農發條例0.25公頃限制已經移送大法官會議聲請釋憲

shampoo

樂活族 發表於 2015-8-17 16:03
我以前是桃園人...現在是玉里人

民國七十三年發生鎘污染事件後.....

樂活大大;

很羨慕你能夠到台灣的世外桃源, 花蓮, 尋找一片樂土.
可惜我的包袱很重, 走不開; 其實宜蘭的生活品質也不錯.

你對於農地荒廢好像很在意, 讓我們一起來算筆帳:
單單苗栗的工業區就二千公頃, 全國假設放大五倍為一萬公頃,
倘若全台灣的違章農舍約二萬戶, 且舖蓋率都100%, 則
總面積 = 20000戶 x 0.25公頃/戶 = 5000公頃.
猜測廢棄的工業區約一半, 就是5000公頃.
顯然, 廢棄工業區與違章農舍所損耗的農地面積相等.
為何違章農舍被譴責? 而廢棄工業區似乎沒人在乎?
其中的機關怎麼說呢?

shampoo

樂活族 發表於 2015-8-18 20:42
你問農地荒廢我最懂了，我就是把農地搞荒的哪種人(還好我不是會污染工廠)

這回政策若敢定出，限制買方 ...

很高興看到Meadow大大,  又出來舒展筋骨.


樂活大大;
其實要荒廢農地並不難, 對吧?
1. 想要領取休耕, 就得乖乖種植農作物
2. 否則, 只要沒有長滿雜草就行的

順便提一下農地價格,
農村陣線的徐世榮教授相當清楚農地的法定價格應該多少,
在他的新聞稿就可能找到計算公式, 此乃台灣法律明文規定.
這兒我就冒充一個門外漢, 非常保守地說:
1. 先把你的農地看成建地, 客觀地估算每坪單價.
2. 建地單價的三分之一就是這塊農地合理成交價.

舉例說, 宜蘭運動公園附近
1. 十年前, 馬路邊的建地單價約18萬,
    遠離馬路的科學園區徵收價約三萬到五萬.
2. 今天馬路邊的建地單價最少25萬起跳,
    除非能夠興建農舍, 否則農地想賣到五萬, 難得很呢!
   
以我的農地來說, 法定徵收價超過四萬, 但賣不到三萬!
想想吧! 只要0.25公頃限制被我給廢止了,
只要尚未興建農舍, 宜蘭的農地將會飆漲!
單筆面積愈小漲得愈兇!

shampoo

樂活族 發表於 2015-8-19 18:19
我這個月又買了農地，還是水田
方圓1公里內好像全都插秧了
要它荒，很簡單，我也不要動就好(地主為何不 ...

樂活大大;

假設我的釋憲案失敗, 你認為修正案是否會登場?
我的看法如下:
一切就看農委會是怎麼撒謊的!

1. 台灣農戶數70萬, 農地70萬公頃.
2. 有個新聞報導: 農舍十多萬戶(我相信)
3. 農委會說全國農舍只有一萬戶多一點兒, 且集中在宜蘭(我不相信)

可以興建農舍的土地(老農地+0.25公頃以上)最少一百萬筆.
倘若, 全國農舍只有一萬戶, 表示還有99萬戶的農舍即將登場.
1. 49萬筆老農地必須在20年之內趕工, 否則地主往生了就虧了.
2. 50萬筆大面積農地隨時可以蓋房子.

如果我的釋憲案失敗,
農委會將如何批准未來的99萬戶農舍申請案?
(此乃農村陣線的訴求!)

所以, 農發條例修正案並非針對20150309農發條例釋憲案,
而是, 針對未來的99萬戶農舍申請案.

想要逃避農發條例修正案, 我認為2Home與仲介代書應該去和農委會妥協.

shampoo

樂活族 發表於 2015-8-19 20:29
如果您問我法律面...我就沒很懂拉

我幹譙規幹譙

你在這個時候買進農地, 時機點抓得不錯.

極少人知道20150309農發條例釋憲案, 因為媒體拒絕報導.
(我和許多媒體人打過招呼)
且大部分地主相信政府是說到做到, 修正案必定通過,
於是地主有恐慌性賣壓.

仲介代書和2Home一直積極在運作, 且相信修正案無法通過,
所以, 農舍的價格還非常硬.

===> 純農地的價格相對較軟, 是投資的時機點.

shampoo

樂活族 發表於 2015-8-19 21:00
法令若過  農地應該 低點在1年至2年發生

現在買是很難碰到要脫手的...大部分人還在觀望

不拿我自己的看法, 只引用Meadow大大的想法:
台灣的經濟前途不是很好.

到時候, 必須出售農地的可憐人將陸續出現,
修正案若通過, 2Home也會加入拋售的市場,

最重要, 農地持有人都希望農地漲價, 能夠轉一點兒錢,
一旦發現政府財團與農村陣線已經聯合打壓農地價格,
眾多地主更不願意持有農地, 即使投資客也望之卻步,
至於農村陣線的小朋友們, 到時候是否還如此喜歡農地就更難說了.

所以, 我同意樂活大大的說法: 修正案若通過, 將會很熱鬧.

shampoo

自由時報2015-08-21
〔記者鍾泓良、郭安家／台北報導〕北市府過去為解決工業宅問題，依二次施工對建商「一樓一罰」，台北市都市計畫委員會昨召開「台北市工業區整體檢討策略案」，副市長林欽榮會中表示，未來會修正《台北市房屋稅徵收自治條例》，對工業區違規使用的自用住宅戶課徵3.6%的最高房屋稅率，並就此依《都市計畫法》開罰住戶6萬元至30萬元罰鍰。


1. 說歸說, 柯文哲講的話能夠相信嗎?
2. 違章農舍會效法跟進嗎?
3. 宜蘭縣政府敢做嗎?

似乎變數太多了!

shampoo

shampoo 發表於 2015-8-21 07:01
自由時報2015-08-21
〔記者鍾泓良、郭安家／台北報導〕北市府過去為解決工業宅問題，依二次施工對建商「一 ...

對工業區違規使用的自用住宅戶課徵3.6%的最高房屋稅率，並就此依《都市計畫法》開罰住戶6萬元至30萬元罰鍰。

對於2Home來說, 這是一個警訊!
最重要的概念, 涉及圍牆;
根據現行法, 圍牆之內都是宅基地面積的範圍, 而屬於建地.

一個2Home, 假設圍牆之內的總面積約300坪,
宜蘭的農地均價約2.5萬, 建地均價約10萬,
1. 依照農地徵收地價稅, 總值750萬,
2. 依照建地徵收地價稅, 總值3000萬,
豪宅的建築面積約150坪, 每坪建築成本約10萬, 總價1500萬.
兩稅合一, 實價徵稅的總值: 最低2250萬, 最高4500萬.

針對極其一般的農舍,
最低稅率1%: 每年繳稅15萬到45萬;
較高稅率3.6%: 每年繳稅54萬到162萬;
懲罰稅率若為5%: 每年繳稅75萬到225萬;
我認為違章農舍的稅率最少應該2%: 每年繳稅30萬到90萬;

重要爭執點: 何謂圍牆?
法定圍牆並非只是鋼筋水泥建築物,
任何具備圍堵功能的人工設施都是圍牆,
也就是, 一般人必須利用攀爬的方式才能夠穿越, 就是圍牆.
跨得過去或跳得過去的籬笆, 才有機會逃脫圍牆的規範.
別忘了, 農發條例規定, 農地之中不得存在水泥設施.

所以, 善意的建議:
2Home們要有所準備, 自行拆除圍牆!

shampoo

自由時報2015-08-27〔記者鍾泓良、徐義平／台北報導〕北市府為了遏止新違建，9月1日將實施「台北市遏止新增違章建築處理措施」，規定9月1日後領得使用執照的建築物，所有權人在首次登記時，或未來買賣、交換等所有權移轉時，都必須附上由建築師鑑定的無違章建築證明。房仲表示，這項新措施因不溯及既往，因此不會影響到中古市場，但恐衝擊現有預售屋市場；也有建商認為，此政策多此一舉，且將手續複雜化，更有自相矛盾的情況。

農政單位肯定閱讀了這則新聞,
他們會怎麼想呢?

shampoo

MEADOW 發表於 2015-8-27 17:34
這是學農舍管理辦法的,不過2點不同1
1.法令不溯既往,所以引起反彈小些
2.是"得",所以會不會去檢查,不 ...

北市府為了遏止新違建，9月1日將實施「台北市遏止新增違章建築處理措施」，規定9月1日後領得使用執照的建築物


Meadow大大;
對於2Home來說, 這應該是個好消息!
柯文哲非常經典地帶頭示範了違規事件的處理原則, 就是鋸箭法!
把事情做兩面切割:
1. 以前的事情, 他不管
2. 未來的事情, 先說大話

把這模式套在農舍議題:
1. 稅制改革: 不會執行
2. 違章取締: 不會執行
3. 未來的農舍: 讓所有利益關係人自己去爭吵, 最後取個折中方案.

所以, 農舍議題還是老樣子,
說不定, 0.25公頃的釋憲案, 會被擺在大法官會議一百年.

shampoo

2016年開始, 不論藍綠執政, 拖動台灣經濟的火車頭應是房地產,
也就是土地開發.
至於, 農地開發的議題, 則很難說.
農村陣線和綠營的關係較佳, 倘若蔡英文提出要求,
這些民運或民間社團似乎會聽話.

從下面新聞可以聞到, 藍綠合作的徵兆,
蔡英文提供土地, 藍營給錢, 雙方合作.
問題在於事情若出乎意料, 人民的壽險基金就會破產!
台灣災難又多了一個.

蘋果日報2014年12月24日
新北市有福了，壽險公會將興建3萬戶青年社會住宅，讓在外工作的青年能有房可住，租金約為雙北租屋市場行情的1／3。壽險公會理事長許舒博昨（23)日表示將提供270億餘元預算打造社宅。

自由時報2015-09-01〔記者廖千瑩／台北報導〕民進黨總統參選人蔡英文提出20萬戶社會住宅提案，卻被國民黨質疑資金來源，壽險公會理事長許舒博今天獻策，認為社會住宅特別是青年住宅至少要30萬戶，整體預算要7500億元，受險資金隨時都有5000億元可進場投資。
許舒博表示，如20坪房子每月只租1萬元，比起目前台北市同樣房子月租3萬元，僅市場行情1／3，希望能讓年輕人「有感」。
壽險公會將提供270億餘元預算，興建3萬戶青年社會住宅。但目前新北市14塊公有土地，區位、生活機能都不佳，他建議應該先強化交通機能，以增添民眾入住誘因。
許舒博認為，政府要推動社會住宅政策，找壽險業者最合適。他指出，社會住宅若設計得宜，每坪建造成本大約只要10萬元，20坪約200萬元，1年租金12萬元，「投報率大概有6%，其中3%回饋政府，另外，3%讓壽險業者賺就可以。」