都計內老農地+毛胚農舍購買問題

thisway

友人看到一個200坪都計內農地想買，許多疑惑覺得無法解決

因此請小弟代為找廣大版友討論，想知道其中是否有藏汙納垢的空間


背景說明：

仲介說土地上有一毛胚農舍蓋的人是有錢人B，而B在民國89年前找老農A人頭購買

也就是說，這間是合法農舍

而有錢人B想賣卻又不想被課稅，目前有辦理農地農用種香蕉

毛胚農舍雖有建照是蓋一半，另一半要給接手的人自蓋，當然還沒有使用執照

而目前毛胚農舍地基打40坪

只蓋了20坪地坪(1-3樓的樓梯間跟1F小客廳)，20坪蓋回去種香蕉留著RC基座

仲介說蓋好一年多了，但是還沒取得使用執照



小弟的問題分以下幾部分探討

1. 地價稅 & 土地增值稅

根據網路試算，20年前當初市值4000每平方，現在市值7300每平方，換算大概有170萬土增稅
http://www.2home.com.tw/

若是移轉，計算土增稅的當年度公告地價可申請調整為８９年時的公告地價

目前因為有農地農用證明，因此免徵地價稅及土增稅。

但是未來若是增建、鋪水泥做圍牆等，就要補足歷年來所有的地價稅差

本case的時價就是170萬的稅金，是買後轉售出才會有嗎



2. 舊制房屋所得稅

因取得時間在2015年以前，應該適用舊制所得，免用新制房地合一稅

這部分的費用會是賣家吸收

而未來假設友人要轉賣，就改以新制房地合一稅算對嗎?



3. 房地合一稅

假設交易總價在1200萬，土地值1000萬，毛胚農舍值200萬

友人買下後若增建400萬住了幾年想轉售

他的房地合一稅就會是

農地購入公告現值500/(農舍現值200+增建400+農地購入公告現值500)*購入價1200=545萬稅基

根據取得使用執照後的持有時間去算1年內45%、1-2年35%、2-10年20%

假設住了3年賣掉就要繳545*20%=120萬A



4. 增建討論

因為合法只能10%建坪約20坪，實在不夠用

賣家已有做好地基，仲介說有原始設計圖預計增建要400萬元2樓共40坪

現在農舍非起造人應該是無法合法增建，而且建坪已達10%要增建也變成違建

這部分會是過戶之後接手的人花費

但假如增建，未來拿不到農地農用證明，未來售出的稅金又是怎麼算呢？



5. 貸款問題

假設最後成交1200，這樣物件房仲說可以貸到總價7成可能嗎?

因為考慮買了之後還要花400完成建築，必須貸款購買要仔細評估

貸不到錢可能要放棄這個物件




以上五個部分，如果理解有錯請協助指正

跟各位前輩請教

了解這物件的潛在成本及可能會遇到的問題

友人很喜歡這個離塵不離城的物件

200坪市郊小花園雖然跟心想的隱士之居差有點多

身為三明治世代，房屋符合孩童長輩機能需求不可免，可說是折衷之選

謝謝各位前輩的時間