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本帖最後由 pineman 於 2016-8-7 10:39 編輯
aliver 發表於 2016-8-7 00:48 
其實 早會知道 銀行也不是笨蛋 不會做虧本生意啊~
你要是賣了房 你老年要去租屋住 還要看房東臉色 很多房東對老年人不友善 也不租給老人 怕變凶宅~
你要是賣了房 你還要適應新環境 多的一筆錢 有可能守不住財 被家人子女搶分 或被歹徒騙走 或投資失利賠光光~
到時無財無屋 子女不孝 流落街頭 晚景淒涼~
又要來行銷我上面建議的「小南向政策」了。
趁還沒退休儘早適應新環境（想當2home族，首要任務就是退休前或剛退休時有意願及能力適應新環境，對吧?  所以是必備技能），退休後有自用房屋，不用看房東臉色。有遺產又有自己賺的年金，子女還會常常來看一下，不會流落街頭。
對老年人來說，台北除了醫療資源全國密度最高之外，其實沒太大用處。冬冷夏熱光電費支出就多一筆開銷，另外社區管理費也是跑不掉的支出，光這兩筆每月平均大概就多2千元，什麼事都還沒做就先花2千。老年人又不需要北部就業環境，所以北部高房價的一切優勢對老年人都不存在。如果都不用考慮留房子給子女（以房養老最後扣除貸款，餘額也不見得有多少），那南部房不會增值或跌價其實也沒差。
有一種投資方法是賣掉超過合理價位的股票，而買進不高於合理價位的股票。小南向政策就是賣掉超漲的房子（以租金房價的比值來評估），買進合理價的房子，房子的居住效用差別不大。另外得到的現金差價還可以投資有現金流收益的標的（如公債、定存或股票），完全合乎投資的原理。
其實我這個小南向政策不是亂寫的，我自己就是這樣做的，當然我老家在南部，所以實施起來較無困難。現行投資組合的平均股息殖利率有5%以上。只要投入400萬（還留下現金100萬急用週轉，400萬及100萬這兩個金額僅是舉例），一年就有約20萬現金股息，退休後的年金再加上去（一年抓10萬，不算高標），一個月就有2.5萬。光股息就已經快達到之前有一個2home如何創造每個月收益2萬的目標了。
這個方法只要越少人實施就越可行，因為實施難度不算小，所以現在還在可行階段。越多人實施，北部房就會跌，中南部房就會漲，股票就會越來越貴，殖利率收益就會越來越低。簡單講就是當越多人套利，這個套利機會就會消失。
PS: 突然想到一個過去發生過的事，印象中日本曾經計劃推行鼓勵退休人士移居到國外較便宜地點養老（我不確定是否實際實施，以及如果有實施它的成效如何），全世界講日語的國家就只有日本，移居國外雖然會群居，但一出群居環境就語言不通，文化差異甚大。台灣才這麼小，南北不到400公里，房價的差異竟然搞到有這麼大的套利機會，又不用移到一個完全在語言文化上陌生的環境，要不是實施不容易而且需要較大的決心，不然這麼好的套利機會，怎麼可能長期存在？
PS2: 如果看了這個小南向政策覺得不錯，有意願實施要越早越好，原因是現金流標的只會越來越貴，而且投資是需要學習的，年紀越大學習效果越差，風險承擔能力也越弱越難實行。原則上可視為保本的公債和定存已經「貴」（所謂貴是以殖利率的觀點來說的）到不像樣了，股票則是需要花時間心力學習，慢慢分批逐年買進部位，並不是500萬一次給它買到滿，花10年才買滿也不為過，這中間就是學習及修正的過程，所以不能太晚開始，唯一例外是剛要開始就遇到股市崩盤腰斬，那就0050給它一次買下去就算了。 |
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發表於 2016-8-4 21:45:31
