請選擇 進入手機版 | 繼續訪問電腦版
1394查看 5回復

繼承千萬宅想賣很頭痛 網:你撞到房地合一bug了 [複製鏈接]

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

發表於 2019-11-30 10:31:07 |顯示全部樓層
https://money.udn.com/money/story/5886/4194924

繼承千萬宅想賣很頭痛 網:你撞到房地合一bug了

2019-11-29 12:56經濟日報 記者游智文/即時報導

記者游智文/攝影
一名網友在PTT表示,今年繼承媽媽名下房子,媽媽買入總價1,000萬元,房貸還有750萬元,等於媽媽只留給他250萬元。他想以原價1,000萬賣掉,結果發現,房地合一稅竟然得繳262萬元,等於賣房子要倒貼12萬元,簡直快昏倒。
對他的遭遇,不少網友直指「你撞到房地合一的bug了。」高源估價師事務所所長陳碧源也表示, 這是修訂房地合一稅時,未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價認定,所導致的問題,目前無解。

網友說,他媽媽2018年在南部貸款買了一間1,000萬的房子,媽媽在今年9月往生,他繼承了這間還有750萬元房貸的房子。

由於他住在中部,因此想賣掉這間繼承得來的南部房子,做其他用途,他打算不賺錢,還是賣1,000萬就好了,但是代書告訴他,房子的公告現值是250萬,依照房地合一稅算法,市值1,000萬-公告現值250萬=獲利750萬。

由於持有才滿一年,稅率是35%,要繳262萬的稅金,換句話說,他賣房子拿到1,000萬後,還掉房貸750萬元,剩下的250萬還不夠繳稅金,得再出12萬元來繳稅,不僅沒有拿到任何錢,還得多付一筆錢。

他說,依照政府課稅方式,等於他的房子要賣到1,405萬,換算房地合一稅為404萬元,才能不虧錢離場,代書則建議他房子拿來出租,短期不要想要賣,真是昏倒呀。

不少網友對他深表同情,「房地合一稅制對繼承大傷…只能安慰你說,你不是唯一的受害者」、「那要拋棄繼承耶,你看看中產階級多可悲」、「一堆搞不清楚狀況,遺產稅實價課稅,傷最慘就是中產階級」、「你撞到房地合一的bug了」、「這個bug在房地合一上路那年就在討論了,搞不清楚為啥政府打死都不修正」。

不過也有人認為,「繼承的錢財是額外的財富,不要想要轉賣變現問題就少很多」、「你多持有幾年,稅率降低,再轉賣就會好很多」。

估價師陳碧源表示,這是當年修訂房地合一稅時,未能一併檢討遺產及贈與稅法關於不動產時價的認定,導致的bug。

根據遺產及贈與稅法第10條第3項規定,繼承遺產或受贈不動產的時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準;其他財產時價之估定,本法未規定者,由財政部定之。」

這一條如果同步修改為:「第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準;但申報人舉證申報時價高於公告土地現值或評定標準價格者,從其申報時價。」變成雙軌制,讓申報人自行決定如何申報,不會出現明明出售受贈或繼承不動產沒賺錢,卻要繳稅的不合理現象。

陳碧源表示,美國、加拿大都是用時價,缺點是繼承不動產時,因為用時價認定,所以會有比較高的遺產稅。台灣用公告現值,公告現值比時價低,在繼承或贈與時,對民眾有利,但是之後的出售,就得負擔較大的稅額, 對繼承到較高負債不動產且無力繳付貸款的繼承人,並不公平。
1

查看全部評分

使用道具 舉報

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

發表於 2019-11-30 10:43:44 |顯示全部樓層
本帖最後由 pineman 於 2019-11-30 10:49 編輯

     之前若是對稅法沒仔細研究的,要用農地或房產做為投資標的並可能留給子孫的,建議現在起要多研究相關法令。bug會不會修、何時修?修了會不會溯及既往退稅給繼承人?目前都屬未知領域。

     用股票當遺產,對小散戶問題比較少,小戶通常達不到遺產稅標準,子女繼承後需要變現時賣出,目前也沒有證所稅(證券交易所得稅)問題。

    台股的「證所稅」三個字長期以來跟炸彈一樣,要改變真的不容易。就算將來修法,證券要生前移轉給子女也單純,不論是在夫妻各自有的220萬免稅額度(PS)內直接贈與股票,還是嫌辦理股票贈與手續比較麻煩,賣掉股票再在年度贈與稅免稅額度內贈與現金給子女,然後子女再買進對應持股(甚至換股或自行運用現金)都可以。

    農地或房產除非出租,否則沒有租金收入,股票選績優股或ETF(如0050,0056等),每年有股息領,其實也是不錯。

PS: 如果原先是配偶中某一方全數持有,可先贈與配偶,配偶間贈與無贈與稅問題,夫妻再各每年度各自贈與220萬給子女

使用道具 舉報

站長

打造桃花源

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

發表於 2019-11-30 13:09:24 |顯示全部樓層
若他媽媽是房地合一實施前也就是103年1月2日以前取得買的, 他108年繼承後,應該是適用舊制吧! 還是也要採新制房地合一的算法..
自律來自道德,請大家發言時互相尊重理性討論,避免使用情緒化的字眼!請響應桃花源無政治,並多體諒站務維護的辛勞!

使用道具 舉報

站長

打造桃花源

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

發表於 2019-11-30 13:12:27 |顯示全部樓層
2home 發表於 2019-11-30 13:09
若他媽媽是房地合一實施前也就是103年1月2日以前取得買的, 他108年繼承後,應該是適用舊制吧! 還是也要採新制 ...


自己找到答案了....

繼承的房產是否要申報房地合一稅,是以最初購入的時間為準

爸爸近年過世,兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子,但是因為沒有需求而轉賣,到底要不要申報房地合一稅呢?高雄國稅局表示,這類情況其實並不是看兒子的取得時間,而是看爸爸當初取得不動產的時間,作為適用房地合一新制,或房屋交易舊制的依據。

https://money.udn.com/money/story/5621/4178438
1

查看全部評分

自律來自道德,請大家發言時互相尊重理性討論,避免使用情緒化的字眼!請響應桃花源無政治,並多體諒站務維護的辛勞!

使用道具 舉報

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

發表於 2019-11-30 16:11:34 |顯示全部樓層
2home 發表於 2019-11-30 13:12
自己找到答案了....

繼承的房產是否要申報房地合一稅,是以最初購入的時間為準


覺得站大貼的這網址有蠻多重要內容,全文轉貼過來這樓

https://money.udn.com/money/story/5621/4178438

繼承房屋轉賣 要不要房地合一稅?

2019-11-21 14:14聯合晚報 記者程士華/台北報導

繼承的房產是否要申報房地合一稅,是以最初購入的時間為準。 報系資料照

爸爸近年過世,兒子因而繼承了父親傳下來的一間老房子,但是因為沒有需求而轉賣,到底要不要申報房地合一稅呢?高雄國稅局表示,這類情況其實並不是看兒子的取得時間,而是看爸爸當初取得不動產的時間,作為適用房地合一新制,或房屋交易舊制的依據。
高雄國稅局日前受理一件案例,轄區內一位爸爸在2012年3月購置一套房地產,但是這位爸爸在2015年10月往生,他兒子在因此在同一個月繼承這套房地產,可能本身並無需求,因而在去年7月出售這套房地產,並主動申報房地合一稅。

官員指出,國稅局查核這個案件時發現,其實這位兒子本人、妻子以及家中未成年子女,都未將戶籍設置於這套繼承而來的房屋中,其實不屬於房地合一課稅範圍,因而註銷這起申報案件,並通知這位兒子,把這筆房屋交易收入併入今年5月的綜合所得稅結算申報。

官員表示,以往買賣房地產時,土地部分免稅,房屋部分交易所得被歸類於財產交易,要在隔年5月併入綜合所得稅時申報。而房地合一課稅新制於2016年1月1日起上路,近年取得的房地產,要在移轉登記後一個月內主動向國稅局申報,自住使用可以享較優惠的稅率,但剛入手就脫手,恐怕有炒房嫌疑,越快脫手課稅越重。

官員指出,這位兒子搞錯一件事,其實因繼承而取得的房屋,持有時間可以跟父執輩合併計算,換句話說,其實案例中的房地產,實際取得的時間要依爸爸購置的時間為主,也就是2012年3月,當時房地合一稅還沒上路,這套房地產也就屬於舊制。

不過還是有例外,官員提到,若是民眾在2016年以後才繼承不動產,即便房地產在父執輩手上屬於舊制課稅,但是這位兒子或其配偶、未成年子女實際在此居住、設有戶籍,且連續住滿六年以上,過程中都沒有拿去出租、做生意或是轉作事務所等執業情況,就可以適用房地合一稅的自住優惠。

官員指出,針對符合自住標準的房地產,房地合一稅設有新台幣400萬元以下免稅的規定,雖然舊制房屋只要課綜所稅,但是選擇房地合一稅更有利,那麼稅法也允許這位兒子改用房地合一新制課稅。

繼承不動產是否適用房地合一稅資料來源/採訪整理 製表/程士華

若符合房地合一稅條件
轉手無論賺賠 都必須申報

台北國稅局表示,房地合一稅跟舊制房屋交易最大的不同,在於無論賺錢還是賠錢,只要有出售,就應該在一個月內主動申報,最近查核發現,有民眾誤以為賠錢的交易就不必申報,結果反而挨罰。

官員用實際案例說明,有位民眾在2015年1月23日以977萬元買入台北市某房屋以及其坐落基地,購屋後又主動整修,支付改良修繕費用39萬元,並於2016年8月29日以980萬元出售,這位民眾自行試算之後發現,其實這筆賣屋交易虧了36萬元,感覺虧損應該不必申報,最後因為未在期限內申報,被處以3,000元罰鍰。

官員表示,房地合一稅新制上路後,個人交易2016年1月1日以後取得的不動產,都屬於房地合一稅的課稅範圍,不論這筆交易有賺錢或虧損,都要依規定於所有權移轉登記日的隔天起30日內,主動辦理房地合一稅申報。

官員提到,除了2016年以來的房屋之外,其實新法上路還有個過渡期,房地合一稅的精神在避免炒房,在2014年1月2日以後取得的房地產,若持有期間不滿二年就馬上出手,其實也會被歸類在房地合一稅的課稅範圍。

官員表示,房地合一稅也可以透過網路申報,只要準備讀卡機,使用自然人憑證、金融憑證、已註冊健保卡等,就能透過網路辦理申報,若是沒有讀卡機,輸入身分證字號與戶口名簿戶號,也可以辦理網路申報。

如果沒有在期限內主動申報,官員表示,依據《所得稅法》第108-2條規定,可處3,000元以上3萬元以下行為罰,若有應補稅額,還會按補徵稅額處三倍以下罰鍰,兩種罰鍰擇一從重處罰。
1

查看全部評分

使用道具 舉報

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

發表於 2019-11-30 17:47:52 |顯示全部樓層
本帖最後由 pineman 於 2019-11-30 17:48 編輯

    這篇有提到農地的狀況,因為是雜誌類網站,所以就不轉貼全文,請自行前往瀏覽。

賣房沒賺錢還是要報稅?搞懂「房地合一稅」5大誤解 不怕補稅遭罰!
1

查看全部評分

使用道具 舉報

2home站內搜尋



回覆:繼承千萬宅想賣很頭痛 網:你撞到房地合一bug了

您需要登錄後才可以回帖 登錄 | 註冊成會員

Archiver|手機版|2home 打造桃花源

GMT+8, 2024-3-29 00:08 , Processed in 0.045461 second(s), 11 queries
免責聲明:2home網站是以即時上傳留言的方式運作,一切留言內容只代表發言者個人意見,非本網站之立場,2home網站對所有留言的真實性、完整性及立場等,不負任何法律責任。 .

回頂部