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標題: 不小心買了塊地! 後續無從下手 [打印本頁]

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-1 12:40 標題: 不小心買了塊地! 後續無從下手

本帖最後由 kiwichang28 於 2014-6-1 12:39 編輯

各位先進好:

小弟新人報到，跟各位前輩問候!
一直有個心願，讓家中長輩有地方可以從事最愛的客家農務，找塊地，蓋個小房，有個農務空間
雖然沒有很積極(汗)，但上週不小心就買了塊地，這非預期內(因為還沒在2home做好功課)

買了才發現後續無從下手--金害，2home網站如寶山一座，還不知如何下手，呵呵!
先跟各位前輩請安，望各位前輩日後多多指點，感恩

目前不小心買到的地，離我1home約 1Km，方便老人家騎單車去
土地位置在龍潭渴望園區 103坪丙建
面寬16.5M，深度約 18~19M，持分私有道路3M
對面還有小埤塘，埤塘是我最愛，旁邊還有鄰人養火雞，呵呵!

現況1

現況2

前面的小埤塘

作者: 山林雅境 時間: 2014-6-1 12:52

想必此刻的心情是很欣喜的｜！恭喜啦！！
先弄個小小遮蔭系統併同點儲備農具的空間，先種點應時菜及耐旱懶人蔬果植物，想必很快這百來坪就有個布局的譜了。

作者: cn3298 時間: 2014-6-1 12:59

先去除草.種菜....
規劃的藍圖就會慢慢的出現.
藍圖還沒出現前先不要種樹和做一些不可移動或很難移動的建設.

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-1 13:31

感恩兩位前輩的意見
目前是打算先鋤草，弄個簡易遮蔽物
當初在農地與建地間掙扎，農地的金額總價過高，剛好有這小塊的建地
想說日後若有蓋簡單的房舍，也比較不會有違反法規的狀況，所以就閉著眼睛簽下去了
日後就先勞動筋骨為先.........先來爬文挖些寶藏感恩啦

作者: yflin 時間: 2014-6-2 11:55

本帖最後由 yflin 於 2014-6-2 11:57 編輯

kiwichang28 發表於 2014-6-1 13:31
感恩兩位前輩的意見
目前是打算先鋤草，弄個簡易遮蔽物
當初在農地與建地間掙扎，農地的金額總價過高，剛 ...

鑑界後.草先除一鋤.拉簡易界線!(宣示主權.表示有人管理.路人甲.乙請勿進入!)
再來?慢慢想!慢慢規劃!1百多坪維護算不難!

作者: tamader61 時間: 2014-6-2 18:12

先整地邊界定出來省的種菜種到隔壁去,也避免隔壁蠶食你的地

作者: 照像機 時間: 2014-6-2 20:15

目前不小心買到的地，離我1home約 1Km，方便老人家騎單車去
土地位置在龍潭渴望園區 103坪丙建
面寬16.5M，深度約 18~19M，持分私有道路3M
對面還有小埤塘，埤塘是我最愛，旁邊還有鄰人養火雞，呵呵!

重點來了建地需要申請建築線到您的建地也要有6米寬的防火道路或取得道路(6米寬)所有人的同意書

所以問一下將來要蓋房子會有什麼後續問題?!

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-3 01:07

本帖最後由 kiwichang28 於 2014-6-3 01:11 編輯

重點來了建地需要申請建築線到您的建地也要有6米寬的防火道路或取得道路(6米寬)所有人的同意書

所以問一下將來要蓋房子會有什麼後續問題?!

好問題，我真的是新手，一整個無頭緒，不過當初地主是個區域小建商，整合耗時才轉售
簽約時，建商很好心的有出示一份此道路各持分地主的同意書，有說這個很重要
當初也沒想那麼多，不過看來這真的很重要
目前此地還沒完全過戶，剛簽約，資料還在代書那
謝謝照相機大大的提點

至於6M道路的問題，我還沒研究，是否我退縮即可
或者非都市計畫區的丙建，會因為私設道路的長度與土地面寬而有不同的道路寬度規定
這小弟還要找找資料問問，
後續有進度再補上來

作者: mingchi 時間: 2014-6-3 09:20

動起來就對哩!!加油~期待看到成品

作者: im7009 時間: 2014-6-3 18:17

一百坪建地如果說可以蓋百分之五十也就是五十坪
建蔽率如果是250那就表示可以蓋二樓半總共一百二十五坪
而且隨時可以蓋不用等二年不錯加油

作者: 鳥迷 時間: 2014-6-3 20:16

kiwichang28 發表於 2014-6-3 01:07
好問題，我真的是新手，一整個無頭緒，不過當初地主是個區域小建商，整合耗時才轉售
簽約時，建商很好 ...

你那兒應該屬於是『高原村』對吧？如是，則我們(高平村)都算是【丙建】地，只能蓋全建地的40%；要臨6米寬道路(得鋪柏油)；

你所位持分3米的道路使用土地同意書要是你蓋屋建照申請時的名字，且是各個地主都簽名蓋章同意你使用(道路及管線

通過之用)。

作者: 老林 時間: 2014-6-3 21:33

從照片上看起來
您建地前方是3米私人道路(您有持份)
將來您申請建築線指示時需有6米寬的防火道路(即相機大所述的)
所以您還需要再取得3米寬的道路使用權才能申請拿到建照
如果無法取得這3米的道路
意味著您可能要自行退縮3米才符合法規

您面寬16.5m*3m=49.5 大約15坪左右您無法使用

再假設您是最後一戶,可能還要面臨釋出迴轉道的土地
如果是這樣您可利用的土地可能更少了
但是並不影響您建蔽率的面積(可蓋103*40%=41.2坪)

以上是我的想法您參考也可問代書看看

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-3 22:36

鳥迷發表於 2014-6-3 20:16
你那兒應該屬於是『高原村』對吧？如是，則我們(高平村)都算是【丙建】地，只能蓋全建地的40%；要臨6米寬 ...

真好遇到鄰居，是的，我那塊地應該是在高原村
看那照片背後有沒有熟悉的廠房，那就是友達，友達在我地的背面

我目前住在三和村，小孩在高原國小，
就是響往比較自然的環境，又需要有點便利，所以選擇搬來這邊，一來也8年了

為了順應長輩(岳父)的需求-釀點葡萄酒+梅子+醬菜，
老婆也想要個麵包坊工作空間，需要有點空間，就這樣栽了下去

也許很多地方沒先搞清楚，但頭都洗了，就歡樂的喜下去吧!
我再把資料PO上來，若各位前輩可以指點一二，小弟就萬幸

謝謝您 "鳥迷大" 的提點，小弟還是新手，請多多指教喔

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-3 23:17

im7009 發表於 2014-6-3 18:17
一百坪建地如果說可以蓋百分之五十也就是五十坪
建蔽率如果是250那就表示可以蓋二樓半總共一百二十五 ...

我是沒想蓋這麼多，想保留大部分的空地
只蓋個鐵皮屋型態的工作室即可，
農村地區，讓他保有多點原來的地貌好些

下面是我附近的鄰居蓋的鐵皮屋，基本上我可能比較傾向如此，或再簡單些
給網友參考看看了

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-4 00:07

本帖最後由 kiwichang28 於 2014-6-5 20:00 編輯

老林發表於 2014-6-3 21:33
從照片上看起來
您建地前方是3米私人道路(您有持份)
將來您申請建築線指示時需有6米寬的防火道路(即相機大 ...

冒昧稱呼您林老大，感謝提點，
目前這私設道路與建築線的相關法規，小弟確實沒有此方面的專業知識
G大神找來找去也有所疑惑，乾脆我將手邊的資料先匯集上來，
給各位前輩指點一下

查過 "桃園縣建築管理自治條例" 第四條，確實要退縮到補足六米，
但這塊 "私設道路" 在目前的地籍謄本上的使用類別卻仍標示為 "丙建" 而非標示為巷道，那就頭痛了

又參考營建署建築技術規則--建築設計施工篇第二章一般設計通則第一節建築基地第二條
內容有另提到私設通路之寬度，又與巷道、道路的規定不同

這兩個真把我搞混了，希望有經驗的前輩能指點一二
也許退縮不是問題，問題是私設道路持分所有權人的同意書內容才是比較大的問題
明天來聯絡代書，請他先傳真這個同意書來確認看看，金害!!

作者: im7009 時間: 2014-6-4 18:43

應該是說你自己的地要先分割成有六米寬的道路! 跟別人的路無關西吧!
所以你自己的地要重新分割成有六米的道路!
我老家三合院當初分割就是先分割成有六米的道路,通到你要蓋的房子!
將來要蓋房子政府才能核准應該如此吧!

作者: 老林 時間: 2014-6-4 22:58

kiwichang28 發表於 2014-6-4 00:07
冒昧稱呼您林老大，感謝提點，
目前這私設道路與建築線的相關法規，小弟確實沒有此方面的專業知識
G大 ...

16樓大大說的我補充一下

先從簡單的來說
1146-19地號為私設道路,與使用地類別(甲建或乙建或丙建)無關係

再來
您的建地面臨的道路一定要有六米寬
依此類推從馬路進來您需有六米道路通到您的建地
沒有的話就必須一一去找所有權人出具土地使用權同意書
或者幸運的話可以請他們去地政事務所設定不動產役權供您通行使用

只要道路有不是您有的持分就得找持有人認章
這部分確實最為麻煩

我強烈建議您要跟賣您的原地主要求道路通行解決方式

以上是我的淺見

作者: 照像機 時間: 2014-6-5 07:37

老林發表於 2014-6-4 22:58
16樓大大說的我補充一下

因為老林自己身受其害

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-5 16:32

本帖最後由 kiwichang28 於 2014-6-5 19:52 編輯

老林發表於 2014-6-4 22:58
16樓大大說的我補充一下

感恩! 了解各位的提點，那我就著手與地主及各鄰居溝通溝通
取得路權的同意書，

基本上我只是想蓋個2層 30P(1F)+20P(2F) 左右的鐵皮屋，，

我是根本就不打算蓋RC，我的房舍沒有長期居住的打算，目的是
1. 老婆的麵包工作室
2. 老丈人的醬菜與醃漬工作室
3. 下午休息的起居室
4. 2F 純粹賞景+假日聚會場所

基於以上，道路退縮對我來說不是問題

作者: 照像機 時間: 2014-6-5 18:40

kiwichang28 發表於 2014-6-5 16:32
感恩! 了解各位的提點，那我就著手與地主及各鄰居溝通溝通
取得路權的同意書，

第2種選擇就不要再公開討論

還附了地點等空照圖

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-5 19:55

照像機發表於 2014-6-5 18:40
第2種選擇就不要再公開討論

還附了地點等空照圖

感謝提點，已修正

作者: kiwichang28 時間: 2014-6-6 14:36

本帖最後由 kiwichang28 於 2014-6-6 17:09 編輯

老林發表於 2014-6-4 22:58
16樓大大說的我補充一下

林老大與各位前輩: 感謝提點，研究了兩天，發覺似乎有個變通的方式
但不知是否確實可行，想請各位提點一下

翻查了資料，找到
"桃園縣建築管理自治條例" 民國 103 年 02 月 18 日修正 (最新修正)
第2條規定

基地臨接供公眾通行並符合下列規定之一之現有巷道者，得申請指定建築
線後申請建築：
一、具有公用地役關係之巷道。
二、經土地所有權人捐贈土地為道路使用經依法完成土地移轉登記手續之
　　私設通路或無條件同意供公眾通行，經公證人公證或認證者。
三、本自治條例公布施行前，曾經本府指定建築線之現有巷道且仍維持通行者。
四、巷道旁之房屋已編有二戶以上門牌，戶籍登記或建築完成逾二十年者。
五、經由政府機關出具曾執行該道路興闢、養護或管理有案之市區（或村
　　里）道路證明文件。
前項第一款之巷道應由桃園縣政府（以下簡稱本府）就其寬度、使用性質
、使用期間、通行情形及公益上需要認定之。
現有巷道之認定發生疑義時，由本府組成現有巷道評審小組審議之。

=======================我是分隔線==================================
按上所述，也查了龍潭鄉公所，確實可申請 "道路養護證明書"
這似乎可以解決萬一無法取得私設道路同意書的替代方案

不知道是否這是本來就有的規定，或是新的規定，可以適用這種Case嗎?
如果可以，那可行性與難度就減低許多了

道路養護證明書申請表如下

從新檢視這份申請書，發覺政府機關真的太XXOO
第3-3點又寫 "有關請領建築執照...與本申請書函覆內容無關"
這又與桃園縣建築管理自治條例內容有違背..........
這叫小民如何是好，管他的試了再說，路是長在嘴巴上，一個一個來問問

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