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樓主: tonychang

[綜合討論] 自行建屋暨如何保障自己權益：刑事告訴運用、如何申請假扣押 [複製鏈接]

謙白

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發表於 2019-4-15 13:10:35 |只看該作者.....

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tonychang 發表於 2019-4-14 17:50
建築師在法庭上證詞的效力
當屋主與承包商不得不透過法律訴訟來解決紛爭時，這時建築師就扮演著很重要的角 ...

TONY 你好好久不見

一直有在2HOME上關注你農舍的發文
此回你提到建築師陳桂芳和包商劉君冠
又讓我想起自己以前的建屋過程
再次恭喜你，真如你所言，築夢踏實
有機會來我的月舍看看聊聊，祝你農舍工程順利

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發表於 2019-4-17 10:16:49 |只看該作者.....

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謙白發表於 2019-4-15 13:10
TONY 你好好久不見

一直有在2HOME上關注你農舍的發文

感謝你的關注，我目前比較多時間都在臺北，下次再跟你約時間拜訪。

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tonychang

萬分會員

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發表於 2019-4-23 15:43:47 |只看該作者.....

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本帖最後由 tonychang 於 2019-4-23 15:45 編輯

擬定合約內容前應該要做的事ㄧ
當拿到建築師的施工圖之後，就應該要開始找施工廠商。除非你可以各個單項工程單獨發包，不然一般人都會找一個統包的包商來承攬。切記不要請你的建築師幫你介紹或用建築師推薦的工班，如前所敘建築師是要擔任監造者的角色，萬一興建過程出問題在這種情況下你所請的建築師很難會真心幫你的。建築師跟包商是同一個生態下的謀生者，彼此會有厲害關係（惡勢力）如果又是熟識或是同一團隊那就更不好。試想你蓋房子只會蓋一次，他們可是要在這一個圈子長久生存的，出了問題建築師會幫誰，不言而喻，誰又會為你主持公道。所以我建議自己盡其所能多找幾組包商來談，如是當地人透過親朋好友介紹比較實在，如是外地人可以透過網路或當地工會來遴選。什麼樣的包商才算是好包商呢！這個問題會因人而異很難有一個標準答案。畢竟每個人的案子預算不同，房子興建困難度不同，屋主對興建品質的要求不同，屋主的行事風格也不盡相同，所以適合A業主的包商並不見得適合B業主。
但還是有一些細節可以判別這個包商可不可靠。
1.不敢留名片只要加line，這個不選。
2.名片上沒有公司行號沒有地址只有一個手機號碼，這個不選。
3.不敢提供相關客戶案子，並至現場參訪，這個不選。
4.約定時間常常遲到，或留言不回，這個不選。
5.所有工項皆須轉包，自己本身沒有工程人員，不會使用e-mail，沒辦法提供施工日報表，這個不選。
6.舌燦蓮花，講話沒有邏輯，會中傷其他包商的，這個不選。
7.脾氣不好，主觀太強，很難溝通的，這個不選。
以上是我的個人經驗，遴選包商一定要有充分時間，大家可以善用請建照的時間6個月及建照下來申報開工前同樣6個月的時間，慢慢挑選一個有擔當的包商來為你服務。
當你已經盡力挑選出一個適合你的包商時，最重要的還是要一份嚴謹的合約這才是你最需要的。人是很會偽裝的動物，包商為了可以順利取得工程，很多東西事前都很敢保證，但當他一發生財務不良，發不出下包的貨款，工期延宕完不了工，品質不佳無法修繕，這時他為了可以順利脫身什麼招數都會使出來，這時只有合約書才有辦法制衡他。

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發表於 2019-4-26 10:40:11 |只看該作者.....

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本帖最後由 tonychang 於 2019-4-26 10:45 編輯

擬定合約內容前應該要做的事二
當你找定數家包商來估價時，最好召開一次或多次釋圖會議。「釋圖會議」顧名思義就是解釋圖面資料所有問題。
參加對象一定要有建築師，每一家包商對於他器洃妨嶆野籉騢簸搣帡暋D的地方請建築師解釋。一方面可以檢視建築師所提的圖說資料有沒有缺圖，另一方面你也可以評估包商的視圖能力及他的工程經驗。在此階段包商為了爭取勝出一定會努力提出問題來凸顯自己的經驗豐富。一般來說承攬建屋工程都是總價承攬，但「總價承攬」這句話太過於模糊，難免有各自解讀的空間。經過釋圖會議之後包商就沒有圖說不完整或圖面沒有交代清楚等藉口可以跟你要求追加。另外記得要製作成會議記錄並將會議過程錄影存證，並讓參與者簽名製成書面資料。開會日期標註也很重要，可以證明是在包商提出估價單之前就進行的會議，同時也要標註本會議記錄視同合約一部份。
我的案子總共開了三次釋圖會議，有一些能力不足的包商中途就知難而退，留下來的包商就開始進行估價單作業。
一家營造公司，二家土木包工業進行最後比價作業。
有人可能會認為包商怎麼可能會按照你的規範及遊戲規則來進行所有流程。一來我是同時豪漺伄A舍工程總價很高。二來我的房屋造型很特殊，很多包商都想把他當做宣傳業績。三來景氣不佳，農舍申請不易，很多包商都苦尋不到案場可以承接。四來我的農地位處交通方便的台九線附近，農路也很寬大，大型工程車進出很方便。所以說我的案子誘因很多，讓我可以按照大型建設公司的標案流程來進行。另一方面來說事前把所有問題大家都說清楚，這對雙方來說都是好事，互相不占便宜沒有不好的地方，這是保障自己權益降低風險的第一步，只是知道要如此做的人不多罷了。

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快樂農夫

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tonychang

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發表於 2019-4-29 14:05:57 |只看該作者.....

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擬定合約內容前應該要做的事三
估價單內容要求:
一般來說絕大部分的包商估價單都會用一式的方式來估價，沒有單項數量及單價，這是很容易產生糾紛的。尤其像蓋房子金額如此龐大的交易更不應該如此草率。有單價分析日後有追加減工程時可以依照估價內的單價來計算互不吃虧。
估價單能夠寫得越詳細表示這個包商做事比較嚴謹也比較會有責任擔當（但這跟工程是否可以順利完工是沒有關係的）。釋圖會議是保障自己權益的第一步，估價單內容越精準是保障自己權益的第二步。
依我的案子來說工程結構估價單有總表金額，再分各類別合計金額，再來就是單價分析。
舉例來說：總表金額分建築工程、營造牌費、工程管理費、代辦費、稅金。
            各類別合計金額分假設工程、結構體工程、裝修工程、門窗工程、雜項工程。
            單價分析金額如：級配回填、混凝土、澆置以立方米計價、鋼筋及綁紮以噸數計價、鷹架以米平方計價、施
            工圍籬以米計價、模板以坪計價、水泥粉光以平方米計價。
            水電配管、線材以米計價、其餘都以單個計價。
估價單項目要求:
對一般人來說對工程不是很了解，所以對於包商提出的估價內容有很多都不知道實際的情形是什麼。有些為了省事讓包商包山包海，這往往是踏出錯誤的第一步。建築工程大概分結構體工程、裝修工程、內裝工程及雜項工程。
我建議剛開始跟包商接洽只發包結構體工程就好，包含地基開挖、鋼筋、模板、水電配管（僅只配管不含配線）灌漿這些工項就好，這些就足夠把結構體蓋出來了。一來如果包商不適合避免給出太多工程款要換工班也不會損失太多金額，如果包商值得信賴後續再發給門窗、水泥粉刷、污水化糞池、欄杆等工程，這樣完程度就可以申請使用執照了。其他工項就沒有時間限制可以慢慢做。
依我的案子舉例來說：ykk門窗、鍛造欄杆、牆壁粉光（土包一定是找最便宜的下包）、GRC裝飾、化糞池預埋、屋頂鋼瓦、防水工程、水電配線（因我要求太平洋電線電纜）這些都是我自行另外發包，不在包商估價範圍內。
工程會出問題大多在結構體興建時期，包商包的越多金額就會越大。哪一天要清算時往往就會比鑑價報告金額多付出很多錢，最後你也可能要不回來。
最後估價單一定要多修正幾次，不要怕麻煩有異動就要提出新的（我就要求包商提到第四版才完整），而且項目一定要寫清楚，不要只有包商看得懂。估價單的重要性再進行工程鑑價時是重要依據，關係到你是否再受了一堆鳥氣之後還要再付錢消災。

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發表於 2019-5-4 11:33:45 |只看該作者.....

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本帖最後由 tonychang 於 2019-5-4 11:40 編輯

合約內容擬定
一般來說千萬不要只用估價單來當做是合約約定，也不要採用包商提供的合約書。
簽訂合約最主要的是規範兩造雙方的權利、義務、工程範圍與違約罰則，所以大意不得。合約內容必須公平對等這合約才有法律效益，越是詳細對雙方都有保障。
合約內容最主要需包含：總價、付款方式、工作期限、追加減條款設定、逾期罰則、工程保留款、保證人、公證程序、審判管轄區域等等。
千萬不要相信什麼誠信原則、工程慣例、沒問題等空話。白紙黑字都不一定可以約束對方，更何況是口頭承諾。
上法院、做工程鑑價報告、委託律師第一先看合約簽訂內容，合約有規範依照合約條文走，合約沒寫依提供證據判別。
要擬定一份完整的合約不是那麼容易的事，一般人一輩子有可能只會誘@棟房子，哪會知道合約要納入些什麼條文。
依我當初設計合約時參考了很多資料範本，有消基會、一般建設公司、政府採購發包及營造工程公司等各種合約範本。
量身定做適合我自己的合約書。現在網路資訊非常發達，要取得任何資訊可說是非常方便。所以說是事前多下奶牷A才可以保障自己的權益。
在此提供我的工程合約書及水電合約書範本給有需要的朋友參考，可以讓有需要的朋友當資料（營造包商勿擾）這是實際有簽約的案例也是我官司勝訴的依據。
有需要的朋友可以留下e-mail，我將定期彙整寄出。提供日期自即日起至五月三十一日止。

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