階段性理財法 提早為退休金佈局

山林雅境

post by ""kevin""
[quote]post by ""山林雅境""
[quote]post by ""Vicky""
To Regulus :

你算的真準耶!! :shock:
他跟我說 : 銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!! 20年後房子就是他的了!! :  :  :
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先固定一些變數來算算看，以20年為基準，
貸款1000萬，以固定利率3%計算，20年應繳總額13310400，
每期應繳55460。
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但我想的是 :
:shock: 1000萬銀貸 .......... 壓力真重啊!! :?
20年內絕對不能有任何閃失!! :?

在這裡利率風險就佔了很大的份量.不知這位朋友如何規避利率風險.[/quote]

利率風險的公式是

MRP(下標t)=0.1%(t-1) t代表時間.
舉例 第一年的利率風險 MRP(下標1)= 0.1%*(1-1)= 0 第一年沒有

若算20年,就有1.9%的利率風險,這個部份要加入通澎等...得出的結果就是一個值,而你的年報酬率必須高於這個值!!

房子20年後,雖有增值空間,但也有折舊的因素存在!!就看你選的房子的社區等週邊因素是否發展了!!
以我老爸基隆的房子而言,十一年了,現在想賣,竟然以接近公告地價的部份在賣,非常不划算!![/quote]
如果是投資房屋就只能以收租金當寓公退休來考量,只要等到自己塵歸塵土歸土,義務就算儘了.
房地產是這樣的:一般公寓式的大樓,可能一個20坪建坪的房子,實際持有土地可能是五坪或更少,所以投資這類屋舍,很多資金是用在水泥鋼筋上,土地雖有增值效果,水泥鋼筋要折舊,折舊速度大於增值效果,是個常見的問題.
再回過頭來看純粹投資於土地上的案例,就比較少有長期平均地價往下的問題.

Vicky

我朋友沒有考慮如何規避利率風險這種複雜的問題耶!! :shock:
更沒有想到未來銀行利率可能走升的風險耶!!
更甭談考慮地震、房屋折舊、沒人租 .......... 等風險，
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他的算法很簡單 :

銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!!
20年後房子就是他的了!!
20年後他也退休了，每個月有六萬元房租收入，
就不用擔心退休後沒收入了!! :

這樣子算不算是「階段性理財法，提早為退休金佈局」呢? :roll:
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本來他的如意算盤是將房屋後面的空地違章加蓋，
可以再增加三間套房，房租將增加為9萬(共9間套房)，
但才開始違建就遭鄰居申告拆除，
他跑去詢問管委會，為何其他鄰居全部可以違章加蓋，
唯獨他這間房屋不能呢?
管委會告訴他 -- 請付80萬元鄰居保密費，就不會有人密告了!! :twisted: ............ 台灣的怪象 :x

kevin

post by ""Vicky""
我朋友沒有考慮如何規避利率風險這種複雜的問題耶!! :shock:
更沒有想到未來銀行利率可能走升的風險耶!!
更甭談考慮地震、房屋折舊、沒人租 .......... 等風險，
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他的算法很簡單 :

銀貸每個月五萬多元，房租收入六萬元，所以房租拿來繳銀貸還有剩!!
20年後房子就是他的了!!
20年後他也退休了，每個月有六萬元房租收入，
就不用擔心退休後沒收入了!! :

這樣子算不算是「階段性理財法，提早為退休金佈局」呢? :roll:
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本來他的如意算盤是將房屋後面的空地違章加蓋，
可以再增加三間套房，房租將增加為9萬(共9間套房)，
但才開始違建就遭鄰居申告拆除，
他跑去詢問管委會，為何其他鄰居全部可以違章加蓋，
唯獨他這間房屋不能呢?
管委會告訴他 -- 請付80萬元鄰居保密費，就不會有人密告了!! :twisted: ............ 台灣的怪象 :x

所以囉!!投資的風險,我們都可以列得出來!!以您朋友為例,如果一切順利,那就OK,如果現階段他有考慮到未來的可能風險,他可能就會以其它投資管道去避險,而不是把全部資金都只投在一塊!!

當然啦,投資本來就是個人選擇,沒有絕對的對與錯!!

有關那保密費,他也可以反過來再去密報呀,回頭跟他們收DOUBLE保密費呀!! 不然告訴我地址,我來去拍照!!

難怪台灣由上貪到下,還一副理所當然的樣子!!想了就氣!!

Vicky

密報鄰居有違建也沒用，台灣怪法令 : 89年以前是合法違建(印象中是此年)，之後的是非法違建，
同樣是違建，拆除命運卻大不同，以89年為分界。
這種合法違建 / 非法違建的怪法令............ 應該全世界只有台灣有吧!! :evil:

kevin

post by ""Vicky""
密報鄰居有違建也沒用，台灣怪法令 : 89年以前是合法違建(印象中是此年)，之後的是非法違建，
同樣是違建，拆除命運卻大不同，以89年為分界。
這種合法違建 / 非法違建的怪法令............ 應該全世界只有台灣有吧!! :evil:

如何確認是否為89年??管區的有紀錄嗎? 真是好奇??
這種規定我是聽過!!不過是89年嗎?? 有這麼晚呀??嗯!!

Vicky

合法違建 / 非法違建的怪法令....... 是否是89年，還要在確認一下，差不多就那附近幾年啦!!
如何判斷違章興建的年限 ? ............ 這就是一個法令大漏洞啊!!
聽說判斷者是「里長」-- 由里長開具證明即可，
但里長是否願意開具證明呢? (非法違建合法化) ........... 還不是需要 $ $ $
台灣的貪污文化，上樑不正下樑歪。 :evil:

kevin

post by ""Vicky""
合法違建 / 非法違建的怪法令....... 是否是89年，還要在確認一下，差不多就那附近幾年啦!!
如何判斷違章興建的年限 ? ............ 這就是一個法令大漏洞啊!!
聽說判斷者是「里長」-- 由里長開具證明即可，
但里長是否願意開具證明呢? (非法違建合法化) ........... 還不是需要 $ $ $
台灣的貪污文化，上樑不正下樑歪。 :evil:

我知道啦!! 難怪選里長時,那麼熱鬧!!終於懂了!!
我看我要重新檢視一下自己未來的志願了!!  嘿嘿!!

Vicky

里長每個月有約四萬元薪水喔!!
好像也有一些補助款可申請，
我們家那區的里長整天閑閑沒事做，
常看他到處聊天 ........... 滿輕鬆的一個行業。

山林雅境

在低利率時代的確有利於貸款,但個人十分懷疑在二十年間都能維持3%低利率,個人沒用過房貸,就是不知房貸利率是否可以在申請核准後就能固定不變.我個人用土地貸款就在最近四年間由8.5%經由協商一直降至3.5%.

harry

房屋租賃所得合理必要損耗費用可採列舉方式，得列舉之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。房屋租賃所得若無法逐項舉證列報，還可直接以租金收入的43％為必要費用標準。

退休後如果有房租的收入,
就也要盡量收集發票,(敏感話題) :shock:
列舉減少所得稅.

參考來源 http://www.ntx.gov.tw/FrontEnd/LawService.asp