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本文章最後由 allen 於 2011-8-30 22:26 編輯
大大您好，
小弟看了這串討論串這麼久，閱覽人數眾多，回覆文章踴躍，但除了感受到2HOME溫暖的人情味外，實質幫助應該不大。因為就算您知道了請照費用及跑照費用等行情後，一來您不見得在當地立即找得到願用您打聽到的行情代辦的人(建築師或代書)，二來蓋房子是一長串文件作業加營造工程交互串連的整合工作，您很難確保委託的人在一開始用低價搶標，然後在無法換手的階段，咬您一大口連本帶利都討回去。
究其因(改一下，這樣比較是我想講的意思)，蓋房子這件事要做好其實是很難的一件事，您一直把蓋房子不難掛在嘴邊，在心裏就有了輕視相關從業人員的態度，因此，對於各種講法都抱以懷疑的態度在談，與談方相信也會感受到的，在這種氣氛之下，業者(建築師或營造商)在簽約前不透露實質細節，可能也只是反應他們的判斷而已(您只是想要免費諮詢、比價，然後最後他們有很大的可能拿不到案子)
您這個問題小弟真的想了好幾天，想來想去解法可能只有三個：
一、繼續用這種沒效率的方法，到處留言(MOBILE01也可以去留看看)，到處打聽，參觀當地工程，找工地主任聊聊天(泥作師傅、水電師傅、防水工班...等，能聊就聊)，觀察其言行及做事態度，一段時間後，您應該可以找到可以信任的工地主任(自己判斷的加眼見為憑，最好這個人以前完工的業主也都是肯定的)，這個頭頭追住後，其他就只剩預算問題了。您所有問題找他討論就好，不要再上來問了，這個人就是專家了，再問其他人，若是得到不同意見，您只是自己找麻煩而已。
站上有些人開箱開的很開心，有時是因為其承包商真的做的不錯，但多數都是因為不懂，把偷工減料誤以為做的很好的。這裏面水電工程尤其是黑洞所在，舉個例：一樣的出水彎頭，有些人就用全不銹鋼的，但有些人就是只用銅包鋼或銅製的，差價在5倍以上，在總款項其實省不了多少錢，但卻由於觀念或態度問題，這種錢他們也在省，其他看不到的地方他們都能省，最後完工的結果是皆大歡喜(總價低，業主高興，但施作工班的利潤可能遠高於報價高卻料好實在的工班)，但幾年後業主會來承擔這些省下小錢所造成的大麻煩，所以不要僅用價格做惟一判斷。
所以，萬一您又到處問，結果得到所託非人的結論，然後又都已是既成事實，知道越多，痛苦越多。
二、請自己將總預算設定好(我看您之前有講預算一般，那就不要想要有太多創意，朝正常蓋法及建材去設定即可)，不管找誰談(建築師、代書、或營造廠)，開宗明義就講總預算，然後請其在總預算範圍內提供完整的建築設計加營造管理預算計劃書(裏面就會有假設性工程、結構工程、泥作工程、水電工程、門窗工程、防水工程、雜項...等)。
總預算自然會幫您找出合適的承包商的，有些營造廠(或人)沒有一定利潤以上他們就不想做，有些則願意，這是一段很自然的篩選過程，不用您自己挑，總預算這個數字就會自動幫您選擇了。當然，最重要的是，沒利潤的事情絕對沒廠商做，起碼要有基本工資，另外，一分錢一分貨的道理在建築設計及營造工程更是顛撲不破的真理，只付建築師1坪800~1200的設計費，然後又希望量身訂制、有原創性，不要套用事務所已有的圖例，這是不太可能的事。(建設師或建設公司之所以可以用這樣的收費服務，是因已有大量圖例，他們可能只是讓繪圖助理調出以往圖例，然後套上現況圖，調整一下，半天就全部完成，完成後您如想要改個窗戶、移個廁所位置或樓梯位置的，您試試他們的反應)
透過幾次的報價過程後，相信一定可以有所選擇的(不見的會是報價最低的那個業者，因這行業常常出現有人低價搶標，然後自己事後再來認真思考，發現賺不了錢或賠錢，所以直接"繞跑"，棄案而去)
切記要先有完整圖說及建材後，才會有預算明細的，不要假設每一個業者都想要賺黑心錢，其實您也要想一下，沒有人想要接案後是虧錢的(想像一下情景，泥作師傅來您的工地工作，結果到後來連每日基本工資2,000元都沒有，這就很像有人到您家幫您做泥作，做完後領錢後還抽錢出來給您一樣的可笑)。
就小弟所觀察，大部份的師傅在狀況不明下，為避免出現上述狀況，只好多抓一點安全邊際，所以您的圖說越清楚，建材、規格越清楚，一開始的預算管理和最終總工程款的差距就越小...
三、您可能需要一個蓋房子顧問諮詢公司的服務，這個公司可以在事前完整且有效率的回答您的任何問題，包含設計上有無不當或浪費的地方，營造報價或建材選用有無浪費或不當的情事，水電設計及施工款項合理範圍，營造工程合約及保固責任等是否均站在您的立場思考，營造過程中幫您監工，回報設計不當(不要懷疑，很少建築師的圖是可以百分之百被依圖施工的)、營造品質不良或問題處理不當之狀況回報，並依事前合約要求改進或扣款，追蹤工期...等雜七雜八您認為不難的事(其實這是最難的)。有些時候，一個有經驗的監工站在現場，若工班都知道他的權責的話，那不用講話就已經在幫助您監工了。
我是很認真在思考這件事，以您的情況，好像第三個解法中的獨立顧問加監造服務是您最需要的，他是被您所聘雇，絕非建築師班底也非營造班底，完全站在業主立場，出面捍衛業主權益。這和現行設計師所講的監工(自己設計自己監工)，球員兼裁判的狀況完全相反。
但接下來的問題出現了，市場上有這種獨立顧問監造組織嗎?(大型公共工程標案都有委託工程管理顧問公司，但無法滿足您的現在需求)，您在蓋房子前願意付多少錢給他們呢?他們又要在什麼報酬之下才願意做到我講的上述工作呢?(因至少包含了建築設計檢討、法律合約檢討、工程實務管理及異常管理)。又他們要做到什麼程度，才會讓您覺的付給他們的錢沒有白付呢?驗收標準為何呢?
最後這些問題也許需要一點時間才能釐清，但小弟認為不失為一個好方向(因為，也許不用到一個組織，而是一個人就可以了，但這個人要經驗老到且全能，市場上一定有這樣的人才，但要花時間找，且要他願意做)。
對了，有大大提到找到監工，然後工班由監工找，這樣就又和找設計師，然後設計師用自己的工班，又自己監工一樣，一路球員兼裁判，話都是設計師在講，怎樣都他講的有理。這狀況和我的解法三是完全不一樣的思惟。
請教蓋房子的問題
對於會蓋房子的人.或有相關經驗.或是本身是建築相關行業.
蓋房子應該不是很困難.如果不是相關人員的話.就是一大挑戰.
在2hom.有很多人想蓋.卻不知如何開始.我也是一樣.有一大堆問題.
面 ...
ey5701 發表於 2011-8-23 18:24 |
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正確投資觀念獨立思考能力
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發表於 2011-8-30 00:49:39
