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標題: 換地的條件？ [打印本頁]

作者: leejyhchyun 時間: 2017-5-29 23:00 標題: 換地的條件？

我的地2分多，臨馬路，我後方的地約3分，未臨路，2塊加起來超過5分地。
現在後方的地要賣，買主要有路通馬路才要買，現在仲介（不確定是不是）要我跟他合併分割，讓我的地變成2分半，而在我的地的邊界留一條4米路通他的地。
但是4米路的部分是我跟他換地，我不足2分半的部分還要我用低於地主的開價但高於市價的價錢要跟他買，這樣不會太誇張嗎？
如果我提出同意換地，不足2分半的部分算價差，我不用出一毛錢，讓我增加到2分半，類似1坪換2坪的意思，這樣會太狠嗎？
還有這樣有辦法合併分割嗎？
因為我還嫩，很多眉眉角角還不懂，所以請各位前輩給點意見。感恩

作者: yuank 時間: 2017-5-29 23:42

1.要先判斷對方有無可能主張民法789？或787袋地通行權？
2.是否屬於農發條例第3條第11款的「耕地」？
因為耕地分割後必須每宗都0.25公頃以上，兩塊加起來有0.5公頃以上？
3.如果符合1.2.，才有須要跟對方談。
價錢則是隨你們高興。

作者: copy 時間: 2017-5-29 23:58

換地是雙方有意願取得最大共同利益!
而利益就是價值,但有時雙方利益並不均等.
急不急與狠不狠都是談與不談的狀況之一.

對方出的條件,我連談都不會想談.

作者: pineman 時間: 2017-5-30 07:39

本帖最後由 pineman 於 2017-5-30 08:23 編輯

但是4米路的部分是我跟他換地，我不足2分半的部分還要我用低於地主的開價但高於市價的價錢要跟他買，這樣不會太誇張嗎？

　　當然誇張，是他有求於你，然後假設你也必定有求於他，也就是他認為你非常想變為兩分半（要注意，其實是2500平方公尺，2分半只是把1甲當成1公頃近似值的通俗說法）以上（抓3%地籍圖重測誤差值，也就是2575平方公尺以上比較安全），但是是否有這需求，只有你自己知道，而且因為不是你急，你可以表現得不在乎。如同房地產買賣，買方賣方誰比較「急」，誰就要多讓步，或者白話說法就是談判／協商誰急誰就輸了。

如果我提出同意換地，不足2分半的部分算價差，我不用出一毛錢，讓我增加到2分半，類似1坪換2坪的意思，這樣會太狠嗎？

　　趁人病要人命當然也是有點狠。

　　綜合以上，第一段引言是對方的條件，第二段是你的條件。雙方條件都攤開來，再來開始談判協商。

　　對方為什麼會定比低於開價高於市價的條件，應該是他認為他有展現比賣價低的誠意，開給你與他賣地開價的差值，是他心中認為和你換地這部分他貼給你的錢。我想他也做好讓你殺到比市價再更低的心理準備，如同他的開價也是讓買方來殺到市價的。

　　一般對雙方最有利的結果，應該是落在此二極端的當中某個地方。所以如果完全不出錢是你最後想要的結果，你的條件恐怕還要更狠，就是對方還要貼錢。不過達到你希望結果的機會就更低，如果你也想要變2分半，而且也不要破壞鄰居關係，最好展現誠意，一開始就定個你貼點你可接受的小錢的條件去談。

　　所謂鄰居關係分兩種情況：如果你和他的談判破裂導致他最後賣不成地，他還是你的鄰居，他會記得你對他的「大恩大德」，本站名言：「千金買地、萬金買鄰」，請自行爬文。如果談判成了賣掉，問題比較小，但有可能轉嫁到了新買方身上，這新買方將會是你的鄰居，他或許也會記得你的「大恩大德」。所以這大恩大德要搞多大，就得由你自己衡量了。

PS: 2樓yuank大寫的是重大前提，是一定要先考慮的點。如果對方可主張袋地通行權，我是覺得用市價計算來買不足2分半的地，然後再扣掉20年的租金總和（直接月租乘20年，不用考慮折現問題），就是你可以出的對雙方合理的價格，你還多換到地滿2分半的利益。

作者: 黑面 時間: 2017-5-30 07:48

千金買地，萬金買鄰。

當與鄰地有利益分配時，想要有友好鄰居關係都不容易了。。

作者: leejyhchyun 時間: 2017-5-30 09:55

yuank 發表於 2017-5-29 23:42
1.要先判斷對方有無可能主張民法789？或787袋地通行權？
2.是否屬於農發條例第3條第11款的「耕地」？
...

第1點我也不確定，對方是說路的部分解決買家才有意願購買。
第2點，2筆都是耕地沒錯，合併面積也超過0.5公頃。
再來就慢慢跟他談了

作者: leejyhchyun 時間: 2017-5-30 10:06

copy 發表於 2017-5-29 23:58
換地是雙方有意願取得最大共同利益!
而利益就是價值,但有時雙方利益並不均等.
急不急與狠不狠都是談與不談 ...

現在是對方急，我不急
我是覺得他的開價有點誇張
他的開價比跟他相鄰的袋地（也跟我相鄰）高4成

作者: bytsui 時間: 2017-5-30 10:18

如果對方無法主張袋地通行權，而您不在意土地有沒有0.25公頃，那您就有極大的談判籌碼，當然以自己合理利益為主。如果是我，我會要求重新分割後，自己要有2.5分地，4米道路共有，當然不出錢囉。

至於對方要賣多少錢？買賣雙方滿意就好。賣價愈高，愈有可能答應您的條件，不是嗎？

作者: leejyhchyun 時間: 2017-5-30 10:23

pineman 發表於 2017-5-30 07:39
　　當然誇張，是他有求於你，然後假設你也必定有求於他，也就是他認為你非常想變為兩分半（要注意，其實 ...

2分半對我來說是還好，反正現在無法蓋也無能力蓋，農地目前沒有排水系統，隔壁地主去年申請時已經被打搶一次了。如果最後有成交，會把面積拉高一點，增加一點保障。
我是完全不急，有就有，沒有也沒差啦，哈~~

我當然是沒那麼狠啦

，只是聽到他開的價點有點嚇到而已~~
如果他用市價我一定沒問題，但他開的價錢!!!真的太高了
直逼我當初買這塊地的價格~~高於跟他相鄰的袋地成交價的4成。

再請問一下，
"然後再扣掉20年的租金總和（直接月租乘20年，不用考慮折現問題）"
這個我不懂??

作者: leejyhchyun 時間: 2017-5-30 10:35

bytsui 發表於 2017-5-30 10:18
如果對方無法主張袋地通行權，而您不在意土地有沒有0.25公頃，那您就有極大的談判籌碼，當然以自己合理利益 ...

對於袋地通行權的意思我不是很確定，但看圖後他要到馬路最簡單的情形就是經由我的地，距離也是最短。還有一條就是要通過學校，距離較短但不可能叫學校開路給他吧。
有沒有2分半我是不在意，只是地增加，我可以種植的地方變多而已

作者: pineman 時間: 2017-5-30 10:35

本帖最後由 pineman 於 2017-5-30 10:43 編輯

leejyhchyun 發表於 2017-5-30 10:23
2分半對我來說是還好，反正現在無法蓋也無能力蓋，農地目前沒有排水系統，隔壁地主去年申請時已經被打搶一 ...

　　如果是這樣，基本上你是立於不敗之地，剩下只是看要不要維持良好鄰居（不論是誰）關係。

"然後再扣掉20年的租金總和（直接月租乘20年，不用考慮折現問題）"
這個我不懂??

　　對方想通行不外乎直接買下通行用地，或者主張袋地通行權，但是要付租金。上面引言就是簡單計算袋地通行權租金收入，如果換地是把地換給人後沒這筆收入。

　　定20年是抓個簡單數字，一般貸款也是20年，20年不長不短，抓太短是你總收入變少，抓太長是對方的總支出增加，隨著期限增長，想要長久使用的租方可能也會覺得一次談買斷比較划算。一般目前都市房地產對雙方都合理的點是抓房價租金比300倍，也就是300個月（25年），農地不像都市那麼值錢又有機會滿租，抓20年OK。

　　至於折現，那是投資學的基本概念，將來的一萬折算到現值（現在當下的價值）是不到一萬，越晚才拿到的錢現值越少。一般若沒特別優秀投報率的個人特殊考量，是以通膨率來折現（用定存利率也可以，但定存利率通常低於通膨率），所以如果每月租假設是2千（隨便舉例，非樓主的實際狀況），是把20年每期的月租金2千透過折現率折算到現在再加總，實際現值是小於2千乘以240個月。但是反過來若考慮到隨通膨調漲租金，那就是每個月折算到現在都是2千元，所以才說不考慮折現，直接月租金乘20年(240月)。

作者: 山林雅境 時間: 2017-5-30 10:47

leejyhchyun 發表於 2017-5-30 10:23
2分半對我來說是還好，反正現在無法蓋也無能力蓋，農地目前沒有排水系統，隔壁地主去年申請時已經被打搶一 ...

看對方買地高於行情價四成，以及有交換土地來提升自己土地的價值，還有跟您土地交換的條件。您這位賣地鄰居是充分展示協調能力的人，談判開始當然會拉高自己有利的條件。當然他也不會認為最後的談成是那個賣價，以及跟你換地的條件。當然您也要拉高您的換地條件。這樣雙方的觀念頻道才有通。

他碰到有趣的對手才會有感。
對方的開價在目前的市況肯定會賣很久，最後還是會降價下來。我覺得可以用當初您買地的單價，與後方袋地的成交價，這兩個價格價差乘以對方土地的面積，當作交換土地後的增值效果。這個增值效果對方要拿多少？您又要取多少？若是我就是雙方各取增值的一半，來當作交換土地的面積比。這樣的說服力最佳。當然這是最終的目標，您還是要先拉高條件，最終談判時再把換地公式拿出來。這樣才有可能達到預期目標。
這個鄰居應該算是有彈性的好鄰地主。保持彈性談而不破也蠻有趣的。即使最後交換土地是多是少就不這樣重要了。

起毛子爽雙方有感這個好！

作者: pineman 時間: 2017-5-30 10:53

本帖最後由 pineman 於 2017-5-30 10:55 編輯

leejyhchyun 發表於 2017-5-30 10:35
對於袋地通行權的意思我不是很確定，但看圖後他要到馬路最簡單的情形就是經由我的地，距離也是最短。還有 ...

　　袋地通行權稍微搜尋一下本站以及站外文章都有一堆資訊。主要特別要注意的是站大之前貼過的文，如果袋地的形成是因為當初從你的地（母地，在先前某任地主時代）分割出去的，那麼你這塊有義務要提供（意思是他的通行路可能有多種選擇，走你這塊的路線非影響最小的，但是因為是從你這塊母地分割出去，那麼你這塊母地提供通路的義務性比其他人高）。

　　所以如果他的袋地是和你無關的別塊母地分割後所行成，然後也可以從那裏去通行，那你就沒有義務要提供。

　　大概是這樣，若記憶有錯誤請先進更正。另外建議去搜尋到站大那篇提到從母地分割行成袋地的文。

作者: yuank 時間: 2017-5-30 11:39

本帖最後由 yuank 於 2017-5-31 01:14 編輯

對方若能主張民法787或789，他就有談的籌碼。  如果不能，那就價格滿意再說。

他的地沒臨路？為何形成袋地，是因買賣、分割才造成的嗎？
可能要查一下地籍登記資料、地籍圖、空照圖,並看一下土地現狀。

這個請參考
http://law.moj.gov.tw/LawClass/L ... DF=&SNo=787-789
1.袋地通行權  民法787
(1)原本就是袋地。
(2)向法院訴請確認。
(3)要給償金。
2.袋地通行權  民法789
(1)因讓與、分割、原一人所有數筆土地分別讓與等原因而形成的袋地。
(2)向法院訴請確認。
(3)不必給償金。
(4)只能走分割前的同塊土地。

另外，注意合併分割可能會影響取得土地時點。如果你將來要申請興建農舍，要再等2年。

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