既成道路及路權同意書問題

pineman

    看了半天才懂何謂1/3和2/3的意思，原來是指道路有兩個地號，樓主只有其中1/3那地號的持分。這樣理解沒錯吧?!

    如果是這樣，扣掉你們這1/3，另一方的車子也不好開（本來能會車，圍起來立刻變僅限單輛通行的閉鎖區間，見PS，也很難在路段中間多次修方向盤來迴轉調頭），這算恐怖平衡，對方應該不致於把他那2/3圍起來。

    另一個判斷是否既成道路的參考方式，不一定100%充分條件，只能說8成必要條件。就是google街景車有開進去能看到街景的路，是既成道路的機會蠻高的（我覺得有8成，仍然不敢說100%，畢竟話不敢說死，也是有少部分可能私人道路google誤以為是既成道路）。反之不然（沒有街景的路，不能說一定不是既成道路，有可能只是還沒排計劃去走而以，或者google以為是私人道路，沒有去走，但事實上是）

PS: 因為樓主說1/3的寬度無法讓車通行，這代表對方的2/3的寬度，也無法讓相反方向的兩輛車會車通行

PS2: 文中所謂的有街景，是指街景車有開進去，能看到垂直於行車方向的路側景象，不是只從路口看進去。

pineman

akirahsiao 發表於 2019-2-1 09:28
感謝各位大大意見.

未詳述目前狀況導致各位有些霧裡看花! 再把狀況描述一下.

6. 特別約定事項第一條僅提買方可停止付款,未提後續處理方式,所以僅能採拖字訣!

    我剛才本來要提這點，看到樓主自己已經寫了。一般是要押個解決期限，賣方未能在期限內排除問題，買方得解約。

    可能要在合約其他條文中看有沒有其他未能符合進度日期得解約的條款了。

    如果樓主真想解約，我覺得可以好好和賣方說(PS)，如果賣方解決不了就儘快好好跟你談，賣方就不賠償已付價金，雙方把約解掉。如果不肯解，最後上法院請求裁判時，你一定會要求等於已付金額的賠償金，用這個當籌碼去談好聚好散。

PS: 你可以談話錄音，請賣方自己給出一個解決期限（當然不能太長，這只是走一個催告型式）若解決不了就同意雙方互不求償（如果你也願意不求償）而解約，然後你同意這個期限和無償解約這條件，時間到仍無法解決就進行解約。

PS2: 錄音只是做為證據，證明你們有新的契約。
民法第 153 條
當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，
推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依
其事件之性質定之。

pineman

山林雅境 發表於 2019-2-1 18:32
賣方只要遵守合約行事即可。所謂的合約內容為何這個也只有雙方去拿捏。所謂的道路通行協議書這個法律上的 ...

    山林大這篇提到關於通行權的重點提醒了我, 所以我剛才又看了一遍合約書, 手寫第一點寫的是[本案賣方鑑界予買方,如有糾紛由賣方負責排除]。就字論字, 鑑界糾紛一般是指合約標的土地與鄰地的爭議, 而不是買方與賣方的爭議。勉強能把買賣方爭議解釋成鑑界糾紛的是那種大範圍且離譜的地界主張, 例如賣方當初說那間屋子整間及其座落的土地都在本宗交易土地的地界內, 結果鑑界後大半間甚至整間連地都是別人的這種離譜情況, 才比較能把買賣方糾紛解釋為鑑界糾紛。

    所以樓主主張有鑑界糾紛停止付款, 若真的上法院, 我個人感覺會有點不利, 主要還是合約文字不夠明確。山林大上面那篇提到一個重點, 就是所謂通行並不是指一定能走車子(袋地通行權案件, 法官可能判個3米, 但是本案應該不是袋地, 爭議是在有沒有完整通行權, 就1/3那部分來說應該算有完整通行權), 人能走就算能通行。在這點上, 賣方法理上應該佔得住腳(1/3路寬已足夠人或機車通行, 合約並未載明買方的要求是多寬的車子能通行的完整路權), 所以如果沒有和鄰地的鑑界糾紛要排除, 合約上又沒列多寬的車子, 樓主目前暫停付款我現在的看法是有點(被賣方主張買方違約未繼續付款而沒收的)危險。

    有這種危險的可能性, 樓主可能要拿合約去請教律師會比較好。

pineman

akirahsiao 發表於 2019-2-2 12:04
雅境大大的意見真的精闢!

最主要是當初簽約時有一再申明路權有問題即不購買!

    大大先別急著要告仲介，一次開太多戰場不太好，特別是戰況背景不見得是對自己一定有利時。

    現在可以多蒐證（私下錄音錄影），要不要告仲介，等地的問題解決以後再說(PS)。

    我認為a大要先決定一件事，就是這塊地如果順利搞定你希望的整個路寬的路權那當然最好，如果不容易短期搞定確定路權時，到底要不要先買下來以後靜觀其變或以後自行積極努力搞定？畢竟前面大家也說不掀開可能沒事，一掀開反而說不定對方地主（說不定已轉手，說不定子孫繼承和其他地無較深情誼，看你或賣方來談才）突然轉念?。

     如果答案是搞不定就一定不買，那麼如果問了律師之後，他也覺得你的現況止付屬於可能違約的不利情況，你反而要先處理的是如何雙方（其實還要包含仲介共三方）互不賠償而順利解約。不要再橫生枝節去告仲介，到時候仲介變被告後，他們大概會鼓動地主沒收訂金後仲介賣方雙方來分（還沒結案他應該還沒領仲介費吧?!）。

     所以先諮詢律師吧，不急著先把仲介推到敵對方，這樣可能會讓事態越搞越複雜難以順利和平解決。

PS: 如果解決問題的過程中發現提告是必要的談判手段時，再把蒐證的籌碼拿出來使用。

PS2: 有一點我覺得a大要注意的是，你一直強調簽約前說搞不定就不買，這樣講不見得對你有利。你應該說你真實的意思所主張的是搞不定就解約。畢竟說不買，但是你最後買了。沒有證據支持你的想法從未改變，而且事實（已簽約買）對此搞不定就不買的主張也不支持。買這個字定義不精確，倒底簽約算不算買？如果算，目前從旁觀者看的事實卻是「不論有沒有搞定，你都已經買了」。所以你應該主張你一直的立場是搞不定就解約，仲介和賣方一直也知道你的立場，簽約前及簽約時也都未明確表達反對，根據我前面引的民法可算默示同意，這才能算可以解約的契約條款，你要蒐證的也是這點，事前證不好蒐的話，可能要想點手段事後談話中蒐證（這個比較暗黑一點，但就你的立場來說，這無可厚非）。

pineman

akirahsiao 發表於 2019-2-2 14:18
有人建議我用民法88提訴訟!

第 88 條

    大大顯然遇到典型的問題仲介，不管怎麼樣先牽成生意，生意一旦牽成一定要想辦法拿到錢（仲介費），所以不提供錄音給你很正常，不然依口頭成立的契約而成功解除買賣合約，他不就不用收錢了？

    簽約時沒有要求白紙黑字註明算是寶貴的一課。為什麼要有合約檢視期間，就是因為除非很有經驗，又深諳法律用語的各種楣角，拿回家看半天都不一定能發現問題，更何況當場只想儘快成交怕得罪賣方（怕被認為有意反悔藉故拖延，賣方一氣之下不賣了）仲介隨便解釋說有第一條就沒問題了，一時沒注意就簽下去了。以我的做法，這條款在要約書或斡旋書上就直接寫下去當成買方額外要求的合約加註條文，當然這樣有可能買不到就是了。

    民88條我剛研究了一下，以下僅是非專業者個人看法(PS1)。但書中的那個「重要」兩個字應該是法官心證的重點所在(PS2)，如果你有錄音證據，可能連88條都用不上就能成功解約，沒錄音或其他能證明的證據(PS3)的情況下，要用88條也許會有困難，法庭是證據說話的，你必須想辦法證明這確實是之前的事實，而不是反悔不買的藉口。

PS1: 把非專業的個人看法寫下來除了是參與討論之外，也是留一個當時研究法條之後第一時間的心得記錄，希望對法律的瞭解能逐件進步。真正要排解糾紛訴訟提告，請務必還是請教專業人士。

PS2: 旁觀中立者的角度會認為說，如果是「交易上認為重要者」，為什麼沒有要求記載在合約？「全路寬之通行權」在其他一般交易實務上是否為「重要」？

PS3: 因為路權而修改付款條件算是對你有利，這代表賣方也同意因為路權這件事要先解決，你「一開始就有主張沒路權就不買」這件事對法官來講變得有一定可信度。