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標題: 請問共有土地可以這樣分割嗎? [打印本頁]

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-1-16 16:43 標題: 請問共有土地可以這樣分割嗎?

本帖最後由種瓜得蟲於 2015-2-12 23:22 編輯

一塊1.2甲的土地，2位地主共有，可以分割為4塊，每塊3分左右的土地來轉賣嗎?
是不是要分割2次，第一次分割為2塊，每塊只剩下1位地主持有，每塊6分，
第二次再把那2塊各別分割為2塊，這樣就變成4塊每塊3分的土地，
我看了耕地分割執行要點，還是有點不太懂，請高手指點，上述分割方式正確嗎?
謝謝

104/2/12 補充一下： 1.2甲的土地，2位地主一個持有4分，另一個持有8分

作者: 山林雅境 時間: 2015-1-16 17:46

到地政事務所，看需要甚麼資料提供，看兩人的構想，直接分為四塊即可。

作者: copy 時間: 2015-1-18 22:52

本帖最後由 copy 於 2015-1-18 22:54 編輯

2位地主共有,
分割必須以所持有比例,才不會產生買賣的情況.
可直接分割4筆,每人二筆或依比例(大於2500m2)
持有時間重新計算.

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-11 22:34

copy 發表於 2015-1-18 22:52
2位地主共有,
分割必須以所持有比例,才不會產生買賣的情況.
可直接分割4筆,每人二筆或依比例(大於2500m2) ...

我打去地政問，1.2甲的土地，2位地主共有要分割成4塊，第一次只能分割成2塊，不能直接分割成4塊，
她說因為農發條例第16條規定的如下

第  16 條  　每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得分割。但有下列
  情形之一者，不在此限：
   一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之
      二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
   二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更
      部分，得為分割。
   三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割
      為單獨所有。
   四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為
      單獨所有。
   五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租
      佃雙方單獨所有。
   六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。
   七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央
      目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

   前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共
  有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

那我就問說，那為什麼不行直接分割成4塊然後每塊都是2位地主共有，她說 "耕地分割執行要點" 第11點規定共有土地分割就是要消除共有狀態，所以分割後不能還是維持2人共有。

第 11 點
依本條例第16條第1項第3款及第4款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就其應有部分，仍維持共有者，不在此限。
依前項規定辦理分割者，其分割後之耕地不得有全體繼承人或全體共有人維持共有之情形。但持憑法院之確定判決或和解筆錄辦理分割者，不在此限。

結論就是，至少要進行2次分割才能分割成4塊土地，
我還是覺得有點疑惑，因為上述那些法規好像是在限制共有土地要分割為0.25公頃以下的情形，
我要分割的土地都是大於0.25公頃，應該不受限制吧?  不知道地政人員有講錯嗎?

作者: 笨羊 時間: 2015-2-12 00:03

種瓜得蟲發表於 2015-2-11 22:34
我打去地政問，1.2甲的土地，2位地主共有要分割成4塊，第一次只能分割成2塊，不能直接分割成4塊，
她說因 ...

> 上述那些法規好像是在限制共有土地要分割為0.25公頃以下的情形

第11點根據第16條, 第16條條文意思, 真的如您所說.
或許承辦人員真的搞錯了!

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-12 00:51

笨羊發表於 2015-2-12 00:03
> 上述那些法規好像是在限制共有土地要分割為0.25公頃以下的情形

第11點根據第16條, 第16條條文意思, ...

也許真的是這樣
那大於0.25公頃的土地分割有什麼限制嗎
我有看到耕地分割執行要點
第 5 點
耕地之分割，除有本條例第16條第1項各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上。

那句 "每人所有每宗耕地面積"
到底是每宗土地面積大於0.25公頃即可?
還是分割出的每宗土地若有2人共有，每一人都要持分0.25公頃以上?
或是分割出的每宗土地面積只能讓一人持有且面積要大於0.25公頃?
真的是看得霧煞煞

作者: yuank 時間: 2015-2-12 01:37

建議備妥資料親自去問
電話中,很可能對方並沒聽懂你的意思

作者: copy 時間: 2015-2-12 11:44

種瓜得蟲發表於 2015-2-12 00:51
也許真的是這樣
那大於0.25公頃的土地分割有什麼限制嗎
我有看到耕地分割執行要點

分割後"每人所有每宗耕地面積"的意思建立在~
第16條第1項第3款及第4款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。的基礎上.
所以是~分割出的每宗土地面積只能讓一人持有且面積要大於0.25公頃?
如果分三筆,那二筆須單獨所有,剩下一筆您們還是可以協議共有.

分割要分二次進行,承辦人於電話中會錯意的可能性大.

作者: 笨羊 時間: 2015-2-12 20:38

種瓜得蟲發表於 2015-2-12 00:51
也許真的是這樣
那大於0.25公頃的土地分割有什麼限制嗎
我有看到耕地分割執行要點

第16條每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得分割。

看起來應該是這樣:

分割後無論是否共有, 每個人都有一張權狀,
每個人的權狀內土地面積都必須達到０‧二五公頃，否則不得分割。

所以分割為兩人共有時, 每塊兩人共有的地, 每個人持分的權狀土地面積都必須達到０‧二五公頃.

如果兩人各持分 1/2, 那塊共有土地面積必須 0.25 + 0.25 = 0.5公頃;

如果一人持分1/3, 另一人持分2/3, 那塊共有土地面積必須至少:
0.25(持分1/3者最低面積) + 0.5(持分2/3者為前者兩倍) = 0.75公頃

作者: 山羊 時間: 2015-2-12 22:31

如果兩人各持分 1/2, 那塊共有土地面積必須 0.25 + 0.25 = 0.5公頃;

如果一人持分1/3, 另一人持分2/3, 那塊共有土地面積必須至少:
0.25(持分1/3者最低面積) + 0.5(持分2/3者為前者兩倍) = 0.75公頃

不對哦不管幾人持分每筆分割後最小面積>0.25公頃

上述1.2甲可直接分割4塊,每筆2個人均各持分1/2
如果想各自單獨持有各2筆,須再辦一次共有物分割

作者: 山羊 時間: 2015-2-12 23:00

第  16 條規定
指的是分割後無法達到最小面積0.25公頃,無法分割情形下,有那些狀況的得為分割不受最小0.25公頃限制
一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之
      二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
例:一筆2000平方公尺另一筆3000平方公尺,可以將3000的分500給2000,變成2500+2500,分割合併(但須併案處理)
三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割
      為單獨所有。
   四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為
      單獨所有。
上述2條指的是八十九年一月四日以前就持有的地例如3000平方公尺2人持有可以分割各自持有1500,不受最小面積0.25公頃限制,如後代繼承人八十九年一月四日以後繼承該筆土地仍可以分割,但要繼承才可,買賣贈與不行

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-12 23:17

笨羊發表於 2015-2-12 20:38
第16條每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得分割。

看起來應該是這樣:

如果真是這樣那89年以後非以繼承持有的共有土地的分割滿嚴格的
譬如0.6公頃的土地，其中A持有0.1公頃，B持有0.5公頃，
如果要分割為2塊，A 0.1+B 0.2 以及 B 0.3 照農發第16條的規定是不行的
唯一辦法就是其中一人願意賣給另一人全部的持分，這樣才能分割為2塊土地。
如果其中一人不願意賣，那就永遠只能是一塊土地，
這樣立法的主要用意是什麼呢?
A 0.1+B 0.2 還是大於 0.25公頃，
為什麼一定要限制每人都要0.25公頃才能分割?
而不是每塊土地0.25公頃就可以分割?
感覺這樣會讓有心人可以操縱土地，
譬如10公頃尚未分割的家族土地很多人持分，只要有一人賣0.0001公頃給外人，
就可以操縱這塊土地的分割命運，進而脅迫其他人便宜賣土地才給分割，
希望是我解讀錯誤啊

作者: copy 時間: 2015-2-12 23:26

山羊發表於 2015-2-12 22:31
上述1.2甲可直接分割4塊,每筆2個人均各持分1/2,
如果想各自單獨持有各2筆,須再辦一次共有物分割.

理論上是正確動作,而程序上應可一次完成.
另外,地上如有農舍後,必須先解套繪後才准予分割.

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-12 23:27 標題: RE: 請問共有土地可以這樣分割嗎?

山羊發表於 2015-2-12 22:31
如果兩人各持分 1/2, 那塊共有土地面積必須 0.25 + 0.25 = 0.5公頃;

如果一人持分1/3, 另一人持分2/3, 那 ...

抱歉我沒寫清楚
我補充一下
1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)
想要直接分割為4塊，
第一塊A 3分
第二塊B 3分
第三塊B 3分
第四塊A 1分 B 2分
問題出在第4塊不知道可不可以
農發條例第16條以及耕地分割執行要點第5點所說的到底是每塊>0.25公頃就可以分割
還是每塊中的每人>0.25公頃才可以分割呢?

作者: yuank 時間: 2015-2-12 23:52

本帖最後由 yuank 於 2015-2-13 00:56 編輯

種瓜得蟲發表於 2015-2-12 23:27
抱歉我沒寫清楚
我補充一下
1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)

有個觀念要先釐清，依照法律，共有土地有的是"應有部分"=俗稱"持分"
這是一種比例，例如：1.2甲，A持分1/3，B持分2/3。
不會直接講成換算出來的面積A4分、B8分。

農發條例16條講的0.25公頃，也就是那一塊土地的面積。(不是指換算出來的面積)
原則上，分割出來要大於0.25公頃才可以。目的是不要讓農地過於零碎，不利機械化耕作。
有但書那些情形之一，才可以小於0.25。<---你的第四塊，要找看看是否符合那一款。

如果用的是農發條例16條第1項第3款及第4款=>依耕地分割執行要點第11點應單獨所有=>不可共有。

作者: knc 時間: 2015-2-13 01:22

可以請問地目使用地類別嗎？

所謂耕地：
指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
前面討論的最小面積0.25公頃是限制針對耕地，
像我有地是風景區農牧用地就不受這個限制！

如果是耕地，那照樓主說的A地主4分（持分1/3）B地主8分（持分2/3），
不考慮AB地主雙方買賣或贈與部分持分的情況下，
就只能第一次分割A地主4分，B地主8分，
然後續辦B地主的割3塊都各自大於0.25公頃（例如2.6+2.6+2.8）
只能這樣的4塊（4+2.6+2.6+2.8）

如果要像樓主說的每塊都3分就只能：

方法1：
A地主賣或贈與B地主1分地（持分1/12），
然後再分割A地主的3分（持分1/4），B地主的9分（持分3/4），續辦B地主的割成3塊3分的。

方法2：
B地主賣或贈與A地主2分地（持分1/6），
然後再分割A地主的6分（持分1/2），B地主的6分（持分1/2），續辦A跟B地主的各割成2塊3分的。

以上是我最近自己送件分割的經驗。

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-13 01:24

yuank 發表於 2015-2-12 23:52
有個觀念要先釐清，依照法律，共有土地有的是"應有部分"=俗稱"持分"
這是一種比例，例如：1.2甲，A持分 ...

我覺得直接講面積比較直覺不需要再換算一次所以沒有特別標註持分比例

第四塊沒有符合農發條例第16條第一項的任何一款
所以看樣子是沒辦法直接分割為4塊
必須A賣給B 1分土地才能直接分割為4塊
這感覺是很奇怪的規定
因為第四塊還是大於0.25公頃並不會造成農地過於被細小分割
只差在是2人共有，一人持有1分另一人持有2分，
但聽各位前輩的解說以及農發條例第16條的規定就是不行這樣分割

假如一塊土地1公頃且沒有符合農發條例第16條第一項的任何一款
只要有1平方公尺被有心人士持有，
這土地是永遠無法分割，那有心人士就可以藉機談條件
不知道有沒有類似這種案例在真實世界上演?

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-13 01:38

knc 發表於 2015-2-13 01:22
可以請問地目使用地類別嗎？

所謂耕地：

山坡地保育區農牧用地

如果A只持有一分又不願意賣給B
那這塊土地永遠不能分割啦(假設沒有符合農發第16條第一項任何一款除外條件)
那B想要賣土地也很難賣
只好繼續耕作增產報國

作者: knc 時間: 2015-2-13 01:51

種瓜得蟲發表於 2015-2-13 01:24
我覺得直接講面積比較直覺不需要再換算一次所以沒有特別標註持分比例

第四塊沒有符合農發條例第16條第 ...

假如一塊土地1公頃且沒有符合農發條例第16條第一項的任何一款
只要有1平方公尺被有心人士持有，
這土地是永遠無法分割，那有心人士就可以藉機談條件
不知道有沒有類似這種案例在真實世界上演?
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請參考：
土地法第三十四條之一規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部份，合計過半數之同意行之；但其應有部份，合計逾三分之二者，其人數不予計算。此所稱”處分”包括買賣、交換及法律上及事實上之處分，且該共有土地無論是否公私共有均有適用。

作者: 笨羊 時間: 2015-2-13 02:15

本帖最後由笨羊於 2015-2-13 02:32 編輯

種瓜得蟲發表於 2015-2-12 23:27
抱歉我沒寫清楚
我補充一下
1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)

查解釋令就知道了. 這裡面有兩個重點:

一. 共有耕地分割後, 是否可以維持共有?
答案: 兩個人不行.

三個人可分割為: 一筆1人單獨所有, 一筆2人共有,
四個人可分割為:
(1) 一筆1人單獨所有, 一筆1人單獨所有, 一筆2人共有;
(2) 一筆2人共有, 一筆2人共有;
(3) 一筆1人單獨所有, 一筆3人共有.
但各種分割方式, 都要符合 '得分割' 之條件.

a) 根據內政部91年2月25日台內地字第0910003153號令
http://www.land.moi.gov.tw/law/p ... enum=2&Lid=5643

該解釋令提及:
] 民法有關分割共有物之規定，原則上係以消滅共有關係為目的，
] 因而共有物分割後，各分割共有人取得單獨所有權。

按照民法 '分割共有物' 之概念, 分割必須讓共有關係消滅.
可見: 耕地分割, 基本上必須分割為多筆單獨所有物, 不能分割成多筆共有物.

b) 再根據內政部92年3月31日台內地字第0920005340號函
http://www.land.moi.gov.tw/law/p ... enum=2&Lid=5643

該解釋令提及:
] 最高法院69年臺上字第1831號判例意旨謂：
] 『分割共有物，以消滅共有關係為目的。
] 法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如為道路）
] 或部分共有人仍願維持其共有關係，應就其該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，
] 應將土地分配於各共有人單獨所有。

耕地分割執行要點第11點
] 依本條例第十六條第一項第三款及第四款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。
] 但耕地之部分共有人協議就其應有部分，仍維持共有者，不在此限。

可見: 分割共有物, 可以只消滅 '某些人的共有關係', 而維持 '另一些人的共有關係'.

二. 分割後土地宗數可以超過共有人數嗎?
答案: 不行.

a) 根據內政部89年12月29日台內地字第8917570號
http://www.land.moi.gov.tw/law/pda/openframe.asp?lid=5643

該解釋函引用更早的解釋函:
] 行政院農業委員會89年9月1日（89）農企字第0890142994號函說明二函以：
] 關於耕地共有人之一於農業發展條例修正第16條第1項第4款分割為單獨所有後，
] 始得主張同條例第3款規定之適用，
] 以達產權單純化之目的，並免衍生分割後土地宗數超過共有人數之疑慮。

b) 再根據內政部92年5月26日台內地字第0920008075號函
http://www.land.moi.gov.tw/law/pda/openframe.asp?lid=5685

該解釋令引用行政院農業委員會的回復函:
] 有關農業發展條例第16條第1項第1款規定『因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；
] 同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。』

] 實務上如土地所有權人申請分割、移轉合併登記後，
] 反造成分割後各筆土地地形位置更形複雜、面積細碎，應非條文制定意旨

] 從該款後段條文『土地宗數未增加者，得為分割合併』之原則規定，
] 則如申請第2次分割合併時，造成土地宗數增加，由原來2筆變為3筆或更多筆，
] 實已違反該原則規定，理應不同意辦理。

可見: 分割後不能造成土地數目大於原先的共有人數,
其立法目的係為避免土地過度細分，致影響合理經營利用.

三. 版主 #4 提及
> 我打去地政問，1.2甲的土地，2位地主共有要分割成4塊，第一次只能分割成2塊，不能直接分割成4塊
> 她說 "耕地分割執行要點" 第11點規定共有土地分割就是要消除共有狀態，所以分割後不能還是維持2人共有。

地政承辦人員說的沒錯, 必須先分割為兩塊單獨所有, 再各自分割為大於 0.25公頃的土地.

1.2甲的土地 2位地主, 一個 A 持分1/3，另一個 B 持分2/3.
(1 公頃 = 1.031034 甲, 大約相等, 姑且等同使用.)

首先按持分比例分割為2塊，A單獨所有 4分, B單獨所有 8分. (兩個人不能分割後維持共有)
接下來 A 無法分割, 因為分割後變成 0.25 公頃 + 0.15 公頃, 違反 '分割後每宗耕地面積須達０‧25公頃' 之規定;
但 B 可以分割為 0.25 + 0.25 + 3 公頃三塊.

最後得到 1.2 = 4 + 0.25 + 0.25 + 3 公頃等 4塊地,
必須進行 2次分割, 共申請 2個分割案件: 一個分割給 A和 B 共 2塊, 一個 B那塊地再分割為 3塊.
分割之後, 都是單獨所有的土地, 沒辦法有兩個人繼續共有的土地.

作者: 山羊 時間: 2015-2-13 09:48

個人認知

可以做到

1.先分割4筆各自持分 A 2/3 B 1/3
2.分割後4筆均已成為個別地號,進行第2次分割......共有物分割,只處分1.2.3筆成為 A 2筆單獨所有及B 1筆單獨所有,第4筆仍維持共有不參與共有物分割

法規無規定4筆都要一起坐共有物分割

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-13 09:58

笨羊發表於 2015-2-13 02:15
查解釋令就知道了. 這裡面有兩個重點:

一. 共有耕地分割後, 是否可以維持共有?

法規是這樣也只能想辦法繞過去了
個人還是覺得這樣規定有點奇怪
不允許分割出來的土地還是維持2人共有
但是透過買賣卻可以跟別人共有土地
譬如預分割出的某塊土地是0.3公頃其中A持分 0.1公頃 B持分 0.2公頃這樣是不行的
但是如果B有一塊0.3公頃的土地，可以賣給A 0.1公頃，
就變成上述 A持分 0.1公頃 B持分 0.2公頃這種買賣應該是可以吧?

現在是在想說如果分割和過戶併案辦理，是否可以避開分割後不能維持2人共有的規定
譬如預分割的第四塊土地 A持分 0.1公頃 B持分 0.2公頃，併案辦理過戶給 C，
前三塊0.3公頃的土地併案辦理過戶給D,E,F
這樣最終都是每一人單獨持有0.3公頃，從結果來看是符合農發第16條的規定
只是不知道能這樣辦理嗎? 我再打去地政問看看好了

作者: 笨羊 時間: 2015-2-13 12:05

種瓜得蟲發表於 2015-2-13 09:58
法規是這樣也只能想辦法繞過去了
個人還是覺得這樣規定有點奇怪
不允許分割出來的土地還是維持2人共有
...

> 1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)
> 想要直接分割為4塊，
> 第一塊A 3分
> 第二塊B 3分
> 第三塊B 3分
> 第四塊A 1分 B 2分
> 問題出在第4塊不知道可不可以

按照立法精神, 上述出現兩個問題:
1. 直接分割為4塊: 違反 '分割後土地數目 (4塊) 不能超過原先共有人數 (2人)' 的規定, 不行.
2. 分割出第四塊為 A 1分 B 2分: 違反 '分割共有物必須消滅共有關係' 的基本原則, 也不行.

你的目的是: 12分的土地想要分割為4塊，每塊各為 3分地.
只要達到此目的就好了.

1. 首先按共有人持分, 12分地分割為 A 單獨所有 4分地, B 單獨所有 8分地.
符合分割後每人每宗土地大於 0.25公頃之規定.

2. 接著 A 賣 3分地給甲, 賣 1分地給丁; B 賣 3分地給乙, 賣 3分地給丙, 賣 2分地給丁.
因為是買賣, 可 '買賣' 與 '分割合併' 同時進行, 讓丁得到 3分地.

大概只有這個辦法吧! 這是我的看法.

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-14 08:16

笨羊發表於 2015-2-13 12:05
> 1.2甲的土地，2位地主一個持有4分(A)，另一個持有8分(B)
> 想要直接分割為4塊，
> 第一塊A 3分

我在想尚未分割的12分的土地直接賣給甲乙丙丁去共同持有，
然後請甲乙丙丁去作共有物分割
這樣就可以分割為4塊每一塊由一人單獨持有都是3分的土地
這樣跟您說的方法 "買賣與分割合併" 同時辦理是不是類似呢?

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-2-14 08:35

我去問了內政部地政司
除非符合農發條例第16條第一項的各款但書
否則真的是分割後每張權狀都要大於0.25公頃才得以辦理分割
而不是每筆土地大於0.25公頃就行

內政部地政司回文如下：
查「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。…」「其中所謂『每人所有面積』意旨耕地分割為單獨所有者，其分割後每筆之耕地面積應達0.25公頃以上，始得同意辦理分割，故不得有數筆面積合併計算達0.25公頃或數人共有單筆面積達0.25公頃之情事。…」分為農業發展條例第16條、行政院農業委員會94年4月20日農企字第0940119312號函所明示；故耕地之分割，除有農業發展條例第16條第1項但書各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在0.25公頃以上。

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