農發條例0.25公頃限制已經移送大法官會議聲請釋憲

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2016年開始, 不論藍綠執政, 拖動台灣經濟的火車頭應是房地產,
也就是土地開發.
至於, 農地開發的議題, 則很難說.
農村陣線和綠營的關係較佳, 倘若蔡英文提出要求,
這些民運或民間社團似乎會聽話.

從下面新聞可以聞到, 藍綠合作的徵兆,
蔡英文提供土地, 藍營給錢, 雙方合作.
問題在於事情若出乎意料, 人民的壽險基金就會破產!
台灣災難又多了一個.

蘋果日報2014年12月24日
新北市有福了，壽險公會將興建3萬戶青年社會住宅，讓在外工作的青年能有房可住，租金約為雙北租屋市場行情的1／3。壽險公會理事長許舒博昨（23)日表示將提供270億餘元預算打造社宅。

自由時報2015-09-01〔記者廖千瑩／台北報導〕民進黨總統參選人蔡英文提出20萬戶社會住宅提案，卻被國民黨質疑資金來源，壽險公會理事長許舒博今天獻策，認為社會住宅特別是青年住宅至少要30萬戶，整體預算要7500億元，受險資金隨時都有5000億元可進場投資。
許舒博表示，如20坪房子每月只租1萬元，比起目前台北市同樣房子月租3萬元，僅市場行情1／3，希望能讓年輕人「有感」。
壽險公會將提供270億餘元預算，興建3萬戶青年社會住宅。但目前新北市14塊公有土地，區位、生活機能都不佳，他建議應該先強化交通機能，以增添民眾入住誘因。
許舒博認為，政府要推動社會住宅政策，找壽險業者最合適。他指出，社會住宅若設計得宜，每坪建造成本大約只要10萬元，20坪約200萬元，1年租金12萬元，「投報率大概有6%，其中3%回饋政府，另外，3%讓壽險業者賺就可以。」

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據該協會會長邱錫奎表示，這場「顧農民、護產業」的遊行活動，一共動員了近千位民眾，除了要求縣府廢止「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」外，也反對修改「農業用地興建農舍辦法」，在要求副縣長必須在一個月內答覆後，遊行隊伍隨即轉至農田水利會前，在現場大喊「拒當農奴、反對修法」等口號，並要求同樣擁有豪華農舍的許南山必須下台負責。

1. 一共動員了近千位民眾
2. 見不到縣長
3. 和水利會長火拼
==> 只是為了把農委會的修法案給打掉!

呵呵,
這兩天耗了一些時間, 我試著幫你們一些忙,
找了十個能夠影響立法委員的人們, 設法把農委會的修法案給打掉!
希望能夠成全你們的心願.
至於, 你們是假戲真做? 或真戲假做? 我就不在乎了!

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倘若, 0.25公頃限制釋憲案被駁回:
全台灣面積小於0.25公頃的老農地(89年以前完成過戶)約一百萬筆;
目前完成農舍興建者只有2萬筆;
估計持有者平均年齡為60歲, 於是
20年之內, 這些老農地都必須先後完成興建農舍,
否則, 轉手給其繼承人之後, 會變成新農地(不得興建農舍)而貶值最少30%.
===>
全國新建農舍數量每年會暴增5萬戶, 良幣驅逐劣幣的情況下,
現有的違章農舍將乏人問津, 而免費贈送!

倘若, 0.25公頃限制被廢止:
所有農地都可以興建農舍,
98萬筆老農地的特權立即喪失, 而沒有轉賣(興建農舍)的誘因或壓力;
全國新建農舍數量將獲得遏止!
在供需平衡的情況下, 只要排除違章, 恢復農用,
基本上, 不會虧損!

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不論0.25公頃限制的釋憲案是成功或失敗,
台灣的農地都會崩盤, 差別只是多悽慘? 悲慘多久?

全國老農地最少100萬筆, 目前只完成興建農舍2萬筆;
隨便估算, 仲介代書投資客手中所捏著的老農地最少還有10萬筆;
這些土地都有貸款, 而必須出清! 但20年到100年可能賣不完!

一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
當仲介代書投資客互相殘殺, 零星真正農民的案件會遭受池魚之殃.

二. 若0.25公頃限制還留著(釋憲失敗)
為了爭取時效, 98萬筆老農地全部出籠, 悽慘十倍百倍;
別忘了, 100萬筆的新農地將持續被排擠在市場外面,

不論如何, 某些急迫須要現金者必然拋售而被腰斬!
當某些農地賣不到半價, 整個市場肯定跟隨著崩跌.
(買家不是白癡, 肯定殺! 殺! 殺! 殺無赦!).

瑪莎花園

一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
當仲介代書投資客互相殘殺, 零星真正農民的案件會遭受池魚之殃.

其實成功了，老農地也不會急著賣吧? 反正以後都不用二分半了，想蓋就蓋，為何說會全部倒貨到市場? 仲介只要推一條龍服務，有需求的人再幫他蓋就好了，會一次出清??? 必竟老農配建，就算簽約老農也沒拿到全部的錢，大不了悔買而己，何必要到市場上賤價出售，搞的自己一身腥。

二. 若0.25公頃限制還留著(釋憲失敗)
為了爭取時效, 98萬筆老農地全部出籠, 悽慘十倍百倍;
別忘了, 100萬筆的新農地將持續被排擠在市場外面,

依我所知，89年前的老農的老農地，很多是一個人有好幾塊，但老農配建現在有5年才能蓋一間的規定(我朋友配建的老農，之間已配過一間，等了五年才又配我朋友這間，催我朋友快蓋好，因為他還有一塊可配的)，前後就要十年，老農要配第三間時已經80歲了。所以真的有辦法一次蓋嗎? 還有代書仲介應當也了解，就算蓋了一大批，但有量無市，把所有錢屯在農舍等賣?? 近期公告現值與地價節節上漲，持有稅很重的，若是划的來，不管二分半的限制是否有釋憲成功，商人只要有利潤，就會往前衝，沒利潤，就算先蓋再說，還是沒人要啊，不會為了怕權利不見而硬把它蓋起來，這可不是幾萬元就能搞定的事吧。 投資客若持有三間農舍好了(借人頭)，也會賣出去一間才又蓋一間吧? 會為了怕蓋不了去借一大把錢來一次蓋三十間嗎??

98萬筆老農地全部出籠, 悽慘十倍百倍;
釋憲案沒過，老農地一樣沒人要，要配建的起來的才有人要，而能配建的起來的，有98萬筆????

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瑪莎花園 發表於 2015-9-15 10:14
一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
...

依我所知，89年前的老農的老農地，很多是一個人有好幾塊，但老農配建現在有5年才能蓋一間的規定
全國平均, 老農地約每戶3筆,  興建中依法可以繼承; 大致上12年就可以完成3座農舍.

就算蓋了一大批，但有量無市，把所有錢屯在農舍等賣??
狗屋是太誇張!
鐵皮屋, 200萬已經足足有餘!
反正, 先完成興建再說, 若賣不出去, 就過戶給子女.
不論如何, 他們的農地或農舍都會呈現在某些仲介的看板.

近期公告現值與地價節節上漲，持有稅很重的，若是划的來，不管二分半的限制是否有釋憲成功，商人只要有利潤，就會往前衝，沒利潤，就算先蓋再說，還是沒人要啊，不會為了怕權利不見而硬把它蓋起來，這可不是幾萬元就能搞定的事吧。 投資客若持有三間農舍好了(借人頭)，也會賣出去一間才又蓋一間吧? 會為了怕蓋不了去借一大把錢來一次蓋三十間嗎??
兩稅合一, 實價課稅, 只要沒有實施; 任何稅捐都是零頭而已!
仲介代書肯定不會一次把全部房屋都給擺上去; 否則, 何必供養縣政府和農會?
今天仲介代書所以非常鬱悶, 或許就是大爺們毀約, 以前的供養或合作都不算數!
於是, 這些仲介代書必須採用其他的模式繼續經營.

釋憲案沒過，老農地一樣沒人要，要配建的起來的才有人要，而能配建的起來的，有98萬筆????
對的, 要配建的起來的才有人要!
能配建的起來的，有98萬筆???? 呵呵,  不必等到50萬筆,
當仲介代書把手中的10萬筆老農地給攤出來的時候,
台灣就已經哀鴻遍野, 藍綠政客亂成一團!

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瑪莎花園 發表於 2015-9-15 10:14
一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
...

一. 若0.25公頃限制被廢止
其實成功了，老農地也不會急著賣吧? 反正以後都不用二分半了，想蓋就蓋，為何說會全部倒貨到市場? 仲介只要推一條龍服務，有需求的人再幫他蓋就好了，會一次出清???

真正農民一般沒有貸款,
但投資客所囤積的老農地, 一旦喪失優勢, 就面臨較多的壓力,
例如, 高額貸款, 合資, 變現, 積壓的風險
另外, 還有質量的議題
財團擅長於收集具備開發性與增值性較高的農地, 但是
仲介代書可能囤積三星鄉冬山鄉等偏僻地區的廉價農地
只要缺乏0.25公頃限制的老農地優勢, 就成為滯銷品, 不甩賣, 行麼?
同樣的0.2公頃農地, 三星一坪1萬(600萬), 縣政中心3萬(1800萬);
若無老新之分, 縣政中心較有增值性.

以宜蘭來說, 2Home投資客約有2萬人口, 而仲介代書則有5千左右.
假設一半2Home選擇成為合法農民(拆除圍牆, 90%農用),
則只剩下一萬(民宿/地下工廠/豪宅)和仲介代書結合在一起.
如果一半的仲介代書手中並無囤積任何農舍農地,
則能夠發聲的農舍炒作者估計不到五千人.

所以, 9月8日的場面, 就是藍綠惡鬥,
完全以國民黨的基層民代支撐, 沒有任何意義.

瑪莎花園

shampoo 發表於 2015-9-15 18:42
一. 若0.25公頃限制被廢止
其實成功了，老農地也不會急著賣吧? 反正以後都不用二分半了，想蓋就蓋，為何 ...

我還是無法理解，投資客或代書或仲介屯老農地? 老農的地在老農名下，怎麼屯?
還有他們會先付清所有地的錢給老農? 誰知道何時上西天，還有法規會不會改變，
若這地也沒過戶給投資者，錢也沒付清給老農，如何能"出清" 、"賤價"、甩賣??

我覺得若時勢轉變 反正是老農本來可以賣高高的變低低
投資客或房仲會有差??
他們一直是做買空(沒所有權就找買方) 賣空的生意
了不起少賺 小賠
我不相信會有人去把老農的地一次配建起來

這沒有路可玩 錢多的人會再去找別的地方玩
硬蓋一堆起來玩的人 "穩賠的"

了不起是老農仍想把農地"變現"
資本足的話屯個一~二間起來而己

投資客若是怕權利不見硬蓋起來 但卻不知道何時能賣
這投資客也是不怎麼樣
投資是要少賠多賺 不是"賭博"

明知道有"一堆人"會怕權利不見先蓋
還往火坑跳??

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瑪莎花園 發表於 2015-9-15 20:53
我還是無法理解，投資客或代書或仲介屯老農地? 老農的地在老農名下，怎麼屯?
還有他們會先付清所有地的錢 ...

我還是無法理解，投資客或代書或仲介屯老農地?

89年, 0.25公頃限制頒布之前, 很多人預知法令即將改變,
就已經囤積了很多小面積的農地,
面積愈小愈好, 因為成本低, 肯定都小於0.25公頃, 甚至小於0.1公頃;
這些早起的鳥兒(仲介代書和金主), 都是超級大地主, 且是合法老農地的持有人.
我猜測最少10%的老農地, 在89年之前就已經過戶給(仲介代書和金主)的人頭戶!

你似乎過於天真, 以為昨天老伯伯才把和他們簽訂委託書麼?
這些仲介代書和金主是在89年, 0.25公頃限制頒布之前, 便已經持有農地;
且刻意囤積面積小於0.25公頃的貨!

他們一直是做買空(沒所有權就找買方) 賣空的生意

原本仲介應該如你所說的, 買空賣空, 只賺取服務費!
20年來, 許多仲介代書金主和縣府農會合作得很好,
他們賣的是自己的老農地和自己的假農舍!
說白了, 他們創造了農舍市場, 也炒作了農舍,
在抬高建築物價格的時候, 同時打壓了農地的價格!
這就是為何今天(仲介代書和金主)會成為過街老鼠? 人人喊打!

這沒有路可玩 錢多的人會再去找別的地方玩
硬蓋一堆起來玩的人 "穩賠的"
了不起是老農仍想把農地"變現"
資本足的話屯個一~二間起來而己

如果0.25公頃釋憲案失敗, 將心比心,
若有3筆0.2公頃的老農地, 你會怎麼辦?
一. 興建農舍先行賣出去, 再把現金給小孩
二. 3個小孩每人一間農舍
三. 3個小孩每人一塊新農地(日後不得興建農舍!)


投資客若是怕權利不見硬蓋起來 但卻不知道何時能賣
這投資客也是不怎麼樣
投資是要少賠多賺 不是"賭博"

老農地特大戶(仲介代書和金主), 擁有20筆老農地,
分別擺放在十個親友或合夥人的名義下;
你說, 如今他們該怎麼辦?
我說, 只能硬著頭皮, 興建狗屋或鐵皮屋!
否則, 夜長夢多!

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前些日子, 給一個同學發了一個訊息, 結果麼?
他是相當積極, 不到一周的時間, 就拉出了下面這篇論述明確的文章,
確實認真! 特在此轉載部份內容略表感激.


時論－農家不願農地降價

2015年09月07日
若農家主要以「非農業所得」過活，農地已成投資的資產，農民就會期望價格漲得愈高愈好。。。。這些業餘農家應是無心經營農業，持有農地資產待價而沽，這是人情之常，無可厚非。
我國2013年平均每戶農家所得為98萬5343元，其中「農業所得」只有21萬3801元，只占近2成而已，其他8成農家所得的來源是「非農業所得」。。。。而未來這兩成「農業所得」來源，很可能會隨著貿易自由化（加入TPP）、政府財政困窘、「生產型農業」無法順利擴大轉型為「新價值鏈農業」等繼續下降，導致農家所得惡化。。。。
根據黃樹仁研究台灣將近80萬戶農家的社會流動與農業經營變遷，推算結果發現，期望農地降價的農家只有5.08%，而期望農地漲價的農家高達94.92%。這樣的推算結果與我國農家所得有8成來自「非農業所得」統計資料的意涵相當一致。。。。
對大部分農家而言，農地的價值已非生產工具，而是投資理財的重要資產，我國相當嚴格限制「農地他用」或「農地非農用」的土地管制法令是否應做通盤檢討，以利我國的城鄉發展及總體經濟，政府相關部門應參考地方政府、民代和農民的意見。
（作者為台灣大學農業經濟學系教授徐世勳, 前所長系主任）(中國時報)