買地前最重要的一件事..千萬不要省略

阿俊

請問如果這塊地面積夠大, 現地沒有農舍, 又有「無套繪管制證明」, 是不是即使地主在別的地上有農舍, 也不妨礙買這塊地的人日後申請農舍？ 地籍謄本上看的出來地號是否變更過嗎？ 謝謝
lipogel 發表於 2009-8-25 05:36

沒錯.
但地主有農舍時.此地被套繪的机率更大.除非他是89年之後才蓋的.
在89年以後套繪過的農地(因為有時間差.農委會大約在92~93年間才規定不准套繪空地比)通常會在地藉謄本上看到..問題不在看的到的地方..是在看不到的地方
例:如果本案有經過農地重劃.地號.地段必定會重新取名..那你就要把舊地號+新地號呈給管理單位查詢才會知有沒有套繪過

lipogel

阿俊您的意思是89年以前有沒有套繪要看無套繪管制證明, 而89年以後有沒有套繪要看地籍謄本？ 這樣是否就能確保沒有套繪的問題？ 需要請賣方提供無農舍證明嗎？ 地號變更是否會登錄在地籍謄本上, 還是要到地政事務所查詢？ 謝謝

阿俊

阿俊您的意思是89年以前有沒有套繪要看無套繪管制證明, 而89年以後有沒有套繪要看地籍謄本？ 這樣是否就能確保沒有套繪的問題？ 需要請賣方提供無農舍證明嗎？ 地號變更是否會登錄在地籍謄本上, 還是要到地政事務所查 ...
lipogel 發表於 2009-8-25 15:16

1)不完全會登記在謄本上..最好是從建管單位求證
2)地號變動一定會登錄在謄本上.
3)土地登記內容有變化"肯定"在謄本上看的見(例如:物權).但屬於地上物的東西.因屬自由登記制沒有強制性..所以任何東西不登記或漏登都有可能(例如:保存登記)
4)無農舍證明只是證明當下他沒農舍.並非代表他以前沒有農舍.無農舍證明只是要申請建照才有用到而已
5)你只要要求在買賣契約上註明"賣方須保證本標的確無套繪管制.日後買方如欲申請農舍時遇到有套繪管制時.賣方須無條件處理."  
並在最後一條條款+上(本案須取得無套繪管制證明或末能取得時雙方應親赴建管單位求證之)....
這有几點好處:
1)因為政府單位通常不想負責任.就算你現在取得公文或經由建管單位告訴你"無套繪"..但依然日後有0.001%的机率有...因為可能或許他沒看見某一個東西..但是公文他不負責......
2)如果有前項問題.你仍可持契約書要求賣方協助你處理
3)我不知別縣巿如何作..但至今年初為止.宜蘭縣仍存有2方管道可查詢(網路和公所).我個人在查詢時如果這二路都查不到的話..通常危險程度可降到0..但今年開始政府撤掉了查詢系統了(我猜想可能怕負責任)..連個人親赴公所都得不到答案..除非申請才可查詢
4)我不知別縣巿的作法.但小心為上..只要能查的方法最好全試一次..才不會買了一筆不能蓋"農舍"的田地回來

lipogel

萬分感謝阿俊的詳盡說明, 原來還得考慮公家單位出錯的可能. 希望不會碰到, 否則兩年後早已銀貨兩訖, 即使契約有規定, 恐怕也很難叫得動原地主了. 再次感謝阿俊指點迷津.

阿俊

萬分感謝阿俊的詳盡說明, 原來還得考慮公家單位出錯的可能. 希望不會碰到, 否則兩年後早已銀貨兩訖, 即使契約有規定, 恐怕也很難叫得動原地主了. 再次感謝阿俊指點迷津.
lipogel 發表於 2009-8-26 02:16

因為宜蘭已有出錯的記錄了.官方擺爛不負責..請記住一句話
"農地給你種田不是給你蓋房子.除了種田以外的事我們一律不負責"

lipogel

除了套繪管制, 是不是還要注意有無三七五租約和是否國土保安用地？ 請問前者是否必須請地主提出無租約證明, 而後者只要看地籍謄本上的使用地類別就知道了？ 還有沒有其他潛藏情況會卡住農舍申請？ 謝謝

阿俊

除了套繪管制, 是不是還要注意有無三七五租約和是否國土保安用地？ 請問前者是否必須請地主提出無租約證明, 而後者只要看地籍謄本上的使用地類別就知道了？ 還有沒有其他潛藏情況會卡住農舍申請？ 謝謝
lipogel 發表於 2009-8-27 03:32

375租約...不動產物權不經登記不生效力...375租約算是物權一種.須要登記.否則只能視為臨時性使用...國土保安用地則非地藉謄本上"強制"登記事項...而且國土保安用地好像是主管机關大筆一揮劃下去的..只有主管机關看的到吧!

pipi

所以在一開始的買賣契約就要附帶"解除條件"

舉例說~可加註若該土地有被套繪或其他之情形

致無法達買方完全使用之目的時

則該買賣契約為無效

賣方應無條件返還........等等之條款

如此一來

發現不符購地需求時至少可以解除契約回復原狀

lipogel

我以為國土保安用地跟農牧用地和林業用地一樣, 是使用類別的一種, 所以應該會登錄在地籍謄本上.
另外被劃設為「限制發展地區」, 是否會影響農舍申請？ 譬如根據營建署網站http://gisapsrv01.cpami.gov.tw/gis/html/limited.htm
蘭陽平原周邊的山區都是北部限制發展地區. 在宜蘭申請農舍會看是否在限制發展地區內嗎？
請問即使買賣契約有附帶"解除條件", 但事過兩年後, 在實務上是否能執行？ 這種解除條件有無追訴時效限制？ 謝謝

阿俊

我以為國土保安用地跟農牧用地和林業用地一樣, 是使用類別的一種, 所以應該會登錄在地籍謄本上.
另外被劃設為「限制發展地區」, 是否會影響農舍申請？ 譬如根據營建署網站http://gisapsrv01.cpami.gov.tw/gis/html/ ...
lipogel 發表於 2009-8-27 19:02

在宜蘭申請農舍應該不用看這個吧..都巿計劃外只須要
1)縣府來指定建築線
2)鄉鎮公所來核發建照.
好像也沒有說有這個東西..而且我上網看了一下..限制開發區內的農舍好像也不少