農發條例0.25公頃限制已經移送大法官會議聲請釋憲

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據該協會會長邱錫奎表示，這場「顧農民、護產業」的遊行活動，一共動員了近千位民眾，除了要求縣府廢止「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」外，也反對修改「農業用地興建農舍辦法」，在要求副縣長必須在一個月內答覆後，遊行隊伍隨即轉至農田水利會前，在現場大喊「拒當農奴、反對修法」等口號，並要求同樣擁有豪華農舍的許南山必須下台負責。

1. 一共動員了近千位民眾
2. 見不到縣長
3. 和水利會長火拼
==> 只是為了把農委會的修法案給打掉!

呵呵,
這兩天耗了一些時間, 我試著幫你們一些忙,
找了十個能夠影響立法委員的人們, 設法把農委會的修法案給打掉!
希望能夠成全你們的心願.
至於, 你們是假戲真做? 或真戲假做? 我就不在乎了!

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倘若, 0.25公頃限制釋憲案被駁回:
全台灣面積小於0.25公頃的老農地(89年以前完成過戶)約一百萬筆;
目前完成農舍興建者只有2萬筆;
估計持有者平均年齡為60歲, 於是
20年之內, 這些老農地都必須先後完成興建農舍,
否則, 轉手給其繼承人之後, 會變成新農地(不得興建農舍)而貶值最少30%.
===>
全國新建農舍數量每年會暴增5萬戶, 良幣驅逐劣幣的情況下,
現有的違章農舍將乏人問津, 而免費贈送!

倘若, 0.25公頃限制被廢止:
所有農地都可以興建農舍,
98萬筆老農地的特權立即喪失, 而沒有轉賣(興建農舍)的誘因或壓力;
全國新建農舍數量將獲得遏止!
在供需平衡的情況下, 只要排除違章, 恢復農用,
基本上, 不會虧損!

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不論0.25公頃限制的釋憲案是成功或失敗,
台灣的農地都會崩盤, 差別只是多悽慘? 悲慘多久?

全國老農地最少100萬筆, 目前只完成興建農舍2萬筆;
隨便估算, 仲介代書投資客手中所捏著的老農地最少還有10萬筆;
這些土地都有貸款, 而必須出清! 但20年到100年可能賣不完!

一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
當仲介代書投資客互相殘殺, 零星真正農民的案件會遭受池魚之殃.

二. 若0.25公頃限制還留著(釋憲失敗)
為了爭取時效, 98萬筆老農地全部出籠, 悽慘十倍百倍;
別忘了, 100萬筆的新農地將持續被排擠在市場外面,

不論如何, 某些急迫須要現金者必然拋售而被腰斬!
當某些農地賣不到半價, 整個市場肯定跟隨著崩跌.
(買家不是白癡, 肯定殺! 殺! 殺! 殺無赦!).

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瑪莎花園 發表於 2015-9-15 10:14
一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
...

依我所知，89年前的老農的老農地，很多是一個人有好幾塊，但老農配建現在有5年才能蓋一間的規定
全國平均, 老農地約每戶3筆,  興建中依法可以繼承; 大致上12年就可以完成3座農舍.

就算蓋了一大批，但有量無市，把所有錢屯在農舍等賣??
狗屋是太誇張!
鐵皮屋, 200萬已經足足有餘!
反正, 先完成興建再說, 若賣不出去, 就過戶給子女.
不論如何, 他們的農地或農舍都會呈現在某些仲介的看板.

近期公告現值與地價節節上漲，持有稅很重的，若是划的來，不管二分半的限制是否有釋憲成功，商人只要有利潤，就會往前衝，沒利潤，就算先蓋再說，還是沒人要啊，不會為了怕權利不見而硬把它蓋起來，這可不是幾萬元就能搞定的事吧。 投資客若持有三間農舍好了(借人頭)，也會賣出去一間才又蓋一間吧? 會為了怕蓋不了去借一大把錢來一次蓋三十間嗎??
兩稅合一, 實價課稅, 只要沒有實施; 任何稅捐都是零頭而已!
仲介代書肯定不會一次把全部房屋都給擺上去; 否則, 何必供養縣政府和農會?
今天仲介代書所以非常鬱悶, 或許就是大爺們毀約, 以前的供養或合作都不算數!
於是, 這些仲介代書必須採用其他的模式繼續經營.

釋憲案沒過，老農地一樣沒人要，要配建的起來的才有人要，而能配建的起來的，有98萬筆????
對的, 要配建的起來的才有人要!
能配建的起來的，有98萬筆???? 呵呵,  不必等到50萬筆,
當仲介代書把手中的10萬筆老農地給攤出來的時候,
台灣就已經哀鴻遍野, 藍綠政客亂成一團!

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瑪莎花園 發表於 2015-9-15 10:14
一. 若0.25公頃限制被廢止
因為優勢盡失, 農地炒作者的10萬筆庫存老農地會傾巢而出, 很快就把市場給塞滿;
...

一. 若0.25公頃限制被廢止
其實成功了，老農地也不會急著賣吧? 反正以後都不用二分半了，想蓋就蓋，為何說會全部倒貨到市場? 仲介只要推一條龍服務，有需求的人再幫他蓋就好了，會一次出清???

真正農民一般沒有貸款,
但投資客所囤積的老農地, 一旦喪失優勢, 就面臨較多的壓力,
例如, 高額貸款, 合資, 變現, 積壓的風險
另外, 還有質量的議題
財團擅長於收集具備開發性與增值性較高的農地, 但是
仲介代書可能囤積三星鄉冬山鄉等偏僻地區的廉價農地
只要缺乏0.25公頃限制的老農地優勢, 就成為滯銷品, 不甩賣, 行麼?
同樣的0.2公頃農地, 三星一坪1萬(600萬), 縣政中心3萬(1800萬);
若無老新之分, 縣政中心較有增值性.

以宜蘭來說, 2Home投資客約有2萬人口, 而仲介代書則有5千左右.
假設一半2Home選擇成為合法農民(拆除圍牆, 90%農用),
則只剩下一萬(民宿/地下工廠/豪宅)和仲介代書結合在一起.
如果一半的仲介代書手中並無囤積任何農舍農地,
則能夠發聲的農舍炒作者估計不到五千人.

所以, 9月8日的場面, 就是藍綠惡鬥,
完全以國民黨的基層民代支撐, 沒有任何意義.

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瑪莎花園 發表於 2015-9-15 20:53
我還是無法理解，投資客或代書或仲介屯老農地? 老農的地在老農名下，怎麼屯?
還有他們會先付清所有地的錢 ...

我還是無法理解，投資客或代書或仲介屯老農地?

89年, 0.25公頃限制頒布之前, 很多人預知法令即將改變,
就已經囤積了很多小面積的農地,
面積愈小愈好, 因為成本低, 肯定都小於0.25公頃, 甚至小於0.1公頃;
這些早起的鳥兒(仲介代書和金主), 都是超級大地主, 且是合法老農地的持有人.
我猜測最少10%的老農地, 在89年之前就已經過戶給(仲介代書和金主)的人頭戶!

你似乎過於天真, 以為昨天老伯伯才把和他們簽訂委託書麼?
這些仲介代書和金主是在89年, 0.25公頃限制頒布之前, 便已經持有農地;
且刻意囤積面積小於0.25公頃的貨!

他們一直是做買空(沒所有權就找買方) 賣空的生意

原本仲介應該如你所說的, 買空賣空, 只賺取服務費!
20年來, 許多仲介代書金主和縣府農會合作得很好,
他們賣的是自己的老農地和自己的假農舍!
說白了, 他們創造了農舍市場, 也炒作了農舍,
在抬高建築物價格的時候, 同時打壓了農地的價格!
這就是為何今天(仲介代書和金主)會成為過街老鼠? 人人喊打!

這沒有路可玩 錢多的人會再去找別的地方玩
硬蓋一堆起來玩的人 "穩賠的"
了不起是老農仍想把農地"變現"
資本足的話屯個一~二間起來而己

如果0.25公頃釋憲案失敗, 將心比心,
若有3筆0.2公頃的老農地, 你會怎麼辦?
一. 興建農舍先行賣出去, 再把現金給小孩
二. 3個小孩每人一間農舍
三. 3個小孩每人一塊新農地(日後不得興建農舍!)


投資客若是怕權利不見硬蓋起來 但卻不知道何時能賣
這投資客也是不怎麼樣
投資是要少賠多賺 不是"賭博"

老農地特大戶(仲介代書和金主), 擁有20筆老農地,
分別擺放在十個親友或合夥人的名義下;
你說, 如今他們該怎麼辦?
我說, 只能硬著頭皮, 興建狗屋或鐵皮屋!
否則, 夜長夢多!

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前些日子, 給一個同學發了一個訊息, 結果麼?
他是相當積極, 不到一周的時間, 就拉出了下面這篇論述明確的文章,
確實認真! 特在此轉載部份內容略表感激.


時論－農家不願農地降價

2015年09月07日
若農家主要以「非農業所得」過活，農地已成投資的資產，農民就會期望價格漲得愈高愈好。。。。這些業餘農家應是無心經營農業，持有農地資產待價而沽，這是人情之常，無可厚非。
我國2013年平均每戶農家所得為98萬5343元，其中「農業所得」只有21萬3801元，只占近2成而已，其他8成農家所得的來源是「非農業所得」。。。。而未來這兩成「農業所得」來源，很可能會隨著貿易自由化（加入TPP）、政府財政困窘、「生產型農業」無法順利擴大轉型為「新價值鏈農業」等繼續下降，導致農家所得惡化。。。。
根據黃樹仁研究台灣將近80萬戶農家的社會流動與農業經營變遷，推算結果發現，期望農地降價的農家只有5.08%，而期望農地漲價的農家高達94.92%。這樣的推算結果與我國農家所得有8成來自「非農業所得」統計資料的意涵相當一致。。。。
對大部分農家而言，農地的價值已非生產工具，而是投資理財的重要資產，我國相當嚴格限制「農地他用」或「農地非農用」的土地管制法令是否應做通盤檢討，以利我國的城鄉發展及總體經濟，政府相關部門應參考地方政府、民代和農民的意見。
（作者為台灣大學農業經濟學系教授徐世勳, 前所長系主任）(中國時報)

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hohohuang 發表於 2015-9-16 11:26
你用這篇手動置底還不錯

比那些幻想文好太多了

我給了兩個議題:
1. 農地不該貶值; 但已經貶值了!
這部份, 徐世勳教授表達了立場.
請注意, 他並未提示如何做? 只說應該討論.

2. 農舍炒作若壓制了農地價格, 怎麼辦?
這部份, 雖然徐世勳教授在這篇文章沒有說話,
但他和其他教授先前已經陸續表達過: 在合理範圍, 允許開放!

我的原意, 是要立法院退回修法案;
但徐世勳教授更直接, 似乎希望農委會暫時不要送件了.
現在就看農委會怎麼去處理農舍氾濫的議題,
不論0.25公頃限制是否廢止? 都會發生, 對吧?

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瑪莎花園 發表於 2015-9-16 19:29
老農地特大戶(仲介代書和金主), 擁有20筆老農地,
分別擺放在十個親友或合夥人的名義下;
你說, 如今他們 ...

請問~ 89年前不是要"自耕農"身份能有購買農地
仲介與金主有那麼容易找到這麼多人掛嗎?

民國89年以前, 台灣的自耕農估計200萬逃不掉! (80萬戶)
原則上, 每戶農家, 家長和所有子女, 甚至配偶都可以是自耕農.
倘若找不到自耕農過戶, 就採取眼前的老農配建方式,
88年買了20筆小面積農地, 暫時不過戶,
等到後續, 例如95年, 再老農配建.
(親友當人頭, 與賣方當人頭, 有何差別?)
連戰的女兒, 二歲就是自耕農,
農委會主委副主委可以興建豪宅, 等等,
這兒是台灣, 居住的是華人, 我不認為自耕農難得了誰?

以前我爸要過戶給我哥，還要從幫農一步一步慢慢申請身份耶
我爸爸不識字, 也沒找代書幫忙, 每個小孩都是自耕農!
靠關係! 農會水利會的人們若和你爸爸很熟悉,
你們家有多少農地? 在哪兒? 都了解得清清楚楚, 要多少自耕農, 都有!

我還是覺得 投資客不會那麼笨買進那麼多老農地，
投資眼光! 獲利數倍!

而自耕農若那麼好申請，
怎麼會老農一直放在自己身上，沒過給小孩?
20多歲我就是自耕農, 一直到死亡前一年多,
我爸爸才把農地過戶給我, 否則我的農地都是老農地!
農地是本省老人的生命, 為了擔心小孩把農地給賣掉了,
很多老人都在死亡前才過戶.
有人得了癌症才陸續把偏遠的農地過戶給兒子,
地段好的, 想要自己賣掉來使用,
但來不及了(賣農地很麻煩的), 數個億的精華區被女兒給分到了!

小孩年紀輕，要配建n個農舍超容易的吧
3個小孩, 3筆老農地, 5年幫一個小孩蓋一間農舍;
沒有違法呀!
至於經費麼? 鐵皮屋200萬, 小孩上班之後, 自己想辦法.

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瑪莎花園 發表於 2015-9-16 22:32
那麼 照這樣看來~
難怪要修"限定承購人資格"
一切的一切就是要堵這個釋憲案嗎?

假設, 台灣農地70萬公頃(350萬筆):
老農地100萬筆(2萬筆已興建農舍,炒作者8萬筆,一般老農90萬筆)
新農地100萬筆(面積小於0.25公頃, 已被排擠出農地市場)
自由農地150萬筆(面積大於0.25公頃)

我的看法:
釋憲案失敗(0.25公頃限制繼續存在)
老農地98萬筆(炒作者8萬筆,一般老農90萬筆), 將蜂擁而出.
持有人會老會死, 不願意喪失興建農舍的特權, 必須建屋求售.

釋憲案成功(0.25公頃限制消失了)
所有農地都沒有興建農舍的誘因或壓力!
以稅制改革和建築法規, 進行數量的平衡, 農舍炒作獲得壓制.
炒作者8萬筆老農地, 因高額貸款,人頭,合資,風險等因素,
不再興建農舍, 而以純農地的形式, 瘋狂殺出!

農委會的看法: 釋憲案成功(0.25公頃限制消失了)
因為不願意以稅制改革和建築法規, 進行數量的平衡;
便假設所有農地都將興建農舍,
於是就企圖從農舍承購人的資格進行管制.

整個癥結在於, 農委會不願意從(舊法)稅制改革和建築法規著手!
仲介領導人陳宣良表示, 希望嚴格執行舊法, 捨棄新法(會縮小市場).
嚴格執行舊法 ===> 讓農舍減量
捨棄新法 ===> 擴大市場

問題所在: 稅制改革和建築法規, 難以執行
1. 選票流失
2. 傷到政商利益(愈高貴者,其農舍愈奢華)