既成道路及路權同意書問題

水蛙

哇賽! 買地買到變這麼複雜，看來還真是心酸血淚，
有時要豁達一些，要嘛! 就賭賭看承受起一切(我的作風)，
要嘛! 就做最壞打算，快刀斬亂麻，(看能否減少損失簽約金!)
人生有多少時間，來受這些鳥事，而忽略退休的一片美好時光，
錢再賺就有，以您投資理財的功力應該不算太難，"太座不安"就流年不利，
諸事不順! 您是有智慧的人，相信一定能圓滿的解決問題!

yuchia

之前我有幫老闆處理內門的農地，也有既成道路通行的問題，既成道路的地號也是我老闆名字，但是我們沒賣，既成道路的土地是建地，當初老闆在買時，前手就已經向公所申請做為通行使用，所以免稅。
而我們賣掉既成道路內的農地時，買方也是擔心我們會封路（假設真的封路，也有另一條小路可通行，所以不算是袋地，但也沒柏油路方便就是了），所以一直要求要在那塊建地上設定通行權，我老闆不肯。
不過買方最後還是有買了那塊地，在成交後一年內也陸續打電話來關心是否可以設通行權，答案仍是不給設定。
不過我老闆沒有那麼XX，會去封路另有所圖。所以買方最後也沒再打電話來問了

另外，老婆有老婆的堅持，如果為了這樣起爭執也不好啦...
畢竟路權不完整，肯定會煩惱阿雜的

samtsai

yuchia 發表於 2019-2-12 15:09
之前我有幫老闆處理內門的農地，也有既成道路通行的問題，既成道路的地號也是我老闆名字，但是我們沒賣，既 ...

妳幫老闆處理內門的農地，可以問問妳(或說妳老闆)內心的想法嗎?

疑問:
1.既成道路問題--土地是建地變成"既成"道路是政府認定?還是自認?
2.既成道路的土地沒賣且還是老闆的名字但不肯農地買家設定通行權--那老闆所圖為何?
3.老闆沒有那麼XX，會去封路另有所圖--那到了下一代呢?
4.假設真的封路，也有另一條小路可通行，所以不算是袋地--那買家不是更慘?

dynasty013

akirahsiao 發表於 2019-2-12 09:24
真的要放棄了,已無法再接受每天的凌遲!

我家那一位一直主張

第四點~水利地...我一位客戶這星期才在跟我求救，水利會要拆他家圍牆蓋水溝蓋，鑑界完成後發現竟然要整條往內拆一公尺深，而且只拆不復原，整塊農舍雅致的石磚道路會變成搞笑的碎石泥路...哭笑不得! 他想告他們!!!

我勸他放下，所有權我們竊占在先，一定輸就算了，水利會到時候不爽要搞你一間農舍，太多法令可以玩，我必須說"夫人是對的"....

akirahsiao

dynasty013 發表於 2019-2-12 23:04
第四點~水利地...我一位客戶這星期才在跟我求救，水利會要拆他家圍牆蓋水溝蓋，鑑界完成後發現竟然要整條 ...

大大感謝您的意見,

水利會要拆圍牆蓋水溝蓋 - 這個要是發生,我主動拆,還會倒貼錢!

這個水利溝要是蓋起來就不用擔心路被封了!

要解除買賣合約大大應該有經驗吧?

拜託提供一些意見供我參考吧? 真的被折磨到快崩潰了!

買個農舍能搞成這樣還真是只此一家別無分號!

akirahsiao

水蛙 發表於 2019-2-12 14:38
哇賽! 買地買到變這麼複雜，看來還真是心酸血瓷A
有時要豁達一些，要嘛! 就賭賭看承受起一切(我的作風) ...

不只買地買到變這麼複雜，連春節旅遊都心酸!

春節四天三夜宜蘭旅遊,第一天夜宿棲蘭山莊,白天逛棲蘭神木區,

晚上因某些因素要另找住宿地方,下午五點到了員山找到一家民宿還有房間,

留有兩間三人房,殺完價以兩間8千成交.但老婆妹妹認為她原訂六人房才6千,

兩間3人房8千太貴,惡夢開始了!

就這樣員山->礁溪然後礁溪->圓山,這樣來來回回到晚上11點.

搞到我崩潰-鼻子過敏頭痛欲裂,才甘願去員山民宿!

這些豬頭怕花錢!那就不要出去玩不是更省? 玩得跟逃難一樣,真是服了!

民宿外觀


民宿曙U
按這裡顯示圖片

民宿大廳
按這裡顯示圖片

民宿游泳池-冬天沒使用
按這裡顯示圖片

釣魚池及划船池
按這裡顯示圖片

民宿後面景觀
按這裡顯示圖片

水蛙

akirahsiao 發表於 2019-2-15 09:31
不只買地買到變這麼複雜，連春節旅遊都心酸!

春節四天三夜宜蘭旅遊,第一天夜宿棲蘭山莊,白天逛棲蘭神 ...

過年到哪裡玩都貴，去哪裡都塞車，小弟只能窩在家裡，
不敢出去 ，只有到田裡踏青走春。
春節期間四天三夜宜蘭住宿8千元實屬便宜了!
但是人總是這樣，看能不能再打個折或再便宜一點。
建議由您安排住宿(付款)，他們只管享受旅遊，
您也可以樂得耳根子清靜

akirahsiao

水蛙 發表於 2019-2-15 09:45
過年到哪裡玩都貴，去哪裡都塞車，小弟只能窩在家裡，
不敢出去 ，只有到田裡踏青走春。
春節期間四天 ...

蛙大您真的站著講話不會腰疼!

全身上下就一張信用卡,還叫我付帳買單? 這張信用卡是讓我加油用的!

每個月都要對帳! 能亂花錢嗎? 上次一筆費用忘了啥用途,結果硬是逼我想了好幾天!

這傢伙年輕時我的電話每天查! 有不認識的還會回撥 , 後來詐騙集團猖獗才沒這行為.

我家出去吃飯,跟兒子都是手插口袋吃完拍拍屁股走人,付錢的都是老婆大人的事!

要付帳身上也沒錢! 至於安排行程 ? 出個門跟逃難似的,吃飽沒事幹給自己找麻煩?

akirahsiao

這次農舍的買賣爭議點:
賣方當然是認為無任何瑕疵完全是買方無理行為!
重點在買方從跟仲介接觸瞭解此案件開始,即一再主張路權有問題就不購買此案件!
當初賣方及仲介的解說讓買方誤以為
地號154是溝渠,地號153為道路用地,所以是擁有使用道路的1/4持有權!
第一次鑑界僅鑑界地號168,未鑑界153及154地號,買方即主張需另行鑑界153及154地號.
第二次鑑界發現地號154在圍牆內(水利溝渠南邊),地號153僅擁有道路1/3部分,
與買方的認知有明顯差距.而買方主張的"路權有問題就不購買此案件"的聲明,
因仲介方說已清除簽約當時錄音錄影資料,造成買方無法有直接證據證明!
2019/02/15 PM 08:00 買賣雙方於仲介處所展開協商,
買方訴求 :買方老婆提出建築師警告說無路權無法改建農舍.
賣方回應 :當初議定買賣未提此需求,這不在買方可提的異議項目之內!
---  看著老婆被攻擊,以下只好由我主導協調
買方訴求 :剛才所提重點在路權爭議,並非是農舍改建訴求.
買方訴求 :路權問題從買賣一開始即已提出,也再次向代書提出確認兩件事
   1.既然主張通行道路為既定道路是否有任何相關證明?
   2.水利溝渠可否加遠磽迅q行道路?
   買方希望有足可供汽車(3米)的通行權,而非訴求大家走習慣的目前道路,
   因道路的2/3是在鄰地的地號(663-5)之內,而663-5是都計農地,價值頗高,
   未來是有被封路的風險,而這點包括代書及仲介都不敢保證不會被封路!
賣方回應 :都已行走多年的既定道路,鋪路造橋是一種未w.沒人會去封路.
買方訴求 :通行權益不能放在別人的善心之上,既然有被封路風險,
   買方當初買賣主張已受侵害,農舍本身的議定價也有爭議.
*** 買賣雙方爭論議題冗長,敘述直接跳入最後談判協商 ***
賣方主張 :1.農舍售價不再退讓   2.買方承擔解約賠償損失50萬
買方主張 :農舍售價不再退讓是0,那買方的願意承受賠償金額也是0開始談.
                 賣方要求賠償金額50萬,那買方要求降價金額從700萬開始談.
賣方主張 :那只好尾款時間一到寄存證信函給買方.
買方主張 :不用等,下周就寄存證信函直接進法律程序,後續買方準備拿那80萬來打官司,
    輸了就輸80萬!
最後還是仲介方出來圓場,以誘籈Q溝的費用談折價,這部分我真的沒爭議,
最終就以折30萬定案!
結論一些經驗跟各位分享,未來買農地這些是一種經驗:
1.買方錯在當初一再主張的議題未列入合約中,造成仲介及賣方未重視!
   也造成事後爭議未能有明顯突出的證據.
2.簽約過程相信仲介會全程錄音錄影,結果是對自己有利的資料不見了!
   所以簽約過程一定要自己也準備錄音存證.如果告訴你要相信人性,
   那是你要提高警覺的開始!
3.買賣合約要審慎查看是否買賣雙方平衡,如買方未履約要罰款,
   但賣方未排除鑑界糾紛是否有相對措施？
4.有幾塊地就鑑界幾塊,不要因是持分或路地而放棄鑑界.
5.買方於購買之前,已有其他仲介警告道路在鄰地的地號內,但查詢仲介聲稱是
   政府網路地籍圖資的誤差造成,鑑界後卻是政府網路圖資正確.所以要相信政府圖資,
   不要輕信仲介的三言兩語,因為最後受害的是買方.
6.路權真的很重要!不要大家說走習慣了,就認為是既定道路.退休族買農地是樂活,
   如果買了一塊路權有爭議的農地找自己麻煩,那真的是自作自受!
最後提一下自己的感受:
折這30萬對我而言真的無關痛癢,真的就想買個農舍度假而已.如果要省錢不買最省!
但看著自己的老婆在遭受攻擊時我還是跳出來承擔協調談判的責任!
當然這過程被罵等等的人身攻擊,還是一再安撫她不作情緒發言!
她會反彈那麼大最主要的原因是地主及仲介方的解說,讓她認定都是在說謊!
這豬頭寫了長篇大論的文稿,結果漏洞百出,被攻擊責罵,實在是讓人看不下去!
而我提出的各種建議她動不動就全盤否決,真的是標準豬隊友!讓我直接陷入腹背受敵!
最後代書寫協議書內容細節都直接找她談,我這個買主變成糧],只剩最後負責簽名!
她真的沒有錯,只是訴求亂七八糟沒有抓住核心 -
通行道路在鄰地663-5地號內,有被封路的風險!
而這點正是買方一開始主張道路通行權有問題即不購買的訴求所在!
這點也是當初賣方及仲介不願多做說明的地方.
如果一開始知道這點買方真的不會買此農舍!如果有錄音錄影資料也會主張不買!
所以訴求這點才會有勝算的機會!也才能說明買方主張的合理性!
提醒一些房地產仲介的朋友,促成交易很重要,但也要發揮專業道德及良心,
退休族最後生命買一塊農地樂活,當買方有些疑問時千萬不要用話術亂引導!
要善盡告知正確訊息的責任,不然有了糾紛就得不償失


號稱既定道路,但就是在別人家裡,就是有被封路風險

水蛙

akirahsiao 發表於 2019-2-18 08:55
這次農舍的買賣爭議點:
賣方當然是認為無任何瑕疵完全是買方無理行為!
重點在買方從跟仲介接觸瞭解此案件 ...

恭喜!akirahsiao大，隨然經歷許多波折但終於完成買地夢想 。
相信以後會平平順順，退休樂活!!