房地合一稅開鍘 多屋族逃命趁現在

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房地合一稅開鍘 多屋族逃命趁現在



明年起政府將力推房地合一實價課稅，稅率最高將達45％，多屋族未來賣屋將承受更高風險，現在脫手，少賺為贏，不僅可重整手中資產，還能提早節稅避險。聰明買家也該趁現在危機入市，進場挑好房！

撰文／林婧佳　圖片／《好房網》資料庫

財政部今年積極推動房地合一實價課稅政策，最快將在二○一六年實施，今年已陸續引發市場恐慌，尤其台灣人「有土斯有財」觀念不變，不少投資人特別喜歡存錢、買地、囤房，認為不動產最具保值、增值效果，但房地合一稅開鍘後，未來賣屋稅金恐增好幾倍。



房地合一實價課稅　成打房殺手鐧




永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾影響較小，但對多屋族、高資產族群來說卻是一記殺手鐧。根據財政部最新規畫，房地合一實價課稅目前方向為賣方賣屋後的房價扣除成本，將直接納入綜合所得稅計算，也因為買賣房地產獲利不低，一納入綜合所得稅後很有可能會「爆表」，直接將所得稅率衝高到最高等級四十五％，因不動產買賣被課徵的稅負將大幅增加。

舉例來說，假設陳先生兩年半前買了一間台北市兩千萬元的房屋，最近出售價格為三千萬元，由於已過奢侈稅年限，所以不計算奢侈稅，假設土地增值稅約一百萬元、房屋稅約二十萬元，陳先生售屋後須繳交的稅負就只有一百二十萬元。

但若實施房地合一新稅制後，陳先生售屋的三千萬元房價先減掉買入價兩千萬元，再假設裝潢、代書費等其他成本共兩百萬元，陳先生實質賺到的八百萬元將直接以實價課稅計算，若以最高稅率45％來算，陳先生光是房屋交易所得稅就有三百六十萬元，即使扣除土增稅的一百萬元，交易利得稅仍會高達兩百六十萬元。

用新稅制結算下來，陳先生售屋後總共要付出三百六十萬元稅金，比之前土增稅加上房屋稅的一百二十萬元整整多出兩倍。

當房屋買賣價差越高，稅金將增加得越多，有些房屋以新稅制課稅後，稅金可能比原本高出五倍、甚至十倍以上，賣屋成本三級跳，大幅壓縮獲利空間。


交易量創新低　賣方讓價為成交關鍵



除了房地合一稅外，政府同時積極查核預售屋投資交易狀況，預售屋買賣後的價差獲利也直接被納入綜合所得稅計算，整體房市政策與稅改方向漸趨嚴格，未來房地產交易成本將越墊越高。

除了房地合一實價課稅將導致房地產交易稅金大幅增加，其餘利空消息也削弱了購屋人信心，全球近期面臨升息議題，央行也加強購屋管制，財稅單位查稅及銀行貸款趨嚴，買方追價意願已不如從前，房價上漲幅度明顯收斂，房市買氣不佳，觀望心態特別濃厚。

根據內政部統計，今年一至八月全台房屋買賣移轉棟數約21萬6千棟，幾乎創下近十一年來同期新低，直逼2003年SARS時期約21萬4千棟低量，今年度交易量恐將面臨33萬棟「低量保衛戰」。

另外根據各縣市政府地政單位統計，全台六大都會區九月房市交易量共約一萬八千棟，月減幅約2.5％，年減幅則高達22％，持續創谷底新低。對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，賣家是否願意讓價、拉大議價空間，將成為成交關鍵。

徐佳馨指出，目前買方市場已成氣候，自住買盤難以推升房價，加上又有實價登錄讓成交價透明化，若賣方不降價，買方也不會盲目出手，價量皆進入盤整階段。不過部分缺乏生活機能與交通轉乘系統的重劃區，因房屋供給量過多，賣壓不斷湧現，議價空間已逐漸拉大。


高資產、多屋族首當其衝　想逃命要趁早



雖然整體房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。黃舒衛分析，從房地合一實價課稅政策來看，若長期持有房地產，只要持有得越久，稅負減免就會越多，實際稅負增加不會比原先預期來得嚴重，對市場影響也將隨之減輕，反而有助於提高民眾購屋意願，也能活絡市場交易熱度。

黃舒衛舉例，財政部目前規定，僅持有一戶房屋、售屋價格在三千萬元內、自住滿五年以上就可免稅，同時也會區分自住、非自住者分年適用不同扣除率，未來自用宅可享更多優惠，再加上搭配長期減徵優惠配套，持有十年以上的屋主，扣除率可達80％，房地合一管制內容逐漸聚焦，目標就是專打多屋族。

此外，根據財政部財政資料中心統計，2012年全台個人名下擁有房產人數為八百一十萬人，其中擁屋一棟者約為七百二十四萬人，約占全台89％，擁屋兩棟者約為68萬人，擁屋三棟及以上的人數則約十八萬人，也就是說，會被納入房地合一實價課稅的人數大約只占全台有殼族的11％左右。

另外根據實價登錄資料顯示，五大都會區中總價超過三千萬元以上的交易占比以台北市的21％最高，其他四大都會區中，新北市、台中、高雄占比都不到3％，台南更是連1％都不到，顯示房地合一實價課稅政策對於多數民眾和台北市以外區域影響不大。


北市高總價占比多　精華區屋主最急脫手

即便市場預期房價最高的台北市恐首當其衝，但其實台北市各個行政區房價不同，所受衝擊也有大有小。根據實價登錄統計，今年台北市十二個行政區中，大安區有41％住宅交易總價在三千萬元以上，中正區有37％，明顯高於其他行政區，而萬華區僅占5％。

也因為大安、中正區房價高，屋主若錯過現在的售屋時機，未來售屋恐面臨「大增稅時代」，獲利也將減損，因此這兩區屋主更會急於在最近售屋、換屋，「節稅移轉潮」將大幅增加。

舉例來說，屋主林媽媽三年前花了兩千萬元投資大安區的老公寓，並出租給其他家庭使用，但因為林媽媽手中持有兩間以上房屋，且大安區老公寓現在也已漲到三千萬元，對林媽媽來說，若拖到房地合一新稅制實施後才售屋，稅金可能大增，不如現在直接以三千萬元出售房屋，對林媽媽來說已有一波價差可賺，賣屋後也可再買兩間總價一千五百萬元的產品，未來出售既不會被課稅，又能繼續投資不動產。



房地合一推動前售屋　汰弱留強減低風險

黃舒衛分析，現在對於多屋族及高資產族群來說，其實是調節資產、適度汰弱留強的好機會，房產持有重點在精不在多，質比量來得更重要。至於面臨預售屋交屋的投資民眾，更應加快獲利了結出場速度，現在不跑，以後限貸、升息、多殺多都可能形成財務風險。建議多屋族及高資產族群多諮詢專業的房仲、代書、財會等人員，避免一不小心多付了大筆稅金。

在多屋族的資產重新分配上，建議可考慮「先賣再買」、「換手操作」，並以總價三千萬元內產品為優先，除了可避開房地合一實價課稅影響，未來三千萬元以下產品也將成為市場主流，對投資者來說更具保值效益。台北市內，以文山、北投、內湖等區擁有較佳的居家環境及交通便利性，適合多屋族移轉布局。

此外，房地合一新稅制實施後，奢侈稅可望停徵，有助於解除奢侈稅兩年物件閉鎖效應，提高民眾售屋意願，增加市場供給量，房市走向也將更加健全。

雖然近期房市交易表現持續陷入低檔，其實正是購屋族進場的好時機。


危機入市　買方挑屋好時機

太平洋房屋行銷部顧問李季鴻分析，即使房市利空氛圍籠罩，但「危機入市」才能找到好屋、談到好價錢，若等待政策塵埃落定，反而沒有議價的空間。近期購屋族出價可多參考實價登錄行情，以2013年底行情打九折，積極議價，挑到好屋的機會將大增。

李季鴻也表示，對於想要買進市中心好地段的消費者而言，由於不少多屋族、高資產屋主為了避開高額稅金，會選擇在近期釋出手上好物件，對於以長期自住為考量的購屋者來說，是搶進A咖地段、A級產品的大好機會。

不過此時買屋，仍應留心高風險地雷區，無論購屋目的是自住或投資，都應該避開推案量大、交通不便的重劃區，並以央行信用性管制、限貸區域作為「避險考量」。

買屋睜大眼　避開高風險區

李季鴻指出，推案量大、投資多、自住少的區域，未來出售房屋競爭激烈，房價增值幅度也小。如果是早已進場這些區域的投資客，更應盡早出脫房產，不賠就是賺，而未來有意願投資的民眾也應避開這些房市地雷區，以免後續面臨「多殺多」窘境。

李季鴻舉例，新北市林口區、三峽區、淡水區、五股區和桃園縣龜山區都屬於央行選擇性信用管制區域，個人名下第二戶房貸已降至六成，第三戶以上房貸更不得超過五成，而且多數區域目前可售餘屋仍多達數千戶，某些地區甚至多達上萬戶。

購屋者須小心的是，雖然上述區域產品訴求低單價、低總價，甚至有不少建商祭出低自備款、工程結構零付款等優惠方案來吸客，但即便一開始付款輕鬆，在房屋總價不變的情況下，貸款壓力只是累積到交屋時期才開始爆發。若房價遲遲未漲又難以脫手，最後恐因繳不出房貸，讓房屋落入法拍命運。尤其某些區段連生活機能、交通建設都尚未發展健全，並不適合自住者進場。

大台北地區之外雖然整體房價低，但也有不少購屋地雷區。徐佳馨指出，高鐵站區周圍的重劃區也是房市未爆彈，如桃園青埔、新竹竹北等；而台中西屯重劃區推案量過高，台南安南區新案也多，甚至有不少建案「南屋北賣」，高雄則因氣爆事件使得人心惶惶，讓這些區域都成為近期售屋熱區。除非有地緣關係，否則不建議選擇上述地區購屋，以免將來成為房市受災戶。


●房地合一３大衝擊　



1.多屋族稅金翻倍

以前多屋族賣屋只須繳交土地增值稅、房屋稅，但以後連「實價價差」都要納入綜合所得稅繳交，最高可能被課以45%重稅，恐比原本的稅金多出5倍以上，最高甚至可能破20倍。

2.換屋可能要被課稅

目前規定自住1戶、總價3000萬元以下、持有5年以上售屋可免稅，但若是先買後賣、持有時間短、持有2戶以上房屋的換屋族，可能要被多課稅，因此有換屋計畫最好提早實行。

3.雙北高總價房屋首當其衝

目前規定總價3000萬元以下房屋免稅，雙北市高總價房屋將成為被課稅的首要目標，等房地合一新稅制實施後，高總價產品交易熱度將大減，屆時持有者寧可放著不賣，流動性將變差。




http://news.housefun.com.tw/mag/hf/18/article/1/14683983483.html



10年來最大賣屋潮即將引爆

明年起政府將力推房地合一實價課稅，稅率最高將達45%，多屋族未來賣屋將承受更高風險，現在脫手，少賺為贏，不僅可重整手中資產，還能提早節稅避險。聰明買家也該危機入市，進場挑好房！目前買方市場已成氣候，自住買盤難以推升房價，又有實價登錄讓成交價透明化，若賣方不降價，買方也不會盲目出手，價量皆進入盤整階.....



http://news.housefun.com.tw/mag/hf/18

<以上僅供參考>

山林雅境

魏家101股權算股票，也算土地。今天新聞他們的部份以250億賣出，盡賺190億。其中三十億拿來入食安基金
，其餘拿來償還貸款。

qq38

大家都買得起---富人炒作者說
誰叫你不努力---財團老闆說的
房價很便宜的---大戶賤商說的
受薪階級購屋---貸款重年青說
房價憑甚麼漲---沒房可鄰人說
工作薪資問題---可悲勞工說的

aliver

天下難買"早知道"

晚15年買房 要多付51年薪水
中時電子報作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年11月28日 上午5:50
工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

過去15年來國內薪資停滯，但台北市房價反大漲3.7倍，若以這兩項數據比較，同樣受薪階級此時在台北市買房，要比15年前多付出51年實質年薪的代價。

住展雜誌昨（27）日公布最新調查指出，大台北地區預售新屋房價10月底已漲到每坪93.8萬元，平均大漲約3.7倍，每年漲幅達24.67％。
新北市也不遑多讓，87年時每坪平均約13.4萬元，但今年10月已來到42.4萬元，15年來漲幅超過3.16倍，每年漲幅也達21.06％。
而對照行政院主計總處的上班族實質薪資統計，今年1至9月每月平均4萬6,691元；和1999年的4萬7,046元相比，薪資反而「倒退嚕」。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，同樣一筆錢如果從1999年就在台北市或新北市買房，每年大概可享有超過2成以上的不動產增值利益，遠遠贏過通膨。

台北人如果在1999年買35坪標準三房，以每坪25.4萬、總價889萬元計算，必須花15.74年的實質薪資；但若2014年10月再買房，以現今40∼45坪的標準三房、每坪93.8萬元計，總價達3,752萬元，必須付出66.97年的實質薪資，才能夠支應。

由此可見，台北人現在購屋，要比15年前多付出51.23年的實質薪資，所得遠遠追不上房價漲幅可見一斑。

https://tw.news.yahoo.com/%E6%99 ... 34996--finance.html

山林雅境

樂活族 發表於 2014-11-28 15:34
太沒有天良了，投資也要被罵

我現在看多，，有人等崩盤

投資當然要。問題是投資是甚麼標的？如果像日本那樣掉了剩下1/3這樣就難了。
我也不怕。死豬不怕水燙。反正錢土地股票都給他各套牢一些。
如果要再投資土地當然要選有所增長的地區。或是有足夠的價差。別人有需求的地區，要認賠還有人搶阿。過去幾十年有誰買土地不是常勝軍？我還有買了土地兩年賺三倍的經驗。問題是將來價格會如何走要怎麼＿＿賭＿＿而已。而非利用過去會如何將來會如何。
假如經濟環境會因為政策做大幅更新，那當然機會就要把握。如果不是我會等待有人口紅利的地區的機會
這樣對您提到的投資的一些個人看法，反正對錯自己承擔。願賭服輸啦。

阿俊

陳青 發表於 2014-11-28 16:29
近20幾年來，房地大漲。
幾乎每個有房子和土地的都賺很多。

這事常常發生啊...
我有一個親戚  手上的的地賣了數年賣不掉..
結果他卦了以後  兒子就把地全賣了
開賓士  買豪宅  從此過著退休的生活了

阿俊

樂活族 發表於 2014-11-28 15:34
太沒有天良了，投資也要被罵

我現在看多，，有人等崩盤

飛鳥盡良弓藏..狡兔恐走烹

我依稀還記得多年 前  政府一再的疾呼..
有錢的人啊  出來投資房地產啊..
然後全部的縣巿都端出利多...
說著  我們的縣內有多少  
台北一日生活圈  台北買不起  宜蘭有的是
科學園區你們不要  通通搬來我們這.........


沒想到...........好快哦..
曾經被政府讚譽有加的投資客  現在變成投機客了

陳青

近20幾年來，房地大漲。
幾乎每個有房子和土地的都賺很多。

但是我的一個小舅子有好幾甲地(多筆有田、有林、有農、有建地)，他委託好多仲介賣20幾年偏偏就是賣不出去。
直到他醉酒被車撞死，他老婆繼承之後，很快的高價賣出。

您想想，這是怎麼一回事?

笨羊

sdisuper 發表於 2014-11-28 16:15
不是買農地就不是投資,現在財團最熱衷的就是買農地,可以安心的免稅慢慢養地

哪天剛好您的農地被重劃為 ...

財團鑽法律漏洞, 千方百計鑽營牟利 --> 主動的, 該打屁股.

哪天小弟的農地不小心被重劃變成建地 --> 被動的, 是偏財運, 那小弟就出運啦!

sdisuper

笨羊 發表於 2014-11-28 15:49
> 不就是賭嗎？願賭要服輸

小弟沒有偏財運, 相憨慢了啦!

不是買農地就不是投資,現在財團最熱衷的就是買農地,可以安心的免稅慢慢養地

哪天剛好您的農地被重劃為建地,結果您就變成身價大漲的田僑仔

所以您有可能剛好不小心和財團一樣鑽法律漏洞, 千方百計鑽營牟利,很不幸的也投機了