民宿之疑惑

kai

偶們  繼續再 慢慢聊

葛莉絲莊園 舊館

先由外而內、先談 外在環境。。


1.地點:

看到地名或路名，即時聯想到地形地貌，
地名或路名往往是先人智慧下的結晶㊣
據悉、壽豐在日本管理時期是豐字輩，地肥物美。
花蓮縣壽豐鄉豐山村漁塘路；
顧名思義豐山村就是豐田區域靠近山邊的村落。
漁塘路︰想當然是擁有漁塘粉多的路，地下水一定豐沛。

。。。↘缺點︰

a.地勢一般來說都比路面稍低。
b.這樣的地點 、怎麼說都沒有像是〝清境農場〞的view。
更缺乏 遠來飯店 那一種山景或海景 、寬廣的景觀與氣勢。。
c. 它只能算是壽豐鄉的村姑。真的沒特色。

d.旁邊就是價格便宜大愛民宿。
e.地處偏僻，沒什麼鄰居、附近更沒有餐廳飲食店。
f.占地不大

優點:↗

a.壽豐鄉豐山村環境還算不錯，有鄉村的味道，道路平坦。

b.距離電塔遠。

如果是你 sowt 要如何規劃◎◎◎◎◎◎◎◎

大海

我覺得

要想由開民宿賺很多錢是不太可能
除非是像清境農場那樣，一年四季都有很多人潮…

前年開始思考想要移民到台東，自己買地蓋房子，
以經營民宿和餐飲為主，經過一年多的找地、
上網閱讀資料及思考。

我找到了我想要的答案，
我移民到台東是想要住在喜歡的地方，
過自己想要的生活，
民宿．只是讓其他人也能在這地方享受到都市沒有的，

喜歡做料理和點心的老婆，
也可以發揮手藝做喜歡做的美食，
喜歡暴走的狗兒子也可以沒有拘束的狂奔，

這是近日來我對民宿的想法

kai

偶們 繼續 慢慢聊


先由外而內、先談 外在環境。。


地點: 。。。↘缺點︰

地勢一般來說都比路面稍低。

透過 造人工池，把泥土堆往貍苳l的地方。
其他多餘的土方堆往地界邊或做小土丘美化造景。
如此一舉三得。水乃是主財。水池造的好財源滾滾來。。。。

再看 葛莉絲莊園 屋形。

之前 在這說過了
http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=3827

看地時 除了看地質、地貌、地形、水紋 及附近的屋相外。

什麼人住那種房舍、豪漱@種宅舍自然有跡可察。
什麼地形住什麼人、環境會蘊育出特有人文民情。


待續


..........................................................

開民宿賺很多錢是不太可能 ?
葛莉絲莊園民宿以前共有5間套房.
至於賺多少錢！＄＄＄＄
有概略計算於前2樓！
可能不可能 ？
事在人為！
端視業主本身的定位、規劃及用心否！

去年年底快完工的 葛莉絲莊園民宿新館
共有8間套房....

地與 新館要花費多少＄＄＄＄＄＄
錢從那兒來＄＄＄％！

Vicky

經過Kai的分析，感覺上葛莉絲莊園好像賺翻了，
跟大家認定的民宿很難賺錢完全不同。 :shock:

kai

偶們 繼續 慢慢聊。。。

淺述過地形與造池及小土丘。

現在談談 屋形。

之前提過。。。

看地時 除了看地質、地貌、地形、水紋 。

什麼人住那種房舍、豪漱@種宅舍自然有跡可察。
什麼地形住什麼人、環境會蘊育出特有人文民情。

葛莉絲民宿的房舍是偶看過最好的簡潔 屋相之一。

a.它是獨立空間房舍設計，沒有2、3樓設計，新舊皆是獨立門戶。讓房客保有非常好的私秘感。現在Villa級的渡假村皆採取這樣的設計。例如:一天要價萬元左右的蝴蝶谷溫泉渡假村。

b.屋形皆是前後斜，不花俏、不去花費無謂的氣窗、突出物。

c.不像一般是仿歐美那一種二分法的分家屋、更沒有尖銳的屋頂、凸出物。






請看下面兩張相片

一樣的建材


不一樣的屋形！

如果是 你 去旅遊、

那一種讓您比較放鬆？

那一種讓您有獨棟的感受？

那一種讓您覺得有天有地？

你喜歡去住那一種？

post by ""kai""
偶們 繼續 慢慢聊


先由外而內、先談 外在環境。。


地點: 。。。↘缺點︰

地勢一般來說都比路面稍低。

透過 造人工池，把泥土堆往貍苳l的地方。
其他多餘的土方堆往地界邊或做小土丘美化造景。
如此一舉三得。水乃是主財。水池造的好財源滾滾來。。。。

再看 葛莉絲莊園 屋形。

之前 在這說過了
http://www.2home.com.tw/forum/viewthread.php?tid=3827

看地時 除了看地質、地貌、地形、水紋 及附近的屋相外。

什麼人住那種房舍、豪漱@種宅舍自然有跡可察。
什麼地形住什麼人、環境會蘊育出特有人文民情。


待續


..........................................................

開民宿賺很多錢是不太可能 ?
葛莉絲莊園民宿以前共有5間套房.
至於賺多少錢！＄＄＄＄
有概略計算於前2樓！
可能不可能 ？
事在人為！
端視業主本身的定位、規劃及用心否！

去年年底快完工的 葛莉絲莊園民宿新館
共有8間套房....

地與 新館要花費多少＄＄＄＄＄＄
錢從那兒來＄＄＄％！

hoyea

為什麼 之前的 "葛莉絲莊園"
不附 午 晚餐
平均一天要價4000元以上
還未擴大營業前 一直以來幾乎天天客滿  

約略估算:
5 x 4000 x 30 x 360 = _____________元


kai大大,請問,我想5是房屋數,4000是租金,360應該是天,
那個30是什麼,還是筆誤.

那樣的收入滿載一年就有720萬,50%的住客率也有360萬,
光做假日一年也有100萬的收入,我想那樣真的是暴利吧.
不過通常生意好就會把房間弄多一點,10間不過份吧,這
樣光做假日就有200萬的收入了.

在台北中永和,1000萬大約能買到40-50坪的房子,能租超過
3萬就算不錯,那一年才36萬的收入,如果你買5間套房,那一
年大約有60萬收入.

不過講到租房子,我住的那邊不建議投資,現在房子不好出
租,以前一間套房140-150沒人買,後來一間套房220-240還
有一堆人搶著買,所以我才覺得跟著大家走不一定是對的,
還是要多方思考一下.

不過為什麼大家都說民宿不好做?這挺值得花點時間研究
研究.

kai

. 歐!  是筆誤   謝謝更正. ops:
約略估算:
5 x 4000 x  360 = _____________元

現在擴大營業  每周至少三天以上都客滿
偶上次預約 好不容易 只有星期一、一間3人房空著。
其他6間房都客滿＠＠

硬著頭皮放假 殺過去。。。。
而且還要先匯款50％確認！＠＠

其他的民宿 我是到前一晚才去訂房。

它的房間的硬體 設備  不會輸給 一天要價10000元以上的Villa。

它的熟客推荐率回客率 也相當高。

話說回來如果真的要賺錢。

要賺M型社會的另一邊好野人的＄＄＄＄。
或是賺願意花錢去鄉村沉澱，享受悠閒地舒適生活的人。


屏東牡丹灣Villa四人房 一天要價20000元以上。
https://www.ezhotel.com.tw/yoho/index.php?hotelid=2
花蓮 蝴蝶谷Villa四人房一天要價10000元以上。。



看看 這些高價的Villa 有個特色

1.有湖 或有人工湖 ，水主財 亦主陽，只要維護的好，原則上已經占有了利機點。

2.房間獨立出入口或獨棟與一般飯店不同。據有獨立性隱密性。

3.
a:房間設備設施，比一般飯店更高級，至少比一般中收入住宅房間設施更好、規劃更棒，從燈光、窗簾、房間望外的景觀、植栽、拖鞋、盥洗用品、、、等都有考究。
b,基本配備   例如: LCD  29〞電視 與音響，床墊、大理石或石材的大型浴缸、蒸汽淋浴室、用心的早餐、等。贈送多包花草香浴包、蒸汽花草包、體貼住宿的女王及旅客，希望您晚上泡湯過 、退房前可以再泡草香浴包湯。

4.服務要好、乾淨、水果、花束、飲料、現研磨咖啡、茶、水、水果、、、、、等，可能增加不到500元成本卻能深深抓住來客的心。總歸一句 ︰ 讓旅客覺得窩心、值得就夠了。

5.房間不能太小，不能潮濕，窗明几淨。



換言之

如果 有Villa 的設備等級

又擁有舒適與貼心、溫馨

卻只有高價Villa 1/3的花費

生意不會好嗎？  





回頭看看

屏東親戚一間蠻老的20坪上下的透天厝一個月才租3000多元
一甲多的 椰子樹 供人採收租人，一年只有30000元。
採收一把地瓜葉自己拿到市場賣
。。。。有時可以賣1把30元別人嫌貴＠＠
。。。。。有時可以賣1把10元別人也是會嫌貴＠＠
。。。。有時可以賣3把10元別人也是會菜上有蟲蛀過＠＠
。。。。。。。。。。。。。。
。。。。。。。。。。。。。。

post by ""hoyea""
為什麼 之前的 "葛莉絲莊園"
不附 午 晚餐
平均一天要價4000元以上
還未擴大營業前 一直以來幾乎天天客滿  

約略估算:
5 x 4000 x  360 = _____________元


kai大大,請問,我想5是房屋數,4000是租金,360應該是天,
那個30是什麼,還是筆誤.

那樣的收入滿載一年就有720萬,50%的住客率也有360萬,
光做假日一年也有100萬的收入,我想那樣真的是暴利吧.
不過通常生意好就會把房間弄多一點,10間不過份吧,這
樣光做假日就有200萬的收入了.

在台北中永和,1000萬大約能買到40-50坪的房子,能租超過
3萬就算不錯,那一年才36萬的收入,如果你買5間套房,那一
年大約有60萬收入.

不過講到租房子,我住的那邊不建議投資,現在房子不好出
租,以前一間套房140-150沒人買,後來一間套房220-240還
有一堆人搶著買,所以我才覺得跟著大家走不一定是對的,
還是要多方思考一下.

不過為什麼大家都說民宿不好做?這挺值得花點時間研究
研究.

Vicky

無論是『金澤居』或『葛莉絲莊園』
都是GoodHouse公司的建案作品，而且民宿生意都非常好。 8)

我同學去年在台北中和買了一間約四、五十坪的房子，
1,050萬，離捷運站走路三分鐘以內，
含裝潢、現有房客，五間房每月總租金超過六萬元，
所以一年租金收益超過72萬，
只是不知道『葛莉絲莊園』的土地、房屋、裝潢、造景 .... 總成本多少??
若知道就可以比較一下投資哪項，投資報酬率較高 !! :idea:

post by ""hoyea""
為什麼 之前的 "葛莉絲莊園"
不附 午 晚餐  平均一天要價4000元以上
還未擴大營業前 一直以來幾乎天天客滿  

約略估算:
5 x 4000 x 30 x 360 = _____________元

kai大大,請問,我想5是房屋數,4000是租金,360應該是天,
那個30是什麼,還是筆誤.

那樣的收入滿載一年就有720萬,50%的住客率也有360萬,
光做假日一年也有100萬的收入,我想那樣真的是暴利吧.
不過通常生意好就會把房間弄多一點,10間不過份吧,這
樣光做假日就有200萬的收入了.

在台北中永和,1000萬大約能買到40-50坪的房子,能租超過
3萬就算不錯,那一年才36萬的收入,如果你買5間套房,那一
年大約有60萬收入.

不過講到租房子,我住的那邊不建議投資,現在房子不好出
租,以前一間套房140-150沒人買,後來一間套房220-240還
有一堆人搶著買,所以我才覺得跟著大家走不一定是對的,
還是要多方思考一下.

不過為什麼大家都說民宿不好做?這挺值得花點時間研究
研究.

kai

再聊

根據側面資料顯然。。。

花蓮縣市 民宿的數量，

比當地的 麵館加上電器行還多
又以 交通方便的花蓮市區內最多  、

住宿的價格又以中低為主。

現在中低民宿除了春節與暑假假期有人氣外。

平常假日都在流血殺價搶客源  。。。＊

如果服務不是您的興趣，您又不缺錢過生活 。

何必去開平價民宿，平價民宿的還能再開嗎 :?:

如果真的要
那也真的要好好規劃、評估、定位
也至少還要準備好 三心 兩意

三心 ︰
1.用心
2.
3.

兩意:
1.誠意
2.


=============================================

quote="Vicky"]無論是『金澤居』或『葛莉絲莊園』
都是GoodHouse公司的建案作品，而且民宿生意都非常好。 8)
沒錯『金澤居』『葛莉絲莊園』偶都去住過
也瞭解到是同一公司的建案作品。當初一坪要價約七萬元上下、現在建材已漲價了。
建築物建材一樣好、屋型、內部規劃、設備、設施、、、不見得一樣、相對的住宿品質不見得一樣、
、旅客評價當然也是不一樣。

我同學去年在台北中和買了一間約四、五十坪的房子，
1,050萬，離捷運站走路三分鐘以內，
含裝潢、現有房客，五間房每月總租金超過六萬元，
所以一年租金收益超過72萬，
只是不知道『葛莉絲莊園』的土地、房屋、裝潢、造景 .... 總成本多少??
若知道就可以比較一下投資哪項，投資報酬率較高 !! :idea:
妳同學真的強，中和一間約四、五十坪的房子
1,050萬，每月總租金超過六萬元，偶只能說是非常強。
中和一坪約20萬上下，格成五間房每間12000元/月含裝潢、電器設備、家具水電、瓦斯、寬蘋、管理費。
都客滿真的不容易。。



之前有個客戶
房子要賣、偶也考慮過
永和市捷運站旁、永和帝王隔壁棟
65坪、 一坪開價24萬、 實際成交一坪21萬。
總價1000多萬
如果隔成五間 每間10000元/月
每月至少4萬/月收入、總比樓下20坪要賣2000多萬的店面好。
20坪只能租4萬以內、而且常常換房客、一等就是半年。。。

只是 想到好房客不好找。
房間隔間下面都要墊高拉糞管、、、、等。

＠＠＠店面 只要 空房就可以出租、風水差不容易持續經營。

＠＠＠住宅 改裝成套房、裝潢、管理不易、每天使用裝潢折損高、房客不穩定。做罷。。。

Vicky

其實我同學也不屬於精打細算型的，之所以會買此屋租上班族，
是因為他先生的二哥買了第一間 (也超過一千萬)裝潢屋 + 加現有房客(也就是說賣方連房客都找好了)，
沒有客廳，每間都是套房(也就是都有獨立衛浴)，
發現很划算，所以吃好到相報，
他們挑選的地段都是鄰近捷運站，走路三分鐘以內，
所以二哥、我同學、婆婆、兩個妹妹 .... 大家都買，加一加買了五棟 .... 好野人 :shock:
模式都一樣，價位也都差不多，租金也都差不多，大同小異，
本來我同學也是吃好到相報，建議我也買 .....
但是我哪有那麼多的資金 ....  ops:
兩、三百萬的投資還可以負擔，一千萬的投資 ..... 我可不敢ㄚ!!  ops:

post by ""Vicky""
我同學去年在台北中和買了一間約四、五十坪的房子，
1,050萬，離捷運站走路三分鐘以內，
含裝潢、現有房客，五間房每月總租金超過六萬元，
所以一年租金收益超過72萬，
只是不知道『葛莉絲莊園』的土地、房屋、裝潢、造景 .... 總成本多少??
若知道就可以比較一下投資哪項，投資報酬率較高 !! :idea:
[quote]post by ""kai""
妳同學真的強，中和一間約四、五十坪的房子
1,050萬，每月總租金超過六萬元，偶只能說是非常強。
中和一坪約20萬上下，格成五間房每間12000元/月含裝潢、電器設備、家具水電、瓦斯、寬蘋、管理費。
都客滿真的不容易。。

之前有個客戶房子要賣、偶也考慮過
永和市捷運站旁、永和帝王隔壁棟
65坪、 一坪開價24萬、 實際成交一坪21萬。
總價1000多萬
如果隔成五間 每間10000元/月
每月至少4萬/月收入、總比樓下20坪要賣2000多萬的店面好。
20坪只能租4萬以內、而且常常換房客、一等就是半年。。。

只是 想到好房客不好找。
房間隔間下面都要墊高拉糞管、、、、等。

＠＠＠店面 只要 空房就可以出租、風水差不容易持續經營。

＠＠＠住宅 改裝成套房、裝潢、管理不易、每天使用裝潢折損高、房客不穩定。做罷。

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