我有想招募20位到宜蘭蓋集村健康住宅

good house

宜蘭目前欠缺的也是醫療資源....

不過陽明的教學醫院也將確定在宜蘭設立...

所以囉!目前的宜蘭正在累計生活大縣中(好像我的競選政見.. :shock: )

想要移民宜蘭現在進場還是時機........ 8)

hohohuang

昨天晚上看完了這個討論串
很高興發現這個地方
可是昨天太晚了，所以沒有時間留言

我先自我介紹一下
我65年次，住宜蘭冬山
因為很想蓋一棟自己設計的房子的緣故
大約從三年就開始畫設計圖了(畫了好多..)

至於集村農舍這方式
我大概在一年前左右有陸續在關心
包括good house兄所說的宜蘭既有集村農舍案
我也蠻清楚的(其實住展雜誌裡找的到)
以下為我個人的了解
與各位分享

集村農舍的好處
一，和建地、農地、配建農地一樣都可以蓋房子
二，地價遠地建地為低，興建達五年後卻與建地沒什麼差別
三，建蔽率上限達60％，遠比農地及配建農地高，反映到總價
一般農地(可蓋房子的)要756坪以上，756*1.5=1,134萬
配建農地假設為300坪，300*1.5*1.2=540萬(配建農地單價比一般農地貴)
集村農地建蔽率假設為30％，一層蓋30坪，土地總價為=100*1.5+200*0.2=190萬

如何規畫集村農舍(我的想法)
一，首先要決定的應是有多少戶、建蔽率要多少、平均建地面積、如此可得基地面積
二，假定為20戶(為集村農舍下限)
三，雖集村農舍建蔽率上限為60％，然不同建蔽率的差別如下
50%建蔽率相當於一般建地，扣除房子跟道路沒剩下什麼
40%有車位無造景庭院；建築形式受土地限制
30%
25%
20%建蔽率相當於美式農舍
10%建蔽率相當於一般農地
我認為理想的集村農舍建蔽率應該在25％~30％左右
35％以上，庭院愈來愈小，設計愈來愈受限
20％以下，土地成本愈來愈高，達10％時即與配建農舍無異
四，每戶單層面積假定平均為30坪
五，綜合以上：20戶、每戶單層30坪、建蔽率30％，可得：基地總面積2,000坪，可建總面積600坪，農地總面積4,000坪
六，此外其實還可規畫一塊地拿來種菜用的，這點我覺得還蠻重要的，現在我家吃的菜大部份都自己種的(吃起來心安)，這塊地不用很大。
假定這塊地為400坪，則得：基地總面積2,400坪，可建總面積600坪，農地總面積3,600坪
七，接下來找到適合的地，找到20個參與的人，分掉600坪可建總面積的地，差不多就可以蓋了。

以上所談統統是土地相關事項
基本上我認為
集村農舍的土地可以當成
單價打五折的建地
或者總價打四折的農地

建築物部份的相關想法，有機會再與大家溝通

good house

四，每戶單層面積假定平均為30坪
五，綜合以上：20戶、每戶單層30坪、建蔽率30％，可得：基地總面積2,000坪，可建總面積600坪，農地總面積4,000坪
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hohohuang很高興認識你...

關於第五項 每人基地面積就是100坪.20戶就須2000坪. 關於(可建總面積600坪，農地總面積4,000坪)不太瞭解.

基地內100坪 +配比地900坪等於一戶名下須要1000坪土地登記.20戶就要20000坪土地登記了.

運動公園的集村每戶大約15坪左右的樓板面積.不過他們很利害在米堤旁又有新推案....
:cry:  :cry:  :cry:

hohohuang

我多介紹一下自己好了
我是土木系畢業的
退伍後曾在建築工地做了兩年多，現在在核四的土木工地也兩年多了，中間還有一年換了好幾個工作..

hohohuang

hohohuang很高興認識你...

關於第五項 每人基地面積就是100坪.20戶就須2000坪. 關於(可建總面積600坪，農地總面積4,000坪)不太瞭解.

基地內100坪 +配比地900坪等於一戶名下須要1000坪土地登記.20戶就要20000坪土地登記了.

運動公園的集村每戶大約15坪左右的樓板面積.不過他們很利害在米堤旁又有新推案....
:cry:  :cry:  :cry:[/quote]

一，關於第五項，全部面積6000坪=2000坪基地(全名是建用農地；裡面有600坪拿來蓋房子)+4000坪農地(全名是農用農地)

二，基地內100坪，配比地=30*10-100=200坪

三，每戶15坪..那基地搞不好還不到1000坪!!覺得蠻亂搞的
..又或許是另一個考慮方向，畢竟有些人假日才來，不必蓋很大

hohohuang

我個人考慮的農地區域(溪北我不熟..)

一，交通方便的城市周邊
羅東光榮路以東，北宜高以西，196縣道以南，台七丙以北
網路上查的開價差不多從15,000~25,000/坪，愈造近羅東愈貴
生活便利，會有在都市裡住別墅的感覺..

二，交通還算方便的風景區
冬山河沿岸，從森林公園到親水公園
網路上查的開價差不多從8,000~13,000/坪
可以找風景好又便宜的..

三，普通偏僻的山區便宜農地
譬如現在冬山鄉大進村一坪兩千多的農地
如果現在我買下來應該只會放著吧
等溫室效應讓海水升高一、兩公尺後，可以搬過去

chessle

post by ""hohohuang""

一，關於第五項，全部面積6000坪=2000坪基地(全名是建用農地；裡面有600坪拿來蓋房子)+4000坪農地(全名是農用農地)

二，基地內100坪，配比地=30*10-100=200坪

這些數字怎麼跟我們過去討論的結果不太一樣 ?
Nthouse俊兄要不要再研究看看 ?

hohohuang

post by ""chessle""
[quote]post by ""hohohuang""

一，關於第五項，全部面積6000坪=2000坪基地(全名是建用農地；裡面有600坪拿來蓋房子)+4000坪農地(全名是農用農地)

二，基地內100坪，配比地=30*10-100=200坪

這些數字怎麼跟我們過去討論的結果不太一樣 ?
Nthouse俊兄要不要再研究看看 ?[/quote]

我去翻了一下之前的文章
除了建蔽率設定不一樣外，算法並沒有不同

阿俊

post by ""hohohuang""
hohohuang很高興認識你...

關於第五項 每人基地面積就是100坪.20戶就須2000坪. 關於(可建總面積600坪，農地總面積4,000坪)不太瞭解.

基地內100坪 +配比地900坪等於一戶名下須要1000坪土地登記.20戶就要20000坪土地登記了.

運動公園的集村每戶大約15坪左右的樓板面積.不過他們很利害在米堤旁又有新推案....
:cry:  :cry:  :cry:

一，關於第五項，全部面積6000坪=2000坪基地(全名是建用農地；裡面有600坪拿來蓋房子)+4000坪農地(全名是農用農地)

二，基地內100坪，配比地=30*10-100=200坪

三，每戶15坪..那基地搞不好還不到1000坪!!覺得蠻亂搞的
..又或許是另一個考慮方向，畢竟有些人假日才來，不必蓋很大[/quote]
你的4000坪要怎麼分割...集村農地不能用持分...農地的最小分割面積為0.25公頃...4000坪只能給5個人當農用地...還要另外找15人份的農用地...

hohohuang

一，關於第五項，全部面積6000坪=2000坪基地(全名是建用農地；裡面有600坪拿來蓋房子)+4000坪農地(全名是農用農地)

二，基地內100坪，配比地=30*10-100=200坪

三，每戶15坪..那基地搞不好還不到1000坪!!覺得蠻亂搞的
..又或許是另一個考慮方向，畢竟有些人假日才來，不必蓋很大[/quote]
你的4000坪要怎麼分割...集村農地不能用持分...農地的最小分割面積為0.25公頃...4000坪只能給5個人當農用地...還要另外找15人份的農用地...[/quote]

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我剛剛翻了不少大哥你的文章
發現不少我以為合情合理的東西
在你的實務經驗裡，好像跟公務員想的不大一樣
以下是我參考的文件內容
總而言之，我一直以為不需要考慮分割的問題 @@"


集村興建農舍與公共設施申請補助程序及標準作業要點簡介

貳. 獎勵及協助內容
1.        農業發展條例第十六條第七款及其施行細則第十一條第一項第六款之規定，集村興建農舍得為分割，不受每宗耕地不得低於0.25公頃之限制。
2.        得依農業用地興建農舍辦法第三條第一項第二款之規定申請不受土地取得及戶籍登記需滿二年之限制。
3.        集村興建農舍之建築基地應經規劃，法定空地並應設置公共設施，建築基地之面前道路寬度最少應6公尺，建築物應斜屋頂、瓦式或仿瓦式，
或者採用主管機關提供之農舍（宅）標準圖，以創造農村新風貌。
4.        集村興建之每一戶農民，建築物屋頂按其建築面積至少50%以上設置瓦式或仿瓦式斜屋頂，其斜屋頂之坡度以不小於一比四為原則，總樓地板
面積不得小於66平方公尺（20坪），每戶補助20萬元。如其建築物採用主管機關提供之農舍（宅）標準圖者，每戶另補助5萬元。
5.        公共設施（停車位、社區停車場、廣場、兒童遊憩場、閭鄰公園、道路、排水、路燈等）之補助由直轄市、縣（市）政府勘查，依工程費比例
核定，並以集村興建農舍之全體農民為對象，每戶補助最高以新台幣五萬元為限。有必要同時施工之聯外道路，應先經水土保持另行核定再予補助。

參. 申請集村方式興建農舍相關規定
1.        20戶以上之農民為起造人，共同在一宗或數宗相毗連之農業用地整體規劃興建農舍。各起造人持有之農業用地，應位於同一鄉（鎮、市、區）
或毗鄰之鄉（鎮、市、區）。但離島及921震災地區，得以十戶以上之農民為起造人。
2.        各起造人持有之農業用地與集村興建農舍之農業用地，其法令規定適用之基層建築面積之計算標準應相同，且同屬都市土地或非都市土地。
3.        參加集村興建之各起造人所持有之農業用地，其農舍基層建築面積計算，應依都市計畫法省（市）施行細則、台北市土地使用分區管制規則
、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法及其他相關法令規定辦理。
4.        依前款規定計算出基層建築面積之總和，為集村興建全部農舍之基層建築面積。其範圍內之土地為全部農舍之建築基地，並應完整連接，不得
零散分布。
5.        集村興建農舍坐落之建築基地，其建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過
240%。但建築基地位於山坡地範圍者，其建蔽率不得超過40%，容積率不得超過120%。
6.        農舍坐落之該宗或數宗相毗連之農業用地，應有道路通達；其面前道路寬度10戶至未滿30戶者為6公尺，30戶以上為8公尺。
7.        建築基地與計畫道路境界線之距離，不得小於8公尺。但基地情況特殊，經直轄市、縣（市）主管建築機關核准者，不在此限。
8.        集村興建農舍應整體規劃，於法定空地上依戶數多寡設置公共設施（停車位、社區停車場、廣場、兒童遊憩場、閭鄰公園等）。
9.        集村方式興建農舍之農民，不得重複申請在自有農業用地興建農舍。