老舊房屋蓋在國有地上~~

笨羊

2ha 發表於 2018-5-28 19:07
82年7月21日前實際使用之時間證明文件（依國產法第42條第1項第2款規定申租者，以下擇一檢附）：【詳出租管理 ...

如有繳納過房屋稅，到縣市政府稅務局申請 「房屋稅籍證明書」，最方便。因為：

1. 雖然是國有地違建（未保存登記建物），也有建築坪數紀錄。
2. 有違建的建造年月，或至少是開始繳交房屋稅的年月，可證明民國82年以前已擁有。

笨羊

小小書僮 發表於 2018-5-29 20:40
羊大，也很謝謝您幫我解惑，因為對國有地的相關問題真的不是很了解，網路上的訊息也真的有限。謝謝您。 ...

若沒繳過房屋稅，無法申請「房屋稅籍證明書」，
但有門牌，就用「門牌證明書」。

只要能證明民國82年7月21日以前「已經占用」即可。

笨羊

ab2244 發表於 2018-5-29 16:14
請教羊大:
老媽在新北市郊區老家有分到三合院一角約20坪平房,但多數是佔用到國有地,連同鄰接的其他親戚地 ...

1.向國產局承租機會大嗎? 直轄市修法後不能買，會有特例嗎?

有繳房屋稅，申請「房屋稅籍證明書」，且能證明民國82年之前占用，
就能申請「承租」國有地。

你們「共有三合院，共同門牌、電費、房屋稅」，令堂分到其中「20坪平房」。

首先，申請承租國有地需要門牌證明、電費收據、房屋稅籍證明書，
只是要「證明民國82年7月21日前已經占用」，才能符合承租條件。
並不需要「20坪平房」的「單獨」門牌、電費、或房屋稅證明。

申請承租時，請申請承租「20坪平房」底下占用的國有地，
此時要附國有地地號的「使用分區證明書」。
如果「那塊國有地」面積超過「20坪平房」，或其他親戚分到的房舍也占用到「那塊國有地」，
無妨，申請承租時，請同時「請求分割國有地」，
只承租「20坪平房」底下分割出來的國有地即可。

將來要承購「20坪平房」底下的「國有基地」，必須位在直轄市外，
且併計鄰接國有地面積小於 330平方公尺。

新北市，目前是直轄市。很遺憾，不能承購國有基地。
但是承租比不承租，還是有好處。如前面我貼文所說明。

2.申請土地使用同意書進行修建，建物能做保存登記嗎?

建物第一次登記（保存登記），需要「當初建築」的相關證明，
看來你們的「20坪平房」應該是找不到，我想是無法進行保存登記。

向地方政府申請土地使用同意書，要公私畸零地合併、或認定應與鄰地合併使用，
我猜應該是申請不出來。

3.有其他能證明建物的所有權與合法性的建議?

國有地上的違建，所有權屬於 (1)「原始起造人」或是 (2) 被法拍，由法院認證的「拍定人」。
或是 (3)「原始起造人」或「拍定人」的「繼承人」。

令堂應該是繼承到「20坪平房」，如果「原始起造人」是你外公，
那令堂就是「繼承人」，也擁有「20坪平房」違建的所有權。

4.另修建或增建，實務怎麼做比較簡單?

承租國有地，就能「修理違建」，沒承租，就不能「修理違建」。

增建，即使承租國有地，也不行。（會被罰款）
除非承購，變成了私有地，就可依照建築相關法規，申請進行增建。

但你的個案位在直轄市內，無法承購國有地，就永遠無法「合法」增建了。

我的瞭解，是這樣。

笨羊

ab2244 發表於 2018-5-30 06:42
承蒙回覆，再請教
1.如當初是外公兄弟們一同起造，但房屋稅單上是伯公，繼承也是他子女，會影響我們口頭 ...

1. 如當初是外公兄弟們一同起造，但房屋稅單上是伯公，繼承也是他子女，
會影響我們口頭分配到的屋子地上權嗎? 如何確保?


如果是「口頭分配」，除非找到「您外公兄弟」一同起造的「證明」，
否則「承租」國有地，可能會有風險。

按<國有非公用不動產出租管理辦法>第17條，
未保存登記的國有地違建，「現使用人」是：原始建造人、繼承人、買受人、受贈人。

你伯公的子孫是繼承人，算是法律上的「現使用人」，
如果他們說，「20坪平房」是借給你們使用的，那就麻煩了。

因為是「口頭分配」，當然沒有書面的「分產協議書」。
無法證明「原始起造人」包含你外公，也無法證明令堂是「繼承人」。

最好請你外伯公的子女（令堂的堂兄弟姊妹）出具「20坪平房」的
「買賣契約書」（價格寫1元應該也可以）或「贈與同意書」，
讓令堂變成「買受人」或「受贈人」。

因為房屋稅名字是你外伯公，與申租人（令堂）不同。
雖然按<國有非公用不動產租賃作業程序>第10點，
申租人填具「建物確屬申租人所有」的切結書，就可辦理承租，
但恐怕你伯公子女來亂，所以最好有書面證明。

有了這份「買賣契約書」或「贈與同意書」，
雖然無法證明令堂是你外公（原始起造人）的繼承人，擁有違建的「所有權」。
但卻可證明令堂擁有違建的「事實上處分權」。

目前法院判例，擁有違建的「事實上處分權」，
「幾乎」等於擁有違建的「所有權」。

別人無權要你搬遷：
臺灣屏東地方法院100年度簡上字第90號民事判決，
臺灣臺中地方法院101年度訴字第3149號民事判決。

只有你能拆除違建：
最高法院86年台上字第2272號民事判決。

當然，這時候令堂也可以填具「切結書」申請承租國有基地了。


2. 承租國有地後的違建維修，有需要申請或注意的地方嗎?


按<國有非公用不動產出租管理辦法>第37條，已經承租國有地之後，
再向出租機關（國有財產署，不是地方政府）申請同意發給「土地使用權同意書」，
就可以「增建、修建、改建、新建」。

同意的條件，見<國有非公用不動產租賃作業程序>第44條。

如果違建的基地包含私有地、國有地，則不同意發給「土地使用權同意書」。
如果「承租契約」載明：禁止增建、修建、改建、新建，也不會發。

我猜想，只有遭遇<災害防救法>第2條「天災」造成的違建損害，
出租機關比較可能發給「修建」的「土地使用權同意書」，也可申請減免租金。

笨羊

jett 發表於 2018-11-17 19:15
楊大你好:
近日在搜尋關於這類主題的問題，想借版問一下，
我曾跟國產局申請標售現租建地，上有一棟建築改 ...

> 1.依國有財產法53條規定，已經跟我有訂租約，所以不能標售!

只能申請「讓售」。

> 2.依'出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則"規定，
> 併計鄰接可供合併建築之國有土地面積在非直轄市(我在南投)為500平方公尺，
> 但我承租面積達537平方公尺!

這個真的無解了。

而且，現在已經由「併計鄰地 500平方公尺」，再限縮到「併計鄰地 330平方公尺」。

https://www.mof.gov.tw/Detail/Index?nodeid=388&pid=63648

] 100年9月26日再修正發布「出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則」，
] 自即日起，再限縮租用基(房)地得予讓售範圍，
] 僅有位於直轄市以外區域，且併計鄰接之國有土地面積在330平方公尺以下之建築基地得予讓售。

笨羊

HwH.V 發表於 2019-3-18 15:20
想請問∼
如果是佔用國有農地,目前已承租該農地,其上有未保存登記房屋,
請問∼可否申請讓售國有農地？ ...

> 如果是佔用國有農地, 目前已承租該農地, 其上有未保存登記房屋,
> 請問∼可否申請讓售國有農地？

可以。
依 <國有財產法> 第 49條第 1項：
] 非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。
https://www.fnp.gov.tw/Edict.php ... ID=6&act=ArtAll

依 <國有非公用不動產讓售作業程序> 第 6點：
] 依國有財產法第四十九條第一項規定申購出租之國有非公用不動產者，
] 應加附國有基（房）地租賃契約（租約遺失附切結書）。
https://www.fnp.gov.tw/Edict.php ... =103&act=ArtAll

> 若房屋於建管前所興建, 該興建房屋範圍的農地, 可否申請變更為建地？

「特定農業區」和「一般農業區」，
只能「建地」變更為「農牧用地」，不能「農牧用地」變更為「建地」。



但是：
農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。
http://www.2home.com.tw/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=2316

譬如彰化縣是「民國69年6月1日編定管制前」視為「老舊」：
https://www.homei-land.gov.tw/ch ... ?web=106&id=116

] 如該地有本縣民國69年6月1日編定管制前存在之舊有房屋，
] 請檢附土地複丈及標示變更登記申請書
] (內附身分證影本、土地所有權狀、合法房屋證明文件
] 「水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明之一」及更正編定申請書)
] 來所申辦更正編定分割，本所受理再會同建管單位實地會勘據以判定是否為合法房屋憑辦。