遏止農舍炒作 農委會大動作修法，非農民不得買農舍，預計六月底公告

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遏止農舍炒作 農委會大動作修法，非農民不得買農舍，預計六月底公告

文/ 上下游記者林慧貞 on 2015 年 05 月 14 日 in 種好田 · 0 篇留言
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文/上下游記者汪文豪、林慧貞

2000年《農業發展條例》放寬非農民可以買賣農地的限制後，假農舍問題氾濫，許多房仲業者為規避非農民持有農地滿五年才可興建農舍的限制，以原農民地主身分起造農舍完成後再連同農地一併移轉過戶，導致「買農地送農舍」的交易歪風盛行，狗籠農舍林立，農地價格飆漲。對此，農委會擬修法進一步限定農舍承受人必須具備農民資格，預計六月底公告施行。


陳保基不諱言，修改辦法會遭遇強烈反彈，但現在炒地已經炒到年輕人買不起、租不起農地，「我老家屏東的土地隨便一甲都要900萬，要種40幾年水稻才買得起」，因此一定要讓農地農用，呼籲地方政府一起加把勁，落實執法。

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農委會主委陳保基（攝影/汪文豪）

遏止農舍炒作 農委會大動作修法

農委會主委陳保基表示，2000年《農業發展條例》修改為「管地不管人」，開放非農民也可買賣農地與農舍。後來農委會雖修法規定農舍起造人必須是農民，卻又沒明確定義何謂農民，導致豪華農舍林立，「買農地送農舍」的現象盛行，農地價格被炒高，讓真正務農者買不起農地。

宜蘭縣政府就曾調查，過去5年興建的農舍，有六成在蓋好後3年內移轉所有權，顯見農舍交易有很大比例並非建構在農地農用的基礎上。


陳保基進一步說明，由於農舍必須連同農地一起買賣，農舍不得單獨交易或移轉所有權，因此農委會與內政部協商後，決定修法限定農舍承受人必須具備農民資格。此舉形同限制非農民身分者不得購買農舍，並搭配農舍起造人必須具備農保或勞保第三類資格，或是實際務農的資格限制，遏止非農民藉由「買農地送農舍」的方式來炒作農地價格，導回農地農用的正軌。不過，單純的農舍繼承與農地素地交易，並未嚴格要求取得者必須具備農民身分。

農委會主委陳保基直言：「這是很強的手段，可預見反彈會非常大，但一定要做下去。」由於新草案屬於行政命令，依照行政程序法規定，農委會預計5月底預告， 6月底公告施行。

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農舍濫建問題嚴重（攝影/林慧貞）

買農舍也必須是農民

走在宜蘭、苗栗、南投鄉間，經常可見配備游泳池和超大花園的豪華農舍，早已悖離農舍農用的目標，截至去年3月，全國共有2萬8405間農舍，其中又以好山好水、交通便利的宜蘭最多，近15年新增了7551件農舍建案，比雲林、嘉義、台南、屏東四個農業縣加起來還要多，宜蘭縣政府今年4月率先實施《宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法》，規定農舍起造人必須具備農保或簽切結書，保證實際務農。

不過宜蘭縣政府只能要求農舍起造人必須實際務農，無法規範買受人也要是農民，換句話說，有心炒地的人，可以找實際務農的農民蓋好農舍，再轉賣給非農民，讓這項法令破功。宜蘭縣政府先前曾多次要求中央修法，規範農舍移轉資格。

為填補漏洞，農委會主委陳保基表示，近期正修改「農業用地興建農舍辦法」，要求農舍起造人、承受人都必須是農民，也不排除提高違規農舍罰鍰。


以往只要年滿20歲、取得農地，不論有無務農都會被認定是農民，為免農民定義不明造成模糊空間，新的「農業用地興建農舍辦法」規定，農舍起造人和買方必須具備下列其中一項要件：1.具有農保2.具有健保第3類保險（從事農業或漁業）3.提交經營計劃書，交審查小組實際審查。

預計5月底預告草案，由於只是修改行政辦法，只需送立法院備查即可，陳保基說，希望6月底前能公佈實施。

繼承可例外，但仍須維持農地農用

水保局統計，2008年到2013年，全台共有1萬6338筆農舍起造人，其中有農保的僅35.8%，有健保第3類資格的37.4%，有農保或健保第3類的也僅38.8%，換句話說，有6成以上的起造人，沒有農保也沒有健保第3類。

陳保基受訪時多次強調：「規範承受人資格是很強的手段，」不過內政部和農委會都有共識，起造人既然明確規範是農民，承受人也可比照辦理。

唯一例外的是「繼承」。若父母是農民，子女不具農民身份仍可繼承取得農舍，但9成農地仍要維持農業生產，且若要轉手賣給其他人，買農舍者仍須比照上述規定，取得農民資格。

陳保基說，審查有無實際務農時，主要看產量而非產值，會參考統計年報中作物的平均產量，判斷農民有無實際務農。


農委會分析2008年到2013年農舍起造人，發現有6成以上既無農保也無健保第三類資格

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農地農舍不可切割買賣

這項法令也間接限縮了「蓋有農舍的農地」買賣資格。以往許多建商常打出「買農地送農舍」的口號，讓不具農民資格的人透過買土地取得農舍，規避法規，新的辦法修改後，農委會明確規定，只要農地上有農舍，買賣此筆農地的人就要比照買賣農舍，須有農民資格。
陳保基解釋，農舍是因為有農地才存在，因此非農民不能只買農地，農舍用租的，規避法規，「農舍和農地的買賣不可分開處理」。他說，農地上蓋有農舍是特殊狀況，因此此塊農地不再是自由買賣，適用農舍買賣的資格辦法。

陳保基呼籲地方政府落實執法

不過農保常遭外界詬病核發浮濫，被質疑能否作為實際務農的根據。陳保基自信滿滿地說，去年修改《老農津貼暫行條例》後，把應具備的農保年資從6個月提高到15年，加上現在規定農保審查小組中必須有兩名公務員，避免農會和農民因彼此熟識私相授受，去年農保加保人數比前年減少6成。

農委會統計，2011年全盛時期，一年有4萬5千人加保農保，前年每個月平均有1987人，去年大幅下降到784人，全年不到一萬人，


陳保基不諱言，修改辦法會遭遇強烈反彈，但現在炒地已經炒到年輕人買不起、租不起農地，「我老家屏東的土地隨便一甲都要900萬，要種40幾年水稻才買得起」，因此一定要讓農地農用，呼籲地方政府一起加把勁，落實執法。

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農委會主委陳保基認為農地價格飆漲誇張，年輕人根本不可能買地務農，勢必要設法解決（攝影/汪文豪）

hujang

chen1969 發表於 2015-5-19 20:36
其實，現在的法規已經多到難以想像，在山坡地耕種的老農，我認識的，全部都違規或違法，

例如，農地上 ...

" 法規越嚴密，越不食人間煙火，人民就越刁，法令的公信力就越低 "

講得真好 .....

chen1969

ewsn1540 發表於 2015-5-19 07:52
太多管制確實是很不好，除非有更好的辦法，且政府做得到，
不然只有管制是最容易達成的。

其實，現在的法規已經多到難以想像，在山坡地耕種的老農，我認識的，全部都違規或違法，

例如，農地上所有水泥農路都有申請嗎？請挖土機來挖個半天有申請嗎？農地上的小倉庫有申請嗎？
私接山泉水有申請嗎？林業用地上怎會有這麼多的果樹？砍倒了一顆雜木有確定該地不是林業用地嗎？
前述的事項，在現地看，全都是農務行為下很自然的作為，然而，因種種的法令，
要完全合乎規定或合法，有其法令認識、時效、環境、以及成本上的困難。

山上的老農知道那些行為是違規或違法的嗎？部份知道，部份不知道。
反正不要讓政府知道，知道的話就跟他辯或吵。

因此，法規越嚴密，越不食人間煙火，人民就越刁，法令的公信力就越低，就需要養更多的公務員，
來統計、分析、以及監控人民的違法行為，這是我不贊成農委會用法規來處理的最大原因。

否則，就單純本項法規的內容及影響來看，最好把農地價格打回二十年前的原形。
二十年前，很遺憾，沒有資本買地。再來一次的機會，應該可以好好把握。

   

山林雅境

mos190608 發表於 2015-5-19 20:19
台灣現在農會業有個怪現象,就是最好的耕地是平地的田,可是每年都有龐大的面積在休耕或廢耕,但山坡地,尤其是 ...

平地的田近都會，休耕勝於農業毛利。
山區沒有休耕的收益，但是否安全要看土壤結構及使用方式，所以管理屬於山坡地保育區。

mos190608

台灣現在農會業有個怪現象,就是最好的耕地是平地的田,可是每年都有龐大的面積在休耕或廢耕,但山坡地,尤其是高山區的耕種面積卻一年比一年大,造成土石流的風險

山林雅境

ewsn1540 發表於 2015-5-19 09:14
合法使用農舍要繳什麼稅?
只有查到違規使用的要繳稅，
再者農地建屋通常比建地便宜，便宜買農地當建地佔 ...

其實在宜蘭的農舍旁農地，以我的觀察是最守法的一群。稻田都在種下每季都種，以中耕機收割機觀點來看，是不妨礙的。這比我小時候的農田小小一塊形狀又不完整，在操作上好很多。只要他們確實務農這種新農要鼓勵。少了這些農舍的擁有者，在之前的老農擁有時，因為年紀或其他因素，農地反而容易荒蕪

山林雅境

ewsn1540 發表於 2015-5-19 07:52
太多管制確實是很不好，除非有更好的辦法，且政府做得到，
不然只有管制是最容易達成的。

這點個人不認同
查核農地有無農用有無落實才是重點，如果不行政只是違法更多，新的行政命令更嚴厲，傷害的是守法者，只有您申請了農舍才是查核對象，不申請直接蓋這個才多呀。

山林雅境

bulley 發表於 2015-5-19 18:17
農舍與公寓、大樓、透天。別墅、豪宅，同樣都是房子。只是名稱不同，違規增建不止於農舍，全台的房子有誰敢 ...

甚為認同
對於那居住在都市裡沒有農地者，或是沒有地想買農地者。這些現存在農村之事不會身同感受的。當然在口語上還是不離愛護農地。

bulley

農舍與公寓、大樓、透天。別墅、豪宅，同樣都是房子。只是名稱不同，違規增建不止於農舍，全台的房子有誰敢說自己的家，百分百合法，只是農舍可增建的範圍比較多，才會被惡名化，該探討的是90%農用問題，而不是農舍問題。

政府每年調高土地現值，以我曾持有的，現值到7000多/平方米，要賣  不可能低於現值賣吧?除非極險惡環境，誰把地價炒高?別再說農地太貴買不起務農，7千多現值，一分地賣100萬貴還是便宜?又有多少真心務農者，願意去買地耕作?別再挑起"炒作"字眼打壓。我不炒地也不炒房，也沒錢炒，只是就事論事，..............不是價格的問題，是收入的問題。....

一個老農夫，年紀大了無法再務農，住在舊農舍裡，子孫都在外地生活，想把老人家接去住，農舍農地再也用不上了，想出售，如果修法公告，怎麼賣?賤價?不可能，就算賤價有多少有資格的可買，打掉農舍賣嗎?  花錢請人打掉費用還高過農舍價值，還是放著認其荒廢，等到N年後............充公標售?  農委會，你嘛教教我!    情境假設，別找我買地

bulley

ewsn1540 發表於 2015-5-19 09:14
合法使用農舍要繳什麼稅?
只有查到違規使用的要繳稅，
再者農地建屋通常比建地便宜，便宜買農地當建地佔 ...

農舍不但要繳房屋稅 ，農舍座落的該地 一樣要繳地價稅，只是農地的公告地價比建地低罷了。至於違規使用與建地上的房子相同，不是罰、拆，就是增稅。農舍並無特別權利。