房市長線恐崩七成！

brown發哥

2年後勞動人口衰退！資金大逃殺，房市長線恐崩七成！ (2012 06 25 蔡佑駿╱北美智權報編輯部)
  
根據經建會的數據，台灣的勞動人口比例將在2014與2015年開始衰退，表示台灣的人口紅利屆時將消失；
而且2023年的時候台灣死亡的人會比出生的多，
總人口數開始減少。在這個影響下，台灣的房貸風暴最快在明年就會發生。
比對日本、美國、西班牙等各國經驗，一步步走入人口紅利消失的階段、國際資金就開始大撤退、經濟進入長期低迷，房地產價格更是走向崩潰，因此只要台灣少子化與人口衰退的趨勢不變，未來3年內，2015年之前，房市大跌3成是機率極高的現象；
以10年的長線來看，台灣這一波的房市下修更可能高達7成，
而這是台灣過去50年來所沒有的經驗，過去民眾對房地產的印象恐怕要大調整，否則在這一波台灣的人口與房地產巨變中，一般民眾將成為財富縮水最大的族群。
  
在各國房地產崩盤的經驗中，最著名莫過於日本。
  
1985年9月的日本，與美國、法國、德國、英國等國財政首長簽訂「廣場協議」，五國財長同意讓美元貶值；美元貶值後，由於當時德國政府全面防堵熱錢流入房地產，所以國際資本選擇進入當時全球最強勢的日本國內，其中大部分又流進日本的不動產，大量熱錢炒作迫使日本房價上漲，日幣大幅升值，而當時日本政府為了刺激經濟，施行相對寬鬆的貨幣政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的馬政府相同），飆漲的房地產，引誘許多日本人紛紛拿出畢生積蓄投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族紛紛搶當投資客相同），1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都)房地產價格達到不可思議的價格，這是空前的產業榮景，談房地產泡沫只會被看成笑話。
  
當時日本全國土地面積只有美國面積約4%，大約等於美國加州(California)面積大小，但整個房地產市值總額卻相當於當時整個美國房價的四倍，美國全國的房地產總價也不過等於東京的房地產價值，普通勞工階層即使花費畢生積蓄也沒辦法在日本主要城市買下一套住宅。
與台灣很類似的，當時多數日本人「相信不動產價格只升不降」的神話，爭相購買房地產。但很可惜，泡沫總有破滅的時候，從無商品例外。
  
1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，然後價格從東京為中心開始崩盤，1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退， 由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房 地產泡沫迅速破滅，日本人一輩子沒看過房地產崩盤的現象，直到2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%以上。
  
當時的銀行放款只顧拼命做業績、卻疏忽了房市一但趨勢反轉的風險，持續不斷地提供源源不絕的房貸，而且認為如果這些企業或個人出現資金緊縮時， 只需將手裡的房地產賣掉就可以解決問題，整個銀行的房地產抵押貸款就這樣像滾雪球一樣迅速擴大，最後，全日本的銀行一個一個淪陷、落進呆帳與壞帳的噩夢中，房地產業和金融業徹底全面崩潰。
  
直到現在，日本的房地產不僅還未止跌，甚至還有走跌空間，2050年以前，日本房地產長線仍是走跌。
  
圖1:日本不動產價格指數
房地產的衰退程度決定在該國人口紅利的分布。當國家勞動力源源不絕時，外資會選擇進國內投資，市場景氣一片榮景，反之，當該國勞動力達到顛峰的前夕，
外資就會將資金轉往下個人口紅利正在上漲的地區，該國缺少了外國資產的投資，資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復。
  
如同下面的圖中可以看到，日本的勞動人口上漲是分成兩段的，一段是1970年，另一段是1993年，經濟體規模在全球前40的國家，人口紅利上漲是房地產上漲的必要條件，
資金流是導火線，1973年日本房地產衰退不致於太嚴重是因為日本還有第二波人口紅利上漲期，第二點則是當時全球資金還未大量流入日本，
日本房地產還不至於出現劇烈性的膨脹，但1991年日本即將失去人口紅利的優勢，加上利率調升至通貨膨脹水準之上時，這些資金便大舉撤離房地產，轉而進入其他投資項目。
  
圖2:日本人口比例變化
圖4:美國人口結構變化

對照圖4的美國人口結構，1988~1993剛好是人口紅利緩和走弱的時期，後來到了Bush時代，透過向全球大舉債的方式，搭上美國的人口結構轉好的順風車，房地產一舉大幅上漲，到了2008年 人口紅利高點一到，龐大的貸款壓力在維持一年的相對高利率情況下，利空引爆次級房貸，美國房地產終於崩潰。
  
觀察美國1950年後3波房地產的升值，幾乎都是搭上人口紅利的順風車，加上當時市場充足資金的點火，才能讓房地產大幅攀升，2008年以後，美國房地產暴跌未嘗不是好事，近幾年內美國房地產可以出現小規模反彈，但超過前波高點只怕現況是沒辦法了。
  
圖5:台灣勞動人口趨勢變化圖
至於台灣勞動人口比例在2011~2014達到顛峰，2014開始就往下走，這四年內勞動人口佔全國總人口約穩定停在74.4%的比例，2015年加快往下降，使台灣的人口結構正快速進行轉變，新生兒出生數量快速下降，2023年開始，就算加入外來移民，台灣總人口數依然會開始減少，國家的勞動人口衰退速度幾乎是全球最快，與日本比較，台灣未來的衰退速度將超越日本，人口快速減少。
最重要的是台灣的人口紅利在2014年就要反轉向下，國際資金在這一兩年內就會陸續撤離，房市根本支撐不到2年。
  
因為人口紅利才是真正吸引國際資金來台投資炒作的主力，沒有人口紅利的掩護，表示國家缺乏經濟成長的動能，不管利率高低，都不容易吸引國 際資金進來投資，現有的國際資金也都將陸續撤出，轉往其他有更高成長機會的國家。
處在2012年的台灣，投資客買盤在無利可圖下、「進場即套牢」；而手上物件被奢侈稅套牢；
想「以租代變」的投資客則還在苦苦等待解套的時機。
現在的房市，是靠著建商以廣告、買遍媒體的置入性行銷新聞，來唬弄消費者繼續 苦撐。
在人口紅利空頭即將來臨的台灣，最大的威脅，不只是龐大國際資金的撤離，而是來自2018年、甚至經建會預估可能提前到2014年、也就是2年後的人口長期負成長，在2023年開始台灣的總人口數更將開始長期減少。
因此，未來台灣房地產將至少維持25年的超長期低迷， 在國際資金大筆撤離台灣與房市需求大幅衰退的情況下，房價在未來5年內下跌3成根本輕而易舉，以2023年為期的10年長線價格修正甚至可能達7成。
過去，台灣近代的經濟發展完全沒有經歷過人口紅利消失所帶來的長期房市空頭，因為台灣已經走了50年的人口紅利，並且享受這一波由92年起漲、長達9年的房市多頭， 這是台灣第一次面臨人口紅利下降的情況，許多台灣人就如同當年的日本人一樣，迷信著房地產只漲不跌的神話，迷信著建商所編織出來的美夢、跟著建商一起暗夜吹口哨、為自己手上持有不動產壯膽。
  
如果此時台灣人還不醒悟，趕緊從充滿危機的房市中撤離，那麼未來高額房貸的沉重壓力，加上房市泡沫化可能造成的經濟與失業危機，
將成為台灣民眾生活中即將來臨的夢靨。
尹衍樑已對今年下半年的房市閉口不提、手上建案轉賣別的建設公司。
10年後,很快就會見分曉啦!!!
這是一篇對台灣房地產分析極為透澈的文章，值得大家參考！

brown發哥

老天爺給每個人一生都有多次發財機會
只是都沒把握、徒呼奈何
事後諸葛亮、事前豬一樣！
股市由2500一路漲到10,000點--不敢追買
又由10,000點跌到3600點--不會放空
台北房產近10年漲數倍--一路質疑太貴
仍然只有一間狗窩自住--自我安慰聊勝於無
若如文所說--
房地產長線10年跌七成、打死不信
那是台北地區房地產吧
中南部房地產、早已套牢15年啦！
建造成本逐年上升是事實、
再大跌何勘？
晴天、陰天、颱風天
還是要吃午飯...

brown發哥

年薪百萬的不安告白【 今週刊101/08/29文／歐陽善玲】
這個故事對剛過五十歲生日的唐以平（化名）來說，意味深長。
唐以平現為出版業高階主管，擁有百萬元年薪，在台北市天母附近有一棟價值千萬元的房子，
標準的中產階級，看似生活無虞。但此刻，他內心卻對未來十年感到徬徨恐懼，這種焦躁不安的狀態，已持續了一年。

「之前，我太太在金融機構財務部門服務，薪水比我高，從家庭收入結構來看，我大概占四成、太太占六成。但去年，因為某些工作及個人因素，她突然辭職，決定回歸家庭。表面上我尊重她，但內心卻隱隱然感到惶恐；尤其自己年屆五十，對退休的財務壓力有些急迫感，現在家裡經濟支柱少掉一大半，才讓我有些覺悟。原來過去自恃賺錢不難，只懂享樂，現已嘗到苦果。」唐以平語重心長地說。

挫敗一：衝動購屋二十四小時就成交 脫手不賺反賠掉三成
年輕時，唐以平與太太打算當個頂客族（Dink，Double Income No Kids），由於兩人都有很強的賺錢能力，年收入加起來超過三百萬元，在沒有生育小孩計畫下，花錢也沒有顧忌。「二十萬元的沙發看喜歡就買，十多年前一台咖啡機要四萬元，也買；還有上萬元的設計款燈飾、雕刻，只要看對眼就帶回家。」

這樣享樂至上的消費觀，在投資置產方面也顯得隨興。「二十六歲，我在朋友介紹下投入股市，第一份工作勉強存下的四十萬元，因為隨意聽信明牌，胡亂跟進而幾乎賠光。三十一歲，我第一次購屋，地點在北市南港，只因為看中離岳母家近，二十四小時內就倉卒成交。住了三、四年，覺得格局實在太差，賠錢賣出，含裝潢在內損失了八十萬元。」他說。

抱著「錢再賺就有」、「人生要那麼多錢幹麼」的心態，唐以平花錢只在意當下感覺好不好，過去的投資、買屋虧損經驗，對他而言是過眼雲煙，從未認真思考錯誤是如何發生，及該如何避免重蹈覆轍。

「第二次購屋，是買在新北市新店郊區。那時去參觀朋友的房子，有很漂亮的景觀，認為人生就當如此。買下這棟房子後，砸了二百萬元裝潢，把家裡弄得很有品味。」唐以平嘆息，這次住了七年，轉手換屋時，含裝潢費用又賠了三成左右。

享樂至上的最高境界，就是當投資部位已全部輸光，還能開心地出國旅遊、大肆血拼。一九九七年亞洲金融風暴，唐以平買的股票慘跌，「因為我那時對投資仍一知半解，只追逐市場上熱門標的，沒有一套屬於自己的操作系統。」

挫敗二：投資失利初入股市狂追明牌慘賠 抵押房子還融資
他自嘲，記得當時融資已經被追繳了兩次，後面實在付不出錢來，只好把新店的房子拿去抵押貸款。清償債務後還剩下三十萬元，就與朋友相約去紐約、波士頓旅行。

他哭笑不得地說，「那時候租了一輛車，後面載了滿滿的血拼戰利品，四個人共買了二十雙鞋，我則在紐約現代博物館買了一個新台幣五千元的垃圾桶。」仗著優於一般人的賺錢能力，唐以平始終認為錢存在的意義，就是用來取悅自己。

可是，「人生不是單純地在軌道上前進。」原本不打算生小孩的唐以平，十二年前因父親一場病，讓他突然領略生命傳承的可貴，認為有小孩也很好。就在心情轉化後不久，家中順利添了一名新成員。隨著兒子的出生，開銷也日益增加。

「小孩出生後，家庭經濟還過得去，對小孩的花費也不手軟。」不過隨著孩子逐漸長大，在交通、居住品質等因素考量下，決定搬去天母。「有了前兩次經驗，我們也累積了一些購屋直覺，像是棟距要拉開、要鄰近公園等。兩天之內就以總價一一七五萬元成交。」唐以平回憶，當時戶頭還有五百萬元，繳了頭期款及裝潢後，存款歸零。

儘管這棟房子目前已增值一倍，被唐以平視為「人生目前為止最成功的一次投資。」但為了付房貸，現在生活也有些提心弔膽。他坦言，過去與太太也有「一年存一百萬元」的計畫，卻沒有確實執行；甚至以兩人年收入超過三百萬元來看，儲蓄金額應該要更高。
去年，太太毅然決然離開職場，家庭經濟重擔全落在他身上，才開始感嘆以前為何不多存點錢。

從前有兩座山，山間有條河，山頭各有一座廟，廟中各有一和尚。
每天東山與西山和尚都要到河邊挑水喝。
五年時間過去，有一天，西山和尚發現東山和尚沒來挑水，心中感到困惑，猜想可能是太忙了；
過了一個月都沒看到東山和尚，他以為病了，才決定上山一探究竟。
上山後發現，東山和尚好端端地在泡茶、打太極拳，一問之下，才知道過去五年，
東山和尚不論再忙，都會擠出一點時間，為自己打一口井。