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標題: 求救…房子占到別人的土地 [打印本頁]

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-14 12:48 標題: 求救…房子占到別人的土地

房子占到別人的土地
而那塊地有很多人共同持有
其中2/32是國有

請問
1、對方什麼情況下可以提拆屋還地？

2、我有什麼方法可以避免被拆屋還地？

3、國有財產局說我必需是持有人之一
才能申請購買那2/32
那我若能只購買幾坪，也算是持有人之一嗎？

4、我是持有人之一，若其它持有人申請分割，法院是不是會把我的持份儘量劃為跟我房子相連呢？

5、若是要購買土地，除了價碼提高還有什麼方法比較容易成功呢？先從持有少的人下手？

作者: 4w 時間: 2017-10-14 15:40

房子若是占到別人土地，別人沒有異議情況下，好像無因占有20年可以協商買對方土地，對方不能強拆你的房子

作者: whang5920 時間: 2017-10-14 19:13

4w 發表於 2017-10-14 15:40
房子若是占到別人土地，別人沒有異議情況下，好像無因占有20年可以協商買對方土地，對方不能強拆你的房子

祖傳房子
921地震後位移
加上全縣土地重測
上一代土地分割界線都往西移約2公尺
耕地好解決
房子連在一起就麻煩了
自己或別人的房子都會佔到別人的土地
請問這種怎麼解決

作者: 4w 時間: 2017-10-14 23:43

whang5920 發表於 2017-10-14 19:13
祖傳房子
921地震後位移
加上全縣土地重測

只能協商買下土地，反正除非妳房子壞了重蓋，要退回土地之外，被占者只能希望你買下，不能拆除你的房子

作者: 2home 時間: 2017-10-15 00:13

這種事情越早解決越好..... 拖越久越難處理.....

先要看要拆的比例有多少及目前使用者是誰........,有時持分中的使用者會比較大聲,其它持分者說不定還搞不清楚自己有這塊地.....,所以先找使用者先談....

若目前這塊地沒有人在使用....,因權益己被分散也不被重視..用錢就會比較好處理....想辦法把每一個人都找出來...讓每個人都同意.....

另外不知這房子是否有建照有保存登記...,是否拆掉再把不足的部份再自己的土地補回...會不會比較容易....,若是房子很複雜很難拆,也就只能想辦法買了.......

有時房子蓋太邊界就會有這種困擾....

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-15 14:10

本帖最後由大地彩妝師於 2017-10-15 14:12 編輯

4w 發表於 2017-10-14 15:40
房子若是占到別人土地，別人沒有異議情況下，好像無因占有20年可以協商買對方土地，對方不能強拆你的房子

嗯之前
被占到的土地部份
拍賣公告裡就有提到被我們占到
然後三年前吧拆掉重蓋
家族長輩金主
也沒鑑界就直接蓋
就又占到別人地
不過…一直沒有聲音到現在~

作者: 樂活族 時間: 2017-10-15 14:46

大地彩妝師發表於 2017-10-15 14:10
嗯之前
被占到的土地部份
拍賣公告裡就有提到被我們占到

聽起來續佔機率大

現在應該這樣最好了
調出土地所有人
每個都寄1份要買的訊息就好(國家不用寄)

每3個月寄1次信
一直等到任何1位持分地主回應你
然後進行議價購入
最後有持份就好了

若一直等不到回應就一直寄信出去
但每2年要重新調土地持有人 (可能會繼承)
寄信的人教給非屋主就好
不用擔心會被告 "拆屋還地"
因為你屋子已經蓋好了

作者: 2home 時間: 2017-10-15 15:21

樂活族發表於 2017-10-15 14:46
聽起來續佔機率大

現在應該這樣最好了

不用擔心會被告 "拆屋還地"
因為你屋子已經蓋好了

這兩句話聽起來很可怕....... 如果有一塊農地.....一年才去一次,或根本不去.....

後來上面被人蓋上房子....,上面有別人的私人財產,就有可能一直被佔用拿不回來了......

而且被佔用的農地上有建物,有可能還農地農用證明拿不到....

所以買了農地,最好經常去巡田....

以我碰到的狀況,上面有他人財產或建物,通常被佔地主,會請律師先寄存證信函,先禮後兵,要求對方在一定的時間內清理...若時間到了沒有拆,就會直接提告....等法院判決出來,認定需拆....,有法院當靠山, 就可以合法執行了....

作者: 樂活族 時間: 2017-10-15 15:49

2home 發表於 2017-10-15 15:21
不用擔心會被告 "拆屋還地"
因為你屋子已經蓋好了

不用擔心會被告 "拆屋還地"
因為你屋子已經蓋好了

我的意思是要告是土地持有人地權利
他哪時要告有啥好煩的

但要如何降低被告機率?
假設 50%  不做任何事
若你有寄信剩49%
若你有買到持分剩25%
懂嗎?  法律有他一定的程序

有持分還有很大優勢
1: 會不會被告還會先知道
2: 不爽被告還可以扯後腿
3: 還可以自己弄法拍或告其他人持分人 (亂搞)
4: ....
技術手段可多呢

問題來了  多少錢買到那1點點的持份最洽當? 這才是問題

作者: 2home 時間: 2017-10-15 15:56

樂活族發表於 2017-10-15 15:49
不用擔心會被告 "拆屋還地"
因為你屋子已經蓋好了

最好還是分清楚一點比較好,越早釐清越好,你的就是你的,我的就是我的,...否則不清不楚...只會造成以後很大的困擾....

最近對這種事,還蠻有感的....

..

作者: 樂活族 時間: 2017-10-15 16:01

2home 發表於 2017-10-15 15:56
最好還是分清楚一點比較好,越早釐清越好,你的就是你的,我的就是我的,...否則不清不楚...只會造成以後很 ...

最好還是分清楚一點比較好 ....

所以用的方式就是
找賣方但又不能很明顯是屋主主動去買
因為本來沒事自己搞到被告

作者: 2home 時間: 2017-10-15 16:09

樂活族發表於 2017-10-15 16:01
最好還是分清楚一點比較好 ....

所以用的方式就是

若真佔用到別人的地,鑑界時自然問題就會浮現.....,很難掩飾.....

作者: 樂活族 時間: 2017-10-15 16:14

2home 發表於 2017-10-15 16:09
若真佔用到別人的地,鑑界時自然問題就會浮現.....,很難掩飾.....

彩妝師家佔了別家的地
說不定持分人太多沒人想告拆屋還地
所以並不適合主動找人談判解決
所以只能暗中進行

啥叫暗中進行? 就是先"奸"再說

作者: 2home 時間: 2017-10-15 16:25

樂活族發表於 2017-10-15 16:14
彩妝師家佔了別家的地
說不定持分人太多沒人想告拆屋還地
所以並不適合主動找人談判解決

偷偷的把其中的一個持分換成自己的.....然後就說自己也有持分....就不怕被告.....,這樣真的蠻奸的...... ,但如果碰到有心人..能舉證蓋屋的時間,和持分時間還是可以比對出來.....

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-15 18:55

本帖最後由大地彩妝師於 2017-10-15 19:14 編輯

另請教

地上權－和平居住超過20年

這個需要房子沒有動過嗎？

作者: chen168 時間: 2017-10-15 20:04

大地彩妝師發表於 2017-10-15 18:55
另請教

地上權－和平居住超過20年

若你的房子全拆掉後重蓋

占用的地上權就消失了！

作者: wenchenyu 時間: 2017-10-17 19:18

想太多了....
就我的理解....
既使土地有持分,也是會被拆房子....
除非當初所有共有人有協議好, 哪個部分要給你蓋房子....
不是你占越久就拆不動.....

作者: yuank 時間: 2017-10-17 19:31

本帖最後由 yuank 於 2017-10-17 19:34 編輯

1.占用別人的地，可能被訴請拆屋還地。
即使是共有人(有那塊地的持分)，沒經過共有人分管協議，還是可能被其他共有人訴請拆屋還地。

2.可以考慮買下持分，然後(1)跟其他人協議這部份由你使用；或  (2)分割。
或  另個方式，咕狗"越界建築"、"民法796"
或  跟地主協議，租那部份土地。

3.時效取得地上權，這在實務上很難，因為無法舉證20年前是"基於行使地上權意思"而占有。所以不必考慮這點。

作者: wenchenyu 時間: 2017-10-18 12:33

住家附近, 屬住宅區, 財團收購, 既使使用超過30年老房子, 也沒得協商, 上法院照拆
因為他就是要整合土地, 不會跟你商量的

越久的地.....持分人太多....要跟所有人協議....亦是困難重重阿.....但若沒外人(財團)....或許就得過且過吧.....

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-18 19:56

wenchenyu 發表於 2017-10-18 12:33
住家附近, 屬住宅區, 財團收購, 既使使用超過30年老房子, 也沒得協商, 上法院照拆
因為他就是要整合土地, ...

感恩大家

看來不只要趕快買

而且還要買到買滿買足到一定程度

才比較不限於人~

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-19 12:55

大地彩妝師發表於 2017-10-18 19:56
感恩大家

看來不只要趕快買

請教

持分人之一說

要賣給我

還要其它人同意

這是真的嗎？

作者: yuank 時間: 2017-10-19 13:43

大地彩妝師發表於 2017-10-19 12:55
請教

持分人之一說

請問你現在有持分了嗎?
如果已有，再多買持分，不必通知其他人。

如果沒有，其他共有人有"優先承買權"，賣方要先問看看其他人有沒有願意用相同條件買。

--
土地法第 34-1 條第5項
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-19 19:13

本帖最後由大地彩妝師於 2017-10-19 19:28 編輯

yuank 發表於 2017-10-19 13:43
請問你現在有持分了嗎?
如果已有，再多買持分，不必通知其他人。

哇
我還以為是只有拍賣時
其它持有人可以同樣價格購入

原來不是法拍也要通知其它人呀
請問這有強制性嗎？
因為在實務面應該沒有人會這麼做吧~
還是就是得這麼做
所以持分地很難處理？

查資料
很像是強制性的
不通知
會被告的樣子~

作者: smhu 時間: 2017-10-19 19:22

大地彩妝師發表於 2017-10-19 19:13
哇
我還以為是只有拍賣時
其它持有人可以同樣價格購入

如果是我的話，會等到要拆屋還地訴訟時，才提出價購的聲明，不成就拆佔用的部份還人家...

作者: yuank 時間: 2017-10-19 19:31

照規定是應該要作。如果土地價值高，是一定會作。
一般可能是口頭問一下，或是發掛號信通知。

是可以用切結"優先購買權人確已放棄"，就辦理移轉登記。
不過，沒通知就賣，將來其他共有人可以要求向"賣方"要求賠償。
http://law.moj.gov.tw/LawClass/L ... 0060003&FLNO=97

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-19 19:32

本帖最後由大地彩妝師於 2017-10-19 19:36 編輯

smhu 發表於 2017-10-19 19:22
如果是我的話，會等到要拆屋還地訴訟時，才提出價購的聲明，不成就拆佔用的部份還人家...

請問

這樣做的好處？

是不是就是直接確定買到的都是我占用到的

省得囉嗦

要是先買進共有

還是等同占用其它共有人(因為其它共有人沒有一致同意占有的部份讓我蓋房子)

任一共有人還是可以提拆屋還地之訴

最後還是得跑法院

讓法院強制分割

-----------------------
那我還是先買起來放著等人告比較好

因為南科、台積電

第一圈漲過了

現在建商開始物色第二圈

感覺愈晚下手愈貴~

作者: smhu 時間: 2017-10-19 19:46

大地彩妝師發表於 2017-10-19 19:32
請問

這樣做的好處？

在實務上靠訴訟處理那個要告非常的久，通常比較快的方法就是要你把佔用的買下來，然後剩餘的地再一起賣給建商或財團，大家就等著分錢就好。而要達到這個共識前就要對方出的價格可以滿足大多數持有人的需求，然後才會有下一步。

通常財團買下來也懶得跟你打官司，一般會叫你價購，然後他就可以處理那塊土地了，不然跟你一告好幾年，他的利息錢要叫誰出啊！但是如果碰上養地的財團就會認真跟你耗，只是你佔用的面積很大嗎？不然有什麼損失？

作者: 樂活族 時間: 2017-10-19 19:48

大地彩妝師發表於 2017-10-19 19:13
哇
我還以為是只有拍賣時
其它持有人可以同樣價格購入

我用過贈與過戶 ...

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-19 20:10

smhu 發表於 2017-10-19 19:46
在實務上靠訴訟處理那個要告非常的久，通常比較快的方法就是要你把佔用的買下來，然後剩餘的地再一起賣給 ...

抱歉

請問一下

為何被占用的那一方一定得把被占用的部份給處理掉

不能自己先把沒有占用的部份處理掉

再來慢慢對付占用人嗎？

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-19 20:13

本帖最後由大地彩妝師於 2017-10-19 20:46 編輯

真買賣假贈予
藉以規避優先購買權

但地主為何要這樣做呢？
賣給誰有差嗎？

問了一個笨問題

甲----贈與1塊地>A
甲----買賣1塊地>B

稅賦不同！

反正真贈與就不是假買賣

假贈與真買賣會出事

作者: smhu 時間: 2017-10-19 20:59

大地彩妝師發表於 2017-10-19 20:10
抱歉

請問一下

那被佔用的那塊地要不要一起賣？或是切割起來賣？那要如何切割？持有人一起蓋章？

作者: 樂活族 時間: 2017-10-19 22:23

大地彩妝師發表於 2017-10-19 20:13
真買賣假贈予
藉以規避優先購買權

但地主為何要這樣做呢？
賣給誰有差嗎？

持分地賣沒人要所以買方最大
只要價格能接受
就可以是"真"贈與

真買賣假贈予同常查的是  高對價的如500萬  追稅
當對價持分1/10=20萬  國稅局不會主動查稅
就算查  你金流搞好  通常還有極大困難

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-21 12:49

樂活族發表於 2017-10-19 22:23
但地主為何要這樣做呢？
賣給誰有差嗎？

查到一個詞

有償贈與

真買賣真贈與不必通知其它持分人

請問真的有這個東東嗎？

http://www.u-trust.com.tw/CH2/CH ... A002VA015&PKey={256D210C-3F18-482D-BEA6-35E8351EE714}

依土地法第34- 1條規定持分地買賣是要通知其他共有人詢問其他共有人是否行使優先權否則出賣人需負損害賠償責任

解一：如果不願其他土地持有人(14人)知道其簽約仍有效而且也
可以過戶你媽購買土地屬善意第三人共有人只能對出賣人求償
可是出賣人已過世共有人也沒皮條
而且共有人要證明受損求償幾乎不成立

解二：如果不用解一就請代書過戶時用有償贈與過戶
因為土地法第34- 1條規定持分地買賣是要通知其他共有人
但是贈與就不用通知 .....但要先試算有無贈與稅

=====
網上的資料
真真假假
所以上來問問~

作者: yuank 時間: 2017-10-21 13:47

本帖最後由 yuank 於 2017-10-21 14:05 編輯

大地彩妝師發表於 2017-10-21 12:49
查到一個詞

有償贈與

1.侵害優先承買權的例子  可以直接看判決222-230行
https://tinyurl.com/y94vsddd

2.依民法406條，贈與就是「無償」
https://tinyurl.com/y8vt4vnh

  那篇根本是在胡扯。假贈與真買賣，實際上是會有風險的。
  侵害優先承買權而被求償、逃漏稅捐被罰鍰、被起訴使公務員登載不實罪

  跟賣方談好，找個代書去作，就可以簡單處理的事，沒必要搞太複雜。

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-21 20:47

本帖最後由大地彩妝師於 2017-10-21 21:33 編輯

yuank 發表於 2017-10-21 13:47
1.侵害優先承買權的例子可以直接看判決222-230行
https://tinyurl.com/y94vsddd

嗯嗯

感謝大大賜教

另最近處理上遇到了幾個問題

還請大大們解惑

1、地籍謄本上
只有地號
我用地號上網搜尋
找出地址
可是連里長都說沒聽過這個名字
門牌號碼也找不到
請問若是對方已往生
那地籍謄本會更正吧？

2、接續1的問題
若我要通知其它持分人
那調出來的地籍謄本根本就無法全部通知到
那後續會被告侵害優先承買權嗎？
這時可以主張侵害優先承買權的只剩下那個沒通知到的
但我沒通知到是因為政府給的資訊不足
而非我故意不做

還是地籍謄本上的資料是記錄時的資訊
並非最新資訊？

3、其中有部份土地
已歸國有
試問我還需要通知國有財產局嗎？

4、持分地怎麼估價？
由實價登錄依地綠下去加減
但持分地要減多少呢？

5、唉…怎麼避免人家競標？
我可以代持有人發出存證信函嗎？
然後若有人回覆願承買
那我可以取消買賣嗎？
然後我再加碼再通知
唉…好煩~

作者: yuank 時間: 2017-10-21 21:26

本帖最後由 yuank 於 2017-10-22 00:31 編輯

大地彩妝師發表於 2017-10-21 20:47
嗯嗯

感謝大大賜教

1.2.只要是無法通知到的，都是用公示送達。  請咕狗"民事聲請公示送達狀"

地籍謄本登記的所有人，只要沒人去申請變更，就會一直是原來的人..所以可能作古幾十年還是那個人名...
反正就照登記的人名，我想應該是可以，因為已無過失。

3.共有人是國有財產局，一樣要通知。

4.5.若有人回覆願用相同條件購買，就成交了，不能反悔。所以，可以先提高價格，降低他人購買意願。

   或是，先買一點點，比方說土地300坪，先買1/64，這應該不太有人會搶。
   成為共有人後，再買1/3。這時是共有人相互間買賣，其他人就沒優先購買權了。

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-21 21:41

yuank 發表於 2017-10-21 21:26
無法得知那共有人的地址，要用公示送達方式。請咕狗"民事聲請公示送達狀"

地籍謄本登記的所有人，只 ...

突然想到

那如果我依地籍謄本上的戶籍地寄出存證信函通知持有人

但對方早以搬離

那是不是就是用民事公示送達即可？

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-10-24 07:42

準備和人家談價格了
請問一下
大家都怎麼訂價格呢？
有人說公告現值*1.4
因為很像政府徵收就是這樣算的
可是後來在內政部？
有一個公告現值占一般交易價格百分率？的表格
台南市
公告現值占市價0.909
所以*1.4反而多了
但我用法拍1拍的價格下去計算
大概也是公告現值*1.4=法拍1拍
法拍1拍應該差不多等於市價了吧
因為債權人應該不會對投標者太好
總之
要怎麼估價呢？
跟人家談價格時
有什麼技巧嗎？

作者: yellow1 時間: 2017-10-28 00:55

http://www.chcg.com.tw/%E3%80%90 ... %E5%8D%81%E5%B9%B4/

參考一下

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://www.2home.com.tw/bbs/)