購買法拍土疑問

q3620233

各位前輩們
小弟最近找一塊法院法拍農地.也去看過那塊農地.農地上沒有建築物但有幾個問題不懂.請各前輩指點指點?
1.何謂點交與不點交.彼此間的利害關係為何?
2.農地賣賣須繳土地增值稅嗎?(農買農用)
3.何謂公告應買?何謂拍定價格?何謂一般程序?

pipi

何謂點交與不點交
點交：
所謂點交就是法院會將房屋的「使用權及所有權」一併交由買受人。
根據強制執行法第九十九條第一項之規定法院應解除債務人之占有使用關係，執行點交予買受人。所以只要法院拍賣筆錄上註明點交，其買受人都可依法聲請法院來執行交屋。

有條件之點交：
債權人為確保債權，經常查報不甚確實，所以若拍賣筆錄註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，則為有條件之點交。

不點交：
所謂不點交就是法院會將房屋的「所有權」交由買受人，但使用權，法院並不會交由買受人。
如拍賣筆錄上註明不點交，則法院不受理買受人申請執行交屋，縱然買受人向法院買到了房子的產權， 但其交屋的工作就得經由買受人自行與占用人協調。

部分點交：
有些建物（例如:集合式住宅大樓、社區）的公設是不點交的，例如：地下室、樓梯間…等公設範圍。

買農地要繳土增稅嗎？
依土地稅法第39-2條第一、二項規定
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。

農地移轉，屬於「應課徵」之情形
1.已變更為非農業使用。
2.未作農業使用。
3.曾有未作農業使用被查獲未於期限內恢復作農用，或雖已恢復而有未作農用情形。
4.農地的承受人為法人。
5.符合不課徵的條件但權利人與義務人未在期限內申請不課徵。
6.作農業使用的農業用地，申請課徵。

就我個人經驗 ，標下法拍地並無須繳納土增稅，但是有申請農地農用證明之後才完成過戶。

何謂應買公告?
依強制執行法第95條第一項規定：
經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。

何謂拍定價格?
執行法院於拍賣前會預定出拍賣物之底價，並酌定保證金額。
依強制執行法第70條第三、四項規定：
拍定，應就應買人所出之最高價，高呼三次後為之。
應買人所出之最高價，如低於底價，或雖未定底價而債權人或債務人對於應買人所出之最高價，認為不足而為反對之表示時，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。

pipi

你可以進司法院的網站公告查詢欄裡
點選瀏覽有關各管轄法院的不動產拍賣應買公告
通常物件都是減價再減價...公告看有無人應買...