合約上寫土地增值稅由賣方負擔，以後會不會有爭議?

種瓜得蟲

小弟103年買了一塊農地，過戶之後，前次移轉現值還是民國70年
因為簽約時有寫明 "土地增值稅由賣方負擔"
但實際上賣方取得農用證明，土地增值稅是0，
這樣變成買方以後賣出農地，如果要繳土地增值稅，等於幫之前的賣方繳他的增值稅，
實際上之前的賣方並沒有繳到屬於他的增值稅，那這樣賣方有沒有違反合約?
可以請求之前的賣方繳掉屬於他的增值稅嗎?

會這樣問另一個原因是想說，如果以後我賣出農地，如果我取得農用證明，
買方會不會質疑我根本沒繳到增值稅，而要求我繳?

笨羊

只要以後你還是「農地農用」, 申請到「農地農用證明」,
你也可以把土地增值稅遞延給後來的買方負擔.

目前租稅制度就是如此設計, 遊戲規則已定, 大家都照著制度走.

smhu

笨羊 發表於 2015-7-31 07:00
只要以後你還是「農地農用」, 申請到「農地農用證明」,
你也可以把土地增值稅遞延給後來的買方負擔.

土地增值稅是計算取得時與脫手間土地之間的價差課稅的，跟有沒有繳交增值稅並沒有絕對的無關。如果土地公告地價一直都是那個數字，而到了您要賣出時突然翻漲了十倍，那麼這中間的差價就需要繳交增值稅囉。然而在這個時候如果能夠拿到農地農用證明，那是依法免繳土地增值稅，但下一個地主的取得成本就是當年的土地公告地價。

笨羊

smhu 發表於 2015-7-31 07:16
土地增值稅是計算取得時與脫手間土地之間的價差課稅的，跟有沒有繳交增值稅並沒有絕對的無關。如果土地公 ...

> 下一個地主的取得成本就是當年的土地公告地價

我的土地登記謄本不是這樣記載的, 而且土地增值稅是以「公告土地現值」計算.
還是板主寫的對, 有「農用證明」情形下, 賣方的「前次移轉現值」會留給買方.

種瓜得蟲

笨羊 發表於 2015-7-31 07:34
> 下一個地主的取得成本就是當年的土地公告地價

我的土地登記謄本不是這樣記載的, 而且土地增值稅是以 ...

我很好奇有沒有人遇過這樣的爭議
因為合約上寫明土地增值稅由賣方負擔
但賣方取得農用證明免繳土地增值稅
所以土地增值稅是轉嫁給買方
這樣有沒有違反合約呢?

山林雅境

種瓜得蟲 發表於 2015-7-31 09:21
我很好奇有沒有人遇過這樣的爭議
因為合約上寫明土地增值稅由賣方負擔
但賣方取得農用證明免繳土地增值 ...

因為有農地農用免繳增值稅，沒有稅收通知當然是沒有違反合約。
當然如果在以後可能的地主，在過戶檢查時沒有通過農用檢查，這累積的增值稅就要通通在那次買賣時承擔了。
這是在農地上目前不必然的稅收，要看你有沒有違反農用來決定是否有增值稅

阿俊

依法  你的前次移轉可以調到89年公告現值

種瓜得蟲

山林雅境 發表於 2015-7-31 09:45
因為有農地農用免繳增值稅，沒有稅收通知當然是沒有違反合約。
當然如果在以後可能的地主，在過戶檢查時 ...

除了違反農用
如果土地使用分區變更
或是變成合法民宿使用
之後如果賣出土地都要繳土地增值稅
但對我來說，我是103年買的，
理應用103年的公告現值為基準才是我真正的增值，
用上一任地主的移轉年份70年或是依照土地稅法89年的公告現值為基準
不知道有沒有違憲或是違反公平正義?
譬如我買進和賣出的價格相同或是賣出的價格更低，政府實價登錄也知道我的買賣成本，
但是我卻要被課徵土地增值稅，這不是很奇怪的事情嗎? 土地賠錢賣出還要被課徵增值稅?

另外，現在有實價登錄，買賣的成本都可以被政府知道，
如果以後用實價登錄來課徵土地增值稅，也許比較好?
特別是現在農舍修法導致農地價格下跌，
很多人以後賣出土地可能是要賠錢賣
如果再被課徵土地增值稅那真的是禍不單行啊

山林雅境

種瓜得蟲 發表於 2015-8-1 10:13
除了違反農用
如果土地使用分區變更
或是變成合法民宿使用

目前的農地使用及課稅規則大概就是這樣，阿俊兄說的也是現值調高的方法。
您說的是有理！但前手使用時沒有違背農用的檢查通過，他是免課增值稅的，自然沒有分攤的理由。只課屬於自己買賣的這一時段的增值稅，也許需要再努力爭取一下。

tsair0314

種瓜得蟲 發表於 2015-7-31 09:21
我很好奇有沒有人遇過這樣的爭議
因為合約上寫明土地增值稅由賣方負擔
但賣方取得農用證明免繳土地增值 ...

我的農地是103年11月取得，當初買的時候我就要求地主土地公告現值需繳到103年，當時他的農地上有種薑，還好當初有要求，104年公告現值調漲了741%，103年公告現值每平方公尺是120元，104年調為890元(97年地主當初移轉時公告現值34元)。
您當初沒要求須繳至103年，而地主因有農用證明，依法『得』免繳土增稅