2home 打造桃花源

標題: 該重新簽約還是設定地役權？ [打印本頁]

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-16 12:33 標題: 該重新簽約還是設定地役權？

經過幾個月的奔波尋覓，終於找到心目中理想的2home，開開心心地在今年6月中簽約，準備加入2home的大家庭。
簽約時代書表示，賣方因持有未滿兩年會被課15%奢侈稅，請我們給他時間辦理農地農用證明，雙方並約定在8/31前交地。
但，三個月了，還是沒有完成過戶，因為農證一直不過……
這三個月來辦農證的細節在此我就不贅述，總之因為我們買的農地包含道路，代書說農地部分的農證早就過了，但道路部分一直過不了。最近他們會再做最後一次嘗試，如果還是不過，他們打算先過戶農地的部分，道路部分則先設定地役權給我們免費使用，同時約訂持有兩年期滿後無條件過戶給我們，這樣如果到時地主不過戶我們也沒損失，我們還是可以無條件免費使用。
這這這…我的直覺是怎麼會沒損失咧？我可是付了所有權的價金卻只得到使用權！未來權益上還是有差別吧？
第一次買地沒想過有這種情形，請教各位前輩大大是否有類似的經驗？該如何處理才能保障自己的權益？
當初的買賣契約是農地和道路一起的，如果真的要分開過戶，是否應重新分別簽定契約比較有保障？不過這等於要把之前的契約作廢，感覺好像會很複雜。但如果依代書所言，只加註一個簡單的但書約定，保障會不會不夠？
唉~還是希望這次農證可以順利通過，不要面對這個惱人的問題……

作者: lawck 時間: 2014-9-16 17:48

給錢了嗎？

若還未，哪自己想想是否ㄧ定要這塊地

若給了部份，則看看能否不要買道路哪些地，改買使用權，假如對方不肯，哪是他違約在先，要求取消合約

作者: lawck 時間: 2014-9-16 17:50

農地未滿兩年會被課15%奢侈稅？

應該查查看是否屬實！

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-16 19:00

lawck 發表於 2014-9-16 17:48
給錢了嗎？

若還未，哪自己想想是否ㄧ定要這塊地

已經付了訂金和第一期款了，這塊地也真的蠻喜歡的。
改買使用權也可以考慮，不過那就是要重新簽約囉，不知對方會怎麼開價，唉～

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-16 19:13

lawck 發表於 2014-9-16 17:50
農地未滿兩年會被課15%奢侈稅？

應該查查看是否屬實！

剛聽到時的反應和大大一樣,"農地未滿兩年會被課15%奢侈稅？"充滿懷疑
不過後來上網查了一下,應該是真的,摘要部分內容於下:

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】雖然奢侈稅條款並未對農地強調會開徵，但如果買賣農舍，所興建農舍的農業用地持有未滿2年，未經稅務局核准適用農地不課徵土地增值稅，並且亦未取得鄉(鎮、市)公所核發的農業用地作農業使用證明書(簡稱農證)時，小心將會被國稅局認定應課徵特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)，不是所有的農地出售都不會被課徵奢侈稅。

稅務局人士表示，一般民眾常認為出售農業用地不會被課徵奢侈稅，其實這種想法只對一半。因為蓋有農舍的農業用地如果持有未滿2年即出售，且未經稅務局核准不課徵土地增值稅者，其仍屬2011年6月1日施行奢侈稅的課徵範圍。

http://www.mygonews.com/news/det ... 2%E4%BE%88%E7%A8%85

作者: lawck 時間: 2014-9-16 20:18

snownotwhite 發表於 2014-9-16 19:13
剛聽到時的反應和大大一樣,"農地未滿兩年會被課15%奢侈稅？"充滿懷疑
不過後來上網查了一下,應該是真的, ...

正如大大的引子："買賣農舍，所興建農舍的農業用地持有未滿2年"

或 "蓋有農舍的農業用地"

不知我有沒有弄錯？

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-16 23:19

lawck 發表於 2014-9-16 20:18
正如大大的引子："買賣農舍，所興建農舍的農業用地持有未滿2年"

或 "蓋有農舍的農業用地"

謝謝大大的提醒,再讀了一下,應是我引的部分不夠切題,在後文的敘述中說:

稅務局人士表示，目前所有權人在出售持有未滿2年之農業用地向稅務局申報土地增值稅時，常因土地無漲價數額而無須繳納土地增值稅，未申請適用農地不課徵亦未先行向鄉(鎮、市)公所申請農證而以一般案件申報移轉，但在奢侈稅施行後，此類無法提示出售時的農用證明文件者將有可能會被國稅局課徵奢侈稅。

農業使用的農業用地如屬奢侈稅的課徵範圍，在持有未滿2年出售時，無論是否應繳納土地增值稅，請務必向鄉鎮市公所申請農證，以避免未來因無法提示證明文件而被國稅局課徵奢侈稅。

這後面就沒有強調是 "蓋有農舍的農業用地"了...

其實代書說他們有去國稅局詢問過,雖然有這規定,但會不會被課到奢侈稅並不一定,
可是問題是地主不願意冒任何可能被課到的風險,堅持辦農證又辦不過,事情才會搞得這麼複雜

感謝大大的耐心回覆,讓剛註冊的我感受到2home的溫暖~

作者: aotsen2004 時間: 2014-9-16 23:30

本帖最後由 aotsen2004 於 2014-9-16 23:33 編輯

農用證明很重要 ~

以後您如果要申請農具舍或農舍及省稅方面 , 都需要用到 !!
如果前地主申請不下來 ~ 以後您也可能申請不下來 ~ 還是要注意一下 !!

作者: aray 時間: 2014-9-17 00:20

原地主持有土地是否滿2年，是看你們買賣契約簽約日期，不是看土地過戶日期。因此，他要躲開賣道路的奢侈稅，你們必須變更契約，刪除道路的買賣，另外增加立協議書，設定你的道路地役權。你要買的農地會因此變袋地嗎？如果會，風險太大了。袋地未來再售價格拉不起來。
萬一未來他把道路賣別人，不賣你呢？更別說送你了。國稅局會相信地主無緣無故送你道路？

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-17 08:17

aotsen2004 發表於 2014-9-16 23:30
農用證明很重要 ~

以後您如果要申請農具舍或農舍及省稅方面 , 都需要用到 !!

"如果前地主申請不下來 ~ 以後您也可能申請不下來 ~"

真是一語驚醒夢中人,的確要注意!

現在農證辦不過的道路,其實地目原本是農地,是這次交易才從農地畫出來的道地,
聽說發農證的承辦人員要求在上面要栽種作物,以證明是農用,
將來過戶後我們會正式向鄉公所申請鋪路,應該就不會有這個問題了吧~

謝謝大大的提醒~

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-17 08:31

aray 發表於 2014-9-17 00:20
原地主持有土地是否滿2年，是看你們買賣契約簽約日期，不是看土地過戶日期。因此，他要躲開賣道路的奢侈稅， ...

"原地主持有土地是否滿2年，是看你們買賣契約簽約日期，不是看土地過戶日期。"
如果是這樣,看來代書自己也不是很清楚法規啊~

那條路確實是通往我農地唯一的路,
所以我也很擔心如果不能一次過戶,未來會有什麼差錯~
不過那條道路其實目前的設定是臨近五塊地的地主共有,
原地主把農地畫成五塊,中間畫一條路,所以每人持份1/5,
這樣應該很難賣給別人吧?

作者: 山林雅境 時間: 2014-9-17 09:02

重設買賣其契約是可行的，其餘土地沒問題的土地先過戶，保留一至兩倍的相對土地資金，在剩餘土地過戶時支付，並言明最後過戶的時間，時間一到不管任何理由對方都要執行過戶程序完成。即使是任何因此產生的稅金對方都要去執行（所以保留款要考慮到多保留一些），若無法過戶對方應賠償兩倍保留款的價金。無論此土地過戶是否已完備，買受人都有無償自由通行的權利。
這樣不曉得在合約修改上是否完備？
只是不知如果農證無法獲得，將來過戶後是否有課徵土地稅的問題否？？

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-17 09:32

山林雅境發表於 2014-9-17 09:02
重設買賣其契約是可行的，其餘土地沒問題的土地先過戶，保留一至兩倍的相對土地資金，在剩餘土地過戶時支付 ...

大大的建議真棒!
設想得很周全,我真的覺得安心許多

至於後來如果還有什麼多出來的稅和費用,
當然也要約定好請賣方支付,
畢竟我也已經很體諒與配合了,
依契約他早就違約了,
所以我這些要求應該不過份吧~

謝謝大大,今晚總算可以安心地睡個好覺

作者: 山林雅境 時間: 2014-9-17 10:48

snownotwhite 發表於 2014-9-17 09:32
大大的建議真棒!
設想得很周全,我真的覺得安心許多

記得修改合約的各期金額要正確（尤其未改前過戶的尾款）
再來延期過戶交付價金那筆的地號及賣方人名都要寫入無償通行權那裡。有地號載入將來即使因問題轉移到他人，您還是具有權利通行

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-17 12:56

山林雅境發表於 2014-9-17 10:48
記得修改合約的各期金額要正確（尤其未改前過戶的尾款）
再來延期過戶交付價金那筆的地號及賣方人名都要 ...

哇! 大大真的好專業~
我要把這些"眉角"仔細記錄下來,
代書和地主一定會嚇一跳,
我有高人指點

感謝哦~

作者: 山林雅境 時間: 2014-9-17 13:06

的確！！原則及細文都要自己準備好。也要有所堅持。畢竟代書只是協助雙方把過戶做好就是

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-17 17:51

山林雅境發表於 2014-9-17 13:06
的確！！原則及細文都要自己準備好。也要有所堅持。畢竟代書只是協助雙方把過戶做好就是

明白了，我會好好準備，真心謝謝大大～

作者: 阿俊 時間: 2014-9-17 18:39

lawck 發表於 2014-9-16 17:50
農地未滿兩年會被課15%奢侈稅？

應該查查看是否屬實！

如果沒取得農證就要課

作者: 阿俊 時間: 2014-9-17 18:40

snownotwhite 發表於 2014-9-17 08:17
"如果前地主申請不下來 ~ 以後您也可能申請不下來 ~"
真是一語驚醒夢中人,的確要注意!

你叫代書去申請一條作業農路容許試看看

作者: snownotwhite 時間: 2014-9-17 19:42

阿俊發表於 2014-9-17 18:40
你叫代書去申請一條作業農路容許試看看

哇！又多了一個法子，謝謝大大～
再不過我再請代書試試

作者: chinang 時間: 2014-9-17 19:55

代書說農地部分的農證早就過了，但道路部分一直過不了。最近他們會再做最後一次嘗試，如果還是不過，他們打算先過戶農地的部分，道路部分則先設定地役權給我們免費使用，同時約訂持有兩年期滿後無條件過戶給我們，這樣如果到時地主不過戶我們也沒損失，我們還是可以無條件免費使用。
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這情況合理,道路部分的做法也合理,道路兩年期滿再過戶這部分確認好細節!
這樣就可以了!

這樣的買賣方式沒問題!

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://www.2home.com.tw/bbs/)