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【贈房悲劇1】繼承富爸爸3千萬別墅　糊塗兒賣錯時間被課稅595萬 [複製鏈接]

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本帖最後由 pineman 於 2019-3-18 09:45 編輯

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【贈房悲劇1】繼承富爸爸3千萬別墅　糊塗兒賣錯時間被課稅595萬
246158出版時間：2019/03/14 21:00

(新增網友看法＋國稅局說法）

房地合一稅上路滿3年，當初為打擊投資客頒佈的法令，如今卻讓「繼承者們」嚐到賠售苦果。業者表示，台中一名富爸爸砸買3千萬電梯別墅，但貸款未繳清就去世，兒子繼承後負擔不起每月還逾10萬元的壓力，以市價3千萬元平盤賣出，豈料卡在「短期轉售」、「不計貸款」的規定，被課稅595萬元，不但蝕了本，還付出上百萬稅金。

中區國稅局表示，贈與繼承再次售出，確實可能產生類似狀況，只是繼承可能是不得不承接，所以相對棘手，目前確實有部分案例正在被討論，同時也在等待財政部函釋，目前則會就有相關需求的民眾，提供稅制選擇諮詢，以確保民眾權益。

台中房地產業者分享經手案例，指家住北屯區的陳姓男子，近期繼承父親生前房產，為一棟市價3千萬元電梯別墅，法定公告現值約1300萬元，父親生前付500萬元頭期款，貸款2500萬元買下，每月還10多萬元。但陳男繼承後未久，公司就周轉不靈，他無力負擔下決定賣房，不料成交後才發現「問題大了」。

因房市近年高總價市場銷售不易，陳男最後平盤出售找到買家接手，帳面上扣掉貸款金額，還獲利500萬元，但由於「取得、繼承、售出」都是2016年以後，所以他還得繳房地合一稅，依規定房屋交易2年內出售，課徵35％至45％的稅率。

該業者分析，就國稅局而言，陳先生取得電梯別墅的成本，是以公告現值的1300萬元來計算，「用賣價的3000萬，扣除成本1300萬元，等於獲利1700萬元，並以此來作為課稅基礎。」加上他持有未滿2年，要繳房地合一稅35%，換算得被繳稅高達595萬元，除了購屋頭期款500萬元拿不回來，還多蝕了95萬元，以及當初每月繳付的10多萬元貸款，「簡直虧大了。」

地政士李志銓表示，房地合一稅規定，「父母購入房產過世、子女繼承房產要短期轉售，房地合一納稅基礎不計入貸款」，加上公告現值與市價差距大，所以繼承後短期賣屋，還可能會倒賠。未來隨著時間拉長，以後的這類案例也會愈來愈多。

李志銓說：「目前繼承的房產移轉愈來愈多，但是下一代可能無力還貸款，而必須短期售出，就得被課高額房地合一稅，所以許多案例都在進行行政訴訟。」

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒，近年從繼承移轉棟數愈來愈高，最好的移轉方式是生前時，善用基本免稅額每年220萬元、每年分次贈與，提前規劃即可達到財產移轉節稅，或是繼承後持有時間拉長6年以上，也可享有400萬元免稅額。

網友表示「房地合一後房屋買賣稅很重的」，「免錢的最貴⋯房貸月繳十萬還蠻驚人的」，「買賣用市價，課稅用公告價⋯怎麼看都怪怪的」。（王鈞生／台中報導）

出版時間 0833
更新時間 2100
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【贈房悲劇2】爽賣富媽媽千萬房產　敗家女「被錢傷害」

房地合一稅有賺就得繳稅，但因現值不等同市價，存在稅基計算漏洞。資料照片
課徵房地合一時，仍存有漏洞，因為計算稅基不納入「貸款」。資料照片
因為房地合一稅實行時間不長，繼承轉售案例近期已逐漸浮上檯面，反賠上百萬的都大有人在。陳恒芳攝
不少民眾發起行政訴訟，也待主管機關解釋。

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【贈房悲劇2】爽賣富媽媽千萬房產　敗家女「被錢傷害」
39277出版時間：2019/03/14 21:01

( 更新內容）

富爸媽留房給你爽翻天，這可不一定！一名富媽媽因資產配置，將名下價值1500萬元房產贈與給女兒，結果女兒左手過戶、右手賣，雖以1650萬元脫手，帳目上看似賺了150萬元，卻因持有3年很快脫手，光是房地合一稅就繳了180萬元，倒虧30萬元，這還不包括土地增值稅等，倒頭來還是蝕了本。

新任中華民國地政士公會全國聯合會理事長李嘉贏解釋，此案問題在於買賣時「贈與案件的成本，按受贈時的房屋評定現值，以及土地公告現值計算」，換句話說，房屋賣買的獲利，非母親當時取得的市價成本，而是由公告現值成本計算。

以該案為例，女兒當年獲贈母親房產的價值，若公告現值是750萬元，女兒轉手以1650萬元賣掉，認定獲利是900萬元，計入房地合一課稅20%，至少就得要180萬元，還要再加上土地增值稅等，所以還是虧本。

李嘉贏指出，只要母親在2016年、房地合一稅前賣掉房屋，並將現金贈與女兒，以總額1650元計算，扣掉每人每年220萬元免稅額（父母相加則為440萬元），分8年贈與，就可以不付一毛稅金；父母兩人加起來，可以有440萬元的免徵贈與稅額度，則只要花4年時間，還是相對划算。所以關鍵在於「轉售時間點」，才能進行稅制選擇，不然就得拉長持有時間，降低賦稅成本。

李嘉贏補充，還有的親人間交易，會以低於市價的金額買賣，不過他提醒，再次轉賣時，將因取得成本遠低於市場行情，必須繳交更多的財產交易所得稅；所以建議父母善用每年220萬元現金贈與免稅額，提前規劃即可避免較高稅基。（王鈞生／台中報導）

出版時間：0834
更新時間：0900

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【贈房悲劇1】繼承富爸爸3千萬別墅　糊塗兒賣錯時間被課稅595萬

不少父母都打算將不動產給下一代，但之後子女想再轉手得留意稅基差異，否則當心虧本了。資料照片
贈與後轉售被課重稅，主要是因贈與時計算以現值計算，之後市價轉售，中間價差大，也被課重稅。陳恒芳攝
若是假買賣真贈與，非子女實際出資購買，當心被國稅局查稅。資料照片
不少人也會傾向購買預售屋，梆子女繳納頭期款及貸款，可等同於達到贈與小孩目的。示意畫面

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財政部北區國稅局：個人出售農地如何才能免納房地合一稅？

   本局表示，房屋、土地交易所得稅(即俗稱之房地合一稅)自105年1月施行以來，本局已接獲不少民眾電話詢問，是不是取得「農業用地作農業使用證明書」之農地，在出售時就一律免予課徵房地合一稅？為解決民眾疑議，本局提出了進一步的說明。
   本局指出，依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。故原則上，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才有符合所得稅法免納房地合一稅的規定。但是實務上，有些農地移轉可能因為係在同一課稅年度內就轉手，所以沒有土地之增值，土地增值稅為0元、或係因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致於並未向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請。若遇到這些情況時，能不能符合不課徵房地合一稅，依法仍須請地方稅稽徵機關針對要出售的農地有無符合申請不課徵土地增值稅的要件來作一個認定。
   本局特別強調，土地增值稅繳款書上金額為0元(免稅)不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」之情形，民眾千萬不要以為只要拿到農用證明，土地增值稅又免稅，就誤認一定不用課徵房地合一稅。本局也呼籲民眾，為確保自身權益，在農地買賣移轉前，最好還是先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形，避免事後遭到補稅甚至處罰！
新聞稿聯絡人：法務二科廖審核員
聯絡電話：(03)3396789轉1667

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發表於 2019-3-18 11:54:28 |只看該作者.....

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我自己假設....
如利用220萬免稅逐年贈與子女
再加上
兒女首購貸款跟父母買下房屋
這樣就有明確金流(兒女買下父母不動房產)
兒女只需繳交每年1.5%(首購or銀行貸款)
子女再以每年220萬免稅贈與
償還貸款銀行本金分母
就能以比較低課稅贈與不動產
不知可行否!!!

但人算往往不如天算....還是有很多變數

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