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標題: 城鄉均衡發展vs.金融風險集中 ──避免南韓式的房地產政治風暴 [打印本頁]

作者: Shifoo 時間: 2020-10-6 09:42 標題: 城鄉均衡發展vs.金融風險集中 ──避免南韓式的房地產政治風暴

這個現象是「城鄉均衡發展」的利多，不過卻潛藏「金融風險集中」的隱憂，金融業對於房地產相關放款（購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建築貸款）成長率正加速上升，不動產貸款佔GDP比重高達52.04％，且不斷在創歷史新高，建築貸款年增率在七月底已經達到15.46％。加上台灣年輕族群對於房地產價格高漲的世代問題極為敏感，極容易觸發難以控制的政治風暴，政府應該高度關注房地產市場火熱的現象，及早做出降溫的警示政策，避免房地產炒作的預期心理引爆，引發「南韓式」的房地產政治風暴。

全球房產上漲的病灶，在以美國聯準會為龍頭的主要國家中央銀行史無前例的印鈔行為，造成的溢出效應正在發酵，帶給包括台灣在內的國家熱錢簇擁的壓力，金融機構在滿手現金的壓力下拚命放貸給建商與土地持有者，正在醞釀全球性的房地產市場狂潮。美國已經連續四個月創下新屋銷售的新高，新屋與成屋銷售都創下14年來的新高，瑞士銀行（UBS）編制的房地產泡沫指數，則顯示連房地產政策極為保守的德國都有泡沫現象。

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https://www.chinatimes.com/opinion/20201006000174-262113?chdtv

作者: Shifoo 時間: 2020-10-6 10:35

以南韓為殷鑑！央行副總裁陳南光：房價上漲前應超前部署

他指出，房價上漲不僅幾乎沒有「財富效果」（wealth effect），而且從產業關聯度來看，房地產相關產業從來都不是台灣的經濟火車頭。2003年起房市進入多頭，2009年至2014年房價快速飆升，但是營建工程業與不動產業對於台灣GDP的貢獻卻沒有顯著上升。

陳南光認為，目前低利率、高房價，同時有大量餘屋被閒置，企業投資房地產與建商餘屋貸款又快速增加的背景下，房價續升不僅無助經濟復甦，恐怕會導致更嚴重的資源誤置，應該正視房價持續上漲對台灣資源配置的扭曲，以及對經濟、生產力造成的長期損害。

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https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3312551

作者: Shifoo 時間: 2020-10-13 13:21

房市過熱…官員示警政府出手打房？

政府即將出手打房？立委指出，海外資金回台，政府卻無法有效課徵空地稅、囤房稅，房地持有成本低，恐助長有錢人養地，財政部長蘇建榮說「有注意到這個問題」，財政部、內政部及央行應跨部會合作，如針對一直在買房者給予貸款成數降低或提高利率等「選擇性信用管制」，地方政府也要配合合理評定房地稅基。

內政部次長花敬群受訪則表示，「完全認同蘇部長看法」，現階段來看，確實有必要針對選擇性信用管制來進行微調，以抑制投機炒房，不過目前各部會僅初步意見溝通，尚未有正式的跨部會會議。

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https://house.udn.com/house/stor ... te5885_pulldownmenu

作者: Shifoo 時間: 2020-10-14 13:38

當總統看到高房價，政府出手打房不遠矣

因此，從整體脈絡來看，從總統到財金官員，都注意到房市回春、房價又上漲的現象。雖然蔡政府應該算是未受高房價之害，因為2016年5月蔡政府上台，當年元月房地合一稅制上路，投機客退場、走了十多年的多頭市場結束，房市進入盤整下滑的空頭市場，當年房市成交量降到24.5萬戶的新低點。

不過，台灣社會對高房價之害，當是體驗深刻、點滴心頭，馬政府時代，高房價高居民怨之首，年輕人受害深，「萬物皆漲、房價飆升、只有薪資不增」是當時不少年輕人之痛；蔡政府上台4年多，低薪困境尚未突破，如果房價再出現飆漲，必然衝擊社會支持度，同時背離年輕人的支持，政府一定不願、亦不能讓房價飆風再起。

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https://www.storm.mg/article/3106910

作者: Shifoo 時間: 2020-10-16 09:14

央行：打房還不是適當時機

有關處理房市問題，楊金龍認為，根據央行所做的實證研究台灣房市情況，初步得到的結論是採取稅制上的做法比較有效，及央行採行的選擇性信用管制也是有效做法。有關財政部認為信用管制比較有效，應是有其根據，因此，「未來會要求央行同仁進一步去區分稅制及管制效果的差別」。

楊金龍舉例，以央行上一次在2010年6月的房市管制來說，當年在4月由經建會（即國發會前身）即提出健全房市方案，由相關部會通力合作，擬出六大面向。今年國發會6月已提出方案，9月再提出房市相關看法，若以2010年的經驗來看，仍側重在供給面、制度面應訂出相關做法，做為解決方案。

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https://www.chinatimes.com/newspapers/20201016000188-260202?chdtv

作者: Shifoo 時間: 2020-10-19 08:18

抑制炒房應採選擇性信用管制

長期以來，台灣住宅價格就呈現偏高的現象，現在又出現不斷上漲的趨勢，為避免過高的房價對台灣總體經濟發展造成不利影響，短期間政府應該考慮採用選擇性信用管制，針對包括豪宅、非自用住宅或是經常交易者的交易，降低可貸款成數，以減少炒作空間。

相關研究顯示，不動產實際有效稅率較高的縣市，房價就相對會較低，因為要負擔較高的稅率，因此投資者就比較不喜歡到這些縣市投資，最終使得這些縣市房價上漲的幅度較小。這意味了如果地方政府想要推持合理房價，最有效的方式就是提高不動產（包括土地和房屋）的評定現值，從而拉高實際的有效稅率，如此就可以抑制過多的不動產投資，維持價格穩定，避免出現泡沫現象。

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https://udn.com/news/story/7338/ ... 338_pulldownmenu_v2

作者: Shifoo 時間: 2020-10-20 08:57

房市飆漲政府應積極作為

房市治本要考量的面向相當多，僅提供以下兩點短期應啟動的可行建議：

一、提高非自用住宅的持有成本，目前國內住宅持有稅的平均實質稅率僅達其市價的千分之一，此乃房價高漲但同時存在許多空地與空屋的原因，建議應督促地方政府提高公告地價與房屋評定現值至接近市價，甚至可考慮透過大量估價方式，統一由中央政府代替地方政府進行評估。此外，在「自用輕稅，非自用重稅」原則下，將地價稅與房屋稅合併為房地稅，亦是值得思考方向。

二、健全出租住宅市場，國內出租住宅數量仍相當不足，且品質也大多不良。建議政府除達成蔡總統「社會住宅八年廿萬戶」的目標外，亦可透過出租住宅品質認證方式，達到良幣驅逐劣幣，進而穩定房市的效果。

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https://udn.com/news/story/7339/ ... 339_pulldownmenu_v2

作者: Shifoo 時間: 2020-10-21 07:18

每坪250萬元！文在寅打房竟讓南韓夫妻離婚

南韓首爾的房價漲勢驚人，三年漲五成，是全世界房價漲最快的城市。江南每坪上看台幣250萬元。南韓總統文在寅試圖打房，打到市井小民更買不起房。

KB國民銀行統計，今年6月首爾大廈的平均交易價格9億2509韓元（約台幣2300萬元），是三年前的1.5倍，每個家庭要不吃不喝14年才買得起房，之前是11年。

三年前文在寅上任時宣誓要解決房市問題，陸續推出打房政策如：調高不動產持有稅、讓渡稅，禁止首爾鬧區再開發及大樓重建，首爾房屋貸款上限四成等逾20種政策，希望抑制有錢人炒房。結果一系列打房，似帶來反效果。

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https://vip.udn.com/vip/story/121162/4949637?from=udn-category

作者: Shifoo 時間: 2020-10-24 11:51

房市健康化別影響危老都更

蔡政府在2016年贏得總統大選，其中一個原因是攻擊馬政府任內的房價飆漲問題，成功地吸引了反高房價的民怨目光。今年房市的上漲讓民怨再度累積，外界對囤房稅、建案高公設比的討論度很高，即反映了這股民怨正在醞釀。蔡政府對此不可能視而不見，所以包括財政部、金管會近期陸續釋放了打房的信號，只要房市繼續彈升，政府就會真正出手，而不僅限於目前的口水打房。

我們樂見政府採取手段讓國內房市健康發展，但我們要提醒政府在控管房市時要有更細緻的應對措施，其中特別重要的是都會區危老建案更新近兩年開始有了顯著進展，如果打房措施全面性展開，很有可能打擊到危老建案更新的意願，不利於官民合作推動防災型都更。

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https://udn.com/news/story/7338/ ... 338_pulldownmenu_v2

作者: xm3 時間: 2020-10-24 12:01

要打房很難，因為這是許多政治人物財團合法暴利的主要來源

作者: Shifoo 時間: 2020-10-24 12:11

政府是炒房元凶

政府提供低成本甚至是無成本的資金，即使沒有貸款需求的海外台商與在台企業也積極申請，市場多了數千億的資金，除了部分用於企業發展所需外，不少用於搶地，導致全台工業區土地水漲船高，接著帶動周邊的住宅與商辦的需求，成為引爆台灣房地產搶購潮的一股力量。

這也是為何此次不動產漲價與過去由台北與新北起漲不同，這次雙北漲幅相對有限，反而六都中是以工業區需求較高的新竹、台中與高雄等地漲幅較大，呈現南熱北溫的結果。

執政黨為灌水台商回台投資數字，以提供貸款利息補貼為政策工具，原本政策目標在於大舉新增國內投資，創造就業機會與提高國民所得，結果目標未達，資金大幅流向不動產，不但國家賠上鉅額的資源，還造成房價飆升的惡果。

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https://www.chinatimes.com/opinion/20201022005475-262105?chdtv

作者: Shifoo 時間: 2020-10-27 08:40

房市熱呼呼 2指標新高

房市交易熱呼呼，銀行房貸餘額屢創新高。中央銀行昨天公布，九月房貸與建築貸款餘額雙雙締造歷史新高紀錄，年增率分別締造十三年半與九年來的最高水準。

政府該不該出手抑制高房價？央行官員昨分析，政府鼓勵台商返台投資，商辦、廠辦與住宅需求全面提振，屬於「有基之彈」，對產業發展將有正面幫助，政府不樂見炒作，未來將密切關注房市發展。

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https://house.udn.com/house/stor ... te5885_pulldownmenu

作者: Shifoo 時間: 2020-10-28 11:36

央行「認同」房市上漲的荒唐

從台南與台中的數字可看出，即使真的是「有基之彈」，但是以國際標準看，台中、台南的房價，還是明顯過高。以房價所得比來看，雖然每個單位的標準、每個國家的國情不同，而可能有不同的標準、相異的數字，但一般所言，國際上認定的合理標準是3到6倍之間：例如世銀對已開發中國家的合理房價所得比，認定在2-6倍之間，開發中國家則在3-6倍之間。

這十多年來己習慣高房價的台灣人，或許覺得這個數字「遙不可及」、不可能在台灣出現、只有夢中才會有；其實，台灣房價也曾有接近這個數字的好光景。在21世紀初的2001年、2002年，雙北（台北市與當時的台北縣）房價所得比都在6倍左右；對比國際標準，這應該是一個合理數字的上限；房價一直最高的雙北都只有6倍，其它縣市可想而知，大概都在2-3倍左右。

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https://www.storm.mg/article/3149494?mode=whole

作者: Shifoo 時間: 2020-10-30 10:13

央行理事憂房市泡沫化

中央銀行第三季理監事會議議事錄摘要揭露，不動產市場泡沫風險成為眾多理事關注焦點。央行理事們指出，房市有泡沫化的可能性，最好在民眾對房價上漲預期形成前即採取行動，若有必要應提出選擇性信用管制措施。也有理事指出，我國經濟仍有復甦不夠強勁、產業集中度創廿年新高等隱憂，並認為旅遊業及航空業景氣恐需時二年方能復甦。

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https://house.udn.com/house/stor ... te5885_pulldownmenu

作者: Shifoo 時間: 2020-10-30 10:33

央行寬鬆貨幣的三角習題

因應新冠肺炎疫情對經濟的衝擊，央行自今年3月降息之後，維持寬鬆貨幣政策基調。在低利率環境之下，我國迄今經貿表現算是不錯，但游資過多的負面效應逐漸浮現，過多的資金開始流向非生產用途，導致資產價格膨脹，甚至醞釀新一波的金融投機風潮。對於以穩定金融及物價為天職的央行，面對浮濫銀根可能併發經濟泡沫的政策三角習題，必須從源頭嚴肅看待資金供給數量及流向的管控。

貨幣政策本應見微知著，超前部署。當前國內外經濟情勢，央行有必要持續維持低利率環境及充裕的資金流動性，提供正常實質投資活動所需的資金動能，以穩定金融市場並協助經濟成長。但過多的資金必然助長資產價格膨脹，扭曲資源配置，乃至引發投機風潮，盲目的從眾心理極易造就「非理性繁榮」假象，進而成為經濟泡沫的溫床。尤其當相關統計都已顯露即將脫韁之勢時，央行從資金源頭下手，適時適度的資金調節及管控措施，更不容遲緩。

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https://udn.com/news/story/7338/ ... 338_pulldownmenu_v2

作者: Shifoo 時間: 2020-10-30 10:38

真假外資囤地炒房，政府卻袖手旁觀

外資搶進台灣房地市場，從今年第一季即可看出端倪，且逐月升溫。根據內政部統計，不包括陸港澳在內，第一季外資在台灣取得的建物共三三二棟，寫下十六年來新高，較去年同期增加四成六，其中以雙北及台中市為最多。在土地交易方面，僅六都即高達五百多筆，面積達二・四萬坪。到了第二、三季，情況則更嚴重，外資光是購買桃園土地即激增七倍，高達兩百多筆。

今年台灣房地市場的情況是「南熱北溫」，中南部因房屋平均單價比北部低，因此更容易入手，上漲幅度也大。但從全民的角度看，不論是真外資、假外資或境外資金回流的台商，他們在短短時間內將大筆資本利得投注於房地市場，不僅造就了「外資囤地」的現象，房市的激升幅度也遠遠超乎經濟成長或薪資增長的速度。這種現象，對於廣大的社會大眾──尤其仍屬無殼族的年輕世代而言，絕對是不利的，他們的購屋門檻將變得更高、更遙不可及。

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https://udn.com/news/story/7338/4974747?from=udn-relatednews_ch2

作者: Shifoo 時間: 2020-10-30 11:08

論政府研編房地產景氣對策信號

近來房市過熱引起各方關注，日前國發會主委龔明鑫在立法院答覆立委詢問時表示，將研編「房地產景氣對策信號」，類似每月發布的景氣燈號，以觀察國內房市景氣變化，做為政府施政參考，他強調雖然業界有編類似指標，但由公部門來編會更公開透明。

唐朝杜佑所著《通典》認為政府如果無法掌握正確的統計，則「家之以乏，國之以貧，奸冗漸興，傾覆不悟。」是以今天政府編製房地產景氣對策信號，以之掌握更周延的房市變化，確有其必要性及迫切性，否則在沒有充份資訊下，非但打房師出無名，若不慎開出全國性藥方去治療區域性熱病，不只房市難以健全，反而要惹出許多民怨了。

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https://www.chinatimes.com/opinion/20201030000193-262113?chdtv

作者: 陳青 時間: 2020-10-30 12:23

打房是一時的
輿論太強就會打房
打了幾年房價就又漲了

從古到今房價一直漲會漲到哪裡?
沒人知道~~

30~40年前買房買地的
一般都大漲了

作者: 陳青 時間: 2020-10-30 12:32

本帖最後由陳青於 2020-10-30 12:41 編輯

我小時候60幾年前
鄉下蓋一棟房子約5萬元就有了

40幾年前在平鎮山子頂有一棟透天厝40幾萬
這棟房子後來漲到83萬
後來又跌到40幾萬。
之後又漲到200多萬。

40年前山子頂曾經有個新社區大跌價，一棟透天從40幾萬跌到20萬。
好幾排房子，有好幾十棟，廣告紙上寫每棟20萬。

現在至少200萬以上吧?

77年來
看透人間百態
起起落落
漲漲跌跌
變化莫測
捉摸不定

有部分是人為操作
有些部分是自然律
其實人為操作亦不離大自然，是也不是呢?

作者: albert01 時間: 2020-10-30 13:56

資金氾濫造成有錢的跑去炒房，是沒錯啦！
但是根本原因應該是在薪資太低！
別再提亞洲四小龍了，請問臺灣薪資贏過哪些國家？
泰國越南菲律賓？怎會淪落到去跟他們比？

有很多表面看到的問題，常常是如果整體薪資有提升，就迎刃而解了。
那為啥臺灣薪資停滯不前？產業轉型轉不過來？
所以到底97年亞洲金融風暴，臺灣撐過去了是幸還是不幸？
韓國沒撐過去，國家破產連帶沒競爭力的產業也倒光，剛好順勢轉型。
央行那個很多A的前總裁死守匯率，不讓沒競爭力廠商因匯兌損失而倒閉，
是幸還是不幸？倒了，就會想另謀出路，沒倒，那就撐著吧！

結論：不幸的是40歲以下的.....大環境連賺辛苦錢都不容易....

作者: Shifoo 時間: 2020-11-2 10:00

政院打炒房祭出組合拳

行政院「打炒房」動起來，祭出抑制炒房組合拳。內政部已將「實價登錄地政三法」重送行政院，最快這兩周可送立院審查；國發會也積極研議房地產景氣指標，作為政府監看房價參考指標；內政部則大動作出手稽查預售屋，要抑制紅單炒作亂象。

近期房地產市場升溫，房價議題再度成為輿論熱點，也引起政府關注。據了解，行政院自6月起，即藉由於疫情紓困時成立的跨部會融資平台，關注近期湧入台灣的熱錢，是否對我國房地產價格造成影響。

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https://house.udn.com/house/stor ... te5885_pulldownmenu

作者: Shifoo 時間: 2020-11-3 09:06

「防止炒作」與「金融穩定」是當今房產政策的重點

另外尤其重要的是，政府必須確保金融市場長期的穩定發展，避免龐大資金育養出房地產炒作的怪獸。房地產炒作手法雖多，但是任何一個手法都需要銀行資金挹注，因此從資金源頭嚴格管控，無疑是最有效的政策工具。銀行資金湧入房地產市場的趨勢已經快速上升，今年九月，全體銀行購置住宅貸款增加7.81兆元，建築融資餘額也增加了2.32兆元，房貸餘額年增率7.65％創下13年來的新高，而建築貸款年增率持續創下15％以上、不動產貸款佔GDP比重超過50％，所有趨勢都在持續上升，資金湧入提供房地產炒作火藥的警訊已經極為響亮。

傳統中央銀行從存款準備率來控管資金總量，銀行監理單位則用限制房貸政策來遏阻銀行資金流向，但是這些傳統政策工具都因為全球零利率而失效，近年各主要國家央行發展出升級版的選擇性信用管制工具，稱為「總體審慎政策與工具」（Macro-prudential Policies），包含對銀行貸款成數（loan-to-value, LTV）與負債對所得比（debt-to-income, DTI）等指標設定上限，這些從總量管制出發的政策，一方面可以抑制資金需求龐大、高價的都市豪宅炒作，另一方面不至於打壓低價、需要城鄉均衡發展的新興地區，更得以控管資金總量，避免泡沫後的金融體系風險。

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https://www.chinatimes.com/opinion/20201103000829-262113?chdtv

作者: Shifoo 時間: 2020-11-5 11:50

打房，不能只有囤房稅

因此，即使財政部把囤房稅提高，結果也不會造成囤房者真正的壓力吧？更何況，房價會不正常的上漲，最需要防堵、壓制者，該是房市投資客；炒房者多是短期進出，沒有人會長期持有房屋，把房屋稅提高幾個百分點，對壓制投機影響，坦白說，效果就算不是全無，也是少到難起嚇阻作用。

真要「健全房市」、避免房價再飆漲，首要之務就是斬斷投機客進場的誘因─簡單講就是讓難進場、缺乏誘因進場。前者主要就是從金融面下手，央行的選擇性信用管制，確實可減少甚至斬斷投機客最重要的金源─沒有人是拿百分之百自有資金來投機的，投機客取得的房貸成數降低，就是減少其炒房作亂的子彈。

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https://www.storm.mg/article/3170985

作者: Shifoo 時間: 2020-11-20 07:48

央行打炒房查銀行放款

中央銀行加大力度遏制炒房，昨（19）日再找八家銀行高層「喝咖啡」強調三個提醒，包括授信勿過度流向不動產放款助漲炒房、銀行對借款人充分揭露貸款負擔資訊、引導資金投入實質投資；另外央行還透露近期已動起來「查炒房」，實地稽查銀行不動產貸款承貸情況。

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