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發表於 2013-9-1 15:34:58 |只看該作者.....

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區段徵收公式  大家都應該了解
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區段徵收舉例說明

區段徵收舉例說明：

有朋友不理解土地徵收條例施行細則第50條之公式，之前又看到許多文章雖然列出區段徵收公式，仍然指控政府可以透過調高抵價地評定地價的方式，以財務操作來刻意壓低土地所有權人之抵價地分回比例，此種誤導，都因看不懂公式原故。本文首先將舉例說明公式如何計算，再以調高抵價地評定地價，讓有興趣的看倌們瞭解，調高抵價地評定地價並無法影響土地所有權人的權益。

話說土徵條例訂定時，立委認為曾辦理農地重劃者，已分擔過一次農水路及整地費用，再辦一次區徵，又要負擔一次公設及開發費用，等於剝二層皮，所以規定曾辦理農地重劃的土地，其最低比例為45%，高於一般農地之40%(通常一般土地比例若訂為41%時，曾辦理農地重劃者則為46%，餘此類推)，公式中的A1.A2.V1.V2.，就是這樣來的，看起來複雜，只要瞭解我網誌1的公式，再看這些公式，應該會比較清楚。不過既然還是很多人不瞭解，只好舉例加以說明。

壹、案例一假設條件如下：

一、區段徵收前土地：
1.假設案例之區段徵收範圍包括一般土地及農地重劃區，合計100ha。
其中一般土地=60ha；農地重劃區=40ha

2.一般土地區段徵收前之平均地價=2,000元/㎡；抵價地比例=40％
農地重劃區區段徵收前之平均地價=2,500元/㎡；抵價地比例=45％

3.一般土地之徵收土地補償總地價=600,000 × 2,000＝ 1,200,000,000元
農地重劃區之徵收土地補償總地價=400000 × 2500＝ 1,000,000,000元

二、區段徵收後土地：區段徵收後抵價地之平均地價=15,000元/㎡

三、甲君參加區段徵收土地：
1.甲君參與區徵土地中，屬於一般土地之面積計3000㎡，
其補償地價=3,000㎡ × 1,900元/㎡＝5,700,000元

甲君參與區徵土地中，屬於農地重劃之土地計1000㎡，
其補償地價=1,000㎡ × 2,700元/㎡＝2,700,000元

2.甲君一般土地及農地重劃之土地面積合計4,000㎡，補償地價8,400,000元。

四、按土地徵收條例施行細則第50條之公式依序：

(一)全區預計抵價地面積（A1）=60ha × 40％＝ 24ha
(二)農地重劃區預計增加之抵價地面積（A2）＝40ha × 45％＝ 18ha
(三)預計抵價地之總面積（A）= A1＋A2= 24ha＋18ha＝42 ha
(四)預計抵價地之總地價（V）=42ha總地價＝420,000㎡ × 15,000元/㎡＝6,300,000,000元
(五)甲君一般土地領回抵價地之權利價值
   （V1）＝ 6.3億元×【24÷42】×【5,700,000÷1,200,000,000】＝17,100,000

(六)甲君農地重劃土地領回抵價地之權利價值
   （V2）= 6.3億元×【18÷42】×【2,700,000÷1,000,000,000】＝7,290,000

   甲君領回抵價地之權利價值計17,100,000+7,290,000＝24,390,000

(七)甲君領回抵價地之面積=（V1＋V2）÷該領回土地之評定單位地價
   甲君領回抵價地之評定地價若等於平均地價=15,000元/㎡
   則甲君領回抵價地之面積=24,390,000元÷15,000元/㎡=1626㎡

五、分配分析

區段徵收前甲君一般土地及農地重劃之土地面積合計4,000㎡，補償地價8,400,000元。
區段徵收後甲君平均可以領回之抵價地土地面積合計1,626㎡，權利價值24,390,000元。
抵價地領回面積比例為1626/4000＝40.7％。雖然其農地重劃土地之官版比例為45％，但是本例假定之一般土地區徵前之全區平均地價為2,000元/㎡，但甲君個人土地之假定平均地價僅1,900元/㎡，所以會稍拉低其比例。

貳、案例二假設條件：

一、區段徵收後土地：
   區段徵收後抵價地之平均地價=30,000元/㎡(較案例一調高一倍)

二、其他條件皆如案例一

三、按土地徵收條例施行細則第50條之公式依序：
   公式(一)~(三)與案例一同，不贅述

  (四)預計抵價地之總地價（V）=42ha總地價＝420,000㎡ × 30,000元/㎡＝12,600,000,000元
  (五)甲君一般土地領回抵價地之權利價值
   （V1）＝ 12.6億元×【24÷42】×【5,700,000÷1,200,000,000】＝34,200,000
  (六)甲君農地重劃土地領回抵價地之權利價值
   （V2）= 12.6億元×【18÷42】×【2,700,000÷1,000,000,000】＝14,580,000

      甲君領回抵價地之權利價值計34,200,000+14,580,000＝48,780,000

(七)甲君領回抵價地之面積=（V1＋V2）÷該領回土地之評定單位地價
   甲君領回抵價地之評定地價若等於平均地價=30,000元/㎡
   則甲君領回抵價地之面積=48,780,000元÷30,000元/㎡=1626㎡

四、分析

從案例一與案例二比較，如果刻意抬高區段徵收後抵價地之平均地價一倍，按公式，所有權人之權利價值也將提高一倍，因此，所有權人仍然分回同等面積。這也就是權利價值之設計，讓質疑者之疑慮不會發生。

參、檢附土地徵收條例施行細則第50條之公式
(一)全區預計抵價地面積（A1）＝全區之徵收土地總面積×抵價地比例
(二)農地重劃區預計增加之抵價地面積（A2）＝農地重劃區之徵收土地面積×增加之抵價地比例
(三)預計抵價地之總面積（A）= A1＋A2
(四)預計抵價地之總地價（V）＝（Σ規劃供抵價地分配之各分配街廓面積×各該分配街廓評定之單位地價）×（A÷規劃供抵價地分配之總面積）
(五)區內各原土地所有權人領回抵價地之權利價值（V1）= V×【A1÷A】×【該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷全區之徵收土地補償總地價】
(六)位於農地重劃區內各原土地所有權人領回抵價地增加之權利價值（V2）= V×【A2÷A】×【位於農地重劃區內之該所有權人申請領回抵價地之補償地價÷農地重劃區之徵收土地補償總地價】
(七)各原土地所有權人領回抵價地之面積=（V1＋V2）÷該領回土地之評定單位地價

轉貼自黃宏順的FB

這年頭好聽的假話還是比難聽的真話吃香