買地前最重要的一件事..千萬不要省略

阿俊

post by ""jhuang""
今天請苗栗的代書, 申請無套繪管制証明, 結果縣府回覆說, 既有資料只能查到民國82年以後, 之前有無被套繪則查不到. 這聽起來好像怪怪的. 請教專家, 這是怎一回事 ? 各縣市作法可能會有差異嗎 ?

是不是土地有經過重劃過..如果有的話要再用舊地號再查一次.
比如說:82年有農地重劃.那土地地段及地號就會因重分配而不同.但是地藉謄本上會註明重劃前之地號.你要把重劃前地號再查一次..

阿俊

84# Ericker
我請建築師去查..
並沒所謂不管套繪.而且農業解釋令去年和今年都沒出
是不是你問的鄉鎮公所不想發亂回你..建議你向縣府建設局查詢清楚比較好

阿俊

請問阿俊兄,我的地(A)只有一分多,那我可以再找一塊距離10公里內有一分半以上的地(B)來過戶到我名下或我的地過戶到B土地地主名下合併套繪申請農舍,然後把農舍蓋在A土地上,等蓋好後再把B土地過戶給原地主或A土地過 ...
笑瞇瞇 發表於 2009-6-1 17:22

1)現在無論是新農舊農都不能拿非相鄰地來套繪(集村除外)
2)能蓋農舍的條件就是A)一筆大於0.25公頃的地B)89/1/28之前的老農地
綜合以上..你的論點不成立..就算成立..別人借你的地也會被套繪住以後不能蓋了.還人也沒用了..(可以蓋資材室)..套繪管制是管制土地並非人
PS:10公里那條行政命令早在93年就取消了.現在只能"單筆"申請了

阿俊

89# 笑瞇瞇
是沒錯..但要注意的是舊法令下所套繪的土地..新的是沒有了..但舊的麻煩一點.很多人被套都不知.原因有几項
1)農地重劃:農地重劃是將一定範圍內的土地打散來重新分配.有可能分到的地是由數筆(數人)的地合併給你..但如果其有一人的地已被套繪.那就慘了.肯定不能蓋
2)89年以前申請農舍是要將所有權人名下所有農地納入套繪管制.但89之後地主常因一些因素賣出其土地.但又不查時...就被管制住了.當買方二年後要申請農舍才發覺不能蓋時.回去找原地主.通常會被刁難..所以才要事先查詢
PS:第一項宜蘭已發生很多件了.員山.三星都一堆.經陳情至內政部.內政部重劃主管机關通常回一句"我實施重劃是為了便利耕作.我管不到你蓋農舍.請自行協議解決"..所以三星鄉死一堆地.因為原地主主張"蓋一個章100萬".最大的事件是一人卡15筆農地..地點我就不便說明了.

阿俊

90# 阿俊
請問何以還需要原地主蓋章
蔡先生 發表於 2009-6-9 11:05

為何須原地主蓋章呢?因為建照是原地主申請的.本來套繪的地應是原建照申請人的地.但卻因農地重劃後打散重分配.當然解套繪還是須要原建照申請人蓋章

阿俊

有一塊中意的地, 地主還有其他的地在別處, 都是他們兄弟數年前繼承自父親. 為免買到無法再蓋農舍的地, 想請地主提供無套繪管制證明.
請問無套繪管制證明是否只針對89年以前的土地狀況？ 若89年之後, 地主在另一塊土 ...
lipogel 發表於 2009-8-24 01:28

農地套繪問題並不是現在才有的.也不是只限89之前才有的..有時是因為多年之前跟人買..但買入多年了並未申請農舍興建也未能發現.但實際上前一手或更前一手有人已經套繪過了..
上星期4我的一個朋友他們家於25年前買一塊農地.現在要申請農舍才發現已遭套繪過..於是他們就要找出當初套繪的建築物出來.然後調出建築圖並查出現在建築物為何人所有...才有辦法解開這個謎團
PS:較安全的作法是"配建地"...因為可不可以蓋馬上見生死...如果有套繪.地主會因為要賣地收錢.怹自己會努力解決...但是如果是0.25公頃以上賣斷的..通常要2年後才會發現...到時要原地主幫你.就還要花上不少精神及COCO囉

阿俊

95# 月光一族
套繪管制是鄉鎮公所核發的.至於管制單位是縣政府

阿俊

謝謝 阿俊 大大.
就我所知.鄉公所回答  : (地號)  有無作建築使用 或作為建築之空地重複使用.
本所查無相關資料.請向縣政府查詢.並以縣政府之資料為準.
月光一族 發表於 2009-8-24 14:12

沒辦法..下級推上級是官方標準程序.還沒幫你蓋上"僅供參考"算不錯了

阿俊

請問如果這塊地面積夠大, 現地沒有農舍, 又有「無套繪管制證明」, 是不是即使地主在別的地上有農舍, 也不妨礙買這塊地的人日後申請農舍？ 地籍謄本上看的出來地號是否變更過嗎？ 謝謝
lipogel 發表於 2009-8-25 05:36

沒錯.
但地主有農舍時.此地被套繪的机率更大.除非他是89年之後才蓋的.
在89年以後套繪過的農地(因為有時間差.農委會大約在92~93年間才規定不准套繪空地比)通常會在地藉謄本上看到..問題不在看的到的地方..是在看不到的地方
例:如果本案有經過農地重劃.地號.地段必定會重新取名..那你就要把舊地號+新地號呈給管理單位查詢才會知有沒有套繪過

阿俊

阿俊您的意思是89年以前有沒有套繪要看無套繪管制證明, 而89年以後有沒有套繪要看地籍謄本？ 這樣是否就能確保沒有套繪的問題？ 需要請賣方提供無農舍證明嗎？ 地號變更是否會登錄在地籍謄本上, 還是要到地政事務所查 ...
lipogel 發表於 2009-8-25 15:16

1)不完全會登記在謄本上..最好是從建管單位求證
2)地號變動一定會登錄在謄本上.
3)土地登記內容有變化"肯定"在謄本上看的見(例如:物權).但屬於地上物的東西.因屬自由登記制沒有強制性..所以任何東西不登記或漏登都有可能(例如:保存登記)
4)無農舍證明只是證明當下他沒農舍.並非代表他以前沒有農舍.無農舍證明只是要申請建照才有用到而已
5)你只要要求在買賣契約上註明"賣方須保證本標的確無套繪管制.日後買方如欲申請農舍時遇到有套繪管制時.賣方須無條件處理."  
並在最後一條條款+上(本案須取得無套繪管制證明或末能取得時雙方應親赴建管單位求證之)....
這有几點好處:
1)因為政府單位通常不想負責任.就算你現在取得公文或經由建管單位告訴你"無套繪"..但依然日後有0.001%的机率有...因為可能或許他沒看見某一個東西..但是公文他不負責......
2)如果有前項問題.你仍可持契約書要求賣方協助你處理
3)我不知別縣巿如何作..但至今年初為止.宜蘭縣仍存有2方管道可查詢(網路和公所).我個人在查詢時如果這二路都查不到的話..通常危險程度可降到0..但今年開始政府撤掉了查詢系統了(我猜想可能怕負責任)..連個人親赴公所都得不到答案..除非申請才可查詢
4)我不知別縣巿的作法.但小心為上..只要能查的方法最好全試一次..才不會買了一筆不能蓋"農舍"的田地回來