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標題: 銀行第三支付功能用在土地買賣的安全性 [打印本頁]

作者: 2home 時間: 2014-1-16 13:28 標題: 銀行第三支付功能用在土地買賣的安全性

一般買賣土地,我們都會找代書當公證人,而代書的地位要非常公正,但還是有可能有漏洞,會有人賴皮.

現在有了銀行第三支付功能,應該更可以保障土地買賣之間的安全性! 不知有人有用過這種第三支付功能付款嗎?

歡迎分享經驗!

作者: 樂活族 時間: 2014-1-16 13:37

如同履約保證或信託

就是過完戶賣方領錢---但賣方繳錢給銀行

西部大部份如此...東部金額高才會要求信託
否則不買...免得被騙簽約金

作者: 大地彩妝師 時間: 2014-1-16 13:48

本帖最後由大地彩妝師於 2014-1-16 13:51 編輯

買賣
不是本就可以買賣雙方約定要如何付款嗎？
那我跟賣方直接約定
過完戶才一次付清
不然不買
那為何還需要第三方支付呢？
第三方支付到底能保障買、賣方什麼呀？

阿笨
賣方怕他過完戶給我後
我反悔不付款

作者: 樂活族 時間: 2014-1-16 13:51

大地彩妝師發表於 2014-1-16 13:48
買賣
不是本就可以買賣雙方約定要如何付款嗎？
那我跟賣方直接約定

誰要賣給你?
被您騙去土地---一毛都沒拿到

作者: pineman 時間: 2014-1-16 14:19

一般買賣土地,我們都會找代書當公證人,而代書的地位要非常公正,但還是有可能有漏洞,會有人賴皮.

現在有了銀行第三支付功能,應該更可以保障土地買賣之間的安全性! 不知有人有用過這種第三支付功能付款嗎?

歡迎分享經驗!

以下憑印象寫的，若有錯誤請專家幫忙更正。其實一般俗稱的履保（履約保證）是有分真正的履保和銀行信托帳戶兩種，通常由仲介成交的多為後者，前者通常是買賣雙方自行找建經公司的特約代書來辦理。條款不太一樣，真正的履保當買賣程序走不完是真的會（視產權可否回復）還你屋或賠你錢，如果是賠錢這種情況，建經公司賠完錢會去代位求償。銀行信托只有價金保管，過戶完有糾紛（例如沒收到尾款無法交屋）要自己想辦法打官司，銀行不負責賠差額後代位求償。不過一般仲介都把後者也稱作履保就是了。

作者: 山林雅境 時間: 2014-1-16 15:22

履約保証必須是銀行有認証許可的代書才是。如果由對方指定代書，又要履約保證，這樣跟一般買賣差別不大，反而會有一方處於不利的地位。
以前有筆交易對方要求履約保證，代書又要對方指定。我只給對方二選一。就是指定代書就做一般買賣。履約保證就要由銀行認可的代書。
事後証明謹慎是對的，對方要求過戶前部分由他先施工。結果這部分造成水保被罰，而契約又包含水保。
契約的謹慎絕對重要

作者: 黃瑞榮 時間: 2014-1-16 17:07

土地或建物買賣過時,若是經由仲介公司居間媒合,其代書(地政士)皆由仲介公司專屬代書辨理,其費用各半。但買賣雙方亦可另自費聘請熟悉代書;協助督導,確保己身權益。
銀行履約保証是確認買賣約定付款過程的款項保管,即買方從簽約金,中金,尾款皆由履保銀行代為保管。最後完成文易程序後,買方取得所有權狀,賣方領回成交款項。但此其間,賣方若要動用款項,來支付產生税額或延伸費用,也可事前言明。
買賣過戶是件大事,須釐清言明所有買賣權利,履約保証並不保證交易過程的瑕疵,銀行能做只是暫時凍結付款予賣方,有糾紛還是需經訴請法院處置。
最可惡的是,不肖仲介或代書圖利,偏頗另一方，影响到買賣的公正性。

作者: mydvd589 時間: 2014-1-16 17:39

之前在新竹買地就是找合庫辦信託
我買地的錢全部繳給銀行等土地過戶完成後我領了權狀銀行就撥款給賣方
這樣的方式就跟現在買賣房屋的履約保證差不多
因為初到新竹人生地不熟有了信託我買起來比較安心不必擔心受騙
賣方也不用擔心土地過戶後卻拿不到錢
至於信託費用就看買賣金額竹東合庫收費跟服務都算合理值得推薦

作者: jack626 時間: 2014-1-18 09:28

mydvd589 發表於 2014-1-16 17:39
之前在新竹買地就是找合庫辦信託
我買地的錢全部繳給銀行等土地過戶完成後我領了權狀銀行就撥款給賣方 ...

找銀行辦理履約保證需要銀行認可的代書嗎?
如果不用，可否連代書都省了，
因為既然有銀行履約保證，雙方就比較不用擔心權利受損，
那過戶那些流程自己來跑不知道可以嗎?

作者: 山林雅境 時間: 2014-1-18 10:00

jack626 發表於 2014-1-18 09:28
找銀行辦理履約保證需要銀行認可的代書嗎?
如果不用，可否連代書都省了，
因為既然有銀行履約保證，雙方 ...

契約文書是重點，銀行只根據契約來履行。
要自辨就要看自己的熟悉度，以及雙方的互信。沒有公正的第三方見證卡關是對其中一方的風險。權狀造假，契約做陷阱(不管有心或無意)，糾紛爭議的調解。等等都有需要第三方介入。真的這麼信任，履約保證就沒有需求。
有些國家甚至規定契約要由律師介入才具效力。

作者: mydvd589 時間: 2014-1-18 10:10

jack626 發表於 2014-1-18 09:28
找銀行辦理履約保證需要銀行認可的代書嗎?
如果不用，可否連代書都省了，
因為既然有銀行履約保證，雙方 ...

土地買賣中銀行提供的是價金的信託不是履約保證
你的契約或糾紛還是要自己處理
銀行只是先幫你保管這筆錢不要發生誰先拿錢跑掉的問題

代書通常是仲介公司找跟銀行沒關係沒有認可的問題
仲介的代書對於買賣雙方是比較公平的代書費用是省不掉的
當然其中有些無涉對方權益的設定或塗銷是可以自己去辦但是很少人會自己去跑

作者: mydvd589 時間: 2014-1-18 10:24

農地土地的買賣似乎比都市中房屋的買賣還更複雜變數更多
所以比較少仲介願意提供履約保證
除非是透過這幾家如信義永慶等專業房地仲介公司有自己的房屋履約保證系統可以兼做土地買賣

土地買賣契約中往往因為認知差異而很容易產生糾紛
這些糾紛就需要彼此的妥協來解決我退一步你讓一步否則就是上法院了
銀行信託提供買賣價金的保管至少可以讓你不用擔心錢的問題
這就會讓人安心許多了
至於最後能不能順利過戶交地就不是信託所能保障的了

所以我覺得
找土地最好找產權清楚單純的不要自己去找麻煩
沒有非買不可的地
真正屬於你的地買起來都會很順手快到讓你難以置信---這是我好幾次的經驗

作者: 黃瑞榮 時間: 2014-1-18 11:45

銀行履約保證並非一定須经過仲介公司承辦,凡買賣雙方合意交易,或鄉間仲人謀合,兩造雙方皆可要求履保，承作銀行可自行指定,或由承辦代書轉介配合銀行承。

作者: jack626 時間: 2014-1-18 12:59

mydvd589 發表於 2014-1-18 10:24
農地土地的買賣似乎比都市中房屋的買賣還更複雜變數更多
所以比較少仲介願意提供履約保證
除非是透過這幾 ...

銀行的履約保證可以幫忙保管價金，在過戶完成之後，賣方才能領取價金，
那如果因為一些問題沒過戶，而買方已經將全額匯入銀行了，那這時候買方可以取回全部價金嗎?

作者: mydvd589 時間: 2014-1-18 15:32

jack626 發表於 2014-1-18 12:59
銀行的履約保證可以幫忙保管價金，在過戶完成之後，賣方才能領取價金，
那如果因為一些問題沒過戶，而買 ...

錢一旦進了履保帳戶要動支就必須要有對方同意銀行才會撥款
如果最後買賣沒成立也要有合約解約證明才能領錢
反正銀行是看合約規定來撥款
你跟對方如合約定銀行就配合就是

作者: jack626 時間: 2014-1-18 19:36

mydvd589 發表於 2014-1-18 15:32
錢一旦進了履保帳戶要動支就必須要有對方同意銀行才會撥款
如果最後買賣沒成立也要有合約解約證明才能 ...

如果我買配建田，可以跟老農簽約說，如果農舍建照申請下來，他才能從屢保帳戶領全額的地價款，如果建照申請失敗，雙方就同意無條件解約，並由買方領回地價款，這樣約定可以嗎?

作者: mydvd589 時間: 2014-1-20 16:25

jack626 發表於 2014-1-18 19:36
如果我買配建田，可以跟老農簽約說，如果農舍建照申請下來，他才能從屢保帳戶領全額的地價款，如果建照申 ...

這種約定只要你們雙方同意就可以
只是如果我是那個老農我可能會很不爽...

作者: Tainan_man 時間: 2014-1-20 16:58

我最近剛買一塊農地，經房仲介紹再由賣方要指定自己的代書，我擔心有問題，因此提出銀行信託履約保證，
雙方各付一半履約保證費(3000/2)，雖然有仲介收取費用，應該不需要擔心被騙，如果有問題仲介公司必須承擔其中一方的損失。但是為了避免不需要的麻煩還是花點錢比較安穩吧!

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