1千萬 已買不起花蓮房~

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想不到 這一天 這麼快來了~  




投資客入侵　千萬買不起花蓮房

天下雜誌作者文／劉光瑩．鄧凱元．熊毅晰．何榮幸 攝影／劉國泰 | 天下雜誌 – 2015年1月27日 下午4:35


全台房價漲幅最高的地區，竟有一半以上是在非六都的鄉鎮。炒完都市後，投資客正前進全台各鄉鎮市區，花蓮市區新屋千萬以上、大埔3年漲一倍。

在投資客炒作下，過去3年，從花蓮吉安工業區的工業住宅，到苗栗大埔預售屋，房價都已經翻漲一倍。

儘管政府打房讓雙北市房屋成交量下滑，但走出已經過熱的雙北市、台中市，投資客的炒房地圖仍不斷擴張，全台幾乎都已淪陷。

台灣被稱為「炒房天堂」，過去指的是都會區；現在全台投資客，正在你我的故鄉炒房，掀起「鄉漲」風潮。

當政府把「打房」目光聚焦都會區，低利時代下，氾濫的資金往二線城市流動，是這波「鄉漲」重要原因。但建商、投資客也不是盲目亂竄，關鍵在於有沒有「題材」。

《天下》記者在過去3個月深入各地炒房現場，直擊炒房集團哄抬房價與惡質炒作行徑，檢視預售屋未納入實價登錄的重大後遺症，並據此提出因應對策。

花蓮／好山好水好炒房，七成是投資客
去年12月底寒風中，記者來到陽光普照的花蓮。近年除了陸客倍增，觀光商機驚人，部份西部投資客轉戰東部，連帶推升房價飆漲。

前年，位於花蓮市中心中山路、商校街口的兩層樓透天店面，連同1千多坪土地，以5億多元天價成交，買主是台北的僑外資公司，平均每建坪超過百萬元，直逼大台北，而這只是花蓮房價狂飆的先聲。

「花蓮市、吉安鄉上漲後，現在（投資客）已經轉往壽豐、鳳林，連玉里都漲很多，」永慶房屋花蓮店長韋永程在天價店面前，興奮地描述房價風光景況。

當地建商王士強也說，「玉里房價漲了3成，作夢都想不到，」他強調，以前來花蓮的投資客大約只佔3成，「現在卻是七成以上。」



市區新屋一千萬買不到、部落房價照漲
做仲介超過20年的韋永程說，3年前市區1千萬的新透天厝很難賣，現在幾乎看不到千萬以下的新屋，不少新屋房價已逼近2千萬，「投資客都是現金買進，毫不手軟。」

到了花蓮港邊，他遙指一幢深灰色的豪宅，「前年這棟1坪開價25萬，花蓮人聽到都驚呆了，因為這是市區均價的兩倍，現在已經漲到一坪40萬以上，當初買的人都賺翻了，」他笑得合不攏嘴，滿臉紅光，不忘補充，「花蓮（房價）還沒到頂點。」

驅車往南20分鐘，吉安鄉光華工業區內的一片住宅，一棟10多層樓高的大樓正在趕工，砂石車絡繹不絕呼嘯而過，旁邊就是台開集團銀髮養生宅的預定地。

「這邊的3樓透天厝，兩年前開價8百萬，超乎我們想像，最近已經漲了1倍，」韋永程指出，來買的都是外地人，「對北部人來說很便宜。」

一路向南，1個多小時後，來到光復鄉的太巴塱，這是台灣最大的阿美族聚落，人口超過4千人。儘管部落因為年輕人出外工作，顯得有些冷清，房價照漲不誤。

在東華大學擔任博士後研究員的吳勁毅，因為10幾年前寫論文、做田野的感情，去年以4百萬元買下位於北富村的兩層樓房子，希望打造部落藝術工坊。他算幸運，因為不過1年光景，村裡建地價格已經漲了一倍。

「最近還有間法拍屋，居然有30幾組人競標，幾乎全是仲介，從來沒想過光復的房子這麼搶手，」吳勁毅露出不可置信的表情。村長萬中興更透露，每週都有仲介跑來問他，村裡有沒有房子要賣。

投資客憑什麼炒高花蓮房價？答案是：題材。蘇花公路改善計劃預計2016年完工，就讓沿途應聲而漲。事實上，近年全台房價居高不下，大半是靠話題進行炒作。

炒房話題不限於六都都會區，而是往鄉鎮延伸，形成一片「鄉漲」現象。央行實行打房、限貸等措施，則讓部份西部投資客轉進尚未管制貸款的花蓮，並瞄準不在奢侈稅範圍內的農地。原本一坪1500元的農地，如今已炒到8倍以上的價格。……（全台前20大「鄉漲」地區在哪？完整報導，請見《天下雜誌》565期）




https://tw.news.yahoo.com/%E6%8A ... 8%BF-083526054.html

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台灣最自私的現象！張震嶽砲轟炒房　嘆無鄉可歸
TVBSTVBS – 2015年1月23日 上午10:55

（網路新聞中心／楊坊士）

歌手張震嶽常針對時事發表評論，除了所屬的音樂領域，本身是阿美族的他，也相當關心土地與環保議題，但他昨天(22日)轉發一篇關於「炒房」的文章，讓他不禁感嘆20年後即使變賣現有家產，也不一定能買得起花東的房子，道出「無鄉可歸」的難過心情。

他在10年前與朋友擬定好退休計畫，藉由變賣自己家產，可以回到花東買土地、集資打造建築物，讓20年後的大家有個能遮風避雨的地方，此心願在歌曲《破吉他》嶄露無遺，用歌詞「幻想退休養老要在花蓮，買一塊農地養雞種田」道盡歸鄉理念，因此他持續關注花東的土地行情，加上看到《天下雜誌》近期所做的

「炒房」專題文章，感嘆若要現在變賣土地，也不見得能買得起花蓮，激動的他更說：「這就是台灣最自私最難看的現象之一，瘋狂炒房炒地。」他的貼文讓網友深有同感，留言抨擊投資客炒房炒地的行為，只能簽樂透等待幸運降臨。

https://tw.news.yahoo.com/%E5%8F ... D%B8-025500809.html

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其實台東的土地和房子也是一直在被炒作~   


Jeffrey Wang


台東是一個非常特殊的地方，因為地理的封閉性，以及交通的明顯不便，可以最大限度地控制土地（農地為主）與房屋的價格炒作。換句話說，同樣花八十億，投資在西部大城市，噗通一聲就沒了，連個水花都濺不起來，但用同樣的錢卻能玩翻整個台東市的房地產。

你看不清這個道理嗎？好，那我們用股市來類比。花五百億，在紐約股市你頂多能拉抬一兩支股票，大約炒一週的時間就沒子彈了；同樣花五百億，在台北股市，人們會恭恭敬敬地恭維你是主力，你可以輕易殂擊權值股，改變大盤指數，玩起指數期貨得心應手。

台東地區，因為房地產的供需交易量本來就很少，平常沒甚麼人玩，所以從前每一波炒作都是「外地人搞外地人」，週期為15年左右。一波過去，下一波又炒，他們是怎麼玩的呢？


一個外地豪客來了，嘩啦啦席捲一大批的房地產，然後炒作，炒到台東人買不起的地步；接下來，豪客會把地整平種草並定期割草，把破爛房屋拉皮油漆整成浪漫地中海度假風格，然後用小巴士一次載很多來自大都市的小生意人來看房地，利用資訊的不對等，讓這些滿懷退休隱居夢想的外地人，誤以為台東的房地就該值這個價（對本地人而言很貴，但相較於原居住都市而言，則便宜到靠北），於是豪客就把農地分割零售，把整理過的舊房子高價賣出。

你去看看台東鄉下的地籍圖，那些細細長長且短邊臨路的農地，幾乎都是炒作遺跡；你去看看那些獨棟且距離鄰居有段路程的別墅，幾乎每戶都是豪客炒作的最佳對象。
「地籍圖資網路便民服務系統」 http://easymap.land.moi.gov.tw/

那你一定會問：最新一波的炒作，顯然是要宰本地青年小夫妻，那些投資客是基於甚麼道理，竟會相信本地人買得起？



哈哈，本地人根本買不起，但如果有機會貸到極高成數的低利（至少就目前而言是低利）貸款，如果本息攤還期限由20年拉到25, 30, 甚至35年，那麼，只要老一輩把棺材本全部拿出來，再讓本地青年小夫妻貸35年的長期貸款，不就買得起了嗎？

對啦，你終於弄明白了！主導這波房地炒作的投資客，之所以敢於手握房地產拒絕大幅降價出售，高傲地觀望最後一隻老鼠何時要來受死，就是因為政府的銀行貸款政策對他們非常有利，而且台東的縣長是站在他們這邊的！

從現在算起13個月以後，也就是最後一批老鼠全鉤的時候，如果中央銀行突然宣布升息，會怎樣？我不客氣地告訴你，那些年輕小夫妻，會大量斷頭，因為利息太多，繳不完，只好斷頭脫手∼∼不過，這是下一回合的剝削了，我只是提個頭，讓我們按捺住心頭的冰寒，忍住對那些年輕小夫妻的同情，繼續冷血地旁觀下去。








Jeffrey Wang

台東當前的房地產亂象，就是典型的「媒體、地痞、財團」聯合惡質炒作的結果。

當炒作浪潮開始的時候，洞燭先機「撈一瓢」的投資客，都是可以原諒的，因為他們賺的是財團與主力的錢；到了炒作中期，財團與主力會將略少於半數的房地產脫手給後知後覺的本地投資客，以便將初期投資全部拿回來；到了炒作後期，連本地投資客都看出苗頭不對的時候，最後一批老鼠，也就是在貪婪與觀望中虛擲了2/3機會的散戶窮忙族，會以必須花一輩子才還得完的巨額貸款，將已經炒到高點的房地產接到手中，然後在跌到最谷底的時候，才腰斬脫手。

我常常說一句話：「每一波惡質炒作的最後一隻老鼠，都是最可悲也最可恨的陰暗人性代表。」明知台東房地產市場已經走到高原價，依然懷著買樂透似的僥倖心理，寧願貸高額的錢，也要「搶一塊賭賭看」的貪婪窮忙散戶，永遠都是銀行打銷呆帳後列為拒絕往來戶的可憐蟲。


https://tw.house.yahoo.com/news/ ... A%86-115900495.html



房價上漲是否也帶動租房租金上漲？

房租與房價相較，漲幅差太多，房價幾乎倍漲，但房租遠遠跟不上，為什麼？因為買房的是有錢外地投資客，租房的貧窮台東鄉親。一個富到可以用千元鈔點菸的富豪，他頂多會在台東買戶別墅，但他會買幾十戶台東別墅自住嗎？同樣的道理，本地窮鄉親，頂多租個二十來坪就樂天過活了，他們會掏十萬元去租透天別墅，然後大呼便宜嗎？


我五叔家小弟弟阿松，去年初結婚，搬到市區租屋。他老婆家對於阿松無殼頗有微詞，但被我一說，小夫妻把所有活錢都拿去買牛皮股，不必擔憂只管用力氣賺錢。囂張沒有落魄的長久，再過4年左右，他們夫妻就會看到買點，而且是房產地產的雙重買點。


去年9月初到10月中，市區出現大量房屋交易，而且從成交價來看，都成功賣到歷史價，敬祝好運

所謂歷史價就是從此就沒這麼高價的意思

為何過去每波台東房地產的炒作週期是15年左右呢？嗯咳，假設你在50歲成為一個羊牯，你觀望了一陣子，然後貪心買下靠杯天價農地，隨即套牢；當你年老貧病需要現金的時候，會是幾歲呢？50+15=65，然後你查查公共衛生體系的常用詞語QALY（生命品質加權餘命），你會發現，65歲以後，醫療養老支出會暴增！




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【地產專欄】花敬群：別再被炒房亂象牽引投機了！
Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2015年1月29日 下午7:59




幾天前有位老同學很誠摯地對我說：「我真心認同與支持你對改革房市制度的努力，我很希望有機會能與你做同樣的事，雖然我實質上是個投資客或炒房者。」我回他：「謝謝你，我懂。」





炒房亂象是制度引導結果
他告訴我這句話的背景，是在幾位老同學聯誼場合上，大夥要我解說當前房市的問題，以及我打算做甚麼。我半輕鬆半認真的告訴同學：「我算老幾，做甚麼其實不重要，我只希望讓房地產制度健全。」因為，我不喜歡「打房」這詞。

而我說自己「懂」，是在於對人性與市場的體認。當我們處在這麼適合投機炒房的制度與市場環境下，就個人的自利動機與經濟理性而言，不投機的是笨蛋。

同樣的，在思考當前的社會亂象與亂源下，就身為知識分子或公民的立場而言，投機的就是壞蛋，可是問題在於制度而不在投機者本身。因為，絕大多數人民與市場參與者，其實都是被制度與市場條件引導的個體，都是市場結果的接受者。





只顧獲利不理對應之負債
相較於其他投資生產等類別，低到嚇死人的不動產稅制，自然會吸引一大堆投資者與資金投入房市，然後陸續搞出房價泡沫、供給過剩、經濟遲滯與金融風險這些大家耳熟能詳的問題體系，或是從繁華到滅亡的必然歷程。

不僅如此，這些房市問題的過度惡化，在社會上造成有房與無房的社會階級，在政治上造成惡質的土地財政與官商勾結。土地與房產成為有權者與投機者競食的公共資源與利益，有財力者與個別經濟理性者也順勢分享。

在大家忙於賺取利益之際，誰又會這麼白目或有餘裕去理會「這些憑空增加的資產所對應的負債到底是甚麼？」



面對房市大眾有不同認知
但是，許多人心中確實也發現越來越多的「負債」已經加壓在我們身上了。因此，大家現在對房市問題所關心的焦點，便出現了「如何有效打房」與「如何安全下莊或是軟著陸」這兩種截然不同的認知與期待。
在過去幾年裡，很多人極度相信「你不理錢，錢不理你」這句投資名言；同樣的，現在我也想告訴這些人們：「你不關心社會，社會幹嘛關心你」。進一步的說，我也認為「社會雖然不喜歡關心做壞事或錯事的人，但是社會還是關心社會的。」

不過，做壞事或做錯事的人還期待「社會要繼續關心你，不用太關心社會」的話，我相信不僅社會大眾會強烈反彈，連老天都會主動來懲罰的。



讓真正的市場機能重新發展
我認為，用「打房」的觀念來規劃制度是不好的，因為並不曉得打完之後該怎麼辦；同樣的，期待穩定房市或一味奢想可以「軟著陸」的方案與策略，其實也是緣木求魚。認為自己的策略可以讓市場安全下莊的建議者，以及那些用各種說法來反對改革者，他們如果不是笨蛋，那一定是壞蛋。

然而，只有盡快將各項市場法律制度朝向「健全」與「合理」的方向改善，讓市場自己反應該承擔的「負債」與制度改革的效果。尊重「真正的市場機能」，會發展的就會自己重新萌芽茁壯，該被淘汰的誰也逃不掉。

此外，各種既存與制度調整下的弱勢與無端受害者，政府該投入資源加強協助，讓社會安全網的基礎更加完備與彈性，這時候老天爺怎可能不對台灣賞臉與賜福。





追求健全與合理的制度改革
當前騎虎難下的房市問題，並非只有建商、仲介或投資客的問題，而是整體國家政治、經濟、社會與文化的共同問題。

特別是，當前已經不存在大有為政府，不存在有權力可以說了算的領導者，以及複雜到誰也理不清潛在副作用的問題結構下，「謙卑」加上「理性」或許才是尋求救贖之道，「健全」與「合理」的制度改革，才是國家最該做的房市政策。

我打內心相信同學對我講的那句話是真心誠意的。他是個聰明有自信的專業者，我相信他不喜歡制度不公平與無效率所產生的套利機會，認為不公平競爭所獲取的利益讓自己感到羞愧；希望能站在公平合理的條件下，讓獲利來回報自己成功的決策，讓虧損砥礪自己要更加專業，這樣的市場與社會才讓人痛快！





【地產專欄】花敬群：別再被炒房亂象牽引投機了！




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可惜當年我沒買到~  
尋尋覓覓等太久~




花東快被台北人買光！一塊地從20萬飆到200萬

商業周刊作者： 賴寧寧、吳和懋、趙維孝 | 商業周刊 – 2015年4月22日 下午4:45




台灣房地炒作資金大挪移，全台鄉下的土地漲幅，遠超過都會區！人口僅7千多人的台東長濱鄉，土地漲幅高居全台前10名。投資客在全台鄉鎮獵地，青翠稻田、絕美海景，都讓價格墊高、再墊高。

商業周刊進行全國首度366個鄉鎮市區土地價格大調查。其中，台東縣太平洋沿岸的鄉鎮，土地價量齊揚，名列全台土地漲幅第3、4及7名的卑南、東河、長濱，每坪單價漲幅達75％到154％，交易金額也攀高到2倍至4倍。

反觀跌幅前20大鄉鎮，有一半位於六都內，全台精華區台北市，平均跌幅達22.5％，台北市北投區，更名列跌幅排行第一名，跌幅76％。


資深仲介：我以前賣20萬，現在200萬，哪有這種行情？

曾經營棲蘭與明池山莊、擁有苗栗和台東民宿的油桐花坊建設董事長李孝盛，如此形容台東海岸土地的價值：摸得到海的地，一坪3萬元；看得到海的地，一坪1萬元。像他這樣從北部、西部到台東買地的投資客，這兩年如雨後春筍。

「台11線兩邊土地，大部分都被外地人買走了，」在台東買賣土地將近40年的土地仲介曾訓儒，指著路旁一塊地說：「你看這塊，一分我才賣20萬，現在200萬了，哪有這種行情？」近兩年台東土地大漲，連經驗老到的土地掮客，也看傻眼。

台東當地盛傳，桃園航空城的炒地團，在航空城獲利了結後，沿著宜、花、東海岸，一路炒下去。前內政部長李鴻源也說，花東很快就要被台北人買光了！


外地人等著賺增值財

「全世界最貴的房子，都在海邊，」經營建材生意的鴿德貿易公司負責人陳基宏，家住台中，去年開始來台東買地。一塊五分地，正在蓋民宿，他打的算盤是，低利時代，「只要收入能負擔利息和人力成本就好了。」接著，就等著觀光財帶來的土地增值效益。

買地蓋民宿，是台東熱門行業。台東民宿家數，從2008年的286家，成長到去年的763家，成長幅度居全台本島縣市亞軍，僅次屏東。民宿家數創新高，退休族是主力之一。「來台東買地的，投資客、退休客各占一半。」東都不動產經理伍宛琳觀察。這兩種外地人，讓不少台東人賺到錢。

人潮來，土地漲，有殼的當地人走路有風。台東站阿美族的租車專員李國鼎說：「台東看不到二字頭的房子了。」他是指約30坪的公寓，沒有200萬是買不到的。「好在我以前有買！」閃亮的眼神，透出自信。


好處是年輕人返鄉；壞處是地主變外地人

年輕人返鄉，也是這波熱潮下的效應。台東知名民宿「余水知歡」，位於長濱鄉真柄部落，如今知名度打響，吸引部落族人回鄉，近年有約10位30歲左右的人回部落，有人打算開民宿，有的經營水電行。

但，人潮來，土地漲，這現象並非大家都歡迎。位於東河鄉的棉麻屋，老闆娘龍惠媚是阿美族人，兩年來，至少7、8組客人請她介紹土地，都告訴她「很急」，她以為對方真的很需要，還用比較低的價格介紹成功；結果，客人買了都沒蓋房子，把土地囤在那裡。

她說：「我很受傷，有被騙的感覺。」其中一位客人甚至還丟了一疊鈔票在她桌上，她很生氣，拒收這筆錢。現在，她家人、族人的土地一塊塊變成外地人的，不知道將來這裡會變怎樣，還能不能像這樣自在的生活。


台灣有太多風景地因過度開發失去原貌，東部會重蹈覆轍嗎？在機會與代價的天平上，許多人內心糾結著。

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https://tw.news.yahoo.com/%E8%8A ... 0%AC-084559101.html