樓主: 九紀山人
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錢應放哪? 市場烏鴉:買塊田吧! [複製鏈接]

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1#
發表於 2008-10-21 21:31:57 |顯示全部樓層
買田?
田賦停徵多年!田沒有地價稅.可抗跌及抗通澎
今天和一個水電業者閒聊.他說弄不好過一二年又要出外縣巿工作了.就像是民國85~89年一樣.
我回他一句.不會那麼慘!頂多變成到處工作而已.他問為什麼?
我回他:因為那時只有建地可蓋房子.農地沒開放.但現在農地開放.現在少案是因為原物料太高.等掉到一定價位.農舍又會多人蓋了..頂多多跑几處工作而.但至少還有工作..如果你一直等集合住宅的案子才接.肯定要出外了.至少我和我朋友几個人在造價跌的時還會蓋.別怕
其實在造價跌到一定幅度時.來蓋農舍肯定划的來
1)造價如果一坪跌2萬.那全棟的成本至少省了120~150(60坪~75坪)..
2)如果農地多人買時.一坪讓你多1000元買好了..300坪也才30萬.至少比造價省多了
3)依年初行情來計好了...如果你買入300坪一坪1萬的農地.那蓋一間農舍至少要300+525(70坪)=825萬..再加上一些零零總總的開銷.至少還要+150才夠用
但如果是等造價跌到1坪5萬呢?農地一坪讓你多買1000元好了
330+350=680萬...還有剩錢讓你造景呢!傢俱全買新的也夠花了
其實如果善買進時机+興建時机.就讓你們進入投資客的境界了
明年想必有一場撕殺戰.當初站長成立這個網站不就是用意如此嗎?
農地跌幅不會很大的.如果詳知行情的人+善用經濟不景氣時的快狠準的殺價技巧+靈活運用農舍建築法令+耐心的等待造價下跌=原本一間農舍的預算可以蓋二間..一間自住一間投資等待高價出售...我就可以稱你為"達人"了
舉宜蘭的例子來說:
宜蘭地型本身就封閉.東西南北距離不會差很多.但是時間是會改變一切的.現況發展的趨勢都是南北向為主..但其實以交通狀況來說.東西向也不差啊?但為什麼大家都還是朝南北向去找呢?問題在於"群聚效應"..人生活總分不開群眾的.但如果是設定在中長期呢?宜蘭在90年初期.三星鄉五結鄉冬山鄉的鄉區有人蓋嗎?現在呢!也不過才經過6年左右..農舍都快比種稻的多了.而且只要週遭蓋好了3~5間農舍..群聚效應又會出現了.
我們要作的不是等他出現.而是要讓他出現
這種方式應該是全台都合用的.只是看大家如何運用而已
明年應該是時机到了.大家努力一點吧!這點小理論與大家共勉之.希望在這財富大洗牌的時代.大家都變"田僑"吧..畢竟這種時机不是常有的.

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2#
發表於 2008-10-21 23:35:32 |顯示全部樓層
post by ""山林雅境""
換金條?如果像金桔兄那麼有遠見,在300多美金時進場有多好.現在這個價格搞不好還有縮水2/3的風險.由kevin兄帶頭買黃金好了.我看您最近不是沒標到台東地嗎?不可以言行不一ㄛ. :
nthouse兄正講到精髓,正在熱頭上,我們就別閒搭離題了.

哈..不能熱頭..要冷靜.沈著.
我說過這是財富要重新分配的時代.只要抓到重點.投資什麼商品都可行.畢竟快10年才有一次.上一個10年我抓到7年.結果是債務全清還剩餘約几百(90年初我還負債2XX)希望這10年我還有更精進的机會..如果....我是說如果..上一個10年時我當時有500萬...現在我可能有5XXX..因為民國90年時我是用借來的50當本錢的..冷靜才是王道.冬眠是為了儲存下一個春天往上沖的精力.至於春天几時來呢?冬眠起來等他到來吧

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3#
發表於 2008-10-27 08:24:29 |顯示全部樓層
post by ""山林雅境""
請教gary-m兄:目前的法規中,如果強制分割是否需要每個人都要足2500平方公尺的農地?
因為我這裡的持分者,最近都有類似的法律事件,但好像都沒有分割成功(持分都太小了).想借重一下您的經驗.

89/1/28前共有的.你如果買下其中一份持分還是可以分割.或89/1/28日之後因繼承共有的也比照辦理.但如果不是以上原因的共有物.則不能分割..除非分割後面積各達0.25公頃以上

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4#
發表於 2008-10-27 14:28:07 |顯示全部樓層
post by ""nenghsin""
[quote]post by ""nthouse""
[quote]post by ""山林雅境""
請教gary-m兄:目前的法規中,如果強制分割是否需要每個人都要足2500平方公尺的農地?
因為我這裡的持分者,最近都有類似的法律事件,但好像都沒有分割成功(持分都太小了).想借重一下您的經驗.

89/1/28前共有的.你如果買下其中一份持分還是可以分割.或89/1/28日之後因繼承共有的也比照辦理.但如果不是以上原因的共有物.則不能分割..除非分割後面積各達0.25公頃以上[/quote]
nthouse老大
我老家那邊大概十戶左右的地上物都是共業地,持分人大概四五十位吧!那以您的說法,方便分割、好分割嗎?我家對面有一塊也是類似情形,弄上法院應該超過兩年了,來測量了好幾次,還不知道甚麼時候會有結果![/quote]
你談的應該是建地吧
其實不論是田或建.基本上持分人能少就少.我很少碰持分的土地.以下談一下我的投資標的
1)農地300坪以內.配建
2)總價不超200萬(含地上物)
3)地點以巿區出去10分內車程
4)規劃出手時間:1~5年
理由:
1)投資以0.25公頃來說對普世大眾都是太大的農地.除非有錢有閒.所以我以中下游民眾思考.大家要住農舍又不要太多錢.而且經估計.具老農資格的標的在10年內應會消失.如果以配建地和0.25公頃的行情來估.二者約有1000元/坪的差距.因為0.25公頃的地須持有二年而且總價又高.不是一般人可以接受的.如果將來假設0.25公頃的地總價須750萬.但或許300坪的地卻可以330成交..因為還要蓋房子..前者至少要破千.後者卻是1000以內
2)配建的小農舍成本低.又長期持有時不須課地價稅及房屋稅.等須要時又可合法申請增建...最重要的是..持有二年後可向農委會申請修繕貸款.年利率2%.最高是200還是300我忘了
3)依一個聚落在形成.往往須要3~5年來成就.在這段等待的時間內如果有資金須求還可向銀行貸款.而且當巿區旁的土地漲到一定程度.買方眼光一定會向遠處漂去.因為中下收入的人也想退休啊!

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發表於 2008-10-27 21:27:24 |顯示全部樓層
post by ""Ericg89127""
請教一下
老農配建要以老農身分申請,其名下不可有農舍
原來住的老房子,地目是建,這樣是算有農舍嗎?
,
不算.但有几個問題須要注意
1)如老房子須提出證明就是建在建地上那一戶!如果有保存當然沒問題.但如果屬於老式三合院.就要提出證明.例:門牌照片
2)名下所有農地都須無任何合法或不合法之建物.農業設施可證明者除外
3)正確來說不是那人有老農身份.而是地有老農身份

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發表於 2008-10-27 21:31:02 |顯示全部樓層
post by ""nenghsin""
nthouse
那是五十幾年前買的,從爺爺開始也住了五十幾年了,現在還在住,偏僻的鄉下地方那知道分割跟持分有何差別!
類似的例子夠多,政府又不管,如沒人住就很容易成為廢墟,是乎是該透過立法的手段解決問題了!

那你查一下建物是不是地藉總歸戶前就有的.好像是36還是38前..如果還使用分區還是農地.並且符合條件..那你就找他們出來辦理變更為建地..條件是分割方式先談好..再來一并辦理變更...利誘怹們.
不然我也沒法子了

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發表於 2008-10-28 19:53:51 |顯示全部樓層
post by ""richhuang18""
[quote]post by ""nthouse""
正確來說不是那人有老農身份.而是地有老農身份

請教nthouse大大:
老農地在申請興建農舍時, 程序上與一般農地有何不同? 需要準備哪些文件?
我在民國80年繼承了兩筆相鄰的水稻田農地, 加起來不到750坪, 當時在服兵役, 身分是軍人;  現在戶籍不在當地, 也不曾擁有自耕農身分,  若我想回去蓋農舍, 怎麼辦? 地一直都種水稻.[/quote]
1)無農舍證明.申請蓋農舍那筆地的農業證明.鑑界成果圖.身份證影本及戶藉謄本.印章
2)戶藉要遷回去.沒自耕農無所謂.二筆先選一筆來蓋.蓋好把那戶辦過戶給家人再去申請另一筆來蓋
3)管地不管人..你80年有繼承農地並不影響你現在蓋農舍.因為89/1/28已改新舊制併存

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發表於 2008-10-28 19:56:22 |顯示全部樓層
post by ""Ericg89127""
感謝NTHOUSE大的解惑
我老家百年前在田中央立戶,現在三合院是建地,但也是不落俗套,有持分的問題---雖是近親也是不好搞
應是89年後,我老爸把地分給眾兄弟,為保農保資格,留一塊,但差一點點,不到兩分半。
現看NTHOUSE兄提到配建問題,那地應算老農的地,從另一版面得知,要申請蓋農舍,基本行政消費額是20幾萬吧

請教一下,對於鄉下地區,花這筆錢去簡單蓋個屋殼(幾年內應不會去住),是否值得做這樣的投資?
PS: 是有臨十幾米路

只要將來你有計劃都划的來.因為建材在這几年間應會掉到谷底.而且農地放几年一定划的來
PS:你爸名下留的地算老農地

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發表於 2008-12-24 20:02:43 |顯示全部樓層
post by ""kevin""
田,有變便宜嗎???
把一部份錢換成地,也許真的可以考慮

車子還沒到!
套句學者的話"更大的浪還沒到"
如果...
更大的風暴正在醞釀中.如果美國不救商用不動產時.
有一個全球不動產知名的企業指出.倫敦房巿穩定後半年才會輪到台灣..他的理論應沒錯...但如果指台灣內部的話.台北房巿上來半年後才會輸到其他縣巿

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發表於 2008-12-25 17:00:16 |顯示全部樓層
post by ""Ericg89127""
等待也是一門藝術
只怕等久了會睡著
nthouse兄若有看到車子來
還請叫一聲 :

不會睡著拉..你只要看台北開始沸沸揚揚就可以開始注意了.因為人都是會注意熱的地方.就是要叫你轉看冷的地方的時机了

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