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標題: 資材室過戶的問題 [打印本頁]

作者: Abcd731005 時間: 2017-9-16 23:41 標題: 資材室過戶的問題

我爸有一農地上有資材室外觀無違建但是有住人隔間
要是過戶的話不申請農地農用資材室在過戶時還會被認定為違規使用變成違建嗎?

作者: 2home 時間: 2017-9-17 00:01

若不申請農地農用就要繳土地增值稅,國家會很開心,也不會有人來審核農地農用的問題 ,若上次移轉的公告現值很低,而現在的公告現值很高的話,加上坪數大,可能會繳到哭出來........

若外觀無違建,,而外部變化不大 ,和當初申請一樣,只是內部隔間而己....就把內部違規 ,床和衛浴撤掉就好...應該很好解決吧! 或許審核人員也不一定會進去看.....

不要小看土地增值稅,像花東有些地方..一個地號1000坪,從上次移轉83年一平方公尺80元變106年的2000元,可能就要繳二百二十萬了......,土地增值稅最好先自己先試算一下....,有些人違建太多,不敢申請農地農用,因為一定不會過,結果試算一下要繳220 萬嚇一大跳,就不敢賣了....除非全部打掉.恢復原狀.....

若對法規有了解,上面的那個案例可以主張把上次移轉日期調到89年1月當基準,上次移轉可以從83年的80元變成89年1月變120元,反而因為用20年以下計算, 而不是20~30年的那個基準,土地增值稅反而變的要繳更多....

所以買賣農舍,更本不用卡要農民身份,只要違建或合法農舍擴建過多,申請農地農用不過...,地主就不敢賣了,如果真賣出去繳土地增值稅....國家收的稅金也是收的笑呵呵!

土地增值稅試算

https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW158W9

作者: Abcd731005 時間: 2017-9-17 10:55

.....剛剛試算一下要繳500多萬我剛脆內部打掉等過戶給我再重新裝潢頂多 20幾萬

作者: 2home 時間: 2017-9-17 11:29

Abcd731005 發表於 2017-9-17 10:55
.....剛剛試算一下要繳500多萬我剛脆內部打掉等過戶給我再重新裝潢頂多 20幾萬

要繳土地增值稅 500萬....可以再買一塊農地了......

下次裝潢,注意不要弄固定的,像床,桌椅,和衛浴其實都是可以做活動的....,隔間和地板牆面的裝璜應該還好,只要資材室外觀不擴建,維持申請時的大小,戶外不要有任何人路過都可以看見的沒有申請的水泥,露台,固定圍籬和大門, 有代書陪同的農地農用審核人員,資材室也不一定會進去看.....

作者: 樂活族 時間: 2017-9-17 11:39

您的方向跟本搞錯了

首先你若繳了增值稅過戶不代表資材室就可以違法變合法
政府有權讓你過戶後再處罰你 "違反農地農用"

思考方向應該是我買個有資材室的農地
多少錢? 划算
買到繼續 "住"
也就是花多少錢冒險是划算的

作者: 樂活族 時間: 2017-9-17 11:41

老爸的農地別猴急過戶

我買農地首要條件就是 "死亡繼承時農地免稅"

作者: STSHAOWW 時間: 2017-9-17 23:23

樂活族發表於 2017-9-17 11:41
老爸的農地別猴急過戶

我買農地首要條件就是 "死亡繼承時農地免稅"

繼承
不是也要有農地農用證明才能免稅嗎?

作者: Abcd731005 時間: 2017-9-17 23:42

因為我是畜牧畢業的想蓋養雞場才想要先過戶
不然養雞場蓋好後面遺產稅又很高

作者: Abcd731005 時間: 2017-9-17 23:44

而且我養雞的話人就要住在那裏阿不然1萬多隻雞出問題要怎麼半?

作者: 樂活族 時間: 2017-9-18 11:22

STSHAOWW 發表於 2017-9-17 23:23
繼承
不是也要有農地農用證明才能免稅嗎?

是的 . 但鄉下有些案件因為是繼承過戶地方很快就發出農用(沒去照相或相片角度沒照建築)

買賣過就戶就...

作者: 2home 時間: 2017-9-18 11:49

樂活族發表於 2017-9-17 11:41
老爸的農地別猴急過戶

我買農地首要條件就是 "死亡繼承時農地免稅"

這我還沒認真考慮過,不過今天查了,農地在繼承上還是有些好處的..... ,只要繼承日起,五年內還是農地農用...就免遺產稅和贈與稅....

根據不動產稅法的規定，妥適利用不動產贈與對象，尤其是夫妻間、父母子女間，以及不動產標的物的屬性（農地），都是規劃節稅的好方法。例如夫妻之間相互贈與財產，是不用課徵贈與稅的。此外，目前法律也已修正夫妻之間贈與的財產可以申請不課徵土地增值稅，讀者不妨善加利用。

http://book.law119.com.tw/viewla ... %EB%BF%EF%AE%D1%BAK

作者: 山林雅境 時間: 2017-9-18 11:53

Abcd731005 發表於 2017-9-17 23:42
因為我是畜牧畢業的想蓋養雞場才想要先過戶
不然養雞場蓋好後面遺產稅又很高

農用檢查可以複檢，假如資材室是合法的，旦但有內裝，也許可以從常常辦理的代書探聽一下，檢查的鬆緊。到真的檢查不過要改善時，再來拆內裝也不遲。

作者: 樂活族 時間: 2017-9-18 11:53

2home 發表於 2017-9-18 11:49
這我還沒認真考慮過,不過今天查了,農地在繼承上還是有些好處的..... ,只要繼承日起,五年內還是農地農用.. ...

繼承日起,五年內還是農地農用...就免遺產稅和贈與稅 ....

這條就是很多人不熟導致補稅罰款

因為拿到地很快就賣掉

作者: 2home 時間: 2017-9-18 13:16

山林雅境發表於 2017-9-18 11:53
農用檢查可以複檢，假如資材室是合法的，旦但有內裝，也許可以從常常辦理的代書探聽一下，檢查的鬆緊。到 ...

資材室窗戶望進去的地方....最好不要擺有的沒有的,有人放書架就被說話,也有人擺洗衣機...也被說話......

所以最好就是窗口旁,越亂越好,從外面望進去,可以看到一些資材肥料,還有破破舊舊的工作服還有一些泥土腳印.....

有時屋主會不在,代書會陪同審核人員.... 就從資材室窗外往內看....如果全關閉產生懷疑,不如打半開,讓他看部份內部....

作者: 山林雅境 時間: 2017-9-18 13:50

2home 發表於 2017-9-18 13:16
資材室窗戶望進去的地方....最好不要擺有的沒有的,有人放書架就被說話,也有人擺洗衣機...也被說話......
...

就以頭份都市農地的農用檢查，就與大湖山坡地的農用檢查嚴鬆差異很大。頭份的連草太高也不行，還要有農業植物。大湖的一片叢林長滿蔓藤還是算合格。在山上植物少反而有害水土保持。
若是合法的資材室，檢查人員也會看那個年份的建物，那個年代的法規及習慣是甚麼。僵硬不知變通的新進檢查人員，不見得合於農地現況的運作。假如是我的資材室檢查，爐灶床鋪等說不過去的，可以拆的或是可以變成可以移動的，絕不給檢查人員難做人。拆離再檢查。隔間就把裡頭清空，農機具盡量擺在裡頭。真的非拆隔間不可，複檢時再做。
我在頭份的農用檢查，給我的感覺就是――不管你做的再好，總要有複檢再檢三檢，反正配合就是。我在猜想這些檢查人員的心理――頭份土地貴你們買賣都大賺。不會給你們好過。大湖土地便宜，你們都是辛苦的便宜賣土地，盡量給你們方便。

作者: 2home 時間: 2017-9-18 13:58

Abcd731005 發表於 2017-9-17 23:44
而且我養雞的話人就要住在那裏阿不然1萬多隻雞出問題要怎麼半?

這就是一個盲點...以審核人員的角度來看...農地是非必要最好不要蓋農舍或資材室, 最好要維持整潔開闊單一農作物的地貌供路人欣賞...,有沒有賺錢是其次,,所以遠端農夫 ,在審核員的觀念裡,可以考慮在村莊買一塊建地來蓋房或租房子,再一大早開車載工具到農地工作.....,問題是台灣務農就沒什麼錢賺了,,還要租房或買建地,一大早在花油錢開車到農地,這樣就不符成本效應了...

農地沒農地農用蓋工廠或豪宅都是不對的,但也別忘了農舍的定義,就是要方便遠端農夫增加工作效率來使用....,若把申請農舍或資材室的人都未審先判視為豪宅一族通殺....,就有點擾民了.....,農地路邊不影響農作的狀況下放一個資材室,資材室內再多放一個床和馬桶...就會影響糧食自給率,大家的桌上就會少半碗飯...這點空間真的有差嗎?

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