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標題: 既成道路及路權同意書問題 [打印本頁]
作者: akirahsiao    時間: 2019-1-31 13:44     標題: 既成道路及路權同意書問題

本帖最後由 akirahsiao 於 2019-1-31 13:45 編輯

當初買舍時,地主說路地有持分.且路是既成道路.

但鑑界後卻發現僅持有路地1/3(寬約一米),這個寬度根本無法通行汽車!

持有的1/3部分含水利溝,另外2/3在另一塊地號內!

紅色左邊是農舍佔有路權1/3,右邊是另一筆地號約佔2/3



1.這樣應該不算袋地吧? 是否可主張袋地通行權?

2.目前跟地主協調要提供路地2/3部分的"路權同意書",這樣可以嗎?


唉 ! 2Home 爬文這麼久堅決不碰袋地,沒想到還是踩雷了!

當初左右鄰居都稱是既定道路,而路也是鄉公所鋪的.但左看右看地都在別人地號內!

這個真的可以視為既定道路? 站上有沒有大大可以解惑的?拜託幫幫忙!

真的不行就準備放棄了!

紅色框框內的是路地
按這裡顯示圖片
作者: hongjen    時間: 2019-1-31 13:59

這是既成道路了,通行應該沒問題
如果最後對面地主有麼主張,就請水利局將水溝蓋起來變成路也是可行的
作者: yuank    時間: 2019-1-31 14:25

本帖最後由 yuank 於 2019-1-31 14:26 編輯

既成道路有一定的要件，不是看到路就是喔。
三要件：
1. 首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。
2.於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。
3.須經歷之年代久遠而未曾中斷。

問看看地主，該地是否曾被縣府認定為「現有巷道」或「既成道路」
要看到公文才算數。
作者: akirahsiao    時間: 2019-1-31 16:25

yuank 發表於 2019-1-31 14:25
既成道路有一定的要件，不是看到路就是喔。
三要件：
1. 首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便 ...

買這個農舍被我家那一口子一捅,連30幾年前的故事都慢慢浮出檯面!

這個圖更能顯示實際路權狀況,底下水利溝北邊部分是持分路地.



問題是大家都說是既成道路,但完全無任何證明文件!這就是我老婆堅持要清楚的地方.

屏東林森路一巷拆除排水設施的民事執行

https://casebf.com/2017/02/03/%E ... %E8%A8%AD%E6%96%BD/
作者: 2home    時間: 2019-1-31 17:01

其實早期很多鄉公所打的道路, 不知找不到地主,還是怎樣? 馬路就做在私人的地號上.....因早期土地不值錢...就相安無事....
直到有一天換地主,或是繼承...新地主,就把馬路用鐵皮圍起來.....,自己地號上的路不讓人過....要袋地人主動跳出來協議...有時就是要討牛肉就對了...

我們這裡就有一個,馬路被圍掉一半.....剩不到2米4,汽車還可以過,不過大車就要戰戰兢兢....,經過的人都幹聲連連....

有些分割時要求公平,產生袋地的恐怖平衡作法是,大家持分馬路...另外就是把馬路分割成細細的...大家要互相分享,才能過!

不過以樓主的案例來看,只有1/3 汽車過不了...另外一個地號2/3  ,該地主不需分享樓主的1/3 ...就難達恐怖平衡....若碰到龜毛地主有糾紛就只能打袋地官司了.....

有些袋地糾紛,不一定是剛買地才會發生....有時20年後才會發生.....所以購買前還是先協調好,先有個在法律上站得住腳的同意書或憑證...
作者: 快樂農夫    時間: 2019-1-31 17:21

本帖最後由 快樂農夫 於 2019-1-31 17:33 編輯

有些事是你不提，永遠沒事。
你主動去掀開它，它就臭死你！
鄉公所都已經舖上柏油了，還會有人無端封路嗎？不會啦！鄉公所最初要花錢舖柏油在私人土地上若非既成道路否則也必定有土地所有權人的同意書，否則他們也不會冒然舖柏油無端惹麻煩的。
吃飽沒事幹，無端惹事找麻煩，於己於人皆無好處。
如果是我，放心的睡大覺。
你自己不提，別人不會主動來惹事的。黑道大哥的臉上並沒有寫他是黑道大哥。通常還斯文客氣的很呢！
誰知道你是不是黑道大哥？隨便來惹事生非，找死！
你若要放棄，以你購買的條件，我想2home會有很多網友搶著排隊呢！
作者: 2home    時間: 2019-1-31 17:57

快樂農夫 發表於 2019-1-31 17:21
有些事是你不提，永遠沒事。
你主動去掀開它，它就臭死你！
鄉公所都已經舖上柏油了，還會有人無端封路嗎 ...


有時袋地長年相安無事....突然在20年後暴發出來....,這種狀況從2home之前的討論和新聞事件都有出現過,會不會發生,真的要看運氣...,只是機率很低.....,有無配套措施和對付策略要先想好....袋地官司...最後都是法官說了才能算數.....

會發生袋地糾紛有幾個原因.....

1. 換成龜毛地主時.....
2. 和鄰居相處不好產生磨擦,之前的借水或借電或借路甚至樹種太邊邊,甚至排水,都會成為把柄.....

作者: pineman    時間: 2019-1-31 18:15

本帖最後由 pineman 於 2019-1-31 18:22 編輯

    看了半天才懂何謂1/3和2/3的意思，原來是指道路有兩個地號，樓主只有其中1/3那地號的持分。這樣理解沒錯吧?!

    如果是這樣，扣掉你們這1/3，另一方的車子也不好開（本來能會車，圍起來立刻變僅限單輛通行的閉鎖區間，見PS，也很難在路段中間多次修方向盤來迴轉調頭），這算恐怖平衡，對方應該不致於把他那2/3圍起來。

    另一個判斷是否既成道路的參考方式，不一定100%充分條件，只能說8成必要條件。就是google街景車有開進去能看到街景的路，是既成道路的機會蠻高的（我覺得有8成，仍然不敢說100%，畢竟話不敢說死，也是有少部分可能私人道路google誤以為是既成道路）。反之不然（沒有街景的路，不能說一定不是既成道路，有可能只是還沒排計劃去走而以，或者google以為是私人道路，沒有去走，但事實上是）

PS: 因為樓主說1/3的寬度無法讓車通行，這代表對方的2/3的寬度，也無法讓相反方向的兩輛車會車通行

PS2: 文中所謂的有街景，是指街景車有開進去，能看到垂直於行車方向的路側景象，不是只從路口看進去。
作者: chen168    時間: 2019-1-31 19:11

該路在內政部國土測繪中心提供的台灣通用電子地圖中，
有標繪出道路，這表示該路為既成巷道；
大大如不放心可至該地鄉鎮公所查詢,
街景2012年有重鋪柏油路面，應為公所維護路面
作者: chen168    時間: 2019-1-31 19:25

再查6-6號與該巷道間2筆水利用地皆為私人所有，
想必就是6-6號地主所有，若未來真發生檔路之事，
你也可據之向農田水利會申請該段水利溝加蓋用以通行。
街景2009-2012間該段水利溝有重新施做，溝上護欄既為當時所做。
作者: 山林雅境    時間: 2019-1-31 19:35

既然買地了，的確不宜在當地問這些原本不是問題的問題。問了這些問題等於告訴村內這裡來了怕事者。後代可能一些不肖子孫沒錢了，即使合法的也會不懂的來搞這些已知不懂農村外來客。以前也有個酒鬼反正村民努力在打工他就在沒事喝酒聊八卦那種，還要我買他的地甚麼路過甚麼的，事實上彼此甚麼土地法律關係也沒有，不理他也根本沒甚麼事。（當然真的有事還是有其他的應變手法）
鄉村幾乎90%以上都會經過所謂的私人農地，這些都有所謂的既成道路認定的標準。要了解上網查，到非當地的專家那裡問。在村上有時不懂裝神秘也是個方式，即使懂了有甚麼弱點也要有事裝沒事。有時候常常即使合法的法官不懂還要其他地政等等提供法規訊息。即使合法給這些村裡的敗類搞臭也會難聞一些。即使合法陸權給你封一斷時間也是累人。
作者: yuank    時間: 2019-1-31 22:48

本帖最後由 yuank 於 2019-1-31 23:17 編輯

我遇過，地圖上有、現場有鋪柏油路、有路標寫什麼路幾巷、住戶買了裡面房子住很多年..。
但是，後來市府、區公所都說路不是他們鋪的，現不是現有巷道。
而且，地主出面要封路。
如果慎重，請向縣府相關單位(如都發局)查詢。
如果覺得無所謂，尊重您的看法。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-1 09:28

感謝各位大大意見.

未詳述目前狀況導致各位有些霧裡看花! 再把狀況描述一下.

1.目前交易僅進行到已支付80萬簽約金,並進行鑑界完成.
   有三份土地所有權狀,第一次僅鑑界農舍所在地號,並未鑑界水利地及路地部分.
   老婆有異議堅持鑑界水利地及路地部分,結果是僅擁有路地1/3的路權

2.已主張鑑界有爭議,買方停止付款!

3.爭議部分為買方從看地開始即已主張要有完整路權,如無完整路權即不購買.

第二部分根據特別約定事項第一條提出主張.



地籍圖中155及156為鄉公所持有地,153及154為水利地看起好像有完整路權

按這裡顯示圖片

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但從"地籍圖資網路便民服務系統"的圖資才會發現2/3的路權在另一地號內

按這裡顯示圖片

問題分析:

1. 2/3路權所在地號本身臨大馬路,並無從此爭議道路進出必要

2. 此地號為都更區的都計農地(約200坪),劃出近50坪為道路通行

3. 目前為空地,圖上建物為遮陽棚,借給北邊地主停車之用,並幫忙維護空地

4. 所以未來賣掉後被封路的可能性還真有.

5. 當初談好購買金額為有完整路權的價金,現在路權有爭議價金需另議!

6. 特別約定事項第一條僅提買方可停止付款,未提後續處理方式,所以僅能採拖字訣!

所以趁現在買賣合約未完成還可主張權利,等付完錢再來爭就頭大了!
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-1 10:03

山林雅境 發表於 2019-1-31 19:35
既然買地了，的確不宜在當地問這些原本不是問題的問題。問了這些問題等於告訴村內這裡來了怕事者。後代可能 ...

本來的意見跟雅境大大一樣,就當作既定道路通行.

但老婆一直主張本筆交易有問題,問她有什麼問題又說不出來!

最後還是我讓步,告訴她要跟人爭執要有憑有據,才能據理力爭!

未來我一定會先走,無法陪妳永遠!就當我教妳吧!

聽我說完她哭得唏哩嘩啦!一直說她不要這樣! 唉 , 真是癡人!

先確認問題核心 - 完整道路通行路權才是問題核心

所以路地2/3在別人地號裡是最大問題,所以要堅持主張兩點:

1.當初簽買賣契約有再三主張完整通行路權-此部分要找仲介作證.

2.如為既定道路要提出證據或相關文件!此部分請地主解決.
作者: pineman    時間: 2019-2-1 11:53

本帖最後由 pineman 於 2019-2-1 12:04 編輯
akirahsiao 發表於 2019-2-1 09:28
感謝各位大大意見.

未詳述目前狀況導致各位有些霧裡看花! 再把狀況描述一下.

6. 特別約定事項第一條僅提買方可停止付款,未提後續處理方式,所以僅能採拖字訣!


    我剛才本來要提這點，看到樓主自己已經寫了。一般是要押個解決期限，賣方未能在期限內排除問題，買方得解約。

    可能要在合約其他條文中看有沒有其他未能符合進度日期得解約的條款了。

    如果樓主真想解約，我覺得可以好好和賣方說(PS)，如果賣方解決不了就儘快好好跟你談，賣方就不賠償已付價金，雙方把約解掉。如果不肯解，最後上法院請求裁判時，你一定會要求等於已付金額的賠償金，用這個當籌碼去談好聚好散。

PS: 你可以談話錄音，請賣方自己給出一個解決期限（當然不能太長，這只是走一個催告型式）若解決不了就同意雙方互不求償（如果你也願意不求償）而解約，然後你同意這個期限和無償解約這條件，時間到仍無法解決就進行解約。

PS2: 錄音只是做為證據，證明你們有新的契約。
民法第 153 條
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，
推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依
其事件之性質定之。
作者: rdmigo    時間: 2019-2-1 12:42


可以問一下嗎?

2. 此地號為都更區的都計農地(約200坪),劃出近50坪為道路通行

663-5  635m2 約210p - 50p 給道路公眾通行包括本地主 含內部地主 有三人以上?
幾乎不會圍起來..但也可能663-5地主來主張過此路的地主繳通行權利費用!
但也不會針對你...
如提出等價金 也是公告地價210 x 道路面積 / 用到此路的使用戶-原地主<<算買斷不分割或分割共有
如採用承租..約目前年率 0.05

其他依現況...當初 663-5 地主..已經讓出供裡面袋地通行..在未來也不會有所更動..
袋地主張權..依傳統慣例...應該不會給封路..況且農村地區..鄰居相處..
得過且過..及663-5 門口也開在你這一邊..
如果不顧鄰居無路問題!.及自己需求也不想離馬路太近.
.一開始就開北邊側也是可以的!

所以!我自認為..得過且過...想要問清楚..請仲介去找663-5地主..
談通行權的部份!..分割購買..承租(50年)..無償..

如果不喜歡此筆農舍..就提早準備拖下去..
如果還喜歡..就依自己認為有問題的部份去處理!或是依現況繼續用下去..
基於全台各地的農業區用路..幾乎沒人會去理會過路的問題!





按這裡顯示圖片

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抓了幾張圖..看看就好..
作者: 山林雅境    時間: 2019-2-1 13:17

akirahsiao 發表於 2019-2-1 09:28
感謝各位大大意見.

未詳述目前狀況導致各位有些霧裡看花! 再把狀況描述一下.

能否請教一下版主。版題照片道路上所謂的佔1／3那個紅點。是在地籍圖裡哪個圖號的哪個端點?能否秀出來一下?
水利地的實際寬度是多少?
地籍圖資的圖在套圖上，個人認為已經有很大的偏移。
作者: 2home    時間: 2019-2-1 13:50

有些鄉下,終其一生,若沒買賣或土地重測,很多都不知道鑑界點在那裡....,也不知道自己的地被鄉公所做馬路做掉一部份了,甚至有些偏遠山上還停留在日劇時代的預測位置...,大家就依老一輩種樹的位置,用著來...也顯少發生糾紛....

但在買賣時,買方會要求鑑界,而費用是由賣方出......這時候鑑界時間大都發生在付最後一筆款前,而這時就看前地主是不是有虛報位置了....,若誤差不是很大...大都因頭洗下去了,也就算了,....但若誤差很大...這筆買賣就可能會卡在那裡需要協調....

另外申請鑑界時...和該地有關係的鄰地地主也會接到通知...,若這些鄰地主都沒在使用或不重視就不會參加....那買賣雙方就默默的鑑界了事...... 如果鄰地主都住那裡日常....那就會來確實了解和左鄰右舍的鑑界關係....,是否有越界違建,或是很多地跑到馬路上來,很多狀況就會在那時想隱瞞也隱瞞不了的爆出去....想到我當初鑑界時,我鄰地地主是全家出動,拿著捲尺過來...那聲勢是嚇死人....當時買賣雙方都希望不要有差錯....因為那會變得很複雜...

很好奇的是,樓主在鑑界時,有2/3的農地在馬路上的鄰地主,有參加鑑界嗎? 有簽名嗎? 有很驚呀嗎? 還是沒意見早就知道...還是跟本沒參加?

有些事還沒釐清前,最好不要美夢當前昏頭,或感情用事或怕麻煩做濫好人,付款走完流程,否則對方錢吃下去了...就很難吐出來.....而打官司要回是最花時間最勞神傷財最傷感情的行為....
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-1 14:53

此買賣交易已不能用喜歡或不喜歡來評估衡量!

如不喜歡怎會簽下買賣契約?

完整道路通行路權才是問題核心 ! 當初合約成立的基本要項!

1. 如無完整道路通行路權,將影響此農舍價值.買方未來將有價格損失!

2. 買此農舍是休閒,通行受阻影響休閒樂趣.有可能買來受氣!

3. 所以只要賣方能證明"既定道路"或提供完整道路通行權,買方會完成買賣合約!

4. 如無法解決完整道路通行路權則只能協商如何分配損失!不能僅買方單方承受!

合約買方真的可以一直拖下去, 以80萬拖住800萬,先受不了的基本上是賣方!

當然有人認為不會封路,這個部分不應買方證明,理應由賣方舉證!

至於會不會封路? 還是那一句老話 - 買方要的是"完整道路通行路權" !
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-1 14:54

跟站上一些大大意見不一樣的地方是有問題就要處理解決!

不要以和稀泥的方式進行,到時一定深受其害!這真的是個人切身經驗!

好的不靈,壞的倒挺靈的!說不定付完款過完戶,路就被封了!到時還真欲哭無淚!

回 rdmigo 大大問題 :
  路南邊地主4位,路北邊就一塊地號!因有農舍所以封路受害最深的可能是我 !

雅境大大問題 :
  地籍圖資的水利溝上的橋右邊支點往北1公尺就是153的鑑界點!
  圖資還是有點參考啦,當初就已經根據地籍圖資跟老婆說約1/3路權.

站長大大問題:
  馬路上的鄰地主第一次鑑界全出來了,那真的是熱鬧非凡.但講的真的是亂七八糟.
  在此提出的都是我多方求證比較確認的結果!所以他們出來只是讓我釐清問題,

Pineman 大大問題 :
  基本上賣方解約的可能性不大,頭都剃了拖下去肯定受不了(寒流又來了).
  幫老婆創造有利談判空間讓她去談吧!

其實每次爭執一定要有目標性,不然是吵好玩的? 這次買賣爭的就是 -
1. 完整道路通行路權
2. 無完整路權就談損失分配
作者: 水蛙    時間: 2019-2-1 15:01

要進入我農地前的那條長約200米，寬3米小路也是雙方農地讓出來的。
是以前無路時雙方同意各退讓5尺供農作方便及牛車行駛所謂的牛車路，
也不知傳到了第幾代，那條路始終存在，而且還時常供火犁行駛耕作，
之前要借地立電線桿，台電說3米寬的路立電線桿火犁或耕耘機就不能進出作業，
所以要我們找腹案，那條路也是鋪上柏油，去年還重新鋪設一次，一直到我的地門口前約5米處
變成泥土地，我問隔壁老農怎麼不直接鋪上大家比較好走，老農回答:鋪上柏油就變成既成道路了，
他不願意，我是沒差啦!農地前的小路我有持分1.5米，之前鑑界時我在場看釘界標及界釘，
我還覺得比對面讓出來的多一些，沒關係!就前輩說的共同持分道路可以維持恐怖平衡，
對面那塊地有5個人持分，我這一塊有3個人持分，這200米路不知有多少人持分讓出來的路，
所以安啦!就如同前輩說的把之前的事挖出來，往往是挖出一堆臭水，我都懷疑隔壁老農偷偷侵占
台糖土地好幾十年呢!
作者: 2home    時間: 2019-2-1 15:22

水蛙 發表於 2019-2-1 15:01
要進入我農地前的那條長約200米，寬3米小路也是雙方農地讓出來的。
是以前無路時雙方同意各退讓5尺供農作方 ...


我之前農地左後方住了一戶三合院,這三合院應該存在二十幾年了吧!

但有一天就透過其它鄰居打電話給我.....他說早期我後方有一條牛車路....希望可以讓他走....因為原本走了二十幾年的老路,要被封了,以後他沒有路可以回家了......他會找鄉公所去舖這條寬3公尺的馬路...,而且非常內行,要我簽同意書....以後有個憑證....

為了敦親睦鄰,加上對我有好處.....因為我後方多一條馬路,這樣我長條狀的農地,走前面或後面都可以,而且我正後方買了農地都不來維護的地主的雜草芒草就會隔了一條馬路長不過來...對我是非常好....

但我有一要求,要他找到我正後方那都不來維護農地的地主,各出 1.5公尺寬的農地作馬路,這樣我才不會損失太多.....

後來袋地人有找到雜草芒草不維護我正後方的地主了...而且他也同意出一半施作馬路......但又碰到前方路口原本同意的地主變不同意了...原因是馬路己經很多了,實在沒有必要再多打一條馬路了.....

現在事隔多年了...這條馬路還是沒有打.....而袋地人還是走老路進出...... 可能是協調成功了......用唸力......天天唸....,並問候祖宗十八代, 唸到封路的人耳朵很癢....終於受不了...開放了....

作者: 山林雅境    時間: 2019-2-1 15:37

akirahsiao 發表於 2019-2-1 14:54
跟站上一些大大意見不一樣的地方是有問題就要處理解決!

不要以和稀泥的方式進行,到時一定深受其害!這真的 ...

看來道路2／3是在鄰地上了。在地籍圖資上的確有不少的建物是在兩個地號上，所以我會這樣說。
往好的方向想也許真有問題，旁邊的水溝上面還是有形成道路的機會。
再來實際的問題。目前在合約上有註明提供道路通行權嗎？否則大大怎知根據合約而不履行，是否有被沒收訂金的可能?
再來假如買土地是帶來更多的不愉快，更多的煩惱。這樣對健康更為不利。不如就單純點只把焦點集中在股市投資上，夫妻兩人吵嘴的事件比較單純。要不將來農地不管多少價格成交了，還要吵東邊風水適合種甚麼植物，除草還沒結束心力都沒了。
作者: 2home    時間: 2019-2-1 15:41

akirahsiao 發表於 2019-2-1 14:54
跟站上一些大大意見不一樣的地方是有問題就要處理解決!

不要以和稀泥的方式進行,到時一定深受其害!這真的 ...


談判技巧確實是一個藝術...

如何讓對方不滿意但又可接受....大家一樣是好鄰居好朋友......

也要小心....太牛不夠nice......地主火大....落一句話......錢你就帶回去....房子我還是留著好了....
作者: 水蛙    時間: 2019-2-1 15:48

相信akirahsiao大有智慧能解決此事
作者: 2home    時間: 2019-2-1 15:55

akirahsiao 發表於 2019-2-1 14:53
此買賣交易已不能用喜歡或不喜歡來評估衡量!

如不喜歡怎會簽下買賣契約?

akirahsiao  的幾點分析...非常清析明白,也非常合理.....也切中解決的問題點.......
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-1 17:21

山林雅境 發表於 2019-2-1 15:37
看來道路2／3是在鄰地上了。在地籍圖資上的確有不少的建物是在兩個地號上，所以我會這樣說。
往好的方向 ...

雅境大大

您提出的問題

1.沒買到農舍簽約金退回 - 我老婆高興

2.原條件買到農舍 - 我高興

3.買到農舍+路權同意書 - 我更高興

4.折價買到農舍 - 我跟老婆一起高興

5.簽約金被沒收 - 基本不會讓此狀況發生,會讓情況朝2發展

所以怎麼玩都沒事 ! 讓我老婆去玩高興的 , 怎會更多的煩惱 ?

我只是擔心那個"路權協議書"的有效性 !
作者: chen168    時間: 2019-2-1 18:09

3.所以只要賣方能證明"既定道路"或提供完整道路通行權,買方會完成買賣合約!

樓主只要上面第三點證明，那請賣家去鄉公所申請查詢該段是否為既成道路既可。
作者: 山林雅境    時間: 2019-2-1 18:32

akirahsiao 發表於 2019-2-1 17:21
雅境大大

您提出的問題

賣方只要遵守合約行事即可。所謂的合約內容為何這個也只有雙方去拿捏。所謂的道路通行協議書這個法律上的定義可能要抓清楚。法官不知是否曾經判決過一米路供通行的，假如有目前就已經具備至少一米的通行的條件。道路通行協議書與既定道路的差異是哪裡，而大大所言的合約內容是否提出這些才是重點。這牽涉到誰站在法理上的優勢處。
說也奇怪聽大大的語氣，不是賣方的老婆哭，就是自己的老婆哭，說得問題很大結果是版主的策略。 簽了約還要繼續談條件，何不再牽約前把改注意的條件搞得清楚些。簽完約後誰的法上站不住，就由誰去讓步。這樣雙方就有所依據。
作者: pineman    時間: 2019-2-1 21:59

本帖最後由 pineman 於 2019-2-1 22:27 編輯
山林雅境 發表於 2019-2-1 18:32
賣方只要遵守合約行事即可。所謂的合約內容為何這個也只有雙方去拿捏。所謂的道路通行協議書這個法律上的 ...


    山林大這篇提到關於通行權的重點提醒了我, 所以我剛才又看了一遍合約書, 手寫第一點寫的是[本案賣方鑑界予買方,如有糾紛由賣方負責排除]。就字論字, 鑑界糾紛一般是指合約標的土地與鄰地的爭議, 而不是買方與賣方的爭議。勉強能把買賣方爭議解釋成鑑界糾紛的是那種大範圍且離譜的地界主張, 例如賣方當初說那間屋子整間及其座落的土地都在本宗交易土地的地界內, 結果鑑界後大半間甚至整間連地都是別人的這種離譜情況, 才比較能把買賣方糾紛解釋為鑑界糾紛。

    所以樓主主張有鑑界糾紛停止付款, 若真的上法院, 我個人感覺會有點不利, 主要還是合約文字不夠明確。山林大上面那篇提到一個重點, 就是所謂通行並不是指一定能走車子(袋地通行權案件, 法官可能判個3米, 但是本案應該不是袋地, 爭議是在有沒有完整通行權, 就1/3那部分來說應該算有完整通行權), 人能走就算能通行。在這點上, 賣方法理上應該佔得住腳(1/3路寬已足夠人或機車通行, 合約並未載明買方的要求是多寬的車子能通行的完整路權), 所以如果沒有和鄰地的鑑界糾紛要排除, 合約上又沒列多寬的車子, 樓主目前暫停付款我現在的看法是有點(被賣方主張買方違約未繼續付款而沒收的)危險。

    有這種危險的可能性, 樓主可能要拿合約去請教律師會比較好。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-1 22:44

山林雅境 發表於 2019-2-1 18:32
賣方只要遵守合約行事即可。所謂的合約內容為何這個也只有雙方去拿捏。所謂的道路通行協議書這個法律上的 ...

各位大大真的有點誤會我了!不是什麼搞策略!

真的也是認為是既成道路,買個東西搞到這麼複雜?

但我老婆就是非要這樣玩! 我不理她的話那玩起來都已把地主夫人搞哭了.

她是那種用感覺行事的人,把問體聚焦在路權部分,至少比地靈問題好吧?

要是搞地靈問題那真的只能求神了! 路權部分人還能解決 !

其實就很簡單滿足她的需求,問題就解決了! 所以才教她如何玩 , 避免災害擴大!

反正基本就是要買,這是我跟地主的共識!所以地主能體諒我的苦衷 . 沒那麼複雜啦 !

就澄清路權問題即可!
作者: dynasty013    時間: 2019-2-1 22:46

本帖最後由 dynasty013 於 2019-2-1 22:53 編輯
akirahsiao 發表於 2019-2-1 14:54
跟站上一些大大意見不一樣的地方是有問題就要處理解決!

不要以和稀泥的方式進行,到時一定深受其害!這真的 ...


我就為了這種被區公所竊佔土地的事情，告區公所也把土地圍起來，當初知道被竊佔時本來只是希望公所刨除柏油恢復水泥地，還是願意讓大家方便過路(店鋪三角窗停車位)，沒想到一張公文說已經"既成巷道"，逼我直接圍地(阻斷通行事實)。
沒有地主同意書就鋪柏油，以公帑圖利罪、竊占罪...等提出告訴! 所有權是我的，只有地主可以提告，其他人沒有權利爭訟，連警察都無法條依據，不敢開罰單(私人地權)，勸地主三思，不是我們不願意讓大家方便，是官逼民反////




仁德里長洪炳煌指出，為方便僑仁國小學生出入，早期一林姓居民無償提供土地供通行，就是現今的僑仁街，未料，後代子孫不認帳，執意主張地主權益，3年前就曾雇挖土機破壞柏油路面，現在又挖壕溝，影響通行。

吳瓊華不滿的說，即便是未徵收的既成道路，若地主都可任意破壞既有設施，甚至造成居民通行不便、危及公眾安全，政府難道就沒法可管？相關單位應儘速提出解決方案，不能當縮頭烏龜，若意外發生，誰要負責？

烏日區長林峰輝強調，將建議市府建設局徵收該土地，並要求地主儘速恢復道路原狀，同時要研究是否追究開挖責任，不排除對地主提出訴訟。
作者: 山林雅境    時間: 2019-2-1 22:55

pineman 發表於 2019-2-1 21:59
山林大這篇提到關於通行權的重點提醒了我, 所以我剛才又看了一遍合約書, 手寫第一點寫的是[本案賣方 ...

主要還是要看合約內容而定。在買賣上面自然有做到甚麼時候必須交付甚麼款項的規定，是很難可以我交了訂金就可以停在那裡的。
假如合約裡註明了買賣裡含有多寬路權的相關字義，自然賣方必須交付相關路權的證明。假如沒有在合約裡頭有這些字義，只是在口頭上哼哈了一下各自表述，這樣在法律的條件上就會有不小的差異。
當然土地交易上還有一般社會習俗的不需約定而成俗的條件。說句老實話鄉村經過私人土地的機會太多太大了。有幾成的交易曾經是以不需路權證明而交易的?這個就會成為法官比較容易宣判的最終決定。假如合約裡有幾米路權交付的文字。自然就把賣方一召致命。這些在買賣簽約之前，假如你很在意就要行諸文字。
更重要的是———過去農村文化自動捐路的善意才有這條路，碰到都市人樣樣要求精準，又懶得與村民互動的習性。這種時代的衝擊還真不小。從文化習慣上的差距，進而可能影響到不少好地的選擇。原因是真的有太多的農路是經過私人地了。為何別人走了一輩子住了這樣久，也不過多多打召呼寒暄，或許幫忙載個農產品載趟路，就可以換來很多的快樂。取而代之的是冰冷不打招呼的臉及法律的互動。這樣的感受就會差異很大。當然這是個比喻城鄉習性與本版題無關哦！別在意。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-2 12:04

山林雅境 發表於 2019-2-1 22:55
主要還是要看合約內容而定。在買賣上面自然有做到甚麼時候必須交付甚麼款項的規定，是很難可以我交了訂金 ...

雅境大大的意見真的精闢!

最主要是當初簽約時有一再申明路權有問題即不購買!

地主及仲介皆說是既成道路沒問題,好了,現在買方要求證明是"既成道路"!

卻沒有任何相關證明,都是強調"俗成既成道路"-大家走習慣了!

要仲介公司提供當初簽約錄音影資料,又說是刪除了! 收仲介費卻根本不管買賣糾紛!

有沒有方法可以告仲介公司? 用什麼名義來告 ? 等過完年先找律師談談!
作者: pineman    時間: 2019-2-2 12:21

本帖最後由 pineman 於 2019-2-2 12:47 編輯
akirahsiao 發表於 2019-2-2 12:04
雅境大大的意見真的精闢!

最主要是當初簽約時有一再申明路權有問題即不購買!


    大大先別急著要告仲介，一次開太多戰場不太好，特別是戰況背景不見得是對自己一定有利時。

    現在可以多蒐證（私下錄音錄影），要不要告仲介，等地的問題解決以後再說(PS)。

    我認為a大要先決定一件事，就是這塊地如果順利搞定你希望的整個路寬的路權那當然最好，如果不容易短期搞定確定路權時，到底要不要先買下來以後靜觀其變或以後自行積極努力搞定？畢竟前面大家也說不掀開可能沒事，一掀開反而說不定對方地主（說不定已轉手，說不定子孫繼承和其他地無較深情誼，看你或賣方來談才）突然轉念?。

     如果答案是搞不定就一定不買，那麼如果問了律師之後，他也覺得你的現況止付屬於可能違約的不利情況，你反而要先處理的是如何雙方（其實還要包含仲介共三方）互不賠償而順利解約。不要再橫生枝節去告仲介，到時候仲介變被告後，他們大概會鼓動地主沒收訂金後仲介賣方雙方來分（還沒結案他應該還沒領仲介費吧?!）。

     所以先諮詢律師吧，不急著先把仲介推到敵對方，這樣可能會讓事態越搞越複雜難以順利和平解決。

PS: 如果解決問題的過程中發現提告是必要的談判手段時，再把蒐證的籌碼拿出來使用。

PS2: 有一點我覺得a大要注意的是，你一直強調簽約前說搞不定就不買，這樣講不見得對你有利。你應該說你真實的意思所主張的是搞不定就解約。畢竟說不買，但是你最後買了。沒有證據支持你的想法從未改變，而且事實（已簽約買）對此搞不定就不買的主張也不支持。買這個字定義不精確，倒底簽約算不算買？如果算，目前從旁觀者看的事實卻是「不論有沒有搞定，你都已經買了」。所以你應該主張你一直的立場是搞不定就解約，仲介和賣方一直也知道你的立場，簽約前及簽約時也都未明確表達反對，根據我前面引的民法可算默示同意，這才能算可以解約的契約條款，你要蒐證的也是這點，事前證不好蒐的話，可能要想點手段事後談話中蒐證（這個比較暗黑一點，但就你的立場來說，這無可厚非）。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-2 14:18

pineman 發表於 2019-2-2 12:21
大大先別急著要告仲介，一次開太多戰場不太好，特別是戰況背景不見得是對自己一定有利時。

     ...

有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條
意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人
得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失
者為限。
當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示
內容之錯誤。

這個最主要問題應該還是仲介不把當初錄音檔提出讓我們證明有提路權訴求!
當初簽約時我老婆連續提了好幾次路權有問題即不購買.
但地主一直主張是既定道路沒問題. 現在買方要求證明是既定道路.
至於付款違約問題,因路權問題爭執已做過變更,改為第二期款在產權移轉前交付,
都已有糾紛哪敢產權移轉?所以第二期款只好懸著.銀行也不敢撥款尾款又懸著!

作者: pineman    時間: 2019-2-2 17:13

akirahsiao 發表於 2019-2-2 14:18
有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條

    大大顯然遇到典型的問題仲介，不管怎麼樣先牽成生意，生意一旦牽成一定要想辦法拿到錢（仲介費），所以不提供錄音給你很正常，不然依口頭成立的契約而成功解除買賣合約，他不就不用收錢了？

    簽約時沒有要求白紙黑字註明算是寶貴的一課。為什麼要有合約檢視期間，就是因為除非很有經驗，又深諳法律用語的各種楣角，拿回家看半天都不一定能發現問題，更何況當場只想儘快成交怕得罪賣方（怕被認為有意反悔藉故拖延，賣方一氣之下不賣了）仲介隨便解釋說有第一條就沒問題了，一時沒注意就簽下去了。以我的做法，這條款在要約書或斡旋書上就直接寫下去當成買方額外要求的合約加註條文，當然這樣有可能買不到就是了。

    民88條我剛研究了一下，以下僅是非專業者個人看法(PS1)。但書中的那個「重要」兩個字應該是法官心證的重點所在(PS2)，如果你有錄音證據，可能連88條都用不上就能成功解約，沒錄音或其他能證明的證據(PS3)的情況下，要用88條也許會有困難，法庭是證據說話的，你必須想辦法證明這確實是之前的事實，而不是反悔不買的藉口。

PS1: 把非專業的個人看法寫下來除了是參與討論之外，也是留一個當時研究法條之後第一時間的心得記錄，希望對法律的瞭解能逐件進步。真正要排解糾紛訴訟提告，請務必還是請教專業人士。

PS2: 旁觀中立者的角度會認為說，如果是「交易上認為重要者」，為什麼沒有要求記載在合約？「全路寬之通行權」在其他一般交易實務上是否為「重要」？

PS3: 因為路權而修改付款條件算是對你有利，這代表賣方也同意因為路權這件事要先解決，你「一開始就有主張沒路權就不買」這件事對法官來講變得有一定可信度。

作者: 山林雅境    時間: 2019-2-2 21:00

akirahsiao 發表於 2019-2-2 14:18
有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條

的確要趕緊連絡上您所說的律師（過年到了這個律師有約到嗎？）。好好研究最佳的作法
再來前頭的簽約到更改交付過程，似乎並沒有變得更為有利多少（當然假如有您沒說的內容，我們也只能在字義上觀查）。付款期限似乎也只是延緩了一個月（扣除春節事實上能處理的時間更是有限，你還是要挪出合理的產權轉移時間）
細看您的第二期付款是在過戶完成之前，而最後付款日是在二月底。也就是二月底你沒付出二期寬還是您的責任。違約在你對方如果夠狠直接沒收訂金。
假如是我，會在更改付款條件那次，做好更好的合約條件以保護雙方，以您的要求重點就是在那次在企約上行諸文字，甚或準備好錄音筆。
前面也有大大舖出了，即使有既定道路認定的私人土地，照樣給予挖除路面封路的情形。公家機構也有回文洽商相關部門徵收（有點緩兵之計，而且是很都市化的地區吧！），再加上不排除提告地主。這些故事告訴我們連公家機構也知道畢竟最終還是私人土地，告與不告的矛盾有多大，信心有多少?最後當然是希望自然完美結局。所以由鄉鎮公所即使出具既定道路的證明，在法官眼裡這個既定道路的成效有多大?更別說是道路同意使用的效用了。
目前既成道路及道路同意使用書似乎成為目前交易流行。也可以說是網路文化下的流行。而且個人土地完整權益的氣氛也很高張（也是都市人下鄉的思維主流）。前面我已經說過鄉村道路有高比例的通過私人土地（還是千千萬萬前人長輩的善意）。這些說法我已經道出矛與盾。
試想這些鄉村道路幾乎都會經過私人土地，當初他們有簽同意書嗎？（用善意的邏輯想一下）再來也有大大說過，有位老人路給人過可以，但是要成為既定道路他不同意，所以他不同意舖柏油路。（還有一堆仲介或網路奇奇怪怪的電桿電話線的認定道路法，又說換了地主道路同意書無效。太多沒邏輯的邏輯）。
所以在人心上有很多事情是雲淡風輕自成事實的。比如經常敦親睦鄰鄰居幫你支持，對方反而受到強大的道義約束，住久了戶數變多了，反而自然成為既定道路。反之，原本大家都沒簽道路同意書（這個在農村真的很習慣），為了完成這次交易，假如果真硬著頭皮（假如以前兩地主雙方有嫌隙）去請求對方簽道路同意書。搞不好原先對方本來心裡就認定這條路他已經同意了有這個給予通行的義務。因為這個要求簽同意書，反而變成對方認為這個他有這個權益反而不願意簽。甚或對方簽了，他的子女知道了，還永遠知道他們有這個權益，這樣是福是禍還要希望善良的基因永在人間。
假如真的很擔心，即使買了之後還會有家人一直想這個事。其實在協調過程不仿善意多一點，能夠各自退回解除契約，未嚐不是美事。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-3 16:41

先祝大家新春愉快 ! 諸事順利 !

其實事情要一起看才能看出原委!

1.買方一再主張簽契約前有提及路權有問題即不購買此筆不動產.

2.簽約後第二天買方老婆就開始大鬧仲介,認為太多疑點未澄清所以又另訂付款日期!

3.鑑界後確認路權僅1/3後,開始主張有買賣糾紛.請代書暫緩過戶.

4.依第17條第一項通知代書買方暫時停止付款,等糾紛排除.

5.所以買方完全依約行事,尚未有違約情事.至於糾紛還是買方一再主張的通行路權問題!

6.至於尾款本來銀行撥款就一定須等過完戶後才會撥款,此點非買方故意行為!

大家好好過年.或許有些小爭執,但好好溝通應該可以圓滿解決!
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-12 09:24

真的要放棄了,已無法再接受每天的凌遲!

我家那一位一直主張

1.農舍我住可能不平安

2.農舍前道路有可能被封路

3.因道路問題買來農舍會有巨額跌價損失

4.地號154為水利用地在圍牆內,有可能要拆圍牆

基於以上的論述,寧可損失簽約金!

就這樣一直折磨我,真的好累!快崩潰了!
作者: 水蛙    時間: 2019-2-12 14:38

哇賽! 買地買到變這麼複雜，看來還真是心酸血淚，
有時要豁達一些，要嘛! 就賭賭看承受起一切(我的作風)，
要嘛! 就做最壞打算，快刀斬亂麻，(看能否減少損失簽約金!)
人生有多少時間，來受這些鳥事，而忽略退休的一片美好時光，
錢再賺就有，以您投資理財的功力應該不算太難，"太座不安"就流年不利，
諸事不順! 您是有智慧的人，相信一定能圓滿的解決問題!
作者: yuchia    時間: 2019-2-12 15:09

之前我有幫老闆處理內門的農地，也有既成道路通行的問題，既成道路的地號也是我老闆名字，但是我們沒賣，既成道路的土地是建地，當初老闆在買時，前手就已經向公所申請做為通行使用，所以免稅。
而我們賣掉既成道路內的農地時，買方也是擔心我們會封路（假設真的封路，也有另一條小路可通行，所以不算是袋地，但也沒柏油路方便就是了），所以一直要求要在那塊建地上設定通行權，我老闆不肯。
不過買方最後還是有買了那塊地，在成交後一年內也陸續打電話來關心是否可以設通行權，答案仍是不給設定。
不過我老闆沒有那麼XX，會去封路另有所圖。所以買方最後也沒再打電話來問了

另外，老婆有老婆的堅持，如果為了這樣起爭執也不好啦...
畢竟路權不完整，肯定會煩惱阿雜的
作者: samtsai    時間: 2019-2-12 15:39

yuchia 發表於 2019-2-12 15:09
之前我有幫老闆處理內門的農地，也有既成道路通行的問題，既成道路的地號也是我老闆名字，但是我們沒賣，既 ...

妳幫老闆處理內門的農地，可以問問妳(或說妳老闆)內心的想法嗎?

疑問:
1.既成道路問題--土地是建地變成"既成"道路是政府認定?還是自認?
2.既成道路的土地沒賣且還是老闆的名字但不肯農地買家設定通行權--那老闆所圖為何?
3.老闆沒有那麼XX，會去封路另有所圖--那到了下一代呢?
4.假設真的封路，也有另一條小路可通行，所以不算是袋地--那買家不是更慘?
作者: dynasty013    時間: 2019-2-12 23:04

akirahsiao 發表於 2019-2-12 09:24
真的要放棄了,已無法再接受每天的凌遲!

我家那一位一直主張

第四點~水利地...我一位客戶這星期才在跟我求救，水利會要拆他家圍牆蓋水溝蓋，鑑界完成後發現竟然要整條往內拆一公尺深，而且只拆不復原，整塊農舍雅致的石磚道路會變成搞笑的碎石泥路...哭笑不得! 他想告他們!!!

我勸他放下，所有權我們竊占在先，一定輸就算了，水利會到時候不爽要搞你一間農舍，太多法令可以玩，我必須說"夫人是對的"....
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-13 11:42

dynasty013 發表於 2019-2-12 23:04
第四點~水利地...我一位客戶這星期才在跟我求救，水利會要拆他家圍牆蓋水溝蓋，鑑界完成後發現竟然要整條 ...

大大感謝您的意見,

水利會要拆圍牆蓋水溝蓋 - 這個要是發生,我主動拆,還會倒貼錢!

這個水利溝要是蓋起來就不用擔心路被封了!

要解除買賣合約大大應該有經驗吧?

拜託提供一些意見供我參考吧? 真的被折磨到快崩潰了!

買個農舍能搞成這樣還真是只此一家別無分號!
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-15 09:31

本帖最後由 akirahsiao 於 2019-2-15 09:33 編輯
水蛙 發表於 2019-2-12 14:38
哇賽! 買地買到變這麼複雜，看來還真是心酸血瓷A
有時要豁達一些，要嘛! 就賭賭看承受起一切(我的作風) ...


不只買地買到變這麼複雜，連春節旅遊都心酸!

春節四天三夜宜蘭旅遊,第一天夜宿棲蘭山莊,白天逛棲蘭神木區,

晚上因某些因素要另找住宿地方,下午五點到了員山找到一家民宿還有房間,

留有兩間三人房,殺完價以兩間8千成交.但老婆妹妹認為她原訂六人房才6千,

兩間3人房8千太貴,惡夢開始了!

就這樣員山->礁溪然後礁溪->圓山,這樣來來回回到晚上11點.

搞到我崩潰-鼻子過敏頭痛欲裂,才甘願去員山民宿!

這些豬頭怕花錢!那就不要出去玩不是更省? 玩得跟逃難一樣,真是服了!

民宿外觀


民宿曙U
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民宿大廳
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民宿游泳池-冬天沒使用
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釣魚池及划船池
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民宿後面景觀
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作者: 水蛙    時間: 2019-2-15 09:45

akirahsiao 發表於 2019-2-15 09:31
不只買地買到變這麼複雜，連春節旅遊都心酸!

春節四天三夜宜蘭旅遊,第一天夜宿棲蘭山莊,白天逛棲蘭神 ...

過年到哪裡玩都貴，去哪裡都塞車，小弟只能窩在家裡，
不敢出去 ，只有到田裡踏青走春。
春節期間四天三夜宜蘭住宿8千元實屬便宜了!
但是人總是這樣，看能不能再打個折或再便宜一點。
建議由您安排住宿(付款)，他們只管享受旅遊，
您也可以樂得耳根子清靜

作者: akirahsiao    時間: 2019-2-15 10:56

水蛙 發表於 2019-2-15 09:45
過年到哪裡玩都貴，去哪裡都塞車，小弟只能窩在家裡，
不敢出去 ，只有到田裡踏青走春。
春節期間四天 ...

蛙大您真的站著講話不會腰疼!

全身上下就一張信用卡,還叫我付帳買單? 這張信用卡是讓我加油用的!

每個月都要對帳! 能亂花錢嗎? 上次一筆費用忘了啥用途,結果硬是逼我想了好幾天!

這傢伙年輕時我的電話每天查! 有不認識的還會回撥 , 後來詐騙集團猖獗才沒這行為.

我家出去吃飯,跟兒子都是手插口袋吃完拍拍屁股走人,付錢的都是老婆大人的事!

要付帳身上也沒錢! 至於安排行程 ? 出個門跟逃難似的,吃飽沒事幹給自己找麻煩?
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-18 08:55

本帖最後由 akirahsiao 於 2019-2-18 09:12 編輯

這次農舍的買賣爭議點:
賣方當然是認為無任何瑕疵完全是買方無理行為!
重點在買方從跟仲介接觸瞭解此案件開始,即一再主張路權有問題就不購買此案件!
當初賣方及仲介的解說讓買方誤以為
地號154是溝渠,地號153為道路用地,所以是擁有使用道路的1/4持有權!
第一次鑑界僅鑑界地號168,未鑑界153及154地號,買方即主張需另行鑑界153及154地號.
第二次鑑界發現地號154在圍牆內(水利溝渠南邊),地號153僅擁有道路1/3部分,
與買方的認知有明顯差距.而買方主張的"路權有問題就不購買此案件"的聲明,
因仲介方說已清除簽約當時錄音錄影資料,造成買方無法有直接證據證明!
2019/02/15 PM 08:00 買賣雙方於仲介處所展開協商,
買方訴求 :買方老婆提出建築師警告說無路權無法改建農舍.
賣方回應 :當初議定買賣未提此需求,這不在買方可提的異議項目之內!
---  看著老婆被攻擊,以下只好由我主導協調
買方訴求 :剛才所提重點在路權爭議,並非是農舍改建訴求.
買方訴求 :路權問題從買賣一開始即已提出,也再次向代書提出確認兩件事
   1.既然主張通行道路為既定道路是否有任何相關證明?
   2.水利溝渠可否加遠磽迅q行道路?
   買方希望有足可供汽車(3米)的通行權,而非訴求大家走習慣的目前道路,
   因道路的2/3是在鄰地的地號(663-5)之內,而663-5是都計農地,價值頗高,
   未來是有被封路的風險,而這點包括代書及仲介都不敢保證不會被封路!
賣方回應 :都已行走多年的既定道路,鋪路造橋是一種未w.沒人會去封路.
買方訴求 :通行權益不能放在別人的善心之上,既然有被封路風險,
   買方當初買賣主張已受侵害,農舍本身的議定價也有爭議.
*** 買賣雙方爭論議題冗長,敘述直接跳入最後談判協商 ***
賣方主張 :1.農舍售價不再退讓   2.買方承擔解約賠償損失50萬
買方主張 :農舍售價不再退讓是0,那買方的願意承受賠償金額也是0開始談.
                 賣方要求賠償金額50萬,那買方要求降價金額從700萬開始談.
賣方主張 :那只好尾款時間一到寄存證信函給買方.
買方主張 :不用等,下周就寄存證信函直接進法律程序,後續買方準備拿那80萬來打官司,
    輸了就輸80萬!
最後還是仲介方出來圓場,以誘籈Q溝的費用談折價,這部分我真的沒爭議,
最終就以折30萬定案!
結論一些經驗跟各位分享,未來買農地這些是一種經驗:
1.買方錯在當初一再主張的議題未列入合約中,造成仲介及賣方未重視!
   也造成事後爭議未能有明顯突出的證據.
2.簽約過程相信仲介會全程錄音錄影,結果是對自己有利的資料不見了!
   所以簽約過程一定要自己也準備錄音存證.如果告訴你要相信人性,
   那是你要提高警覺的開始!
3.買賣合約要審慎查看是否買賣雙方平衡,如買方未履約要罰款,
   但賣方未排除鑑界糾紛是否有相對措施？
4.有幾塊地就鑑界幾塊,不要因是持分或路地而放棄鑑界.
5.買方於購買之前,已有其他仲介警告道路在鄰地的地號內,但查詢仲介聲稱是
   政府網路地籍圖資的誤差造成,鑑界後卻是政府網路圖資正確.所以要相信政府圖資,
   不要輕信仲介的三言兩語,因為最後受害的是買方.
6.路權真的很重要!不要大家說走習慣了,就認為是既定道路.退休族買農地是樂活,
   如果買了一塊路權有爭議的農地找自己麻煩,那真的是自作自受!
最後提一下自己的感受:
折這30萬對我而言真的無關痛癢,真的就想買個農舍度假而已.如果要省錢不買最省!
但看著自己的老婆在遭受攻擊時我還是跳出來承擔協調談判的責任!
當然這過程被罵等等的人身攻擊,還是一再安撫她不作情緒發言!
她會反彈那麼大最主要的原因是地主及仲介方的解說,讓她認定都是在說謊!
這豬頭寫了長篇大論的文稿,結果漏洞百出,被攻擊責罵,實在是讓人看不下去!
而我提出的各種建議她動不動就全盤否決,真的是標準豬隊友!讓我直接陷入腹背受敵!
最後代書寫協議書內容細節都直接找她談,我這個買主變成糧],只剩最後負責簽名!
她真的沒有錯,只是訴求亂七八糟沒有抓住核心 -
通行道路在鄰地663-5地號內,有被封路的風險!
而這點正是買方一開始主張道路通行權有問題即不購買的訴求所在!
這點也是當初賣方及仲介不願多做說明的地方.
如果一開始知道這點買方真的不會買此農舍!如果有錄音錄影資料也會主張不買!
所以訴求這點才會有勝算的機會!也才能說明買方主張的合理性!
提醒一些房地產仲介的朋友,促成交易很重要,但也要發揮專業道德及良心,
退休族最後生命買一塊農地樂活,當買方有些疑問時千萬不要用話術亂引導!
要善盡告知正確訊息的責任,不然有了糾紛就得不償失


號稱既定道路,但就是在別人家裡,就是有被封路風險
作者: 水蛙    時間: 2019-2-18 16:27

akirahsiao 發表於 2019-2-18 08:55
這次農舍的買賣爭議點:
賣方當然是認為無任何瑕疵完全是買方無理行為!
重點在買方從跟仲介接觸瞭解此案件 ...

恭喜!akirahsiao大，隨然經歷許多波折但終於完成買地夢想 。
相信以後會平平順順，退休樂活!!
作者: yuchia    時間: 2019-2-19 10:09

samtsai 發表於 2019-2-12 15:39
妳幫老闆處理內門的農地，可以問問妳(或說妳老闆)內心的想法嗎?

疑問:

您好
回復您問題

1.既成道路問題--土地是建地變成"既成"道路是政府認定?還是自認?
A：這片土地是法拍取得後，略做分割才銷售，其中對外的道路，看來是舊透天拆掉後形成的道路，前地主當時利用關係請公所舖設柏油。後面在銷售時有得知當時這個原舊透天座落的建地就拿去申請因道路使用免徵地價稅。

2.既成道路的土地沒賣且還是老闆的名字但不肯農地買家設定通行權--那老闆所圖為何?
A：從之前我要求老板給對方設定被拒後，也有問他的意圖，但他未做說明，不過以他的社經地位是不可能為可這個小塊建地去為難後面的農地及其他土地使用者就是了。
且這條道路也不只一個地主經過，也有其他土地使用者會經過，所以當時他也有提出，設定不行，但賣可以，不過為求公平及保險，要等到會使用道路的地主們，合資出錢買，不然他不會賣給任何人。

3.老闆沒有那麼XX，會去封路另有所圖--那到了下一代呢?
A：老闆的下一代，應該不會用到那兒去的，然後我也有建議他如果他不賣或使用道路的地主們不買，屆時就請他留著當抵銷遺產稅了。

4.假設真的封路，也有另一條小路可通行，所以不算是袋地--那買家不是更慘?
A：是的，不算袋地，但是仍是有可供人、農機具進出的道路，並不慘。
早期農業社會的農地通行也不是從柏油路開始的，只是隨著時間推移，並農村現代化的關係，人們的使用道路已習慣大條方便，所以才會覺得不便。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-19 10:50

水蛙 發表於 2019-2-18 16:27
恭喜!akirahsiao大，隨然經歷許多波折但終於完成買地夢想 。
相信以後會平平順順，退休樂活!!:lovelin ...

蛙大沒事不要亂恭喜!

我們這一家不能視為正常人,前幾天老婆還在懷疑是否決定太快?她牙齒痛人不舒服,

認為是買農舍造成影響!

只好花一整個晚上談人生哲理,最後告訴她說:

我們可以像試水溫一樣,先把農舍買下來,再每周去走動看看,萬一發現真的很不爽!

那要賣就賣掉!

這也是為什麼她堅持要賣家再降價的原因!

希望要賣掉時,不會虧錢太多!

就這樣蛙大您一直恭喜我買到農舍! 這讓我情何以堪?
作者: bytsui    時間: 2019-2-19 11:36

「牙齒痛人不舒服」總會轉變成「牙齒不痛人舒服」的狀態。屆時就要趕快說，就是因為買了農舍，才會好得這麼快！
作者: 水蛙    時間: 2019-2-19 15:16

akirahsiao 發表於 2019-2-19 10:50
蛙大沒事不要亂恭喜!

我們這一家不能視為正常人,前幾天老婆還在懷疑是否決定太快?她牙齒痛人不舒服,

一切都依akirahsiao大的計劃進行中，只是當中出現了一些"小插曲"
看著您的布袋戲頭像以及個人簽名的那些詩句，在談判過程當中運籌帷幄，
同時也把夫人性格所造成的變數也一併納入，是個深藏不露的智慧家，
布袋戲中素還真最奸，這句話我很認同 ，雖然布袋戲很久沒看了，
但還是對先前劇情中的引用謀略、互相鬥智印象深刻。
推薦一下我非常喜歡的影片"攻敵必救"，女主角潔西卡雀斯坦能洞察先機，
預測對手下一步或下二步，布局策略加以反擊，當對手想要挽回頹勢時就打出王牌，
使其無法反擊，徹底擊潰對手。

PS.夫人牙齒痛人不舒服，趕快陪她去看牙醫。
作者: akirahsiao    時間: 2019-2-19 17:20

水蛙 發表於 2019-2-19 15:16
一切都依akirahsiao大的計劃進行中，只是當中出現了一些"小插曲"
看著您的布袋戲頭像以及個人簽名的那 ...

蛙大這個世界我最不願做的事情就是勾心鬥角,真的不想浪費生命在這種事物上!

所以對老婆這種龜毛人,直接的做法就是棄械投降,交出所有存款簿及印章及所有薪資.

徹底讓她放心-

           我不會犯天下男人容易犯的錯!也沒那個機會及條件可以犯錯!

這次農舍協調預估三種情況

1.取消買賣合約-買方賠償賣方(約15%機率)

2.協調不成進入法律程序-耗時費力(約5%機率)

3.賣方降價(約80%機率)

所以多數目標都放在第三種狀況,本著 "NO DATA , NO SPEAKING!" 的精神,

最容易取得雙方認同的標的就是水利溝加蓋!此方法有明確費用計算公式!

不會漫天喊價.只要控制好現場氣氛,不要陷入情緒之爭即可進入此模式!

所以仲介方一提此模式馬上認同!快刀斬亂麻結束紛爭!

真的不想為難賣方夫妻,但老婆一直不想買此農舍.離最後階段僅差兩週時間,

如果進入第一種模式,賣方夫妻還要重新找買主真的也是為難人家!

而進入第二種模式那解決問題的時間更是遙遙無期.如不滿足老婆的期望,她真的會往第二模式走!

前幾天開導老婆時提到,去岡山的那間宮廟請示神明時,那師父說神明指示農舍買貴了,

價值720萬!

這個價位就是銀行鑑價!這也說明神明神通廣大,神明都說農舍地靈乾淨沒問題!

有什麼好煩惱?



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