我有想招募20位到宜蘭蓋集村健康住宅

阿俊

post by ""good house""
很抱歉!
雖然有意願及夢想在宜蘭集資興建集村農舍.目前也有幾位朋友有興趣想參與.
但是!
如果我本身有足夠資金就可以用建商的方式蓋來賣(比較方便不囉嗦)
如果沒有資金又想做夢.是吃力不討好的工作.
集村要20戶.困難度非常高......
ops:

如果改採用相鄰農地配建方式.困難度就很低了...

依我的立場是想興建相鄰幾戶的健康住宅(會很漂亮)降低興建造價.又可美化地貌.

再者如果想在宜蘭興建農舍的朋友.可以找到鄰居.又可降低多方成本...

如果想來宜蘭置產的朋友及有更理想方案的話.歡迎提供看法....

或許有好的想法執行沒問題其他地區也可作為經驗喔.....

最近怎不見你上來晃晃...你的理念不錯..但須要有人合力支持...法規上大致上我都了解...再上來晃晃吧...別灰心...大家也是只想省一些錢而已...宜蘭肯定是個好地方..只要找到便宜的地..就算是荒山野嶺我們也可以造鎮....很久沒看到你上來了...有時間上來晃晃..

阿俊

post by ""KFC""
[quote]post by ""good house""
不需要買756坪.一般以350-400坪來興建農舍就足夠了.(用老農配建方式即可)

請問老農配建之建蔽率是1/10嗎?是否還要乘60%?若要找好幾塊毗鄰之老農農地會不會很困難?
假如我們有5個人要住附近，可不可以找1個擁有2000坪之老農農地，蓋5間，用同一建號，再分割成5個人的，各有400坪地及1間農舍?[/quote]
你這個想法是理想...但法規卻不讓你這麼作
集村如果沒有良好的 土地規劃..蓋起來就會像人民公社一樣
如果要破解集村的法規..就要20人都有共識
1)找一塊約3000坪的土地..再搭配20筆約450坪的農地
2)將3000坪其中的一筆規劃出來作為基地..其餘2000坪給20戶人共同持分..最好是規劃1000+1000+1000共三筆...中間那筆作基地..其他共有持分的土地作為圖面分管..20戶全蓋章..劃分管轄
3)基地1000坪/20戶=50坪..建敝率是60%..可以蓋一層樓30坪...這樣就可以形成基地50坪..前後還有各50坪的綠地了...
但是這又產生另一個成本出來了...因為能作為基地的地方大都生能機能不錯...肯定每戶又多一筆100坪的土地成本
大進這地方是不錯..但納骨塔蓋的機率粉大...據我所知..他的執照是約5年前申請通過的..日前已強行開工...他們投下大成本..不作是粉難的..
五結濱海公路這段...鹽害太重....我目前就是住這..
在宜蘭如果真要找地..就要找山旁...
原因有几項
1)冬天時東北季風吹到宜蘭西側時會變弱
2)位於地下水層上游..
3)地勢高..
4)宜蘭再怎麼發展..等發展到宜蘭西側時不知几年後..至少還有几年的清靜..宜蘭東側是交通樞紐．．工商發展會比西側快多了

阿俊

post by ""hohohuang""
hohohuang很高興認識你...

關於第五項 每人基地面積就是100坪.20戶就須2000坪. 關於(可建總面積600坪，農地總面積4,000坪)不太瞭解.

基地內100坪 +配比地900坪等於一戶名下須要1000坪土地登記.20戶就要20000坪土地登記了.

運動公園的集村每戶大約15坪左右的樓板面積.不過他們很利害在米堤旁又有新推案....
:cry:  :cry:  :cry:

一，關於第五項，全部面積6000坪=2000坪基地(全名是建用農地；裡面有600坪拿來蓋房子)+4000坪農地(全名是農用農地)

二，基地內100坪，配比地=30*10-100=200坪

三，每戶15坪..那基地搞不好還不到1000坪!!覺得蠻亂搞的
..又或許是另一個考慮方向，畢竟有些人假日才來，不必蓋很大[/quote]
你的4000坪要怎麼分割...集村農地不能用持分...農地的最小分割面積為0.25公頃...4000坪只能給5個人當農用地...還要另外找15人份的農用地...

阿俊

post by ""hohohuang""
不過法規寫的很清楚，翻給公務員看應該可以吧!?


名　　稱： 農業發展條例 (民國 96 年 01 月 29 日 修正)

第   16    條 每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列
情形之一者，不在此限：
一  因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之
    二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
二  部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更
    部分，得為分割。
三  本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割
    為單獨所有。
四  本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為
    單獨所有。
五  耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租
    佃雙方單獨所有。
六  非農地重劃地區，變更為農水路使用者。
七  其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央
    目的事業主管機關專案核准者，得為分割。
前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共
有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

其實我當初的想法也和你一樣...以為可以專案分割.但是問一下縣府人員得到的結果是
農用建地可以專案分割,,但農用農地卻須遵守每宗耕地均須達0.25公頃才准予分割...所以說如果你的農用農地有N筆地號當然分割不是問題...
基本上得到的肯定答案是..
集村基地基於不讓土地地權復雜化..所以准予專案分割..但配合之農用農地當初立法之原旨意是要起造人提供自有農地來使用..但因為現在大家都放在同一區域內...分割仍須依耕地分割規則來行使之..另一規定是...提供集村之農用地仍須遵守一宗農地只能申請一戶農舍之規定..如果一宗地由20人共有..就只能提供其中一人作為申請之用..而其他人自不得再行申請之...

阿俊

post by ""hohohuang""
不過法規寫的很清楚，翻給公務員看應該可以吧!?


名　　稱： 農業發展條例 (民國 96 年 01 月 29 日 修正)

第   16    條 每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列
情形之一者，不在此限：
一  因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之
    二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
二  部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更
    部分，得為分割。
三  本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割
    為單獨所有。
四  本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為
    單獨所有。
五  耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租
    佃雙方單獨所有。
六  非農地重劃地區，變更為農水路使用者。
七  其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央
    目的事業主管機關專案核准者，得為分割。
前項第三款及第四款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共
有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。

你說那一條要翻給公務人員看

阿俊

我心目的的集村基地圖..詳細道路及設施我就不細劃了
基地與農用地須1:9..建敝最高可達基地之60%..也可以建少一點..但基地和農用地比值仍須1:9
之前我找到一塊基地約5600坪..位於仁山苗埔山下...就想這樣規劃了...但是問到負責的單位(農委會水保局技正)...打回票...心都冷了...
他說我只可以將這地分割為7筆..拿其中一筆來申請集村基地..剩下6筆只能給6個人用建用農地之比例...其他14人須再各自有各一筆農用地

阿俊

post by ""hohohuang""
集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點簡介
貳. 獎勵及協助內容
1. 農業發展條例第十六條第七款及其施行細則第十一條第一項第六款之規定，集村興建農舍得為分割，不受每宗耕地不得低於0.25公頃之限制。

農業發展條例第十六條第七款
七  其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。

農業發展條例施行細則第十一條第一項第六款之規定
六、依本條例核定之集村興建農舍。

---------------------

一，我到俊兄你的網頁上看，似乎你已經找到破解之道了..
二，上次我去分割/合併我的土地，是去羅東地政事務所，或許直接去地政事務所辦就解決了!?(或者詢問)

破解是破解一部份...網聚代筆紙來....有些事不能在網路上說...我有教過kiven一次..只是不知他有沒有記得而已...不然被一些壞事的公務人員知道..又要被堵了

阿俊

post by ""hohohuang""
我認為明顯是官員在刁難

首先，關於基地與農用地須1:9..這項
http://www.coa.gov.tw/view.php?catid=4164
這文章還在農委會網站上
基本上，上面並沒有直接寫出「基地與農用地須1:9」
規定應為
參. 申請集村方式興建農舍相關規定
參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應依都市計畫法省（市）施行細則、台北市土地使用分區管制規則、實施區域計
畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。
依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得零散分布。

這個規定簡而言之就是整體建蔽率上限10％，基地建蔽率上限60％

其次，集村農舍的優惠就是
農業發展條例第十六條第七款及其施行細則第十一條第一項第六款之規定，集村興建農舍得為分割，不受每宗耕地不得低於0.25公頃之限制。

他還說你要每塊756以上，每塊756以上要分割哪需經過農委會呀

我的想法
一，發文給他，讓他書面回答，回答不滿意就申訴他或者告他
二，回答滿意的話就拿來申請分割
三，本縣市不給看，看有沒有外縣市的案例可看

算起來..我已經算是刁民一個了....
基本上水保局那都有案例和行政命令了...只是知道的人知道..不知道的人還是不知道..他不想公佈..因為不想太多人知道...如果他肯將行政命令全部公佈..你會肯定發現不少違憲的法令的....我剛剛貼的公文並不是他公佈的..是我去跟地政機關要的..唉.........
公務人員心態......

阿俊

文號 : 農授水保字第0951850887號
主旨 : 貴府函詢關於集村興建農舍起造人持有耕地分別座該農舍興建基地，及配合之耕地可否合併計算其自有耕地義案，復請查照。
說明 :
1.         復 貴府95年2月13日府農務字第0950040134號函。
2.         依「農業用地興建農舍辦法」第6條第3款規定：「申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積90%……。」，有關申請集村興建農舍之該宗農業用地，與上開意旨相同，係包括農舍建築座落基地之農業用地及供農業生產使用之農業用地，即「各起造人所有各宗農業用地供農業使用面積」與「各起造人集中興建農舍座落農業用地之面積（含法定空地面積）」兩者之比率應不得低於9比1，亦即各起造人集中興建農舍座落農業用地之面積不得超過各起造人所有農業用地面積總和之10%，且不需屬同一宗農業用地。
正本 : 桃園縣政府
                               
副本 :本會企劃處、水土保持局

阿俊

post by ""hohohuang""
又翻了一堆文章(裡面有不少是俊兄你的..)
發現我會關心的東西，竟然有人比我清楚..這一定要問一下的

就是俊兄你曾在別的文章裡提到
有一條30米從順安到北宜高的道路已經確定了
這條道路據我所知，是宜蘭縣東西向道路裡的冬山連絡道
只不過在宜蘭縣總體空間發展綱要規劃裡，尚未定線
不曉得你清不清楚這條道路進行到什麼階段? 路線確定了嗎?


另外
從你之前找的集村農舍案來看，好像是一坪5000元左右的地
農地建蔽率上限10％=0.1
集村農地建蔽率上限60％=0.1*0.3=0.03(不可能蓋60％，設定30％)

計算興建相定之30坪農舍成本(假設基地農地單價X，配比農地單價Y)
配建農地成本=30/0.1*1.2*X=360X萬(假設配建農地比一般農地貴兩成)
集村農地成本=30/0.3*X+30/0.3*9Y=100X+900Y萬
當兩者相等時
360X=100X+900Y→X=3.46Y

代表的是，配比農地單價比基地農地的1/3.46還便宜時，集村農地才有價格優勢，反之，不如直接買配建農地

加上集村農地手續繁多等其他因素，我認為，配比農地單價要在基地農地1/5以下時，才有考慮的價值

當然...但是依目前的法令...配建的農地不會多..會一直少...
以以後的農舍樣式應該只剩0.25公頃申請和集村二種而已....
雖然配建農地會比集村成本少一點(要以巿區旁的地來算..郊區不會變少)..但是要形成社區化會難一點...所以我才考慮在郊村作集村...原因有几點
1)郊區集村可以減少成本
2)郊區集村有可以造成造鎮效應..吸引他人前住附近居住
3)郊區集村較有寬廣的腹地可用
基於以上原因我才會想集村..但是人是最大的問題..我個人不是那種有大資金可以先買地再來找人的人...人數招集才是大問題...如果有地主願配合話..才有進行下去的可能性