2home 打造桃花源

標題: 徵求一塊農地或山坡地，配合開發(2HOME)或長租 [打印本頁]

作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 17:23 標題: 徵求一塊農地或山坡地，配合開發(2HOME)或長租

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-8 17:34 編輯

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作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 17:25

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-8 17:29 編輯

我們的配合開發(2HOME)或長租方式，是與土地所有權人協議並取得共識，簽訂10年或15年的地上權租賃契約，而後在此基地上合法申建鋼骨造休閒渡假屋(2HOME)，並且園區景觀設計佈置，其後取得園區經營權，再每月支付固定管理費(租金)給土地所有權人。

待本基地地上權租賃契約到期後，本基地上所有休閒渡假屋(2HOME)無償轉讓給土地所有權人，由其接管持續使用並永續經營。
(P.S 此乃方案簡介)

大郡建研(景觀設計)有限公司
蔡能貴 0933-647174
e-mail: 641288995@qq.com

作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 17:27

如果各位大大對我們所提此配合開發方案有興趣，我們備有詳細說明提案及案例，可供你深入瞭解，請留言你的姓名，電話及e-mail，我們將會儘速把細部計劃書寄達。
謝謝。

作者: 陳青 時間: 2012-2-8 17:30

2# daniel_258
這個好！擁有山坡地的大大，應該會有人喜歡這樣的互惠經營方式。

作者: 胡媽媽 時間: 2012-2-8 18:04

3# daniel_258
有區域限制嗎?(北.中.南部)或其他條件?
請問那您們賺什麼?

作者: ShareRain 時間: 2012-2-8 18:14

2# daniel_258
個人對於daniel大所提的模式感到蠻好奇的.
開發的資金規模應該會遠遠超過購地的資金, 自行買地負擔相對小很多, 而且會更有保障.
能否請daniel大分享計劃的成本及營運分析.

先謝謝了!

作者: rdmigo 時間: 2012-2-8 18:30

~~~如果以最低2.5分算建遮率...
會出現..房子變小..不然就是租金會提高到
開銷合理開發建屋費用與利潤損平...
而單位為10年120個月..去核算..土地開發與建屋成本...
而這提案的最大利多是...地主..
而租金收入為..建方與地主...
我這模式似乎可行...但經營風險也很大..
包括選擇的地點與環境之方便性..
而此模式!可歸類為養老退休村之模式!
那這樣必須與週遭的生活機能..必須有相當的方便性.
例如:購物.醫療..交通便利...等等...
依我想這模式的成功率有待考驗...加油!!

作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 21:32

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-8 22:23 編輯

3# daniel_258
有區域限制嗎?(北.中.南部)或其他條件?
請問那您們賺什麼?
胡媽媽發表於 2012-2-8 18:04

謝謝胡媽媽大大提問：

我們在中部  對中部地區比較熟悉  所以偏愛此地區
北.南部地區沒有銷售客源基礎  運作上風險較大
最近曾派員去花東海岸(東部地區)市調
但也只限於了解東部地區  先做功課而已

賺什麼也就是指收入來源
個案的獲利來自於休閒度假屋的租售收入
沒有其他什麼條件  最主要是對基地的評估
並不是每塊基地都合適配合開發
也就是個案是否可以推展的風險評估
尤其前期規劃設計作業更是重要  也是無償性人力資源付出

如若有待詢之處  尚祈來函

作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 21:55

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-8 23:02 編輯

2# daniel_258
這個好！擁有山坡地的大大，應該會有人喜歡這樣的互惠經營方式。
陳青發表於 2012-2-8 17:30

謝謝陳青大大的"讚"

一個成功個案是需要消費者.土地方.營建方都有獲益
才有可能順利推展也就是所謂的三贏
這也是此專案可以順銷的基礎

再次感謝...

作者: 綠谿 時間: 2012-2-8 22:18

這樣的開發應該有地點便利性(交通醫療連結道路)的選擇.
土地面積應該也要不小(平坦地也要有一定比率),才有開發的價值.

作者: lusong7 時間: 2012-2-8 22:50

您是否有已經成功案例(位置)
您可以告訴我們..這樣網友就能憑估自己的地是否夠格
說不定大家搶著把地租給您
...
最近我們也想把地賣了...但要新地主原地租我20年...結果當然是不可能(被仲介公司笑死)
有人對石門水庫前都市計畫內農地有興趣嗎?...您買到後要租樂活族20年哦!
您是否能給我詳細計合約內容借我學一下...說不定您的方式可行

作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 22:51

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-8 23:50 編輯

2# daniel_258
個人對於daniel大所提的模式感到蠻好奇的.
開發的資金規模應該會遠遠超過購地的資金, 自行買地負擔相對小很多, 而且會更有保障.
能否請daniel大分享計劃的成本及營運分析.

先謝謝 ...
ShareRain 發表於 2012-2-8 18:14

先謝謝ShareRain大大的關心

非常樂意分享此專案的成本計算和營運分析

所有計算的基礎均來自基地的條件
每塊基地都有其特殊性
完全素地或半開發(水保已過)或已開發(水電道已通)
實無法統一方式計算  需經基地勘查  才能正式報表呈現

但現在可概略簡言之
地主方提供出10年或15年的地上權付出
於租賃契約到期時  可無償獲得基地上所有建物(含園藝景觀作物)  另每月收取興建方所支付之園區固定管理費(租金)
興建方則付出園區興建成本而獲得消費者客戶的長期租售收入
消費者客戶則付出少少租金  即獲得度假屋長期使用權(而非所有權)

如此可能還不足解疑  未來我將會嘗試於後舉例說明

謝謝大大

作者: daniel_258 時間: 2012-2-8 23:13

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-8 23:47 編輯

~~~如果以最低2.5分算建遮率...
會出現..房子變小..不然就是租金會提高到
開銷合理開發建屋費用與利潤損平...
而單位為10年120個月..去核算..土地開發與建屋成本...
而這提案的最大利多是...地主..
而租金收入 ...
rdmigo 發表於 2012-2-8 18:30

謝謝rdmigo大大的回帖

看完rdmigo大大的貼文  的確讓我感到意外
沒想到我們2HOME如此藏龍臥虎  高手雲集
rdmigo大大的簡單幾句話  即描述了此專案的輪廓

由於現在時間較晚  先跟rdmigo大大回個帖  見諒
此專案難用隻字片語現在就跟rdmigo大大報告清楚
我將於後續貼文中  逐一分頁敘述
跟rdmigo大大及各位大大做一個說明及報告
希望能三人行有我師  經由大大們的經驗及腦力激盪分享
讓我們的專案於再次執行時更形完美  再次銷售成績展現

作者: lusong7 時間: 2012-2-8 23:15

先謝謝ShareRain大大的關心

非常樂意分享此專案的成本計算和營運分析

所有計算的基礎均來自基地的條件
每塊基地都有其特殊性
完全素地或半開發(水保已過)或已開發(水電道已通)
實無法統一方式計算需 ...
daniel_258 發表於 2012-2-8 22:51

我替大家和自己問一下
您的合約如何保護地主...免於有廢土和土地違規農用罰金或開發中斷等問題

作者: taiuanlang 時間: 2012-2-9 00:08

簡單的問一下，有沒有成功的案例，或是執行中的案件？

作者: 黑面 時間: 2012-2-9 00:30

這樣的開發應該有地點便利性(交通醫療連結道路)的選擇.
土地面積應該也要不小(平坦地也要有一定比率),才有開發的價值.
綠谿發表於 2012-2-8 22:18

別忘了農地農用的大原則.. 違反此原則的話, 被處罰的對象會是誰呢?

作者: smhu 時間: 2012-2-9 08:07

這種案子會成功(尤其是以專業的角度介入)，現以會員制招收的全國各地休閒渡假村正方興未艾，房屋經過十五年後大概也得花大錢整修了，而且依國人喜新厭舊的程度，一個地點可以經營上十五年也算是相當用心與有辦法的囉...

今年228的連續假期，國內一堆知名景點的飯店、民宿預約皆爆滿，有些地方的價格竟然跟春節期間一樣...

作者: w0000000 時間: 2012-2-9 09:54

個人對此方案有興趣，我是想租的那種。
小弟是頂客族，若是購地蓋屋，老死之後要給誰？
若能找個山坡地或小山頭租個十五、二十年的，
放個貨櫃屋遮風避雨、自己自足，那就夠了！
人老了、物質需求就不那麼重要了，只要健康就行！

作者: 山林雅境 時間: 2012-2-9 10:17

是否能做個更詳細點的說明.

比如.是哪種類型的土地是貴公司的目標.路寬?地平?交通方便?還是著名景點旁?
租金多寡是在簽約時就定下了?還是以年營業收入做分配?高低限落在何處?大約可能土地作價的幾%?
建屋的資金會是以該地主土地來向銀行融資嗎?抵押貸款年限多久?

作者: 肥龍在田 時間: 2012-2-9 10:20

常租或許還好只要不嫌老去一個地方會膩或是租來的沒有歸屬感
如果是分時度假在國外有不少例子但實際使用上有不少限制
要有閒否則熱門景點/時段不容易換到

我十幾年前有買過上海某度假村的會員只交換一次普吉島的JW渡假村就沒再去過
換算起來玩那一個禮拜花掉十幾萬... 後來都跟團或買航空公司的機+酒還比較方便實惠一點

作者: brown 時間: 2012-2-9 11:15

這些構想非常好、可以創造雙贏與互利
推薦2Home的海巡署長-海瑟小姐
在全台擁有10多塊素地、風景佳、視野棒
要搭船由台灣海峽繞太平洋一圈才看的完
也可提供2Home會員多一項休閒方式
想太多啦！

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 16:20

這樣的開發應該有地點便利性(交通醫療連結道路)的選擇.
土地面積應該也要不小(平坦地也要有一定比率),才有開發的價值.
綠谿發表於 2012-2-8 22:18

是的  綠谿大大你說的沒錯
在每次勘查基地出門之前  我們都要事先準備該地區域文件
不然都是白跑的比較多  一天的行程就浪費了

基本上評估指標有幾個
1.車子基本上能到達基地前
2.現場要有feel(感動)  俗稱的"景"
3.不能深山林內單一區塊  因須考慮居住安全  離最近鄉鎮3-5公里
4.基地面積選擇適合在1200P-1500P  最大在2500P左右  超過後  我們開發能力不足
5.聯外道路需順暢  林間小路可短接  但不可長距離
6.坡度的確不能太大  平坦地最少50%以上  我們是輕度開發

這是簡易的說明  其實每塊地都有他的"個性" 也就是包括地形地表水流坡度土實度海拔高度等等  當然不能以偏概全  畢竟每塊地都很可愛的  有其特殊性

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 16:36

您是否有已經成功案例(位置)
您可以告訴我們..這樣網友就能憑估自己的地是否夠格
說不定大家搶著把地租給您
...
最近我們也想把地賣了...但要新地主原地租我20年...結果當然是不可能(被仲介公司笑死)
有人對石門 ...
lusong7 發表於 2012-2-8 22:50

我們目前運作中的個案有兩個
一處在鹿谷鄉小半天休閒遊憩區  光復國小附近  基地臨10米光復路約有800P  地形平坦  目前已整地完畢  正委託申請水保及農舍中
一處洽商在國立鳳凰谷鳥園麒麟潭附近  基地約有1500P  已經完成基礎建設  目前進展至水通電通路通了

我們著力在中部地區  因為畢竟人親土親的

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 16:48

簡單的問一下，有沒有成功的案例，或是執行中的案件？
taiuanlang 發表於 2012-2-9 00:08

目前在執行中的案子有兩個  均在南投縣(見上帖)
我們本身是景觀設計專業公司
一般業務有私人別墅庭園造景及進口樹種買賣
偶而也接一些零星公共綠化工程
此專案是這些年發展的  可以幫我們自己找工作來做
畢竟業務的多元化  長期來說也是一種進程

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 17:33

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-9 17:34 編輯

我替大家和自己問一下
您的合約如何保護地主...免於有廢土和土地違規農用罰金或開發中斷等問題
lusong7 發表於 2012-2-8 23:15

有關合約內容  其實它是很單純的租賃關係  沒有特別之處  外面制式租賃契約就差不多了  頂多委請代書或律師書寫  我們是多加個公證而已

在合約保護地主方面  有個觀念是需要釐清的  因是租賃關係而非買斷  故所有工程進展及申請興建文件全部是地主方名義申請  偶而碰到法令疑義之處  甚至都還是地主方運用鄰里關係從寬解釋  畢竟大家都是鄉親

在規劃設計階段  地主方都會希望蓋越多越好  最好是都蓋起來  因為將來都是地主方的  我們也希望多蓋  因為那也是獲利來源  但畢竟有法令限制  一但面臨拆除  不但損耗成本增加  還要面臨罰款和已租售客戶的糾紛  實在是得不償失  我們也只能盡量滿足地主方的最大面積要求

進場施工後  所有興建中建物和景觀佈置  萬一地主方因其他個人外在因素  致無法進展個案  我們的損失將非常巨大  因為那些東西都是固定物  都是搬不走的  就算搬回來又有何用  俗語說媒人錢大過聘金禮  可能搬運費用大過這些材料和樹種  甚至移植過程中枯死一堆  如以上所言  所謂開發中斷是我們最不樂見的  只有最後個案順利推展  也只有達成三贏目標  我們才有利可圖

我們在評估基地之前  輕度開發是我們首要考慮  原因是重度開發非我們宗旨  另則營造成本相當重  會變成此個案負擔  損益無法兩平

既是合法申請所有該辦事項  招致處分及鄰怨當不至於  若是影響他人  以地主方的關係來敦親睦鄰是至關重要的

作者: 陳青 時間: 2012-2-9 17:48

本文章最後由陳青於 2012-2-9 21:42 編輯

故所有工程進展及申請興建文件全部是地主方名義申請 daniel_258 發表於 2012-2-9 17:33

都是地主名義，那租方如何付款興建？若是付款者名義上是地主，那事情大條了，房子蓋一半了，工程款要找地主拿，地主沒錢，租用者又不付錢，地主的房地產就只好被拍賣還款了。會不會這樣呢？

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 17:49

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-9 17:57 編輯

別忘了農地農用的大原則.. 違反此原則的話, 被處罰的對象會是誰呢?
黑面發表於 2012-2-9 00:30

所有的農地或山坡地開發案均有其法令規定我們的想法是依法而行不要去惹麻煩因為那會耗費你更大的心力這是經驗
但在鄉親土親人情可以通達之處我們會盡量滿足地主方的要求以最大面積來興建

謝謝大大的提醒

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 18:04

都是地主名義，那租方如何付款興建？若是付款者名義上士地主，那事情大條了，房子蓋一半了，工程款要找地主拿，地主沒錢，租用者又不付錢，地主的房地產就只好被拍賣還款了。會不會這樣呢？
陳青發表於 2012-2-9 17:48

剛看此貼文時我有點轉不過來
興建資金是由我們直接投入來完成園區整體建設不跟地主拿的

作者: daniel_258 時間: 2012-2-9 18:21

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-9 18:39 編輯

都是地主名義，那租方如何付款興建？若是付款者名義上士地主，那事情大條了，房子蓋一半了，工程款要找地主拿，地主沒錢，租用者又不付錢，地主的房地產就只好被拍賣還款了。會不會這樣呢？
陳青發表於 2012-2-9 17:48

如果是用我們的名義去申請  對我們投入全部資金興建者來說  是相對有保障
但對於整個申辦流程及地主方  會使個案變的複雜多了

此個案興建資金  不需地主方付任何工程款  包括不需要地主方辦土地貸款

作者: taiuanlang 時間: 2012-2-9 19:22

是的  綠谿大大你說的沒錯
在每次勘查基地出門之前  我們都要事先準備該地區域文件
不然都是白跑的比較多  一天的行程就浪費了

基本上評估指標有幾個
1.車子基本上能到達基地前
2.現場要有feel(感動 ...
daniel_258 發表於 2012-2-9 16:20

我的地符合以上所有條件，甚至超標許多，但是位在花蓮。

靜觀後續發展！

作者: daniel_258 時間: 2012-2-11 10:53

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-11 11:00 編輯

這種案子會成功(尤其是以專業的角度介入)，現以會員制招收的全國各地休閒渡假村正方興未艾，房屋經過十五年後大概也得花大錢整修了，而且依國人喜新厭舊的程度，一個地點可以經營上十五年也算是相當用心與有辦法的囉 ...
smhu 發表於 2012-2-9 08:07

民宿經營不是我們的專業  我們的客戶是長期租賃型的客戶
像是中小企業主或者文化界人士想一段時間山林隱居
又或是商務上班族聯合租賃  大家找個地方聚聚會

10年或15年的確是一段時間  所以我們選鋼構為主要結構
要是純木造  其後維修成本相當高  若是拆除又是資源浪費
現代的鋼構表面覆材  已具相當耐久性  並且隔音隔熱效果很好
若經長期使用後  可經專業清洗  雖無法光亮如新  但不至於破舊不堪

作者: daniel_258 時間: 2012-2-11 11:12

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-11 11:19 編輯

個人對此方案有興趣，我是想租的那種。
小弟是頂客族，若是購地蓋屋，老死之後要給誰？
若能找個山坡地或小山頭租個十五、二十年的，
放個貨櫃屋遮風避雨、自己自足，那就夠了！
人老了、物質需求就不那麼重要了 ...
w0000000 發表於 2012-2-9 09:54

哈哈  你就是我們的客戶了
我們是十年期.五年期和三年期  一年期的我們沒有
最近會完工的案子在南投縣鹿谷鄉  如果這區域你合適的話
請聯絡  蔡先生  0933-647174

作者: daniel_258 時間: 2012-2-11 11:42

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-11 12:17 編輯

是否能做個更詳細點的說明.
比如.是哪種類型的土地是貴公司的目標.路寬?地平?交通方便?還是著名景點旁?
租金多寡是在簽約時就定下了?還是以年營業收入做分配?高低限落在何處?大約可能土地作價的幾%?
建 ...
山林雅境發表於 2012-2-9 10:17

基本上評估指標有幾個
1.車子基本上能到達基地前
2.現場要有feel(感動)  俗稱的"景"
3.不能深山林內單一區塊  因須考慮居住安全  離最近鄉鎮3-5公里
4.基地面積選擇適合在1200P-1500P  最大在2500P左右  超過後  我們開發能力不足
5.聯外道路需順暢  林間小路可短接  但不可長距離
6.坡度的確不能太大  平坦地最少50%以上  我們是輕度開發

另外有幾點想補充說明一下
希望附近在開車30分鐘內還是有著名景點
雖是離群索居滌淨心靈  但人際交流也是天性
招待親朋好友來訪  總要有個很大地方  大家去走走
通訊狀況最好能清晰不被遮擋(可無線上網)
我們有些客戶是蘇活族  休閒住家和工作是結合的

民宿或特色餐區這種對外營業性經營  不是我們的經營方向
租金是管理費  是我們會依個案基地大小  事前談好每月固定管理費支付給地主方
請其代管清潔整個園區公共設施部分(不含已租賃私人範圍)
因為由我們來管  不如委其代管  因為以後都是地主方的  會整理的比我們好

建屋的資金是由我們全部自有直接付出投入興建  不需地主去辦土地貸款

作者: daniel_258 時間: 2012-2-11 12:34

常租或許還好只要不嫌老去一個地方會膩或是租來的沒有歸屬感
如果是分時度假在國外有不少例子但實際使用上有不少限制
要有閒否則熱門景點/時段不容易換到

我十幾年前有買過上海某度假村的會員只交換一次普 ...
肥龍在田發表於 2012-2-9 10:20

老去一個地方會膩或是租來的沒有歸屬感是我們推展最大的抗性
所以我們的經驗是  總有不同的人予以詢問或換租
分時度假的方式我們也分析過  但要有相當後勤支援  才能做的起來
以我們目前的能力談之尚遠  所以我們投入長租型客戶這一區塊

作者: daniel_258 時間: 2012-2-11 12:38

這些構想非常好、可以創造雙贏與互利
推薦2Home的海巡署長-海瑟小姐
在全台擁有10多塊素地、風景佳、視野棒
要搭船由台灣海峽繞太平洋一圈才看的完
也可提供2Home會員多一項休閒方式
想太多啦！
brown 發表於 2012-2-9 11:15

嘻嘻也幫我預購一張船票吧

作者: daniel_258 時間: 2012-2-11 12:49

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-11 13:05 編輯

我的地符合以上所有條件，甚至超標許多，但是位在花蓮。

靜觀後續發展！
taiuanlang 發表於 2012-2-9 19:22

聽起來你的地很漂亮喔
外出堪察  我們通常很難找到想要的
說真的  太好的地點  地主方自己會集資投入加以開發
景觀或地形比較難開發的  我們資金投入又難回收  甚至有風險

東海岸是很漂亮的  恭喜你
我們也剛市調回來  很值得開發的
但目前我們還沒這能力  跑那麼遠
先在熟悉的中部地區  自己家門口做做吧

作者: taiuanlang 時間: 2012-2-11 16:31

本文章最後由 taiuanlang 於 2012-2-13 10:24 編輯

1.車子基本上能到達基地前
2.現場要有feel(感動)  俗稱的"景"
3.不能深山林內單一區塊  因須考慮居住安全  離最近鄉鎮3-5公里
4.基地面積選擇適合在1200P-1500P  最大在2500P左右  超過後  我們開發能力不足
5.聯外道路需順暢  林間小路可短接  但不可長距離
6.坡度的確不能太大  平坦地最少50%以上  我們是輕度開發

另外有幾點想補充說明一下
希望附近在開車30分鐘內還是有著名景點
雖是離群索居滌淨心靈  但人際交流也是天性
招待親朋好友來訪  總要有個很大地方  大家去走走
通訊狀況最好能清晰不被遮擋(可無線上網)

但目前我們還沒這能力  跑那麼遠
先在熟悉的中部地區  自己家門口做做吧
daniel_258 發表於 2012-2-11 12:49

太可惜了，就連您追加的條件都超標了。

您說的沒錯，好的地方地主自己想住，捨不得給別人住，所以我才說靜觀後續發展。或許更了解你們的經營方式之後再評估看看。

作者: lusong7 時間: 2012-2-11 21:59

我們樂活農場鄰居有地300多坪(可建資材室)您有興趣嗎?
地點在這景觀如樂活農場一般...相同的只能允許有機且低度的開發
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作者: daniel_258 時間: 2012-2-12 11:24

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-12 11:35 編輯

我們樂活農場鄰居有地300多坪(可建資材室)您有興趣嗎?
地點在這景觀如樂活農場一般...相同的只能允許有機且低度的開發
6095460955
lusong7 發表於 2012-2-11 21:59

嗯石門水庫是好地方
我先開始查了一些資料

作者: daniel_258 時間: 2012-2-12 11:37

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-12 11:45 編輯

嗯石門水庫是好地方
我先開始查了一些資料
daniel_258 發表於 2012-2-12 11:24

生活便利性很好的地點

作者: daniel_258 時間: 2012-2-12 20:52

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-12 21:01 編輯

2HOME的朋友都問我
你的郵箱怎麼會用大陸的QQ郵箱
因我早期曾在大陸上海約十年
所以工作上用習慣了  也都不換了
你也可以寄我公司  指名蔡先生收也行
daniel.258tw@gmail.com  謝謝

作者: 山林雅境 時間: 2012-2-12 21:15

33# daniel_258
是否方便用您們目前正進行的兩個案件為例子,來解說一下您們建屋及造景等投入了多少資金.而打算向承租客戶收多少多久的租金.這些租金又如何分配給您們投資方及地主方.(如果事涉商務要件就不勉強

)
另外.您們投資方以地主名義去申請屋舍設施等等,而錢又是由您們出資.那麼在這承租 15到20年間,您們是如何確保合約的有效性呢?地主毀約時又該如何自保?--------抵押設定?還是只有一紙合約?

作者: all600 時間: 2012-2-12 23:15

本文章最後由 all600 於 2012-2-18 00:34 編輯

[quote]

基本上評估指標有幾個
1.車子基本上能到達基地前
2.現場要有feel(感動)  俗稱的"景"
3.不能深山林內單一區塊  因須考慮居住安全  離最近鄉鎮3-5公里
4.基地面積選擇適合在1200P-1500P  最大在2500P左右  超 ...
daniel_258 發表於 2012-2-11 11:42[/quote ]
我想介紹一塊地,它離高速公路月眉交流道不遠,景點最近的是月眉育樂世界, 天馬牧場, 稍遠一點(其實不遠) 大甲鐵砧山 , 后里馬場,中社花園, 火炎山遊樂區,三義風景區,九華山大興善寺.  還很容易到達大湖草莓區鯉魚潭........等等,對於你的基本上評估指標應該都很適合,那就是我貼的一篇

[退休計劃用地]
所說的地,您可先研究看看,如果適合,再進一步討論,想先告訴您的是這是一塊多人共有地,個人無能力開發,我在想可能比較適合由您們來主導促成!!!

作者: futu 時間: 2012-2-13 09:50

新竹橫山大山背，景如下圖，適合否?

作者: taiuanlang 時間: 2012-2-13 10:01

基本上評估指標有幾個
1.車子基本上能到達基地前
2.現場要有feel(感動)  俗稱的"景"
3.不能深山林內單一區塊  因須考慮居住安全  離最近鄉鎮3-5公里
4.基地面積選擇適合在1200P-1500P  最大在2500P左右  超 ...
daniel_258 發表於 2012-2-11 11:42

這些條件正好提示了開發商的審查標準（商人的角度），符合條件越多，表示那塊土地的開發價值越高。

大家不妨以此來評價自己的土地價值。

作者: daniel_258 時間: 2012-2-16 15:34

首先跟各位大大說聲對不起
這些日子跑來跑去看地跟巡工地
難得有時間上來分享問題

做我們這一行很累  要醞釀推展一個案子其實時間很長
堪地  跟地主方取得共識  這個都好說頂多三個月或半年
一但進入合法申請建物程序  最短八個月  一年半的都有
要看基地的條件  是否水通電通路通或水保申請

嘻嘻  不說了  看看我能回答和分享什麼問題

作者: daniel_258 時間: 2012-2-16 15:49

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-16 21:21 編輯

33# daniel_258
是否方便用您們目前正進行的兩個案件為例子,來解說一下您們建屋及造景等投入了多少資金.而打算向承租客戶收多少多久的租金.這些租金又如何分配給您們投資方及地主方.(如果事涉商務要件就不勉強:ha ...
山林雅境發表於 2012-2-12 21:15

當然方便回答山林雅境大大的問題
（在此一併回復ShareRain大大類同問題）
非常樂意分享我們的作法

我們就以鹿谷鄉光復國小旁的開發個案來說明
案名:高之雅舍
基地面積:約800坪
可建蔽率:約80坪
總樓地板面積:約160坪(興建二樓)
樓層配置:一樓為公共休憩區.吧台內廚和一間地主方休息室及三間客房二樓為五間客房
建物結構:採鋼構輕隔間外覆馬克板撘配石材
外觀設計:現代三合院內涵另採大面積玻璃採光設計

以上是簡單的個案特色說明

作者: daniel_258 時間: 2012-2-16 15:53

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-16 21:02 編輯

為了讓各位大大能簡單的迅速了解
我用一般的收支計算概念來解說

總收入
客房8間x11.500元(月租)= 92.000元(月收入)
92.000元(月收入)x10.5月(空租率)= 966.000元(年收入)
966.000元(年收入)x10年= 9.660.000元

總支出
營建支出:160坪x42000元= 6.720.000元
行政費用: 450.000元
園區景觀: 800.000元
合計: 7.970.000元

收支合計: 1.690.000元

以開發方來說  投入約800萬  十年來回收約170萬
其實不算很好的投報率
但卻是長期穩定的租金收入
而且不需耗費太多的人力管理成本

這是為了要讓各位大大了解  所以採用簡易計算
如果我說明不足的地方  還請各位大大指正

作者: daniel_258 時間: 2012-2-16 17:10

新竹橫山大山背，景如下圖，適合否?

http://2.bp.blogspot.com/_n1MiKy1Ar9I/TQg28wos ...
futu 發表於 2012-2-13 09:50

很漂亮的地都整平了
不知道水保申請過了沒?
是值得去看的

作者: daniel_258 時間: 2012-2-16 20:52

在租賃的10年關係裡
憑藉的就是一紙公證租賃契約
我們能做的就是保留施工付款憑證
和施工廠商及人員名單
真有事也只能訴請仲裁
畢竟在法律的精神裡承租方還是比較受保護的

作者: daniel_258 時間: 2012-2-16 21:14

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-16 21:16 編輯

如果以後還有空閒和機會
我會繼續跟各位大大報告鹿谷麒麟潭的個案
不過這個案的方案設計不一樣
地主方的要求是一塊整地然後區域分割
一部分自己留用一部分土地出售獲利

這種獲利模式又不盡相同了

作者: 山林雅境 時間: 2012-2-16 22:56

48# daniel_258
很好又簡明的介紹.謝謝

另外請教-------地主的資金收益是列在何處?多少?還是這筆地是自地自建?
800坪的莊園住了這麼多人.吸引力有測試過嗎?

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 10:30

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-17 11:50 編輯

48# daniel_258
很好又簡明的介紹.謝謝
另外請教-------地主的資金收益是列在何處?多少?還是這筆地是自地自建?
800坪的莊園住了這麼多人.吸引力有測試過嗎?
山林雅境發表於 2012-2-16 22:56

地主方的獲利在於10年的租賃期到期後
無償獲得此基地上的所有建物及園藝景觀花木
另每月收取由開發方支付的園區代管費(事先議定)

又或者地主方也可以這種方式處理
由地主方自己直接投入約800萬資金來興建及園區規劃植栽
然後我們每年年租80萬  跟地主方承租10年
這樣我們也比較輕鬆  少了很多資金壓力和風險

這種方式也就很類似  有人不想經營民宿了
把現有的所有房間及公共設備及園區  打包一起出租
但這話題又扯遠了  我們的專長不是經營民宿
因為民宿後續的經營管理人力  成本很高的

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 10:38

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-17 10:41 編輯

800坪莊園設計約20人使用  是可以的
更何況並非集中使用  有些人是閒暇才來的
另外園區的設施  我們是採多功能設計(我們的強項)
把人分散在整個園區裡  不是太大問題
更何況3-5公里內就有風景區  可以讓大家去走走

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 10:58

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-17 11:00 編輯

曾經有個仲介朋友介紹我們去看一塊空地
到了現場感覺還好  也跟地主老人家聊了聊
我們也簡單的說明一下配合開發方式
地主老人家聽了一會兒後  回我們一句話
你們講什麼我聽不懂  我只想知道一個月要跟我租多少錢
我也只能笑著回答說  那我只能開發做露營區了
就是我把草坪鋪一下  上面釘幾塊露營板位
拉幾個戶外活動廁所來放  簡單做個淋浴設施

其實這種開發方式也很好  想一想  簡單好做回收快

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 11:24

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-17 13:07 編輯

其實所有的配合開發或任何租賃方式
都會回歸到最原點
那就是這塊基地的立地條件
台灣地區的農地或山坡地很多可以取得  地價也算不貴
不要求地段地點  自己找一塊來休閒自住  再花些錢蓋一棟都好
因為是自己要用的  也不怎麼需要面面考慮了  擁有感覺就行了

但如果是商用性開發  那就不一樣了
所以我們在找地的過程  也是備覺困難徒勞無功
好的地人家自己來開發  偏遠不合適的  我們做不來

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 16:02

前些日子去了一趟卓蘭  "松園"
很幽雅的地方
粉妝初退  好可惜
期待她有一天  風韻再現

作者: lusong7 時間: 2012-2-17 22:01

為了讓各位大大能簡單的迅速了解
.....以開發方來說投入約800萬十年來回收約170萬......
daniel_258 發表於 2012-2-16 15:53

.....以開發方來說投入約800萬十年來回收約170萬......
以上開發方的您是否算錯了
你把800萬借我(我來去買保單就好)...我讓您...十年來回收約200萬(其他多的就...)
想也知道不會借到..等一下馬上會有人加碼
雖然覺得您不會賺錢...但還是祝您賺大錢

作者: rdmigo 時間: 2012-2-17 22:13

~~~這是明帳...是給地主與旁人看的....

裡面還有很多眉角在裡面!....
很簡單啦!...資方(金主)..就是看這個..
管理與建造者...才是最大利多.......
就這樣簡單....

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 23:13

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-17 23:31 編輯

.....以開發方來說投入約800萬十年來回收約170萬......
以上開發方的您是否算錯了
你把800萬借我(我來去買保單就好)...我讓您...十年來回收約200萬(其他多的就...)
想也知道不會借到..等一下馬上會有人加碼 ...
lusong7 發表於 2012-2-17 22:01

謝謝lusong7大大的貼文
請允許我再說明一下

這筆帳是沒有錯的  也不是故意算給誰看的
一個個案是否成功推展  是要看他的出租率
這也是我們風險最大的地方

如果我們在推案前順利出租  我們即可每個月回收資金
也就是所謂的時間差  這樣投入的資金不是最後才回收的

也許我不太會解釋這個時間差  但請你盡量去理解

作者: daniel_258 時間: 2012-2-17 23:28

~~~這是明帳...是給地主與旁人看的....

裡面還有很多眉角在裡面!....
很簡單啦!...資方(金主)..就是看這個..
管理與建造者...才是最大利多.......
就這樣簡單....
rdmigo 發表於 2012-2-17 22:13

同樣謝謝rdmigo大大的貼文

在這個論壇裡  我算是個新人
我誰都不認識  誰也都不認識我
應該算是個陌生人吧
不可能說去跟誰要什麼東西的  也要不到的

又或者我該說什麼呢？真希望各位大大能理解

作者: daniel_258 時間: 2012-2-18 01:12

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-18 01:20 編輯

蔡能貴是我的真實姓名
相信也是最起碼的禮貌和誠信

作者: rdmigo 時間: 2012-2-18 09:45

同樣謝謝rdmigo大大的貼文

在這個論壇裡  我算是個新人
我誰都不認識  誰也都不認識我
應該算是個陌生人吧
不可能說去跟誰要什麼東西的  也要不到的

又或者我該說什麼呢？真希望各位大大能理解
daniel_258 發表於 2012-2-17 23:28

daniel_258 大

長期合作案的合同變數很多..
包括天災人禍.....
而一些個人的立足點..看待您的開發案的角度
各不同...而你們團隊..沒有兩下子的本領..如何去做這些開發案!?...
找地蓋房子..評估週遭附帶的景觀..
並提升基地的價值..這是很好的方向!
...這是兩造的合同與約定之共同理念..(歡喜就好)
至於我說的..
管理者與建造者..是有最大的利多..<<<並非在質疑你們的團隊!
以下分開來解釋:
管理者部份:
除了原本的租金收入外
可以做...一些泛衍性的服務..旅遊.有機商品.日租屋.(養生行程.居家服務.醫療服務)
...等等
建造者的部份:
如果是自己的團隊...那過程的利多..也進入自己的利多..

以上這些是帳面下...(自己團隊的所得).當然ㄛ..這在金主部份是可以交待過去的!
依我看過類似的開發案...幕後金主多有很多人投資的..也有可能是地主插N股..
如果以800W來做一單位=1個開發場地
金主8人=100X8 vs 170w/8=21.25w vs 10年/21.25w=2.125w/1年

金主腦袋裡面永遠是怎樣能咬最多錢回來...
管理與建造者..腦袋想著是如何..賺最多的錢..而能更輕鬆
.......以上是我個人ㄟ想法...
如果有任何多對你們的團隊..造成困擾..致感歉意!
是依事論事..我個人的想法!..不代表其他2home 的網友!

任何的開發案...大部份想著是回本的問題!...快與慢之差異!
有夢想與理念的地主...會讓土地長滿草..而不會急速去處理!
會讓果樹自由生長..而懶的整枝施肥.....至於蓋屋嗎...
總是想清楚在慢慢來...反正習慣就好..
要蓋也要蓋自己喜歡的樣式...並玩自己的風格!

......配合案的長期合同...變數很多...我有所想法..也非錯誤!
所以請不用在意我的想法!..並祝福你們的團隊..一卻順利!

作者: daniel_258 時間: 2012-2-18 10:56

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-18 11:12 編輯

daniel_258 大

長期合作案的合同變數很多..
包括天災人禍.....
而一些個人的立足點..看待您的開發案的角度
各不同...而你們團隊..沒有兩下子的本領..如何去做這些開發案!?...
找地蓋房子..評估週遭附帶 ...
rdmigo 發表於 2012-2-18 09:45

rdmigo大大
請允許我在此致歉
我是不夠禮貌的對不起誤會你的意思了

作者: daniel_258 時間: 2012-2-18 11:37

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-18 12:09 編輯

"  有夢想與理念的地主...會讓土地長滿草..而不會急速去處理!
會讓果樹自由生長..而懶的整枝施肥.....至於蓋屋嗎...
總是想清楚在慢慢來...反正習慣就好..
要蓋也要蓋自己喜歡的樣式...並玩自己的風格!  "

我很喜歡這句話  撼動我心想起當年自己對山林的熱愛(絕非奉承有感而發)

作者: rdmigo 時間: 2012-2-18 11:48

64# daniel_258

你太客氣了!

長期的配合案...必須要清清處處..而共識要堅定
並創造團隊的利多...
做生意..只講利多...
做朋友..不談利多...
做生意+交朋友...就必須清清處處的交待清楚!

長期合同.....人生歷程變化多...誰也不敢斷定未來會怎樣!
只憑法院一張公證...有時也是拖時間而已...但這之中...
來亂ㄟ...也會讓未來經營增加變數....再說到最後還是地主最得利...
.....哀...人心難測...
也替你們的團隊..感到慶幸....能有辦法執行你們的經營理念!
而現在也是草創之初...未來經營還是一場努力之中...
所以說...你們的團隊沒有真本事.....也不敢這樣做...
而祝福你們的經營理念能順利進行...並能攻戰全島...

包括...戰地風情與地海之心....加油!

附註聲明:
我算是很友善的網友...我所發言..絕無惡意!..有所冒犯!請多指教!

作者: carvercarver 時間: 2012-2-18 14:49

在新北市土城區(臨市區)有兩公頃的林業用地預備出租，上面有約800坪30%以下土地，可開發為休閒農業，是否有興趣?

作者: daniel_258 時間: 2012-2-18 17:29

本文章最後由 daniel_258 於 2012-2-18 17:39 編輯

在新北市土城區(臨市區)有兩公頃的林業用地預備出租，上面有約800坪30%以下土地，可開發為休閒農業，是否有興趣?
carvercarver 發表於 2012-2-18 14:49

謝謝carvercarver大大的貼文
每一塊地都是一個寶貝
但以我們現有的能力也只能在中部地區
真不好意思是我們能力不足務祈見諒

作者: daniel_258 時間: 2012-2-18 17:32

64# daniel_258

你太客氣了!

長期的配合案...必須要清清處處..而共識要堅定
並創造團隊的利多...
做生意..只講利多...
做朋友..不談利多...
做生意+交朋友...就必須清清處處的交待清楚!

長期合同.. ...
rdmigo 發表於 2012-2-18 11:48

再致謝意......

作者: tengteng 時間: 2012-2-18 22:41

公司名稱大郡建研有限公司

  代表人姓名陳彗娟
  公司所在地臺中市大里區東興里益民路2段357巷7號7樓之2
  核准設立日期 097年10月17日

  所營事業資料
H701010  住宅及大樓開發租售業
H701020  工業廠房開發租售業
H701050  投資興建公共建設業
H701060  新市鎮、新社區開發業
H702010  建築經理業
H703090  不動產買賣業
H703100  不動產租賃業
I102010  投資顧問業
I103060  管理顧問業
I401010  一般廣告服務業
I501010  產品設計業
I503010  景觀、室內設計業
F111090  建材批發業
F401010  國際貿易業
ZZ99999  除許可業務外，得經營法令非禁止或限制之業務

作者: tengteng 時間: 2012-2-18 22:47

請問：
申請時會用何種名義申請
土地類別：田或農牧用地
申請名義？
使用行為？

作者: rdmigo 時間: 2012-2-26 13:32

~~~是不是!??最近下雨...農地被雨淋濕了...
所以這一帖...就掉入..混亂泥巴之中...

深陷入骨..而暫時無法自拔.....

......那時太陽公公..再次來燒烤的這遍大地.....
......正等待....您的再次降臨...肚子好餓ㄛ!
再哭下去...我...穩餓鼠的!!!天呀!!!

作者: ShareRain 時間: 2012-2-26 19:05

為了讓各位大大能簡單的迅速了解
我用一般的收支計算概念來解說

總收入
客房8間x11.500元(月租)= 92.000元(月收入)
92.000元(月收入)x10.5月(空租率)= 966.000元(年收入)
966.000元(年收入)x10年= 9.660.000元 ...
daniel_258 發表於 2012-2-16 15:53

支出的部分沒有提到日常管理費用, 例如管理人員薪資, 水電, 修繕費用等等.
假設僅編制一人管理, 年薪以最保守估的計要 12 x 20K(月薪), 不計獎金, 不加薪, 10年要 12 x 20K x 10 = 2400K, 這是一筆不小的費用喔!
請教這些是否已分攤到其他科目裏?
另外, 在山區較平地容易發生天然災害, 對於突發事故的額外支出是否有納入考慮?

Daniel大如果能分享細一點的評估, 我想會比較容易讓參與者得到更大的信心喔!
謝謝先!

作者: daniel_258 時間: 2012-3-2 17:30

先跟各位大大說聲對不起
最近工作比較緊接著就要梅雨季了
工地有些駁坎道路要搶著先做
所以上來的時間就沒了
等忙過這陣子會再跟各位大大報告

作者: daniel_258 時間: 2012-3-8 10:33

支出的部分沒有提到日常管理費用, 例如管理人員薪資, 水電, 修繕費用等等.
假設僅編制一人管理, 年薪以最保守估的計要 12 x 20K(月薪), 不計獎金, 不加薪, 10年要 12 x 20K x 10 = 2400K, 這是一筆不小的費用喔!
...
ShareRain 發表於 2012-2-26 19:05

是的  這是一筆很大的支出
我們評估一般個案時  也都要編製一個管理員費用在裡面
至於水電雜費等等是由承租方按使用分錶自己計費的
至於修繕費是由公司負擔的  天然災害的損失則我們聽天由命吧

小半天的案子比較特別  地主方的要求是要我們預留一個房間給他住
他要自己管理整個園區  用房間外租費來抵管理費

作者: longoria 時間: 2012-3-12 21:34

這個方案…我們有興趣，可惜農地及旱地都位於北部三峽區！

作者: pineman 時間: 2012-3-14 07:10

本文章最後由 pineman 於 2012-3-14 07:25 編輯

總支出
營建支出:160坪x42000元= 6.720.000元
daniel_258 發表於 2012-2-16 15:53

我對你們的計劃很有興趣，但對這段有兩點疑問，農舍不是建坪不能超過150坪，還是有另外的合法管道（因為有強調合法經營）？另外，一坪4萬2的鋼構屋（至少要含基本傢俱裝潢）能蓋得起來並且吸引客人去住嗎？

另外再請問一個問題，投入800萬，十年毛利170萬（還沒扣稅，這種經營模式很可能要繳稅），報酬率沒有比定存高多少，但經營方所承擔風險比存定存高很多，但地主似乎穩賺不賠，正常來說，經營方不太可能去做這樣的生意，有什麼我沒思考到的問題?

作者: daniel_258 時間: 2012-3-15 12:36

本文章最後由 daniel_258 於 2012-3-15 13:59 編輯

這個方案…我們有興趣，可惜農地及旱地都位於北部三峽區！
longoria 發表於 2012-3-12 21:34

謝謝你的貼文
在你的來電中也曾跟你說明我們的難處
依我們現在的客戶領域也只能鎖定在中部區域
在此再說聲謝謝

作者: daniel_258 時間: 2012-3-15 13:12

本文章最後由 daniel_258 於 2012-3-15 16:16 編輯

我對你們的計劃很有興趣，但對這段有兩點疑問，農舍不是建坪不能超過150坪，還是有另外的合法管道（因為有強調合法經營）？另外，一坪4萬2的鋼構屋（至少要含基本傢俱裝潢）能蓋得起來並且吸引客人去住嗎？
...
pineman 發表於 2012-3-14 07:10

你說的沒錯  這個案我們相對風險較高
就讓我再補充說明一些細節吧
一開始接觸到這個案時  我們有核算過成本及獲利
所以我們提出需要15年的租賃期限  才夠我們成本係數平衡
因為他不在溪頭景區旁  地點不算極佳  無法搭配短期現金收入
如果這地點就在景區旁  還可以有其他相關租賃收入  那就還好
但地主方還是希望10年就好  經多次溝通後沒有取得一致想法
現依10年的租賃收入  再加上預估的空屋率  風險提高很多
我們最後也決定要放棄了  因為真的不好做  沒有一定把握
後來地主方提出一個想法  還是希望由我們來執行
就是在合法申請作業過程中  也需要相當一段時間
利用這段時間  採用預租策略  讓我們可以有緩衝作業執行時間
如果預租情況沒有預期理想  此個案也可以協議終止
所有文件都是以地主名義申請的  地主方並無傷害也能接受
或者到時候雙方同意變更條件方案  也許都是可以商量的
P.S預租策略中的租金  我們是一次性收取的
希望我的補充說明  能讓各位大大釋疑

我還是想再囉嗦一下
每塊地都是個寶貝  但不一定都適合商用性開發
就算想簡單的只做露營區規劃  也需要它的基地立地條件

謝謝各位大大

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