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標題: 拆屋還地 [打印本頁]

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 09:29 標題: 拆屋還地

大大:
又有2個土地法律上的觀點想請教:

   1. 我的父執輩念在同宗族情感, 在20幾年前將土地無償過戶(不知為贈與或買賣)給另一偏房的宗親,但不含地上的房子, 此房子超過50年的歷史, 現今對方想蓋房子, 要求我們拆屋還地, 請問我有什法律條文可訴求??

   2. 延續上面的問題, 無償過戶的土地面積約100坪, 上面的房子約占據6坪左右, 此土地形狀長條非規則形, 房子占的位置剛好是邊邊角角,屬畸零形狀, 現今對方已將其餘空地清出,請問在建築法中, 一定要將所有土地上的建築物,百分之百的清空嗎?

      以現在來講,土地已不屬於我,當然對方有權要求我拆屋, 但實際的狀況下,占據的房子,在邊邊角角,是不是可以不拆,而是改採我來向她們承租的方式處理,但對放卻以不拆沒辦法蓋來要求, 又是同宗的情況下,若真的因為這老房子而無法蓋,到時這樣的責任會排山到海而來, 故, 想了解到底實情為何?一定要將土地上所有建築物清空嗎?

非常感謝

作者: yuank 時間: 2014-12-11 09:45

主張有租賃關係存在，為有權使用土地，對方不能要求拆房。

對方其餘土地能否建房，那是他家的事了。

民法
第 425-1條（土地所有人與房屋所有人之租賃關係）
土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。
前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

作者: 陳青 時間: 2014-12-11 09:54

本帖最後由陳青於 2014-12-11 09:56 編輯

依此看來，他們握有的是土地所有權，沒有地上權。
您要查查看，地上權是屬於誰的?

如果您有地上權，而房子沒倒，您就不用拆，把它整修一下，可以繼續住人。
如果您雖然有地上權狀，又如果您把房子拆了，那就一無所有，您的地上權利就喪失了。

如果您沒有地上權狀，他們有地上權，就只好拆屋還地，或跟他們租用了吧?

作者: 陳青 時間: 2014-12-11 10:00

本帖最後由陳青於 2014-12-11 10:02 編輯

我有一個弟弟，有一天興沖沖的拿了一張他老婆繼承的地上權永久使用權的權狀給我看。
這塊建地好大好大，有幾百坪，弟弟高興的不得了。

但是有一個重點，地上物完全拆光不見蹤影了。

對方打官司想要回地上權。
因為建築物沒了，弟弟官司也就打輸了。

有地上權，沒建築物，就幾乎等於零。
權狀上註明有永久使用權也一樣，建物沒了，權利就此結束了。

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 10:25

感謝大家, 故第一個問題, 我是有理去爭取的, 那請問第二個問題哩?需要全部淨空嗎?

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 10:30

本帖最後由笨羊於 2014-12-11 17:39 編輯

yuank 發表於 2014-12-11 09:45
主張有租賃關係存在，為有權使用土地，對方不能要求拆房。

對方其餘土地能否建房，那是他家的事了。

土地20幾年前已經過戶, 等於土地送人了.

一. 首先要證明房屋是自己的, 如果有房屋所有權狀, 那是最佳證明.

若房屋沒有辦理保存登記 (即第一次所有權登記), 那就要:

1. 有水電繳費單, 到自來水公司或電力公司查水錶或電表設立年月,
必須比20幾年前過戶土地還久, 證明房屋是自己的.

2. 房屋有門牌號碼, 曾經繳納房屋稅, 已經50幾年, 折舊到現在不必繳房屋稅了.
也可以, 向縣政府稅務局申請房屋稅籍證明, 會有房屋建造年代, 才能算房屋折舊年數.

這個稅籍證明很容易申請, 在國稅局網站申請, 他會轉送到縣政府稅務局,
縣政府稅務局可能會要求你將身分證影本傳真或寄到縣政府稅務局, 辦好稅籍證明再郵寄給你, 是免費的.

二. 土地過戶年代證明

1. 先在中華電信 epay.hinet.net 網站購買小額支付點數 (可用信用卡), 選動態認證由手機取得密碼較安全.

2. 找出那筆土地的地號, 用自然人憑證上全國地政電子謄本系統,
http://epaper.hinet.net/authorize.asp

申請土地登記謄本 (選全部資料), 通常一筆土地只有一張資料, 每張20元, 由中華電信小額支付扣款.
上面有土地移轉登記年代, 及登記原因 (贈與或買賣等).

三. 然後再以 yuank大提示的, 民法第 425-1條:
僅將土地所有權讓與他人，土地受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。

主張租賃關係, 給付租金即可.
租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

最後, 若房屋沒有水電錶, 也沒有門牌號碼房屋稅籍,
那就抄下房屋占用的土地地號, 到農委會林務局農林航空測量所申請航照圖, 現在搬家到北市和平西路二段100號1樓.
申請比土地過戶年代再稍微往前一兩年即可, 目的在證明土地過戶前, 房屋已經存在.

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 10:34

本帖最後由笨羊於 2014-12-11 10:36 編輯

wenchenyu 發表於 2014-12-11 10:25
感謝大家, 故第一個問題, 我是有理去爭取的, 那請問第二個問題哩?需要全部淨空嗎?

第二個問題, 對方蓋房子, 只要在可蓋土地上, 符合建蔽率等條件就可,
少了你的房子占用的土地面積, 他蓋的房子會小一些, 但土地有100坪, 還怕不夠蓋嗎?

你的房子拆掉, 你就不能主張有租賃關係的地上權了.

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 10:42

嗯, 實際狀況是,對方已經將這100坪土地,全部與建設商達成協議, 且已申請建築, 故會以這100坪下去蓋.....以此情況,一定要清空土地,際使不規則的畸零地嗎?

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 10:49

如果她們可蓋房子,我的老房子也保得住,那是皆大歡喜,我只想弄清楚,她們以清除土地上所有建築物為藉口,是否屬實? 父母親心地仁厚, 若屬實, 有可能會讓他門拆房子....:

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 10:51

wenchenyu 發表於 2014-12-11 10:42
嗯, 實際狀況是,對方已經將這100坪土地,全部與建設商達成協議, 且已申請建築, 故會以這100坪下去蓋.....以此 ...

雖然對方已經將這100坪土地, 全部與建設商達成協議申請建築,
你還是可以主張租賃關係存在, 挺住不拆房子.

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 11:02

這中間有點複雜, 我已知可挺住不拆房子, 但我想的事, 是否可建房子,又可不拆, 兩全其美

不然, 若是因為對方騙我們,繼而父母親答應讓他門拆,這樣我就會很不甘心

世道, 你對人好, 別人未比真心對你呀

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 11:29

wenchenyu 發表於 2014-12-11 11:02
這中間有點複雜, 我已知可挺住不拆房子, 但我想的事, 是否可建房子,又可不拆, 兩全其美

不然, 若是因為對 ...

你主張有房屋所有權, 及所佔用土地的使用權 (地上權);
建商就不能拆你的房子.

但是建商還是可以蓋房子啊!
在扣掉你們房子占用的土地面積之後, 只要符合建蔽率等建築條件,
即使缺一角, 他還是可以蓋房子.

「開價兩億」不搬風水好就是不賣:
https://tw.news.yahoo.com/%E9%96 ... 49947--finance.html

https://www.youtube.com/watch?v=mF2oceT9i7U

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 11:48

大大你的意思是說, 際使他用100坪去申請, 但確定符合建蔽率等建築法規, 是可以不用這幾坪占用的部分嗎?
所以她們要修正他們原來的申請??

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 12:19

本帖最後由笨羊於 2014-12-11 12:22 編輯

wenchenyu 發表於 2014-12-11 11:48
大大你的意思是說, 際使他用100坪去申請, 但確定符合建蔽率等建築法規, 是可以不用這幾坪占用的部分嗎?
所 ...

建蔽率是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，
容積率是各樓層的樓地板總計面積與基地面積的比率, 各縣市規定不同.

1. 若是100坪基地, 而建蔽率為60%, 容積率為500％;
那麼, 他可以選擇建築面積 100x60%=60坪,
蓋8樓, 60x8=480坪, 沒有超過容積率准許的 100x500%=500坪.

也可以有其他選擇, 只要符合建蔽率及容積率.

2. 如果扣掉你們房子, 假設佔地 20坪, 基地剩下 100-20=80坪.
建蔽率為60%, 容積率為500％, 那麼, 他可以選擇建築面積 80x60%=48坪,
蓋8樓, 48x8=384坪, 沒有超過容積率准許的 80x500%=400坪.

他可以改變建築的設計和容積分配, 把容積率用完.
譬如剩下的容積率 400-384=16坪, 他可以多蓋一層 16坪的 9樓.

扣掉你們房子這個情形, 確實, 他要改用 80坪基地去申請.

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 12:26

嗯, 所以換一個角度來想, 如他不變更設計的情況下, 以原來申請的內容, 跑來對我說, 不拆除沒法蓋, 是正確的囉???

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 12:29

本帖最後由笨羊於 2014-12-11 12:48 編輯

wenchenyu 發表於 2014-12-11 12:26
嗯, 所以換一個角度來想, 如他不變更設計的情況下, 以原來申請的內容, 跑來對我說, 不拆除沒法蓋, 是正確的 ...

不變更設計, 他又以100坪基地用光容積率, 只好拆你們房子.

在商言商, 用100坪基地蓋, 容積較大, 可蓋比較多樓地板, 錢賺比較多.

看你們要不要堅持留下房子囉!
你們堅持的話, 建商只好變更設計.

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 14:29

嗯, 感謝
目前有想到其他的方式, 或許我短期配合拆除, 待無礙建築後, 在恢復原狀

當然, 得簽定日後無償租約, 確保以後無其他爭議, 當然這一拆一恢復都得花錢

作者: open808 時間: 2014-12-11 15:07

wenchenyu 發表於 2014-12-11 14:29
嗯, 感謝
目前有想到其他的方式, 或許我短期配合拆除, 待無礙建築後, 在恢復原狀
當然, 得簽定日後無 ...

房子被拆就一無所有

你可跟它交換條件，換一間蓋好的給你，還是叫他買下地上屋

作者: alex.chen 時間: 2014-12-11 15:08

小心！您“短期配合拆除”，萬一被“有心人”搞成“無地上物”，喪失“地上權”就虧大了哦！
因為照您的描述，您的這位宗親連20年前無償取得土地的情分都未加保留，要求拆屋還地！應該不是”一般人“啊！

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-11 15:22

嗯
謝謝各位的提醒, 但拆得精光才算無地上物

我實際情況是會被拆一半,而且是斜對角, 這樣地上物算損毀吧?

應可修整吧?

作者: alex.chen 時間: 2014-12-11 17:56

本帖最後由 alex.chen 於 2014-12-11 18:00 編輯

拆除實際狀況姑且不論！
但請留意在法律文書上，如果您的現有建物未消失，佔用地坪怎麼可能加回到總地坪？

也許實際上您只拆掉現有“建物的一部分(佔用部分)”，但不也正表示“該部分地上物”已消失嗎？

一旦地上物消失，地上權又如何存在？以後修整不是反而變成是“佔用”？
害人之心不可有，防人之心不可無！多考慮做法哦！

作者: yuank 時間: 2014-12-11 18:48

有兩個問題
1.現在是依民法425-1推定有租賃關係,等拆掉一半,你就少掉一半談判籌碼。
2.你手上沒權利證明文件。拆掉一半要再建算是"改建",必須申請建築執照,申請要拿出權利證明文件。
對方要是不給書面,你要跑法院確認租賃關係,麻煩。

作者: phl001 時間: 2014-12-11 22:04

本帖最後由 phl001 於 2014-12-11 22:06 編輯

疑問1.
100坪土地(不知為贈與或買賣),過户給別人,留下6坪的地上房子自己住,
我想八成是買賣或還清債務,才把土地過户給別人,但又要有窩住,經協調後,讓你有個小窩住
疑問2.若真的因為這老房子而無法蓋,到時這樣的責任會排山到海而來
這代表宗親們可能都還在附近,所以這有什麼責任排山倒海的來,
個人結論:查清事件的由來,說不一定別人家是你們家的大恩人,

個人論點, 看看就好

作者: wenchenyu 時間: 2014-12-15 09:31

phl001 發表於 2014-12-11 22:04
疑問1.
100坪土地(不知為贈與或買賣),過户給別人,留下6坪的地上房子自己住,
我想八成是買賣或還清債 ...

大大多心了....沒疑問啦....
我只是沒把我宗親所有一五一十交代清楚....才會讓你覺得不可思議....
複雜啦....

我可沒說我家只剩這6坪喔......
更不是弄不清楚....為還債....

大大有點曲解了....

如果覺得我講的事...超過你能想像....呵...就當作你在聽唬爛....在此先說個sorry....

作者: wenchenyu 時間: 2016-7-5 18:12

本帖最後由 wenchenyu 於 2016-7-5 18:20 編輯

各位大大:

事情發展.....這段時間....對方房子已蓋好....我佔據的老房子也都沒拆....當初對方要蓋時....只是請我別張揚.....
但....近來對方申請使用執照時.....被市府告知....得淨空我佔據的部份.....真傷腦筋.....

我想請問各位....在此時間有辦法作土地界址調整嘛?有沒有人有類似的土地界址調整的案例可作分享....
感謝

作者: ken1789y 時間: 2016-7-5 22:57

很奇怪？為什麼當初不直接做分割就好？假設一百坪，你這房子面積二十坪，以建蔽來算割出三十坪，他再用七十坪去申請建築就好了，為啥一定要一百坪，建地又不是不能分割，個人覺的應該只是想把權利完整化的藉口罷了，分割後，名字還是他的，就不影響了，而且還是能符合每個人的最低需求

作者: tsyuchen 時間: 2016-7-6 00:14

笨羊發表於 2014-12-11 10:30
土地20幾年前已經過戶, 等於土地送人了.

一. 首先要證明房屋是自己的, 如果有房屋所有權狀, 那是最佳 ...

要再更早, 必須去工研院找美軍移交航照圖 ,
農林所一張300元, 但工研院一張3500 唷 !!

作者: wenchenyu 時間: 2017-9-11 16:47

各位大大:
這件事...已和平落幕了....

         原本建商希望我拆屋, 配合他的使用執照申請....

         但, 後來同意與我交換土地, 將地界拉直....原老屋佔有的土地...變成我所有...而我歸還對方的土地....

         建商亦得同時變更建照....變更基地位置....

         感謝各位大大

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