981019協力造屋經驗--找地篇：只能說...無緣？

Casa verde

在歷經幾個月過濾超過百筆土地販售資料後，先以電話過濾掉一些，日前接觸到第47筆土地時下了斡旋，不過有點曲折。

這筆土地是透過某仲介公司的A仲介介紹的，因為面積並沒很大，地點與總金額很適合手頭預算有限的我，但A仲介說地主開價很硬，我還是寫了要約書準備下斡旋，但離開仲介公司不久，接到A仲介來電說他同事B仲介也找了另一組買方，本來寫的承購總價款比我來低，但後來不僅改比我高，且提領一成現金要競爭，我看看手機上的時間，已經下午3點40幾分，銀行櫃臺營業時間已過，但又想想後告訴A仲介：要約書遞件順序我們在先，就看我們斡旋結果再說吧。（且A仲介說公司有制度，先遞交者優先斡旋）

隔了幾天，卻得知B仲介已經安排買方直接與地主見面談了，但因地主知道了有兩組買方出現，所以也把總價調高，我很納悶：A仲介曾告訴我為了順利成交且避免地主調升總價，是不會告知地主目前買方現況，但顯然地主現在不僅知道且調高土地總價。我告訴A仲介：我不是在競標舉世唯一的古董，若要這樣我選擇退出也不願成了土地炒作的幫凶。（後來得知B仲介的買方也退出了）

我的第一次下斡旋就在這樣插曲下結束，都還沒進入真正的往來議價或見面談階段，過去幾個月的尋尋覓覓就當經驗吧，除了繼續努力，面對這樣的結局，只能說：無緣？

vdr888

地價高不一定是仲介的問題,常是地主的問題.
有些地主很貪心!

最近有一塊台北縣的農地,
地主賣了一、兩年都賣不掉,
故以300萬找我處理,
過了三、四天我找到買主,
地主一知道有人要買,
馬上改口說要賣700萬.

阿俊

這應該不是有沒有原則問題..是心態問題
作了快20年.發現有很多從業人員都採用賺一次(騙一次)的方式在從事.所以當然作不久囉!這種行業雖然有品牌的優勢.但口俾才是最大的財富.我的案件有99.9%是客戶介紹來的.0.1%是路上檢到的...哈...

jackiew

我覺得阿俊大大就是有一套原則，才會成功ㄚ！
但是仲介給人壞印象也確實其來有自，所以才要慎選
訪地過程中，也有好心當地鄰居阿伯報說:某塊地要賣，地主開價才140多
好死不死，在網路上剛好看到仲介開價二百五多...

因為我在鎖定的區域也看了一些地
對於一般成交的行情價也有譜
對照仲介開出不少貴得離譜的天價
真的不知道到底是誰比較沒行情？地主？仲介？還是我？

話說回來，反正賣賣是雙方你情我願
當然是繼續尋覓下一塊"我情願的"、也付得起的囉

Eyesman

還好有阿俊大大這個"臥底"的出面緩頰
要不然真的會以為仲介業中大多數都是愛詐騙的不肖分子了

真是隔一行不知另一行的辛苦啊!!!
尤其是這種"講信用"的無形資產的……被"懷疑"就已經是極大的傷害了

阿俊

其實並非是我作這個行業而為自己說話..
1)土地價格絕非仲介可以拉台.是賣方要求的售價.
2)仲介人員賺的是仲介費.並非差價..把價格拉高對仲介人員是一大傷害.因為價低才會成交的快...這樣說對賣方可能會不好意思一點...仲介的心態是最好是每個案子賣方都賣低於行情價最好...如果看倌們你們站在仲介的角度上.你認為你為怎作..?
仲介是介於買賣雙方間的人物..如果怹希望你加價一定就是
1.不好殺價  2他有股東...但是屬第1項的居99%
3)代書的買賣契約書內容都大同小異.如果說貸款的成數有問題而無法處理.這大都是溝通上的問題..而核貸的原因五花八門.有個人因素.案件因素.銀行因素..等等問題..如果說個人信用很好+案件很優+銀行剛好有專案=成數高利息低的貸款(PS:我3個月前買一塊農地.核貸110%..利息2.3%)...這是天時地利人和都有之下的結果
如果是我的作法我會:
A)問清楚買方自備款.每月想繳多少利息
B)將買方資料+案件資料交給1~2家金融机構審核
C)回報買方金融机關審核結果.並要求賣方亦同意此一項目須列入買賣合約書內作為"要件之一"(PS:我通 常要求金融机構先開會審核.審核成數及利率須保證"一定"於簽約後一個月內覆行.否則我從此換銀行)..有人可能問我為何有可能如此作呢?因為我1X年來只跟一間金融机構合作而已.除非買方要求更換..我找銀行從不透過代書
如果............真的不能釋懷..建議你們找一個年輕子弟去應徵..去作個1~3個月就會了解了.現在連鎖仲介公司都有底薪了..去學一下流程也不錯
PS:"急"是不管股票或買不動產的一大致命傷.

阿俊

其實那是仲介慣用的伎倆，因為他知道你已經喜歡那一個物件了，多賣一些，他的費用會增加
我覺得要有一種『欲擒故縱』的態度去面對他
我買地時，也犯了這一種毛病，幸好，我老婆幫我踩煞車
開價270萬的地，最後仲介 ...
fums420505 發表於 2009-10-20 00:44

非也.非也...多賣一點對仲介的好處並不多..
多賣100萬也頂多多4~6萬..但要拉價到多100萬...@@要是我...我寧願再找別人買..
這個案子只有二個可能而已
1)買方出價太低.成交机率不大.
2)案子是仲介公司自己的.

fums420505

我那120萬的，非常喜歡，害我後悔了很久
後來聽說另一個買主買了（價錢比較高），卻發生糾紛，最後告到法院，差一點查封仲介的財產
聽後，伸了很長的舌頭：幸好我沒買
而我又不知到會不會『去告他』
總之
緣分吧！

Casa verde

其實我可以體會仲介是個辛苦的行業，有時必須忍受長時間沒成交的業績壓力，所以我在接觸幾位之後，自己彙整了一些尋找適合自己仲介的選擇原則，若不對盤一開始就不會給對方太多希望以免落空（這些原則等有時間再貼上來請各位前輩指教），會找這位仲介寫要約書，基本上是相信他的，或許他同事欲速則不達，或許公司給他壓力做出讓步，一些謎題就等機會浮現答案吧。

之前找到一點仲介業者在網路上的基本教材：斡旋的技巧，提供各位參考。

p812611

付斡旋金..等簽約...最後沒成交的情況也都發生在當初找地時.....
成交的這塊地也是丟個價錢給仲介後沒消沒息......
一個多月後吧.仲介突然打電話說地主願意談價錢..電話裡頭多花了7萬塊成交...
當時正在南部辦丈母娘的喪事...
買地真的要緣分......或許那塊地不適合你...日後你會發現現在為什麼沒買成...會有不適合你的原因浮現的.....等機緣吧.....再找更適合你的地吧....