一起買農地

ktleemas

我是ktleemas集集農場的經營者

緣由:

因為在網路(花花世界),看到這一篇文章:
集合。。。一齊開農場
http://flowers.hunternet.com.tw/showthread.php?s=&threadid=60991&perpage=15&highlight=ktleemas&pagenumber=1
內容提到我的集集農場開發日誌
http://forums.plant-seeds.idv.tw/showthread.php?t=35353
(網路花壇,需先加入會員才能觀看)

本文內容:
大家好我是ktleemas
就是集集農場開發日誌的作者
在下的集集農場已經成功申請合法民宿
並且在2005聖誕節開幕了
住宿成績還算不錯
感謝星光流域民宿的阿楫指導建議才能順利經營
如果想看看集集農場民宿的網站可以到 http://www.gigigo.net 參觀

在此我先說說我的經驗
買下集集農場的山坡地,是經過兩年的看地挑選...
地點/景觀/價格/坡度/交通/水源...都是考慮的重點
又要地點好,又要景觀棒,又要價格便宜,又要坡度低,又要交通方便,又要水源充沛...
當然不好尋找

以集集農場這塊山坡地來說
地點:離集集火車站1600公尺
景觀:可以遠眺集集大山
價格:算是合理
坡度:雖然有部分較陡,但也有平緩的區域
交通:有柏油路接到農地入口處兩公尺前
水源:有小溪冬天還不至停水

但是還是遇到了一些麻煩的問題:
因為入口經過大約兩公尺的臨地,為了這兩公尺的過路權,也留下了一些買路錢$$
雖說暫時解決路權,但是地主也不願讓我把路拓寬,變成農場入口狹小
下次買地一定要考慮臨地交通的問題

我不得不說,買山坡地當然有一定的風險囉!
但是:如果一切都是那麼的順利,那麼的零風險,自然是人手一塊山坡農地了,為何觀望者多下手者少?
夢想:夢想不光是用來想的,是用來實現的!
阿寶(寶蓮園)曾說過:為何大家總是說我實現了他們的夢想?
寶蓮園:http://www.love-mountain.com/
夢想不該是別人幫您實現,應該是自己實現吧?

為了自己夢想,人生總該至少冒險一次吧?
我常說:看著自己以前的夢想一一實現,我更加肯定自己現在的夢想不是夢想!

沒錯,剛看到這個標題:集合。。。一齊開農場
心中的確打了很多問號????有可能嗎????
小草與我都是過來人,一定都會質疑可行性的!
諸多問題都會造成無法實現想法!

我只是先看到"一齊開農場"的一個好處是"有志同道合的夥伴一起打拼"
但是前提是志同道合,這還得大夥的想法看法一致才行

所以,初期我的看法是:
不見得是一定要一齊開農場
但是可以"一起買農地"

為何說一起買農地?
一齊開農場有很多問題:
所有權問題,將來分割問題,經營方式的問題,投入資金多少的糾紛,將來如果有收入也有利潤分配的問題...這樣延伸就會變成公司管理般的複雜
一起買農地有很多好處:
1.集合大家的資金可以一起買下一大片土地
2.土地一開始就分割清楚,將來無產權糾紛
3.因為土地面積夠大可以一起解決路權問題
4.大家土地相連,只要一人有路權,大家有路權
5.開發時只要協調大體的理念就可以:如:有機農法/水土保持觀念/民宿經營特點
6.可以形成特色農村村落,比如說:有機文化村落...小木屋民宿村落...
7.將來經營時一起打廣告,力道才會強
8.三個臭皮匠勝過一個諸葛亮,人多會看到比較深入的問題
9.分散風險,因為每個人只要買下兩分半的地,個別投資金額不高
10.經驗分享,互相學習模仿,成長進步會更快
11.植物種植的問題,可以分工研究,那些植物適合該農地的生長
12.有機農法的經驗也可以互助分享
13.大型農機可以共同購買共同利用(耕耘機/田螺車...)
14.推肥場可以集體製作,一起分享
15.水源的相關設備可以一起負擔,平均算下來一定比自己個別購買便宜

最後,只剩下一個問題:農地的地點
如果農地離大家的所在地太遠,超過兩個小時的車程
那我建議各位絕對不要買

所以
農場的購買一定要分為
北/中/南/東至少四個區域
每個區域有一位主要的聯絡人
該區的聯絡人負責招募該區的出資成員
每個區域的所有成員居住地到該農地的車程都不超過兩個小時(最好在一個小時以內)
各區域還可以互相聯盟,形成相同體系的農莊(比如說用同一個招牌名稱...)

最後最重要的還是資金的問題
每個人的資金預算一定都有限的,又不是大金主
以我最近看到的一塊農地為例
地點:集集往中寮的山坡上
型態:荔枝果園(600顆糯米荔枝)
面積:18分
分割人數:18/2.5=7人
道路:15米縣道旁(雙線道路)
價格:地主開價45萬/分,初步聯絡35-38萬/分可得
總價:630-720(這是我估算的最後成交價範圍)
一人分攤:90-102萬之間
後續開發成本:350萬左右
一人分攤:50萬之間
總計每人投入總資金:150左右(不含小木屋建築費用)
這樣看來150萬應該就是個人可以負擔的了!
以上這一塊地僅是提供參考,不是說一定要買這一塊!
因為,還有其他區域的土地可以參考,當然北部的農地價格還會比中部高,
而南部得農地價格也有機會比中部便宜!

以上是小弟個人的看法,
歡迎大家繼續提出討論!

ktleemas上傳了這個圖片:

ktleemas

TO:山林雅境兄
您的大湖仙境小弟一定會去拜訪的
不管有沒有機會當臨居,對您的理念相當贊同
不知道您現在已經找到幾位鄰居了
開發的狀況如何?


TO:2home(站長)
很感謝您成立了一個這麼好的網站給我們這些築夢者一個聯誼空間
回歸山林生活相信是很多人深藏內心的渴望
透過2Home相信會拉近夢想與現實的距離
往後我會常在貴網出沒
有任何需要我幫上忙的地方盡管提出來喔
請問站長所在地?
我在台中市!


TO:susan
北縣的地比較不好找,應該說都不便宜
桃園地區比較有機會找到合理的價位
不過車程可能會超過一個小時


希望有中部的同好可以與我聯絡:
1.有點閒錢
2.想買塊農地
3.想種種花草樹木 或 想經營小木屋民宿
4.或是想規劃退休生活者
5.具有機(自然)農法理念者
大家可以在2home網站上面溝通彼此的想法

ktleemas

post by ""2home""
ktleemas 兄 小弟是住在桃園中壢這裡,目前離中壢比較近的這裡,新屋觀音的地價還可以,不過也慢慢爬起來了,大溪龍潭關西的地,又比新竹橫山貴.有空在到集集拜訪您,請再多多指教.

感謝站長的消息
我也覺得橫山的山坡地便宜的奇怪
會不會是因為接近五峰鄉(之前發生土石流的區域)

好像中寮鄉就比集集鎮土地便宜許多
雖然中寮很靠近集集
但是因為中寮土石流比較多,921地震時傷亡也很慘

集集的農地在921時也降到低點
這幾年也開始回升
隨著休閒產業的推展
集集鎮週邊的農地(田地部分)一坪喊到兩萬
這真是天價(等於一分要600萬耶)
而且買了一分地還不能蓋農舍喔
要買兩分半也就是1500萬
如果有1500萬就可以買台中市精華地區的高級別墅了

而國姓鄉的土地更是便宜
因為多為高山地形
山坡農地大多比較陡
有聽說一甲250萬左右的便宜行情

當然山坡農地,地點也是價格的因素
如果交通不方便
再便宜也是浪費錢

大湖的農地倒是可考慮
比較少聽說土石流的災害
地價也還可以接受
離台中市也還不到兩個小時的車程
應該一個半小時左右就可以到了

不過現在我的狀況都是孤軍奮戰
整個集集後山只有我這一塊農地在開發
我的小木屋民宿還是集集鎮的創舉(雖然清境已經多的是小木屋民宿了)
如果有人願意來當鄰居開發我是舉雙手贊成

ktleemas

To:山林雅境兄
開發山林的過程想必很辛苦,親身經歷的人才能體會箇中辛苦
等您告個段落也來集集休閒一下,享受小鎮悠閒的生活
開個專欄也要看站長是否同意?主題為何?能夠協助大家/分享我的經驗,我也很樂意 !

To:pipicallchang
我太太說還記得您,我實在有點忘了,
太太說:您的小孩很乖,您的太太看起來也很賢慧
但是我真的沒印象了,Sorry!
說不定當初找您當鄰居還比較好些,現在這位鄰居人也不錯,
只是一個月來不到一兩天,最近這一陣子比較好了,
算是常常來,有一陣子好幾個月不見人,
遇到農地入口的問題時,也無法同心處理問題,
這也都是緣份啦!
恭喜您在苗栗找到第二個家,有空去參觀您的農地,
也歡迎您回來我的農場走走,大家一起分享經驗!

ktleemas

木屋的造價高低差很多
看材料,看建商,看地點
一般來說一坪3.5萬到4.0萬就可以蓋的不錯了
不過有時候建設公司並未包括:
1.水電工程
2.衛浴設備
3.整地工程
4.地基/基礎工程
5.建築執照/使用執照申請
6.建築圖設計
7.水土保持計劃
所以費用會有所出入的

還有木屋後續的保養很重要
先期的施工設計,地基要挑高以免受潮
後期的原木上漆保養(原木專用漆)
居住時原木乾燥保持
這都會影響木屋的壽命

您的孝心令人敬佩
我買地的原意雖然不是為了孝心給老爸過田園生活
但是老爸卻樂此不疲,成為我農場民宿經營的最佳助手

貸款買農地是很辛苦的
如果預算不多
也可以考慮組合屋或是成品屋
整棟房子各部分的零件到現場組合起來就OK
預算也比較好抓

祝福您

ktleemas

post by ""山林雅境""
請教ktleemas兄,您那農場是原先就有農舍還是買地後等兩年再蓋的.還

有農舍跟民宿的關連性,您是請人申請,還是自己申請的,該注意到甚麼.民宿會難申請嗎.

您又是如何集客的,您的農場主要的訴求是甚麼.從無到有必有很多艱辛,願聞其詳

.

1.在下購買該地時,與原地主協調用原地主名義蓋的,等蓋好後才過戶,這中間有很多必須注意的:
(1)原地主的配合意願
(2)原地主是否設籍在附近(有些說同一縣就可以,最好是鄰近鄉鎮)
(3)原地主持有土地要滿兩年
(4)原地主必須無農舍
(5)需要原地主的財產清冊
(6)農舍蓋好之後所有權仍屬於原地主所有,代書的合約內容很重要
(7)付款的協調也很重要,蓋農舍之前土地款項已經付清?
(8)可以用抵押借款的方式處理
(9)過戶農舍繳契稅造價6%,RC 一平方公尺5000元,木屋會更便宜,申報現值時不要申報,等國稅局寄來會自動降價.
土地印花稅 1/1000 (土地公告地價)
房屋印花稅 1/1000 (申報造價)

2.如果原地主無法配合,當然只好等兩年
(1)土地所有權人持有滿兩年
(2)土地所有權人必須設籍在土地鄰近鄉鎮滿兩年
(3)要找認識的當地人寄放戶口
(4)土地所有權人最好名下沒有不動產(這點要詳問代書)
(5)土地所有權人不可有農舍
(6)該土地上不可有無法移動的建築物

3.農舍的申請
我是找代書幫忙申請合法農舍的
當然自己辦也可以但是如果找當地鄉鎮熟的代書
會比較順利,花一點錢順利申請農舍也是值得的

4.農舍興建注意事項
(1)百分比的問題,當然面積不可超過,我的農地為10%
(2)總建坪不可超過150坪(這些大家應該都知道)
(3)建築執照下來才可施工/整地(最好不要偷跑)
(4)建築圖/水電圖/水土保持設計最好請建築師處理(最好請當地有熟的),農舍當然也可以自己畫圖,不過申請時有可能會麻煩些
(5)申請房屋保存登記時,會做房屋測量,事先的放樣很重要
有一個插曲:
在下的農地第一次鑑界時,因為地政人員疏失,誤差了10M,
等到農舍蓋好後發現剛好蓋在兩塊地中間,
原本我想讓這兩塊地分別由我與太太持分,
這樣將來可以蓋兩棟農舍,
後來只得,分割一部份,再合併之後,讓農舍歸入其中一塊,
原本打算申請國賠的,但是後來地政主管很有誠意
找了一家代書幫我處理,雖然後來因此多花了一些錢
想想還是算了,房屋保存登記總算順利拿到
如果不申請房屋保存登記也可以,但是就沒有房屋所有權狀了

5.農具間的申請
(1)13坪以下的農具間不用申請使用執照
(2)但是要申請"容許使用"
(3)雖然說"容許使用",但是也要施工前就提出申請
(4)如果先斬後奏,不一定會過,而且會罰錢

6.民宿的申請
民宿的申請就簡單很多,與農舍也沒必然關係,
一般的住家也可以申請民宿,不一定要農舍才能申請
我是自己申請通過的,如果找代書申請聽說不便宜喔
注意事項如下:
(1)消防(火災警報器,滅火器,一層樓一個)
(2)木屋防火漆購買證明
(3)自來水繳費證明,或是水源檢驗報告書
(4)其他該縣市主管所要求的相關文件
(5)投保房客意外險
如果有申請民宿的更深入問題,歡迎簡訊詢問

7.民宿的廣告
當然是一定要用網站廣告的方式
網站的架設人人會做
如何有限的經費下增加曝光率很重要
在下的本業為資訊服務業,若有架站細節歡迎簡訊詢問

8.集集農場的訴求
第一,先不要以賺錢為優先,先以獲取管理經驗為優先
第二,採用獨棟小木屋的出租方式,整棟出租,房客隱私不受干擾,因為木屋隔音效果很差,最好不要一棟裡面有不同組人住宿的狀況
第三,有機蔬菜免費摘取,設置廚房自煮現採的有機蔬菜,房客只要帶肉類來,蔬菜類可以在農場取用
第四,集集農場主要營造熱鬧集集鎮的後山幽靜桃花園對比空間
第五,有機荔枝免費開放給房客現場食用,本農場的荔枝主要品種為桂味荔枝這是比較稀有的品種,肉質軟嫩甜中帶酸食而不膩

9.從無到有的艱辛
主要是有老爸的大力幫忙,自己和老爸週一到週五都是上班族,只有週末假期可以上山開發,一年算算最多只有不到100個工作天,除了木屋工程外,其他的工程為了節省預算,都是自己來的,水池工程,步道工程,網室工程,路燈工程,道路工程,果樹種植,草皮舖設,蔬菜種植,鋤草工程,灌溉系統工程,堆肥工程,簡易水電工程,整地工程......,當然無法在此一言以蔽之,如果有更深入的問題,歡迎後續提問

ktleemas

post by ""gary-m""
今天有CASE正好去集集一趟
本想到ktleemas兄那裡拜訪
順便哈拉請教
無奈明天一早趕出國..
實在可惜~!!

不知ktleemas兄代書是找集集當地嗎?
據小弟探之集集代書並不是很多...
營造也是找集集??

有空再登門拜訪..
或許站長可以邀乎各位網兄團聚一下.... :idea:
來個集集2日遊

下次會有機會的.

代書集集也有但是不多,
集集管轄屬水里地政 ,所以要熟水里地政才有用,
在下是找中寮的一家代書,原地主介紹的.

營造找台中的公司,
小木屋的公司有很多,
要多比較多看,
價差/施工品質差很多的.

如果大夥要前來聚聚非常歡迎
敬請事先聯絡告知.

ktleemas

post by ""SUNNYDAY""
小弟花了二天時間，終於將ktleemas之集集農場開發日誌讀完，實在令人肅然起敬。小弟心中一直也有個夢，近年來多次到新社鄉實地勘查，亦請起仲介介紹，可惜有的開價太貴，便宜的又嫌地點太遠，坡度太陡。這星期另又約了代書，要到埔里看幾塊農地。改選埔里係因中二高支線現已開始興建，未來台中到埔里交通就方便了。而且埔里週邊景點如日月潭、清境、霧社等距離又近，腹地較新社大多了。ktleemas兄如集集亦有合適的地方亦可推薦一下，謝了。

您客氣了,祝福您夢想早日實現!
埔里的話,記得中台禪寺附近有一大片農地要出售,
不知是否可以分割,價位好像還合理!

ktleemas

post by ""山林雅境""
看了 ktleemas 的詳細說明,就知一個經營者需經過各方面的歷練,真的: ktleemas 不簡單.加油了.
倒是那地政測量的誤差10米,如果我猜的沒錯,他正是利用衛星定位測量的,各位其實可以拒絕這種不正確的作法.因為那是無效的.地政的好壞牽涉到地區的發展繁榮.我上回鑑界也是如此,還好那天陰天衛星無法定位,也就順勢撤銷申請了.只以林地的分割取代鑑界,地政須一點一滴的作法,才能有清楚的界線.現在我有幾個參考點,再配合地籍圖,指北針,測距儀.相信會比地政老舊衛星定位的誤差好太多了.其實到現在都還蠻感慨一些公務員的慣例.

對啊,鑑界錯誤真是要人命
第一次鑑界是否用衛星定位我沒注意到
七分地只用了不到兩個小時鑑界就over了
而且只給了五個點,我問說那其他的邊界呢?
他說:就是右邊到山邊溝,下面往下30米.(叫我自己量)
原本想說山中鑑界很辛苦也不為難他們
沒想到誤差這麼大

後來第二次再鑑界時花了好幾個星期
來了至少四五次才鑑界完成
該專員從柏油馬路的參考點開始測量
一直到農場溪邊山谷/竹林....
無法定界樁的點,至少會找一個大樹畫個箭頭方向寫說幾米遠
農地每一個轉折點都有界樁,大大小小總共有50多個界樁才完成
不過我們也配合他將擋住視線的雜草植物砍除才能順利鑑界

第三次鑑界由地政課長親自出馬
他證實第二次鑑界的點是正確的,第一次鑑界的點是錯誤的
而且他們也不會願意用第一次鑑界的點去做房屋的保存登記
只得分割合併土地(這中間辦了快半年的手續才完成合併)

這一塊農地很多官員公務員進進出出:
地政所測量員/地政課長/建設公務課/衛生局/消防局/縣政府...
申請合法農舍與合法民宿,一塊山坡地快要被看到翻過來了