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樓主: tonychang

[綜合討論] 自行建屋暨如何保障自己權益：刑事告訴運用、如何申請假扣押 [複製鏈接]

tonychang

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發表於 2019-4-26 10:40:11 |顯示全部樓層

本帖最後由 tonychang 於 2019-4-26 10:45 編輯

擬定合約內容前應該要做的事二
當你找定數家包商來估價時，最好召開一次或多次釋圖會議。「釋圖會議」顧名思義就是解釋圖面資料所有問題。
參加對象一定要有建築師，每一家包商對於他器洃妨嶆野籉騢簸搣帡暋D的地方請建築師解釋。一方面可以檢視建築師所提的圖說資料有沒有缺圖，另一方面你也可以評估包商的視圖能力及他的工程經驗。在此階段包商為了爭取勝出一定會努力提出問題來凸顯自己的經驗豐富。一般來說承攬建屋工程都是總價承攬，但「總價承攬」這句話太過於模糊，難免有各自解讀的空間。經過釋圖會議之後包商就沒有圖說不完整或圖面沒有交代清楚等藉口可以跟你要求追加。另外記得要製作成會議記錄並將會議過程錄影存證，並讓參與者簽名製成書面資料。開會日期標註也很重要，可以證明是在包商提出估價單之前就進行的會議，同時也要標註本會議記錄視同合約一部份。
我的案子總共開了三次釋圖會議，有一些能力不足的包商中途就知難而退，留下來的包商就開始進行估價單作業。
一家營造公司，二家土木包工業進行最後比價作業。
有人可能會認為包商怎麼可能會按照你的規範及遊戲規則來進行所有流程。一來我是同時豪漺伄A舍工程總價很高。二來我的房屋造型很特殊，很多包商都想把他當做宣傳業績。三來景氣不佳，農舍申請不易，很多包商都苦尋不到案場可以承接。四來我的農地位處交通方便的台九線附近，農路也很寬大，大型工程車進出很方便。所以說我的案子誘因很多，讓我可以按照大型建設公司的標案流程來進行。另一方面來說事前把所有問題大家都說清楚，這對雙方來說都是好事，互相不占便宜沒有不好的地方，這是保障自己權益降低風險的第一步，只是知道要如此做的人不多罷了。

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tonychang

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發表於 2019-4-29 14:05:57 |顯示全部樓層

擬定合約內容前應該要做的事三
估價單內容要求:
一般來說絕大部分的包商估價單都會用一式的方式來估價，沒有單項數量及單價，這是很容易產生糾紛的。尤其像蓋房子金額如此龐大的交易更不應該如此草率。有單價分析日後有追加減工程時可以依照估價內的單價來計算互不吃虧。
估價單能夠寫得越詳細表示這個包商做事比較嚴謹也比較會有責任擔當（但這跟工程是否可以順利完工是沒有關係的）。釋圖會議是保障自己權益的第一步，估價單內容越精準是保障自己權益的第二步。
依我的案子來說工程結構估價單有總表金額，再分各類別合計金額，再來就是單價分析。
舉例來說：總表金額分建築工程、營造牌費、工程管理費、代辦費、稅金。
            各類別合計金額分假設工程、結構體工程、裝修工程、門窗工程、雜項工程。
            單價分析金額如：級配回填、混凝土、澆置以立方米計價、鋼筋及綁紮以噸數計價、鷹架以米平方計價、施
            工圍籬以米計價、模板以坪計價、水泥粉光以平方米計價。
            水電配管、線材以米計價、其餘都以單個計價。
估價單項目要求:
對一般人來說對工程不是很了解，所以對於包商提出的估價內容有很多都不知道實際的情形是什麼。有些為了省事讓包商包山包海，這往往是踏出錯誤的第一步。建築工程大概分結構體工程、裝修工程、內裝工程及雜項工程。
我建議剛開始跟包商接洽只發包結構體工程就好，包含地基開挖、鋼筋、模板、水電配管（僅只配管不含配線）灌漿這些工項就好，這些就足夠把結構體蓋出來了。一來如果包商不適合避免給出太多工程款要換工班也不會損失太多金額，如果包商值得信賴後續再發給門窗、水泥粉刷、污水化糞池、欄杆等工程，這樣完程度就可以申請使用執照了。其他工項就沒有時間限制可以慢慢做。
依我的案子舉例來說：ykk門窗、鍛造欄杆、牆壁粉光（土包一定是找最便宜的下包）、GRC裝飾、化糞池預埋、屋頂鋼瓦、防水工程、水電配線（因我要求太平洋電線電纜）這些都是我自行另外發包，不在包商估價範圍內。
工程會出問題大多在結構體興建時期，包商包的越多金額就會越大。哪一天要清算時往往就會比鑑價報告金額多付出很多錢，最後你也可能要不回來。
最後估價單一定要多修正幾次，不要怕麻煩有異動就要提出新的（我就要求包商提到第四版才完整），而且項目一定要寫清楚，不要只有包商看得懂。估價單的重要性再進行工程鑑價時是重要依據，關係到你是否再受了一堆鳥氣之後還要再付錢消災。

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發表於 2019-5-4 11:33:45 |顯示全部樓層

本帖最後由 tonychang 於 2019-5-4 11:40 編輯

合約內容擬定
一般來說千萬不要只用估價單來當做是合約約定，也不要採用包商提供的合約書。
簽訂合約最主要的是規範兩造雙方的權利、義務、工程範圍與違約罰則，所以大意不得。合約內容必須公平對等這合約才有法律效益，越是詳細對雙方都有保障。
合約內容最主要需包含：總價、付款方式、工作期限、追加減條款設定、逾期罰則、工程保留款、保證人、公證程序、審判管轄區域等等。
千萬不要相信什麼誠信原則、工程慣例、沒問題等空話。白紙黑字都不一定可以約束對方，更何況是口頭承諾。
上法院、做工程鑑價報告、委託律師第一先看合約簽訂內容，合約有規範依照合約條文走，合約沒寫依提供證據判別。
要擬定一份完整的合約不是那麼容易的事，一般人一輩子有可能只會誘@棟房子，哪會知道合約要納入些什麼條文。
依我當初設計合約時參考了很多資料範本，有消基會、一般建設公司、政府採購發包及營造工程公司等各種合約範本。
量身定做適合我自己的合約書。現在網路資訊非常發達，要取得任何資訊可說是非常方便。所以說是事前多下奶牷A才可以保障自己的權益。
在此提供我的工程合約書及水電合約書範本給有需要的朋友參考，可以讓有需要的朋友當資料（營造包商勿擾）這是實際有簽約的案例也是我官司勝訴的依據。
有需要的朋友可以留下e-mail，我將定期彙整寄出。提供日期自即日起至五月三十一日止。

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發表於 2019-5-18 15:28:30 |顯示全部樓層

5/14前要求提供合約範本的朋友，今天統一寄出，請注意確認是否有收到e-mail
每個案件主客觀因素不見得相同，大家可以依據自己的需要增減條文
希望能夠對有需求的朋友有幫助。

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tonychang

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發表於 2019-5-19 11:41:22 |顯示全部樓層

簽訂合約要注意的事項
當你選定包商後，在簽約前應該會進行很多次的協商會議。
興建房屋工程大家都會說是總價承攬，但總價承攬的範圍有時大家認知上會有很大差距。估價單所列項目一定無法詳盡，所以就要靠一次又一次的協調會把所謂總價承攬的範圍儘量表列出來。才不會發生爭執時吃暗虧，上法院才不會敗在不當得利的認知上。
依照我的個案，簽約前總共跟承包商開了無數次工程會議包含書面承諾及口頭承諾，得出了87項工程決議也就是總價承攬的範圍。會議記錄並需特別註明列為合約附件。
另外合約簽署連帶保證人，最好由包商的配偶擔任。防君子也要防小人，一般來說我們跟包商都不熟悉，絕大部分的人也都互不認識，你很難打聽或判別你所找的包商是否正派，坊間很多小包商都會把財產登記在配偶名下，為了就是怕被法院假扣押、假處分，所以連帶保證人的確立可以避免日後求償無門的情形發生。
另外合約簽立之後，要求對方去法院公證，以避免發生糾紛時要上法院處理曠日費時。

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發表於 2019-5-24 21:22:43 |顯示全部樓層

本帖最後由 tonychang 於 2019-5-24 21:25 編輯

違約狀況及蒐證一
蒐證是一份比氣長也比氣足的工作，更是需要毅力跟恆心持續進行的工作。
蒐證方式不外乎錄影、錄音、拍照（現在3C設備如此發達，我相信每個人都有手機隨時隨地都可以進行）、e-mail、line（通信軟體）實際工程會議、檢討會、協議書、存證信函、律師信等都是可以提供證據的方式。
簽約完了之後就開始等包商開工的動作。如果你按照我之前提供所有的方式在進行，那前製作應該就都齊備了。

現在開始進入違約狀況時應該要如何取證
違約狀況一包商遲遲不開工，合約書有登載簽約之後幾日內必須要開工。超過期限必須先寄發E-mail通知限期執行（用mail最主要是可以留下證據，千萬不要用打電話的方式，口說無憑。也表示你先禮後兵善意提醒。）。如還是遲遲無法進行開工動作就必須寄發存證信函，存證信函可以自己寫，內容簡單扼要表明你的宗旨就好（網路上有很多版本可以參考）存證信函回執要妥善保管，證明對方確實已經收到存證信函。就算要解約要求賠償（因為你已經付了定金）可以依照合約內容來求償，這時你的mail及存證信函就可以提供相當的證據證明包商違約。基本上任何人對收到存證信函都會有點顧忌，所以包商應該就會儘快進行開工動作。致於使用時機自己就要去拿捏。存證信函其實沒有什麼法律效用，它只是證明你有提出這樣的一件事讓對方知道而已。有很多準屋主面對惡質包商寄發的存證信函都會害怕而乖乖就範，你只要覺得你自己沒有理虧站得住腳，就可以不用害怕存證信函，他寫你也可以寫，禮尚往來誰怕誰。
一遇到這種遲遲不開工又催促無效的包商，你可能就要儘快另外尋找包商接手，因為你領了建照之後6個月內一定要辦理開工，只准展延一次。還好這時候工地包商還沒有進駐，你很容易取回工地，其他包商不會怕糾紛不敢接。

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發表於 2019-5-29 18:45:11 |顯示全部樓層

本帖最後由 tonychang 於 2019-5-29 19:38 編輯

違約狀況及蒐證二
當你工地開始進入施作階段，一定要求包商要每天用e-mail寄給你施工日報表及施工現場照片（合約內有規範）。施工日報表要詳細記載當天施工範圍、施工進度及問題反映跟業主交代事項。就算當天停工也需要載明停工原因（如雨天、工人因素或則其他原因）。如此做的原因可以一來記錄工程進度二來可以記錄工地當天工作現況。很多包商面臨違約求償時會假造很多不實資料並串通他的下包一起作偽證，有這些資料就可以還原當時情況，不會有個說說個話的情形發生。

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違約狀況二
地基放樣位置錯誤
地基放樣是最基本也是最重要的施工項目，一般屋主很難去確認放樣位置是否準確。唯有請包商放樣完之後預留時間空擋自己拿著皮尺一一丈量。如果你完全看不懂地上標記符號也看不懂圖面標示尺寸，那也只好信任包商但是自己要多拍照，每一跟柱子跟地樑位置都要拍照存檔最好利用白板標記並編號（之後你會有很多照片，要養成每天拍照每天分類）。利用書面資料請他再三確認放樣工作（屆時發生位置錯誤包商就無法抵賴）。放樣位置一旦錯誤你的房子有可能會誘ㄟ_來。
地基水電套管出管位置錯誤
同樣的屋主很難去分辨哪些是電氣管套管、哪些是進水管套管、哪些是污水管套管。除非自己看得懂水電圖，而你的水電圖也畫得夠詳細。不然也是只能信任包商，但拍照一樣不能免，每一處套管都要詳細拍照記錄（以後是自己居住哪天水管出問題才有辦法查管）。或釦A沒辦法天天到工地盯施工進度，可以善用包商的施工日報表，請他幫你記錄再回寄給你。
依我的案子就發生地樑套管位置錯誤，建築圖明明標示套管要配在地樑內，但包商為了省地樑開口需配加強筋，把所有套管都配在地樑上，明顯偷工減料。我要求重新配置，臨訟之際包商居然說這是追加工程，還好我舉得出建築圖圖說跟當初有發mail善意提醒等佐作証資料。

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448^#

發表於 2019-5-31 19:41:08 |顯示全部樓層

本帖最後由 tonychang 於 2019-5-31 19:43 編輯

龍眼樹發表於 2019-5-28 12:12
我也需要一份.麻煩tonychang大大.十分感謝 E-mail: a13290825@@yahoo.com.tw

你的網址有錯，請再確認

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發表於 2019-5-31 19:42:50 |顯示全部樓層

最後一批索取合約範本已寄出，請大家確認。

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發表於 2019-7-5 15:49:53 |顯示全部樓層

本帖最後由 tonychang 於 2019-7-5 15:56 編輯

違約狀況及蒐證三
基本上結構體會出狀況需要保存證據的有三部分，模板、鋼筋及混凝土。
要談如何蒐證前提下是你必須要能分辨包商有沒有做錯，正確的施工步驟是如何，有沒有按圖施工及瑕疵發生後如何判別是哪一個工種出了問題或誰該負責任。
有因必有果，瑕疵不會無原無故就發生，就看你自己懂不懂。
在此提供我之前收集來的資料，針對模板、鋼筋、混凝土灌漿等會發生的作業缺失給大家參考。
有需要的朋友麻煩留下e-mail，提供日期7/4-7/31為止。

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