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標題: 981019協力造屋經驗--找地篇：只能說...無緣？ [打印本頁]

作者: Casa verde 時間: 2009-10-19 23:31 標題: 981019協力造屋經驗--找地篇：只能說...無緣？

本文章最後由 Casa verde 於 2010-2-7 23:23 編輯

在歷經幾個月過濾超過百筆土地販售資料後，先以電話過濾掉一些，日前接觸到第47筆土地時下了斡旋，不過有點曲折。

這筆土地是透過某仲介公司的A仲介介紹的，因為面積並沒很大，地點與總金額很適合手頭預算有限的我，但A仲介說地主開價很硬，我還是寫了要約書準備下斡旋，但離開仲介公司不久，接到A仲介來電說他同事B仲介也找了另一組買方，本來寫的承購總價款比我來低，但後來不僅改比我高，且提領一成現金要競爭，我看看手機上的時間，已經下午3點40幾分，銀行櫃臺營業時間已過，但又想想後告訴A仲介：要約書遞件順序我們在先，就看我們斡旋結果再說吧。（且A仲介說公司有制度，先遞交者優先斡旋）

隔了幾天，卻得知B仲介已經安排買方直接與地主見面談了，但因地主知道了有兩組買方出現，所以也把總價調高，我很納悶：A仲介曾告訴我為了順利成交且避免地主調升總價，是不會告知地主目前買方現況，但顯然地主現在不僅知道且調高土地總價。我告訴A仲介：我不是在競標舉世唯一的古董，若要這樣我選擇退出也不願成了土地炒作的幫凶。（後來得知B仲介的買方也退出了）

我的第一次下斡旋就在這樣插曲下結束，都還沒進入真正的往來議價或見面談階段，過去幾個月的尋尋覓覓就當經驗吧，除了繼續努力，面對這樣的結局，只能說：無緣？

作者: fums420505 時間: 2009-10-20 00:44

其實那是仲介慣用的伎倆，因為他知道你已經喜歡那一個物件了，多賣一些，他的費用會增加
我覺得要有一種『欲擒故縱』的態度去面對他
我買地時，也犯了這一種毛病，幸好，我老婆幫我踩煞車
開價270萬的地，最後仲介給殺到120萬，你一定不相信，但卻是我親身經歷的
其實『好地』很多，並非一定要那一塊不可
多看一些，跟仲介周旋一下，讓他覺得：你不是非買不可，但又可以有成交機會
有關『地主』，那是仲介胡說的，在委託賣時，他們就已經講好的，只是仲介拿來唬你的而已
不必感到遺憾啦！我找地時也『遺憾』很多次呢！
僅供參考

作者: jackiew 時間: 2009-10-20 06:06

本文章最後由 jackiew 於 2009-10-20 06:11 編輯

起來"賴賴蛇"時看到這篇，真是感同身受！
塞翁失馬焉知非福啊~
更好的地在等著你啦，這次就當賺經驗--->我的自我安慰詞 (借你用)

我同意仲介賺取合理費用，但是行情亂亂開令人討厭，
尤其用一些"手段"惡搞者，更令人痛恨
雖然也極用心在尋覓我的夢土，不過，
"遺憾"、"失望"、"無緣"、"無力"，甚至有時"絕望"...沒少過

"行情價"應該是從"客觀條件"評估而來的
但買賣價就從個人主觀條件"撮合"來的
既然競爭者已退出，如果這塊地您有很喜歡
何妨再去談一談？雖然要是我"奇蒙子"一定不太好
但若能以自己可以接受的價位買到喜歡的地
這目標對我來說比較重要，只是要耐著性子跟仲介磨
而且我發現確確實實有許多仲介真的胡亂開價
所以，fums420505大大說：

開價270萬的地，最後仲介給殺到120萬，

我絕對相信！
(例如，行情不到每分一百萬的地可以開到三百多萬一分，不是擺明要讓你殺很大嗎？)

我覺得，自己勤做功課，心理有個底，再上戰場
不慌不亂、不疾不徐，不管抓對廝殺，還是磨、耗、欲擒故縱...
總有一天，可以找到自己的夢土美地
(預算也很有限的我如是想)

一起繼續加油囉

作者: wego 時間: 2009-10-20 08:43

有沒有將資料造冊留底?
會發現那家仲介開價特別高ㄛ!
把資料分區很快行情價心裏就有數了

作者: 2home 時間: 2009-10-20 09:54

地主是殺價的關鍵,一定要多了解地主的個性及背景及為何賣地的原因,這樣才能算出地主,不滿意但可接受的價格! 但仲介未交易前,地主可能很難碰面,另外一種方式就是到中華電信調地地滕本來看,地主的姓名,

有一次看到一塊法拍地,覺得不錯,上面就直接有地號及債務人姓名,問了一下google 大神,發現隔壁是凶案棄屍現場,殺人犯和地主姓名只差一個字.後來連看都不用去看了.

有些仲介很厲害 ,最好的一定留到最後,對他有利或不好賣的,會先想辦法出清掉!

作者: james35888 時間: 2009-10-20 15:03

為什麼我會直覺說B仲介的買方根本不存在??

批踢踢的home-sale板看的多了,很難對仲介有好印象

作者: 山林雅境 時間: 2009-10-20 18:23

有提斡旋金出來.仲介是有這個義務告訴賣方.所以賣方會知道有幾個買方.
買賣這種事情都要雙方都願意才會成交.反正賣方又不只有一個人一筆土地.這個不合換那個地看看.同樣的.買方也不會只有一個人.
有的人一筆土地看成寶.想賣又標得高高的.當然成交的時間就會非常慢長.甚或很難成交.同樣的買方如果想太多也是.唯有買賣雙方各取所需的能夠同時碰上.才能皆大歡喜ㄛ.

作者: Casa verde 時間: 2009-10-20 18:24

感謝各位前輩的安慰與經驗分享，旁敲側擊後得知後續消息：該地最後還是賣掉了。到目前為止的感想是：簽約前的折衝比起那些成交後的行政流程與手續要複雜多了，而遺憾的是沒能斡旋到委託的七天期滿就出局，這和原先講好的遊戲規則不符。

不過沒關係，或許我無法和專業仲介有相同的經驗，但繼續看地、繼續累積經驗、繼續向各位前輩取經.............雖不中，亦不遠矣！

作者: p812611 時間: 2009-10-20 18:50

付斡旋金..等簽約...最後沒成交的情況也都發生在當初找地時.....
成交的這塊地也是丟個價錢給仲介後沒消沒息......
一個多月後吧.仲介突然打電話說地主願意談價錢..電話裡頭多花了7萬塊成交...
當時正在南部辦丈母娘的喪事...
買地真的要緣分......或許那塊地不適合你...日後你會發現現在為什麼沒買成...會有不適合你的原因浮現的.....等機緣吧.....再找更適合你的地吧....

作者: Casa verde 時間: 2009-10-20 22:51

其實我可以體會仲介是個辛苦的行業，有時必須忍受長時間沒成交的業績壓力，所以我在接觸幾位之後，自己彙整了一些尋找適合自己仲介的選擇原則，若不對盤一開始就不會給對方太多希望以免落空（這些原則等有時間再貼上來請各位前輩指教），會找這位仲介寫要約書，基本上是相信他的，或許他同事欲速則不達，或許公司給他壓力做出讓步，一些謎題就等機會浮現答案吧。

之前找到一點仲介業者在網路上的基本教材：斡旋的技巧，提供各位參考。

作者: fums420505 時間: 2009-10-20 22:54

我那120萬的，非常喜歡，害我後悔了很久
後來聽說另一個買主買了（價錢比較高），卻發生糾紛，最後告到法院，差一點查封仲介的財產
聽後，伸了很長的舌頭：幸好我沒買
而我又不知到會不會『去告他』
總之
緣分吧！

作者: 阿俊 時間: 2009-10-20 23:30

其實那是仲介慣用的伎倆，因為他知道你已經喜歡那一個物件了，多賣一些，他的費用會增加
我覺得要有一種『欲擒故縱』的態度去面對他
我買地時，也犯了這一種毛病，幸好，我老婆幫我踩煞車
開價270萬的地，最後仲介 ...
fums420505 發表於 2009-10-20 00:44

非也.非也...多賣一點對仲介的好處並不多..
多賣100萬也頂多多4~6萬..但要拉價到多100萬...@@要是我...我寧願再找別人買..
這個案子只有二個可能而已
1)買方出價太低.成交机率不大.
2)案子是仲介公司自己的.

作者: 阿俊 時間: 2009-10-20 23:54

本文章最後由阿俊於 2009-10-20 23:56 編輯

其實並非是我作這個行業而為自己說話..
1)土地價格絕非仲介可以拉台.是賣方要求的售價.
2)仲介人員賺的是仲介費.並非差價..把價格拉高對仲介人員是一大傷害.因為價低才會成交的快...這樣說對賣方可能會不好意思一點...仲介的心態是最好是每個案子賣方都賣低於行情價最好...如果看倌們你們站在仲介的角度上.你認為你為怎作..?
仲介是介於買賣雙方間的人物..如果怹希望你加價一定就是
1.不好殺價 2他有股東...但是屬第1項的居99%
3)代書的買賣契約書內容都大同小異.如果說貸款的成數有問題而無法處理.這大都是溝通上的問題..而核貸的原因五花八門.有個人因素.案件因素.銀行因素..等等問題..如果說個人信用很好+案件很優+銀行剛好有專案=成數高利息低的貸款(PS:我3個月前買一塊農地.核貸110%..利息2.3%)...這是天時地利人和都有之下的結果
如果是我的作法我會:
A)問清楚買方自備款.每月想繳多少利息
B)將買方資料+案件資料交給1~2家金融机構審核
C)回報買方金融机關審核結果.並要求賣方亦同意此一項目須列入買賣合約書內作為"要件之一"(PS:我通常要求金融机構先開會審核.審核成數及利率須保證"一定"於簽約後一個月內覆行.否則我從此換銀行)..有人可能問我為何有可能如此作呢?因為我1X年來只跟一間金融机構合作而已.除非買方要求更換..我找銀行從不透過代書
如果............真的不能釋懷..建議你們找一個年輕子弟去應徵..去作個1~3個月就會了解了.現在連鎖仲介公司都有底薪了..去學一下流程也不錯
PS:"急"是不管股票或買不動產的一大致命傷.

作者: Eyesman 時間: 2009-10-21 03:19

還好有阿俊大大這個"臥底"的

出面緩頰
要不然真的會以為仲介業中大多數都是愛詐騙的不肖分子了

真是隔一行不知另一行的辛苦啊!!!
尤其是這種"講信用"的無形資產的……被"懷疑"就已經是極大的傷害了

作者: jackiew 時間: 2009-10-21 14:20

我覺得阿俊大大就是有一套原則，才會成功ㄚ！
但是仲介給人壞印象也確實其來有自，所以才要慎選
訪地過程中，也有好心當地鄰居阿伯報說:某塊地要賣，地主開價才140多
好死不死，在網路上剛好看到仲介開價二百五多...

因為我在鎖定的區域也看了一些地
對於一般成交的行情價也有譜
對照仲介開出不少貴得離譜的天價
真的不知道到底是誰比較沒行情？地主？仲介？還是我？

話說回來，反正賣賣是雙方你情我願
當然是繼續尋覓下一塊"我情願的"、也付得起的囉

作者: 阿俊 時間: 2009-10-22 09:54

這應該不是有沒有原則問題..是心態問題
作了快20年.發現有很多從業人員都採用賺一次(騙一次)的方式在從事.所以當然作不久囉!這種行業雖然有品牌的優勢.但口俾才是最大的財富.我的案件有99.9%是客戶介紹來的.0.1%是路上檢到的...哈...

作者: vdr888 時間: 2009-10-22 13:17

地價高不一定是仲介的問題,常是地主的問題.
有些地主很貪心!

最近有一塊台北縣的農地,
地主賣了一、兩年都賣不掉,
故以300萬找我處理,
過了三、四天我找到買主,
地主一知道有人要買,
馬上改口說要賣700萬.

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