房地合一稅開鍘 多屋族逃命趁現在

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房地合一稅開鍘 多屋族逃命趁現在



明年起政府將力推房地合一實價課稅，稅率最高將達45％，多屋族未來賣屋將承受更高風險，現在脫手，少賺為贏，不僅可重整手中資產，還能提早節稅避險。聰明買家也該趁現在危機入市，進場挑好房！

撰文／林婧佳　圖片／《好房網》資料庫

財政部今年積極推動房地合一實價課稅政策，最快將在二○一六年實施，今年已陸續引發市場恐慌，尤其台灣人「有土斯有財」觀念不變，不少投資人特別喜歡存錢、買地、囤房，認為不動產最具保值、增值效果，但房地合一稅開鍘後，未來賣屋稅金恐增好幾倍。



房地合一實價課稅　成打房殺手鐧




永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾影響較小，但對多屋族、高資產族群來說卻是一記殺手鐧。根據財政部最新規畫，房地合一實價課稅目前方向為賣方賣屋後的房價扣除成本，將直接納入綜合所得稅計算，也因為買賣房地產獲利不低，一納入綜合所得稅後很有可能會「爆表」，直接將所得稅率衝高到最高等級四十五％，因不動產買賣被課徵的稅負將大幅增加。

舉例來說，假設陳先生兩年半前買了一間台北市兩千萬元的房屋，最近出售價格為三千萬元，由於已過奢侈稅年限，所以不計算奢侈稅，假設土地增值稅約一百萬元、房屋稅約二十萬元，陳先生售屋後須繳交的稅負就只有一百二十萬元。

但若實施房地合一新稅制後，陳先生售屋的三千萬元房價先減掉買入價兩千萬元，再假設裝潢、代書費等其他成本共兩百萬元，陳先生實質賺到的八百萬元將直接以實價課稅計算，若以最高稅率45％來算，陳先生光是房屋交易所得稅就有三百六十萬元，即使扣除土增稅的一百萬元，交易利得稅仍會高達兩百六十萬元。

用新稅制結算下來，陳先生售屋後總共要付出三百六十萬元稅金，比之前土增稅加上房屋稅的一百二十萬元整整多出兩倍。

當房屋買賣價差越高，稅金將增加得越多，有些房屋以新稅制課稅後，稅金可能比原本高出五倍、甚至十倍以上，賣屋成本三級跳，大幅壓縮獲利空間。


交易量創新低　賣方讓價為成交關鍵



除了房地合一稅外，政府同時積極查核預售屋投資交易狀況，預售屋買賣後的價差獲利也直接被納入綜合所得稅計算，整體房市政策與稅改方向漸趨嚴格，未來房地產交易成本將越墊越高。

除了房地合一實價課稅將導致房地產交易稅金大幅增加，其餘利空消息也削弱了購屋人信心，全球近期面臨升息議題，央行也加強購屋管制，財稅單位查稅及銀行貸款趨嚴，買方追價意願已不如從前，房價上漲幅度明顯收斂，房市買氣不佳，觀望心態特別濃厚。

根據內政部統計，今年一至八月全台房屋買賣移轉棟數約21萬6千棟，幾乎創下近十一年來同期新低，直逼2003年SARS時期約21萬4千棟低量，今年度交易量恐將面臨33萬棟「低量保衛戰」。

另外根據各縣市政府地政單位統計，全台六大都會區九月房市交易量共約一萬八千棟，月減幅約2.5％，年減幅則高達22％，持續創谷底新低。對此，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，賣家是否願意讓價、拉大議價空間，將成為成交關鍵。

徐佳馨指出，目前買方市場已成氣候，自住買盤難以推升房價，加上又有實價登錄讓成交價透明化，若賣方不降價，買方也不會盲目出手，價量皆進入盤整階段。不過部分缺乏生活機能與交通轉乘系統的重劃區，因房屋供給量過多，賣壓不斷湧現，議價空間已逐漸拉大。


高資產、多屋族首當其衝　想逃命要趁早



雖然整體房市深受利空籠罩，但其實也不失為危機入市的好買點。黃舒衛分析，從房地合一實價課稅政策來看，若長期持有房地產，只要持有得越久，稅負減免就會越多，實際稅負增加不會比原先預期來得嚴重，對市場影響也將隨之減輕，反而有助於提高民眾購屋意願，也能活絡市場交易熱度。

黃舒衛舉例，財政部目前規定，僅持有一戶房屋、售屋價格在三千萬元內、自住滿五年以上就可免稅，同時也會區分自住、非自住者分年適用不同扣除率，未來自用宅可享更多優惠，再加上搭配長期減徵優惠配套，持有十年以上的屋主，扣除率可達80％，房地合一管制內容逐漸聚焦，目標就是專打多屋族。

此外，根據財政部財政資料中心統計，2012年全台個人名下擁有房產人數為八百一十萬人，其中擁屋一棟者約為七百二十四萬人，約占全台89％，擁屋兩棟者約為68萬人，擁屋三棟及以上的人數則約十八萬人，也就是說，會被納入房地合一實價課稅的人數大約只占全台有殼族的11％左右。

另外根據實價登錄資料顯示，五大都會區中總價超過三千萬元以上的交易占比以台北市的21％最高，其他四大都會區中，新北市、台中、高雄占比都不到3％，台南更是連1％都不到，顯示房地合一實價課稅政策對於多數民眾和台北市以外區域影響不大。


北市高總價占比多　精華區屋主最急脫手

即便市場預期房價最高的台北市恐首當其衝，但其實台北市各個行政區房價不同，所受衝擊也有大有小。根據實價登錄統計，今年台北市十二個行政區中，大安區有41％住宅交易總價在三千萬元以上，中正區有37％，明顯高於其他行政區，而萬華區僅占5％。

也因為大安、中正區房價高，屋主若錯過現在的售屋時機，未來售屋恐面臨「大增稅時代」，獲利也將減損，因此這兩區屋主更會急於在最近售屋、換屋，「節稅移轉潮」將大幅增加。

舉例來說，屋主林媽媽三年前花了兩千萬元投資大安區的老公寓，並出租給其他家庭使用，但因為林媽媽手中持有兩間以上房屋，且大安區老公寓現在也已漲到三千萬元，對林媽媽來說，若拖到房地合一新稅制實施後才售屋，稅金可能大增，不如現在直接以三千萬元出售房屋，對林媽媽來說已有一波價差可賺，賣屋後也可再買兩間總價一千五百萬元的產品，未來出售既不會被課稅，又能繼續投資不動產。



房地合一推動前售屋　汰弱留強減低風險

黃舒衛分析，現在對於多屋族及高資產族群來說，其實是調節資產、適度汰弱留強的好機會，房產持有重點在精不在多，質比量來得更重要。至於面臨預售屋交屋的投資民眾，更應加快獲利了結出場速度，現在不跑，以後限貸、升息、多殺多都可能形成財務風險。建議多屋族及高資產族群多諮詢專業的房仲、代書、財會等人員，避免一不小心多付了大筆稅金。

在多屋族的資產重新分配上，建議可考慮「先賣再買」、「換手操作」，並以總價三千萬元內產品為優先，除了可避開房地合一實價課稅影響，未來三千萬元以下產品也將成為市場主流，對投資者來說更具保值效益。台北市內，以文山、北投、內湖等區擁有較佳的居家環境及交通便利性，適合多屋族移轉布局。

此外，房地合一新稅制實施後，奢侈稅可望停徵，有助於解除奢侈稅兩年物件閉鎖效應，提高民眾售屋意願，增加市場供給量，房市走向也將更加健全。

雖然近期房市交易表現持續陷入低檔，其實正是購屋族進場的好時機。


危機入市　買方挑屋好時機

太平洋房屋行銷部顧問李季鴻分析，即使房市利空氛圍籠罩，但「危機入市」才能找到好屋、談到好價錢，若等待政策塵埃落定，反而沒有議價的空間。近期購屋族出價可多參考實價登錄行情，以2013年底行情打九折，積極議價，挑到好屋的機會將大增。

李季鴻也表示，對於想要買進市中心好地段的消費者而言，由於不少多屋族、高資產屋主為了避開高額稅金，會選擇在近期釋出手上好物件，對於以長期自住為考量的購屋者來說，是搶進A咖地段、A級產品的大好機會。

不過此時買屋，仍應留心高風險地雷區，無論購屋目的是自住或投資，都應該避開推案量大、交通不便的重劃區，並以央行信用性管制、限貸區域作為「避險考量」。

買屋睜大眼　避開高風險區

李季鴻指出，推案量大、投資多、自住少的區域，未來出售房屋競爭激烈，房價增值幅度也小。如果是早已進場這些區域的投資客，更應盡早出脫房產，不賠就是賺，而未來有意願投資的民眾也應避開這些房市地雷區，以免後續面臨「多殺多」窘境。

李季鴻舉例，新北市林口區、三峽區、淡水區、五股區和桃園縣龜山區都屬於央行選擇性信用管制區域，個人名下第二戶房貸已降至六成，第三戶以上房貸更不得超過五成，而且多數區域目前可售餘屋仍多達數千戶，某些地區甚至多達上萬戶。

購屋者須小心的是，雖然上述區域產品訴求低單價、低總價，甚至有不少建商祭出低自備款、工程結構零付款等優惠方案來吸客，但即便一開始付款輕鬆，在房屋總價不變的情況下，貸款壓力只是累積到交屋時期才開始爆發。若房價遲遲未漲又難以脫手，最後恐因繳不出房貸，讓房屋落入法拍命運。尤其某些區段連生活機能、交通建設都尚未發展健全，並不適合自住者進場。

大台北地區之外雖然整體房價低，但也有不少購屋地雷區。徐佳馨指出，高鐵站區周圍的重劃區也是房市未爆彈，如桃園青埔、新竹竹北等；而台中西屯重劃區推案量過高，台南安南區新案也多，甚至有不少建案「南屋北賣」，高雄則因氣爆事件使得人心惶惶，讓這些區域都成為近期售屋熱區。除非有地緣關係，否則不建議選擇上述地區購屋，以免將來成為房市受災戶。


●房地合一３大衝擊　



1.多屋族稅金翻倍

以前多屋族賣屋只須繳交土地增值稅、房屋稅，但以後連「實價價差」都要納入綜合所得稅繳交，最高可能被課以45%重稅，恐比原本的稅金多出5倍以上，最高甚至可能破20倍。

2.換屋可能要被課稅

目前規定自住1戶、總價3000萬元以下、持有5年以上售屋可免稅，但若是先買後賣、持有時間短、持有2戶以上房屋的換屋族，可能要被多課稅，因此有換屋計畫最好提早實行。

3.雙北高總價房屋首當其衝

目前規定總價3000萬元以下房屋免稅，雙北市高總價房屋將成為被課稅的首要目標，等房地合一新稅制實施後，高總價產品交易熱度將大減，屆時持有者寧可放著不賣，流動性將變差。




http://news.housefun.com.tw/mag/hf/18/article/1/14683983483.html



10年來最大賣屋潮即將引爆

明年起政府將力推房地合一實價課稅，稅率最高將達45%，多屋族未來賣屋將承受更高風險，現在脫手，少賺為贏，不僅可重整手中資產，還能提早節稅避險。聰明買家也該危機入市，進場挑好房！目前買方市場已成氣候，自住買盤難以推升房價，又有實價登錄讓成交價透明化，若賣方不降價，買方也不會盲目出手，價量皆進入盤整階.....



http://news.housefun.com.tw/mag/hf/18

<以上僅供參考>

leolee

修理那百分之11的多房產者可實現那要求居住正義的理想嗎?其他殷實的百分之89真可壁上觀嗎?
我想到餐廳訂位得等月餘，餐廳裡滿座大部分是年輕人，旅展車展3C展都是年輕人，財政部能將房價引導到正義的價格讓喊口號的人滿意嗎?
房價因比而下修，許多正辛苦付幾年房貸的同胞，那不等於白付了?正義了?

aotsen2004

2.換屋可能要被課稅

目前規定自住1戶、總價3000萬元以下、持有5年以上售屋可免稅，但若是先買後賣、持有時間短、持有2戶以上房屋的換屋族，可能要被多課稅，因此有換屋計畫最好提早實行。

關於 房地合一稅  這問題 ~ 小弟 之前 也和 代書 會計師 請教過 ~~

要善用 一生一次 還有 一生一屋 ~~ 這兩個法規 來省稅

還有 這持有 5年 期間 ~ 不可以 出租 的樣子 !!

等 正式 要 實施前 ~ 還是 要來去 搞清楚一下 !!

4w

leolee 發表於 2014-11-28 00:41
修理那百分之11的多房產者可實現那要求居住正義的理想嗎?其他殷實的百分之89真可壁上觀嗎?
我想到餐廳訂位 ...

餐廳滿座號和車展都是年輕人，背後沒有有錢老爸來靠，能如此消費嗎?

陳青

為了讓無殼蝸牛出一口氣，實施這個高稅率制度。
其實無殼蝸牛也不見得買得起房子，或受到實質利益。

尤其打壓3000萬以上的房子，也不是無殼蝸牛能買得起的。
市場自由機制，最好是自然而然自由發展。

建築業倒了，國家經濟也會受影響。
記得過去幾十年前曾經倒了很多建築業者。

造成很大的經濟衝擊。
房地產過十幾年蕭條才回神。

若說多買幾個房子，是罪過。
那多開幾間店面或工廠，大賺特賺，壟斷市場，豈不是也要扣重稅?
投資大量的黃金股票，不是跟投資很多間房子和土地一樣嗎?

樂活族

傻瓜，房地崩盤只是有錢人換手而已
窮人到時還是沒有房啦

山林雅境

能夠壓抑房價的是政府，能多印鈔票讓土地漲的還是政府。土地漲跌是因為鈔票與土地的供需平衡。
新加坡房價貴得不得了，但是即使收入1000新幣月入的年輕人，其政府依然可以保障有買得起的房子可住。讓房產市場自由運作，以及居住正義得以維護，為甚麼新加坡可以做到？
話歸正題，不管甚麼作為或加上甚麼干預，最後市場還是因為供需而漲跌！至於房價會漲會跌就看你我自行判斷

笨羊

陳青 發表於 2014-11-28 07:46
為了讓無殼蝸牛出一口氣，實施這個高稅率制度。
其實無殼蝸牛也不見得買得起房子，或受到實質利益。

陳老說, 多買房屋不是罪過, 有道理.

但我想規劃房地合一稅的人應該是這樣思考的:

壓制炒作造成的高房價
--> 對高價房屋及短期炒作課重稅
--> 1. 規定3000千萬以上為高價房屋, 2. 規定持有5年以上為長期
--> 若只有一間自住房屋, 且無短期炒作, 應排除打壓
--> 排除: 1. 只有一間房屋, 且非高價房屋, 2. 長期持有

所以多屋族不是 '原始打壓目標',
是因為 '排除一屋自住課重稅' (因) 才區別出了 '一屋族' 和 '多屋族' (果).

雖然多屋族不是 '原始打壓目標', 但政策實施後常會遇到複雜的實際問題, 譬如:
房屋很多可能是繼承來的, 且每間房屋房價可能都在3000萬以下, 或是因為長期持有而超過3000萬.

主事者應該是這樣想的:

1. 多間房屋且在3000萬以下,
若真的房價不高, 應該與原有土地增值稅相差不多,
且房地合一稅是所得稅, 賣出時才會課徵, 賣出時已有售屋收入, 繳稅不成問題.

2. 長期持有而超過3000萬,
財富較多繳稅較多也很合理, 且此稅是賣屋時課徵, 也無繳稅能力問題.

所以, 多屋族不要賣屋, 就不會被課房地合一稅 (所得稅).

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也有很多專家學者認為, 提高房屋稅及地價稅 (持有稅) 更能打壓炒作, 但財政部卻不想這麼做.
http://www.chinatimes.com/newspapers/20140820000023-260202

因為一旦提高房屋稅和地價稅,
前述 '多間房屋且在3000萬以下' 和 '長期持有而超過3000萬' 的普羅大眾, 就真的完蛋了.

因為提高房屋稅和地價稅, 多屋族馬上要負擔高倍成長的租稅,
而且多屋族可能只有多屋而無現金, 房屋還沒賣出就要每年繳稅, 會發生無能力繳稅的問題.

阿俊

1)立法院三讀後再說
2)可以改留土地(農地)

open808

aotsen2004 發表於 2014-11-28 01:21
關於 房地合一稅  這問題 ~ 小弟 之前 也和 代書 會計師 請教過 ~~

要善用 一生一次 還有 一生一屋 ...

道高一尺魔高一丈
是政府帶頭在炒房滴，就像實施奢侈稅，沒實施價可能較難上去
一實施之後，兩年馬上漲一倍

市場機制是這樣，量多必崩盤，量少必價高
要是解除奢侈稅，房子量一下就崩出來，房子馬上跌下來

至少偶也是奢侈稅實施後有獲利的，沒辦法正業變副業，副業變正業
百業消條，房地產一枝獨秀
所以實施奢侈稅根本就是保護投資客滴

就像大大所講的，早個人頭費5萬元，就可閃過奢侈稅

一般民眾還要等兩年，那些投資幫的(有仲介背景)，根本就不用本作生意
買空賣空，一個月就可賺好幾千萬，政府還是賺不到它們的稅，政府不知嗎
政府知道滴，因為遊戲規則就是他們訂的

如果給它回到市場機制，不用再控管，房地產是馬上就崩下來了
但可能不行，可能再撐個1~2年吧，因為他們爺們貨還沒跑完
如果玩完就是大崩盤的時代，

所以那些人才又轉向買農地了，又要再農地玩一下
就這樣真的沒完沒了，獲利的都是他們
偶們只是跟在他們後面，撿垃圾

百業消條，薪水沒漲
只因那幾個再搬過來再搬過去，演個實價登錄制
買10間，拿個4間在那邊演，其它6間價就上去

好啦!那些人不玩了，到時就是漏賽的時候 ，
可能房地產要幾十年，才有往上的機會
到時叫你買，你也不敢買，
不會再來漲一倍以上了，除非是店面