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標題: 農地上的土角厝有機會變更為建地嗎？ [打印本頁]

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-8-29 12:48 標題: 農地上的土角厝有機會變更為建地嗎？

各位前輩，小弟於日前過戶的內門農地不足2分半，農地上坐落土角厝(約22坪民國62年12月以前起造)曬場40餘坪、豬舍及擋土牆，土角厝無稅籍但有門牌號碼、有自來水及一般用電，現因年代久遠牆壁斑駁恐有倒塌之虞想打掉翻新，基於長久使用又不想違反法律規章的考量，小弟想依法來翻新但經詢問了內門區公所、農業局、地政事務所及營建公司答覆大致如下：
區公所：
1.原本不合法的建物無法同意你合法的翻修只能偷偷翻修，如果被檢舉就開罰。
2.這各業務不是我們管的，去問農業局看看。
農業署
1.不合法的建物無法同意你合法。
2.你可以試著把土角厝的範圍變更為建地。
3.這問題你去問轄區的地政事務所看看。
地政事務所
1.農地變更為建地你要準備空照圖、當初水電的收據、當初設籍的資料再來辦。
2.當初設籍的資料可以不用附，不過當初水電的收據基於你不是當初申請的當事人水電資料你應該申請不到。
營建公司
1.建物只要被打掉電表即會被台電公司拆除。
2.建物滅失門牌就得繳回。
3.自來水因為門牌繳回也會停掉。
4.房舍老舊了不建議整理，建議先砌外牆及搭鐵皮屋頂，再偷偷從內部把舊牆壁清除，但要冒被檢舉的風險罰款及被要求拆除的風險。
綜合小弟手上只有仲介給的62年12月的空照圖2張，其他的就只有剛辦過戶的各項地籍資料，想各位前輩提供農地變更為建地的相關細節或介紹能幫忙處理的專業人士，小弟想要個安全又可以無懼閒雜人等亂檢舉的建築物提供週休假日短期居住的房舍，請問有更好的方法來處理建物問題？

作者: sdisuper 時間: 2015-8-29 13:54

有62年12月的空照圖2張,即可當舊有合法房屋證明,這是非常重要的護身符
多拍些房屋現況照片,即可自行修繕房屋,只要蓋到好沒人檢舉,房屋就可安然合法
如果蓋到一半不幸被檢舉,也不必怕,只要出示空照圖就不會被罰款
屆時主管機關會要求補申請建照,那您就委託建築師事務所幫您處理即可
因建照申請中,所以蓋到一半的房屋可以6個月內合法繼續蓋,完全不怕檢舉

作者: yoyodiy 時間: 2015-8-29 22:37

本帖最後由 yoyodiy 於 2015-8-30 21:05 編輯

我去年也申請舊有既成建物農地改建地

我是先去地政事務所地用科問需要什麼資料

結果很簡單

地上建物門牌：
一、非都市土地使用編定前已為合法房屋之證明文件
1.房屋謄本、建築執照或建物登記證明
2.戶口遷入證明
3.完納稅捐證明或稅籍證明
4.繳納自來水、電費證明（或接水、接電證明）
二、其他
1.身分證明文件
2.門牌編釘證明
3.其他：
附註：1.申請人非土地所有權人者，應另檢附土地所有權人同意書。
      2.本申請書所列附繳證件僅適用於申請更正編定為建築用地案。

一和二其中一的部分 4取1 二的部分1,2都需要因為我老家是54年建造有稅籍編號於是就去戶政事務所申請戶口遷入和門牌編定證明

再填寫 "非都市土地更正編定申請書 " 送交地用科申請

申請完OK就是安排初勘來現場拍照用布尺量建物面積接下來通過後就會安排測量及建地位置重劃

以上是地政事務所的工作完成後會請你去確認位置是否正確確認後就送當地縣市政府核准

不過我的建地地政事務所從104年1月9號完成  到現在還沒核准

還在等待中~~~

作者: ERIC1050 時間: 2015-8-30 11:19

我家老屋有稅籍登記和建物登記資料也成功變更為建地了，如果沒稅籍可以參考樓上那篇寫的，用門牌號碼去電力公司申請，第一次請電的年籍，請恰地政地用課

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-8-30 20:58

本帖最後由迎曦舞鋤於 2015-8-30 21:14 編輯

ERIC1050 發表於 2015-8-30 11:19
我家老屋有稅籍登記和建物登記資料也成功變更為建地了，如果沒稅籍可以參考樓上那篇寫的，用門牌號碼去電力 ...

我的土角厝是沒有稅籍的，請問第一次請水的年籍也是用門牌號碼去台水公司申請嗎？
另外，接水、接電證明是兩者皆要備齊還是只要其中一個就好呢？

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-8-30 21:03

yoyodiy 發表於 2015-8-29 22:37
我去年也申請舊有既成建物農地改建地

我是先去戶政事務所地用科問需要什麼資料

請問是洽戶政事務所還是地政事務所的地用科呢？
另外，接水、接電證明是兩者皆要備齊還是只要其中一個就好呢？

作者: yoyodiy 時間: 2015-8-30 21:06

本帖最後由 yoyodiy 於 2015-8-30 21:11 編輯

迎曦舞鋤發表於 2015-8-30 21:03
請問是洽戶政事務所還是地政事務所的地用科呢？
另外，接水、接電證明是兩者皆要備齊還是只要其中一個就 ...

抱歉

打完沒校對是地政事務所地用課

基本上第一部分能申請到的盡量準備不怕多而怕只準備一樣資料不合格時又再去申請其他資料

時間就浪費了

其實你到地用去找主辦人主辦人會和你確認地號並調空照圖

他就會和你確認需要哪些資料了

你也可以先申請好資料帶去給地用課主辦確認這樣會更快

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-8-30 21:08

sdisuper 發表於 2015-8-29 13:54
有62年12月的空照圖2張,即可當舊有合法房屋證明,這是非常重要的護身符
多拍些房屋現況照片,即可自行修繕房 ...

我的空照圖是房仲業者委託工業技術研究院輸出的，請問這樣具佐證效力嗎？

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-8-30 21:16

yoyodiy 發表於 2015-8-30 21:06
抱歉

打完沒校對是地政事務所地用課

有前輩的指引讓我信心大增，感激唷！

作者: sdisuper 時間: 2015-8-31 14:34

迎曦舞鋤發表於 2015-8-30 21:08
我的空照圖是房仲業者委託工業技術研究院輸出的，請問這樣具佐證效力嗎？

一般是向林務局農林航空測量所申請
背後有拍照日期和單位蓋章才是公認的合法證明
申請很容易,當天親自前往辦理,確認無誤現場取件

作者: yellow1 時間: 2015-9-1 11:11

一般來說，都市計畫內外的農地。如果在建管(都市計畫發佈)前已存有居住的建築物，依法是可以提出申請變更編定為農業區建地目...........但有一點要注意，就是舉證資料一定要在建管(都市計畫發佈)前...

舉證資料通常包含下列幾種:
1.林務局農林航空測量所的航照圖........
2.電力公司的用電證明(初設日期)
3.自來水公司的用水證明(初設日期)
4.戶政事務所的設籍證明.....
5.稅務機關的的稅籍證明.....

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-9-2 07:23

sdisuper 發表於 2015-8-31 14:34
一般是向林務局農林航空測量所申請
背後有拍照日期和單位蓋章才是公認的合法證明
申請很容易,當天親自前 ...

對於住在南部的我，遠在台北的林務局農林航空測量所實在有點小遠，看來只能申請通訊購圖了

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-9-2 07:26

yellow1 發表於 2015-9-1 11:11
一般來說，都市計畫內外的農地。如果在建管(都市計畫發佈)前已存有居住的建築物，依法是可以提出申請變更編 ...

了解，謝謝大大

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-9-2 07:26

感謝，各位前輩的資訊，小弟今天就著手申請各項證明

作者: yoyodiy 時間: 2015-9-2 21:45

迎曦舞鋤發表於 2015-9-2 07:26
感謝，各位前輩的資訊，小弟今天就著手申請各項證明

加油

我申請的農地改建地今天收到地政事務所的通知通過了

從農地畫出了94坪的建地以後要修繕舊屋或蓋新房子就比較單純了

如果你申請後因為建蔽率的關係建地的坪數會比你現有房子多

以我的為例農地改丙建丙建建蔽率40% 所以是原來的房子滴水坪X2.5

當你在重新安排建地的位置時一定要清楚多出來的坪數要擺在哪裡對你的建地和農地完整性

最有幫助這也是當初我去問主辦主辦提前告知要我的眉角

總之希望您也能順利申請成功

作者: yellow1 時間: 2015-9-3 11:40

迎曦舞鋤發表於 2015-9-2 07:23
對於住在南部的我，遠在台北的林務局農林航空測量所實在有點小遠，看來只能申請通訊購圖了

網路先挑選好需要的圖號及照片，匯款購買很方便................

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-9-10 14:13

自8月29日在板上求解並依照各位前輩的指導著手收整資料，迄今共歷時13日的文件收整終於把案子送到高雄市政府建築管理處承辦人手上。
承辦人說資料算是很齊全了照理說應該會過，但還是得經案件審查程序，在審查期間如果有缺件會先以電話通知補件，如果沒連絡到申請人則會以正式公文寄送。
這次小弟繳交了門牌編釘證明、電力公司的用電證明以及建物的正面、背面、左右兩側、屋頂、屋架和天花板照片。
至於空照圖部分，承辦人說空照圖一張很貴叫我先留著等候通知，如果有需要再補充，有關舊建物申請合法證明算是告一段落了。

作者: 123land 時間: 2015-9-10 21:39

本帖最後由 123land 於 2015-9-10 21:44 編輯

本案原則是可以更正編地,困難處在缺少稅籍證明、這樣地政事務所無法核定面積、仲介拿2張空照圖給您、如果好辦仲介就自行變更後再以建地賣您.建議您找當地的大代書或專辦編定的人員'
本案需以空照圖請地所認可的專家解讀空照圖位置、面積、現況,

本案需不斷的和地所溝通,要有心理準備
在未更正編定前、千萬、千萬不能變更現況、否則以後要變更就不可能了

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-9-11 12:53

本帖最後由迎曦舞鋤於 2015-9-11 13:30 編輯

123land 發表於 2015-9-10 21:39
本案原則是可以更正編地,困難處在缺少稅籍證明、這樣地政事務所無法核定面積、仲介拿2張空照圖給您、如果好 ...

地政事務所負責接案的承辦人員說，等我的房屋合法證明拿到之後再去地政事務所申請非都市土地更正編定，到時候會安排現勘、測量、建地位置重劃及分割，依他的講法似乎蠻樂觀的。
依據大大的建議，原本規劃在農曆七月以後要把屋子旁邊的灌溉水池填平順便把豬舍給拆除掉，看來得緩一緩了。

作者: 123land 時間: 2015-9-11 22:31

迎曦舞鋤發表於 2015-9-11 12:53
地政事務所負責接案的承辦人員說，等我的房屋合法證明拿到之後再去地政事務所申請非都市土地更正編定， ...

加油.忘了問您在哪個縣市鄉鎮

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-9-12 07:03

123land 發表於 2015-9-11 22:31
加油.忘了問您在哪個縣市鄉鎮

我在高雄市內門區
那邊有擅長辦農變建的代書或人士可以介紹的嗎？

作者: 123land 時間: 2015-9-12 23:14

迎曦舞鋤發表於 2015-9-12 07:03
我在高雄市內門區
那邊有擅長辦農變建的代書或人士可以介紹的嗎？

抱歉.高雄市我沒辦法、若是桃園市我就可以幫上忙

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-2 10:45

很幸運的，高雄市政府工務局核定的合法房屋證明公文於昨天以雙掛號的方式寄來了，前後共歷經20個日曆天，趕緊填寫非都市土地更正編定申請書送交地政事務所辦理申請，依照承辦人員講大概要二個禮拜的作業時間，到時候會以公文方式寄通知會勘，會勘完會再排時間實施建地面積的測量及建地位置重劃，依承辦人概估大概要等個半年才有消息。

作者: MEADOW 時間: 2015-10-2 22:58

你的灌溉水池及豬舍不要拆掉，設法利用才是，現在要申請水池及畜牧設施很難的，你拆掉後就回不去了

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-22 12:56

MEADOW 發表於 2015-10-2 22:58
你的灌溉水池及豬舍不要拆掉，設法利用才是，現在要申請水池及畜牧設施很難的，你拆掉後就回不去了

灌溉水池及豬舍已經拆掉，真的是回不去了。
其實二分地挖了一個灌溉池和豬舍就去掉1分地，再加上土角厝、曬埕和私設的二米道路，可種植面積只有不到100坪，另外，那個大水池設在房子後面就風水學來說對住在房子裡頭的人不好，幾經考量之下我們決定拆掉豬舍來填水池。

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-22 13:59

終於來會勘了，地政事務所承辦員、測量員、台電公司代表及工務局承辦員一行五個人蒞臨寒舍，又是拍照又是拉皮尺的，終於可以確定了未來即將要分割的建地的面積，美中不足的是屋子後面廁所由於建築材料看起來太過新以及屋子旁的舊禽舍不屬於居住使用不能列入舊有合法房屋範圍，未來少了約20幾坪的建地。
承辦員很熱心的提醒，為了節省時間我們可以不必等待公文通知先到地政事務所申請基地量測，來確認整個建築物的位置都包含在我的土地裡頭，等確認完畢後就可以申請建地位置重劃了。

作者: ewsn1540 時間: 2015-10-22 16:16

本帖最後由 ewsn1540 於 2015-10-22 18:57 編輯

迎曦舞鋤發表於 2015-10-22 13:59
終於來會勘了，地政事務所承辦員、測量員、台電公司代表及工務局承辦員一行五個人蒞臨寒舍，又是拍照又是拉 ...

變更成建地後，若想重建要想清楚。

丙建要受建蔽率40%限制，
若老建物100坪，重建時建蔽率就只有40坪(只蓋一層樓的話)，

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-22 17:24

ewsn1540 發表於 2015-10-22 16:16
變更成建地後，若想重建要想清楚。

丙建要受建蔽率40%限制，

老建物如果100坪的話，以丙建受建蔽率40%限制來講建地就會有250坪唷

作者: ewsn1540 時間: 2015-10-22 18:46

本帖最後由 ewsn1540 於 2015-10-22 18:47 編輯

迎曦舞鋤發表於 2015-10-22 17:24
老建物如果100坪的話，以丙建受建蔽率40%限制來講建地就會有250坪唷

所以迎曦大變更成建地的面積大於老建物的面積囉!
那看來是我認知錯誤了。

作者: yoyodiy 時間: 2015-10-22 21:57

迎曦舞鋤發表於 2015-10-22 13:59
終於來會勘了，地政事務所承辦員、測量員、台電公司代表及工務局承辦員一行五個人蒞臨寒舍，又是拍照又是拉 ...

恭喜在農舍紛紛擾擾的現在有塊丙建搭農地對做農事蓋農舍方便多了

我申請農改建後前幾天收到地價稅繳款單了

而且要補繳前五年的稅金

不過只有9百多元

祝你夢想事成申請順利囉

作者: ewsn1540 時間: 2015-10-23 12:02

請問變更建地後，曬場算是建物還是法定空地?

作者: 笨羊 時間: 2015-10-23 12:55

ewsn1540 發表於 2015-10-23 12:02
請問變更建地後，曬場算是建物還是法定空地?

鋪上水泥、磚塊，不必然是建物。
要不然，馬路也算是建物了！

作者: ewsn1540 時間: 2015-10-23 15:33

笨羊發表於 2015-10-23 12:55
鋪上水泥、磚塊，不必然是建物。
要不然，馬路也算是建物了！

是這樣子。

回看了迎曦大前面的回文，
說到舊禽舍不屬於居住使用不能列入舊有合法房屋範圍，
那曬場就更不能列入了。

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-23 17:38

ewsn1540 發表於 2015-10-22 18:46
所以迎曦大變更成建地的面積大於老建物的面積囉!
那看來是我認知錯誤了。

地政事務所會以老舊建物實際的面積來反推應該要多大的建地，才能符合該建物，所以日後核定建地的面積會大於老建物的面積。

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-23 17:42

ewsn1540 發表於 2015-10-23 15:33
是這樣子。

如果全列入的話未來我的建地就有將近一分地了(可惜沒有~)

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-10-23 17:44

yoyodiy 發表於 2015-10-22 21:57
恭喜在農舍紛紛擾擾的現在有塊丙建搭農地對做農事蓋農舍方便多了

我申請農改建後前幾天收到地價稅 ...

恭喜恭喜，我還有漫長的公文等待其要渡過呢~

作者: ewsn1540 時間: 2015-10-23 18:54

所以雞舍豬舍在未申請變更前，想辦法弄成像是人住的，也許可以通過?
空照圖應該是看不出來。

作者: ERIC1050 時間: 2015-10-23 19:59

ewsn1540 發表於 2015-10-23 18:54
所以雞舍豬舍在未申請變更前，想辦法弄成像是人住的，也許可以通過?
空照圖應該是看不出來。

公務員也不是笨蛋！他們會看建物的老舊痕跡,看的很仔細的，因為我年初也才辦理變更過，我家增建部分的空照圖被樹擋住，看不見屋頂，他們就不認定

作者: 迎曦舞鋤 時間: 2015-12-28 17:14

ewsn1540 發表於 2015-10-23 18:54
所以雞舍豬舍在未申請變更前，想辦法弄成像是人住的，也許可以通過?
空照圖應該是看不出來。

當初沒考量到要先動手腳把禽舍改裝為庫房，不過話又說回來要找到舊建材來改裝還真是不容易呀！

作者: DJH 時間: 2022-7-14 19:54

搭個版問一下。如果過戶農地時。一併過戶無保登有稅籍之房子。將來是否有機會變更

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