土地法第三十四條之一解釋函令

阿俊

土地法第三十四條之一解釋函令
發佈日期：2012/2/2

一、查部分公同共有人或分別共有人得否依土地法第三十四條之一規定就整筆土地處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，經函准法務部一百零一年一月四日法律字第一００００二三八三三號函略以，部分共有人依土地法第三十四條之一第一項規定，於共有土地或建築改良物上為處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權時，因係同意處分之共有人代不同意之共有人處分其所有權，其性質係代理權之性質，且係依法取得之代理權，並非基於不同意共有人之授權，故屬法定代理權性質，此觀之同法條第三項規定「應代他共有人申請登記」足資證明。又民法第一百零六條關於禁止雙方代理之規定，於意定代理及法定代理均有其適用(最高法院六十五年台上字第八四０號判例參照)。又查土地法第三十四條之一之立法意旨在於兼顧共有人之權益範圍內，解決因少數共有人不予同意，即無從處分共有物之困難，爰限制少數共有人所有權之方式並賦予部分共有人得處分共有物之權，以促進共有土地或建築改良物之有效利用，增進公共利益。惟倘多數共有人代理少數共有人將共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人，其價金、用益物權租金、使用方法等之決定難謂合理，縱少數之共有人有優先購買權，但可能因無力優先購買而導致其權益受損，故土地法第三十四條之一規定仍有民法第一百零六條禁止自己或雙方代理規定之適用，亦即部分公同共有人或分別共有人不得依土地法第三十四條之一規定，就共有土地或建築改良物全部處分或設定用益物權予同意處分或設定用益物權之共有人之一或數人。
二、本部九十七年六月十二日內授中辦地字第０九七００四六三一一號函釋有違民法第一百零六條禁止自己代理規定，應予停止適用；另本部九十九年八月二十七日內授中辦地字第０九九０七二五二七八號令說明二刪除「另參依本部九十七年六月十二日內授中辦地字第0九七0 0四六三一一號函釋意旨，如同意設定地上權之共有人人數及應有部分符合土地法第三十四條之一規定時，即得依法設定地上權，不因其是否同為地上權人而受影響。」等文字。
三、本解釋令自即日生效。



很重要...如果大家有持分的土地  又是列於少數人之一的話   將來有可能被吃掉
舉一個列子
土地法34-1條原本就是多數決決定處份土地的權利...原本還有一個保障空間就是  如果持分大於2/3或人數大於1/2者  決定出售共有不動產時   須通知共有人是否行使優先購買權................但是
這個公文的內容是   既然已經多數決了  表示這些多數的人已"代理"少數的人了  所以少數人也算是出售人之一  就無法有優先購買權了...
大家自己看著辦吧  有的地政事務所無法接受這個釋函  還是堅持原來方法(要通知優先權)..但是遵守的地政有多少  我們就不知了

shampoo

74# shampoo
要先和對方協商嗎
還是等確定要蓋了
才和鄰地地主洽談呢
當初買地時就有小走道約1米左右寬
limin 發表於 2012-2-24 19:46

法律沒有限制你哪時候找對方談.
關鍵在對方隨時可能做變更, 例如土地規劃或產權移轉.

最好談談能否規劃一個路地賣給你, 誰也不吃虧.

limin

74# shampoo


已拍照並錄影
要先和對方協商嗎
還是等確定要蓋了
才和鄰地地主洽談呢
當初買地時就有小走道約1米左右寬

shampoo

12# 阿俊


請教俊大兄
擁有袋地的人要如何維護自身的道路通行權
狀態
1.土地建地空地
2.需經過鄰地至馬路
3.兩年後才會蓋房子
維護權益
1.先向法院申請袋第通行權
2.先和鄰地地主協商(購買)
3.向鄉公 ...
limin 發表於 2012-2-23 17:44

若是我的話,
首先就是製造出一個事實: 你習慣從某一個路徑進出
並且把該路徑拍照存證.

limin

12# 阿俊


請教俊大兄
擁有袋地的人要如何維護自身的道路通行權
狀態
1.土地建地空地
2.需經過鄰地至馬路
3.兩年後才會蓋房子
維護權益
1.先向法院申請袋第通行權
2.先和鄰地地主協商(購買)
3.向鄉公所申請調解(購買)

目前的狀態
我都沒有做任何動作，鄰地地主也不認識。
至於維護權益的部份，我應該採取何種方式會比較優。

如果鄰地蓋房子，碰到會侵損袋地地主權益的時候，建設局會發照嗎?

shampoo

70# lswang

別談代言了,
誰也知道代言人的收費是挺高的,
搞得起一個您輸嚎出來, 誰相信你可憐呀?

似乎只能異軍突起, 搞一些不一樣的:
碰到某些被徵收農民在抗爭時, 就穿著藍背心綠短褲, 過去唱反調,
反正就是一副支持農委會的模樣,

shampoo

不論法令如何改,如何解釋
執法上的標準各地不一,這才是政府應該解決的重大問題之一
畢竟立法院只有一個,但執行的機構到處都不一樣的標準
這是值得被重視的問題
kevin 發表於 2012-2-23 15:17

你說到的頗類似: 關說!
但要達到可以被特權或被關說, 必須先符合基本條件.
例如, 蘇嘉全的農舍有一些爭議, 但他的土地剛剛好是0.25公頃,
         絲毫不差! 彷彿事先設計的.

lswang

同意你和 lswang的看法,
只要興建農舍的臭帽子繼續被壓著, 法官很難衡量出公共利益的取捨.
所以, 我們必須大聲讓台灣人民知道:
禁建農舍的真正企圖就是為了,
方便區段徵收,
搶奪農民土地,
圖利財團.
shampoo 發表於 2012-2-23 13:13

shampoo大, 可是小弟還是覺得這招沒用耶!    (糟糕! 我怎麼也變成專潑冷水的 ?)
如果我們不是名人的話, 就算喊破喉嚨, 寫到手斷掉也是不會有人理的  
現在最有效的方法應該是找林書豪來代言農舍 , 王建民也可以 , 報紙跟電視上敢批這兩位高人氣球星的人不多
第二人選應該是李遠哲或證嚴這種社會名望人士
排第三的話, 可能是總統
第四是電視名嘴, 他們只要每天講一直講, 黑的都能講成白的
第五是常見光的大學校長跟教授
第六: 立委等治政人物, 但他們自己可能被對手批死, 下屆就 bye bye 了
想不出還可以找誰出來大聲疾呼的 , 反正如果只能署名 '2home 站友' 這種稿子應該也不需要投太多, 不是刊出來沒共鳴就是報社根本不採用

shampoo 大法學深厚, 可惜生在台灣

kevin

不論法令如何改,如何解釋
執法上的標準各地不一,這才是政府應該解決的重大問題之一
畢竟立法院只有一個,但執行的機構到處都不一樣的標準
這是值得被重視的問題

shampoo

65# lswang
我也認為輸的機會大.
論理是shampoo 贏了.
可惜台灣這裡是個-----光論理還是不夠的地方.
期待法官是不一樣的吧 !
山林雅境 發表於 2012-2-23 09:58

同意你和 lswang的看法,
只要興建農舍的臭帽子繼續被壓著, 法官很難衡量出公共利益的取捨.
所以, 我們必須大聲讓台灣人民知道:
禁建農舍的真正企圖就是為了,
方便區段徵收,
搶奪農民土地,
圖利財團.