，得於修法後一年內申請興建。
二、修正第四條/研商修正要點：
五年內曾取得個別農舍或集村農舍建造執照者，各直轄市、縣市政府，得不予許可再申請興建農舍(無論89.1.28前後取得都一樣)。
三、修正第五條/研商修正要點：
１．集村農舍不得申請興建於非都市土地特定農業區，作為集村興建農舍坐落之農業用地。
２．集村農舍起造人持有之農業用地位於特定農業區，以於一般農業區興建集村農舍為限(原條文：起造人持有之農地，應位於同一鄉鎮或毗鄰鄉鎮同一種類之使用分區) 。
四、修正第五條/研商修正要點：
起造人變更：屬繼承且在興建中者得變更起造人，或符合原條文第三條第一項之規定。
五、修正第七條/研商修正要點：
分期增建：除原申請請造人外（繼承人亦不得申請分期增建），均須符合原條文第三條第一項規定。
六、修正第八條/研商修正要點：
農舍興建基層建築面積修正為農舍面積。農舍用路，及停車位皆須計入1/10農舍用地面積。
七、修正第八條/研商修正要點：
１．解除套繪原興建之農舍等農舍用地須符合1/10要件且解除後分割之都外農地不得低於0.25公頃之規定。
八、其他研商修正要點：
１．興建集村農舍：9/10耕地須持有滿二年，1/10興建基地不受持有二年限制。
２．指定建築線：興建農舍需指定建築線或臨接通道。
３．排放流水：興建農舍應符合放流水標準並且排入排水溝渠。

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 17:59

感謝阿俊大大費心解答
依修正草案
五、修正第七條/研商修正要點：
分期增建：除原申請請造人外（繼承人亦不得申請分期增建），均須符合原條文第三條第一項規定。如果按照規定的話我是不是要請原申請人(原申請人為老農 (依仲介所說))申請分期增建再過戶比較好

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 18:46

感謝阿俊大大費心解答
依修正草案
五、修正第七條/研商修正要點：
分期增建：除原申請請造人外（繼承人亦不得申請分期增建），均須符合原條文第三條第一項規定。如果按照規定的話我是不是要請原申請人( ...
brian0926 發表於 2012-8-30 17:59

可是他已過戶了不是嗎?那他還是原申請人嗎?

作者: richard531 時間: 2012-8-30 18:58

可是他已過戶了不是嗎?那他還是原申請人嗎?
阿俊發表於 2012-8-30 18:46

這一件有有疑點?
老農土地已經過戶給新地主.配建農舍卻沒有過戶給新地主.
老農與新地主在配建農舍方面有糾紛.
然後BRIAN大大想當新新地主.

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 19:02

本文章最後由阿俊於 2012-8-30 19:05 編輯

這一件有有疑點?
老農土地已經過戶給新地主.配建農舍卻沒有過戶給新地主.
老農與新地主在配建農舍方面有糾紛.
然後BRIAN大大想當新新地主.
richard531 發表於 2012-8-30 18:58

你看到的是使用執照並不是謄本..
使用執照是不會變更起造人的

還有他的土地謄本上並沒有建物建號..表示他的建物沒有保存登記...他可以請賣方提出稅藉證明來看是不是土地和建物同人所有

作者: 阿俊 時間: 2012-8-30 19:16

5# brian0926

是含土地5年內不能轉移.
是!!是這樣的邏輯
{{五年後可以轉移給我時我需要再五年才可以轉移嗎(那不就要十年才能轉移給下一個地主)是這樣的邏輯嗎 }}
如買任何老農配建已有農舍的農地.都要有 ...
richard531 發表於 2012-8-30 11:52

新農地(不是人  )
須大於0.25公頃==>所有權人須遷入戶藉滿二年==>須購買滿二年===>農舍取得使用執照5年內不得移轉(法拍繼承不受限)===>只管制第一次  第二手再移轉時  不受年限
老農地
須於民國89/1/28日以前即過戶===>土地面積不受限===>移轉時間不受限(但新法有規定  第一案建照日期和第二案建照日期要相隔5年以上)

因為大家都把問題弄混了..
老農新農是規定在"土地"  不是"人"
是土地有符合老農的資格  並不是人有符合(89年後就廢自耕農身份了)..
你買的地上有合法的老農建物(農舍)==>那塊就是老農  你何時想移轉皆可
你買的地上有合法的新農建物(農舍)===>因為前手已坐滿農舍監了  可以移轉後  就解除年限了

如果你只買素地  才有符不符合資格的問題...一但過戶就是新農就須符合新農的條例來蓋農舍  否則就不行...那天吃拜拜時有一個農舍的設計師也一直跟我魯這個問題我只差沒劃圖給他看而已

作者: brian0926 時間: 2012-8-30 23:43

感謝大大不辭辛勞的解答真得獲益良多
剛剛跟仲介問了一下他是說
起造人是舊地主所以峻工日期是100/4/6但是土地登記買賣的過戶日期是100/5/5
使用執照的名字跟地主不同是因為使用執照是證明不是產權所以名字不需過戶如阿俊大大所言是起造人(也是舊地主)(鋼鐵造有牆不需建照就可以蓋?他還有座化糞池ㄝ)
鐵皮屋也有門牌 (這我就不懂了如果是違建門牌應該下不來才對??)
不過我比較好奇 100/5/5既然是登記轉移應該還不能買賣才對吧(還沒過閉鎖期)
這樣能過戶嗎
再問一個笨問題

如果我在簽約書上寫明建物土地增建貸款其中一項不能過戶皆視為賣方違約須賠償買方損失
這樣有效力嗎(仲介還說可以幫我貸款農會貸款應該不會隨便帶給人家吧如果產權有問題的話)

作者: 阿俊 時間: 2012-8-31 08:28

感謝大大不辭辛勞的解答真得獲益良多
剛剛跟仲介問了一下他是說
起造人是舊地主所以峻工日期是100/4/6但是土地登記買賣的過戶日期是100/5/5
使用執照的名字跟地主不同是因為使用執照是證明不是產權所以名字不需 ...
brian0926 發表於 2012-8-30 23:43

1)他有使用執照  就表示當初有建照  他的建築結構是鋼構  你可以看使用執照上的構造種類
2)他不是違章  可以申請農證過戶就沒問題  當然也可以借款
3)老農的農舍  你一年要過戶20次  只有你有時間  當然沒禁止

作者: brian0926 時間: 2012-8-31 14:41

感恩

阿俊大大不辭辛勞的回答

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