以房養老門檻降至63歲了,有人願意去辦嗎? [複製鏈接]

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發表於 2016-8-4 09:55:44 |顯示全部樓層

以房養老似乎已成時代趨勢，土銀率先宣布調降年齡上限至63歲，有房的朋友願意也跟進嗎?

以房養老門檻土銀降至63歲

吳當傑：精算決定調降2歲合庫一銀華銀評估跟進
2016年08月04日

【陳瑩欣、廖珮君╱台北報導】搶攻銀髮族理財商機，各行庫「以房養老」申請年齡可望再降，嘉惠更多人。土銀昨日宣布放寬「以房養老」申貸年齡，由原65歲降至63歲，並允許商辦或店面持有人申請。合庫銀、一銀、華銀均表示，會評估是否跟進降齡，增加高齡族的彈性理財空間。

目前開放「以房養老」的5家銀行中，除台企銀因結合年金險，滿60歲就可申請之外，合庫銀、一銀、華銀3家都要年滿65歲才能申請。合庫銀副總胡光華表示：「已正式評估調降年齡上限。」第一銀行和華南銀也評估是否跟進，或視個案情況彈性調整。

商辦店面也可申請
行庫主管說，的確有分行反映，「有民眾希望65歲前辦好以房養老」，但是否調降年齡限制，仍須考量長壽風險，加上各行庫開辦時間不久，沒有相關經驗資料可做判斷，要跟進需做多方考量。

土銀董事長吳當傑說：「調降2歲是精密計算來的。」土銀主管指出，參考國人的生命表、計算平均餘命，發現若調降至63歲，每月增加的曝險約1961萬元，對銀行營運影響不大，又可提供銀髮族理財空間，因此決議放寬年齡上限。

行庫主管表示，目前各銀行以房養老方案以台企銀與台灣人壽合推的「安老快活」專案年齡限制60歲最低，主因是台企銀與台灣人壽將以房養老貸款轉為年金險，申貸人不用擔心不動產都更、災損滅失等問題。

另外，台企銀目前貸款期間設定為25年，內部已開始研擬另推10年、20年等方案，增加民眾申貸意願。

平均金額300~500萬
據統計，目前各大行庫以房養老平均每件貸款金額為300~500萬元、平均貸款年限25年左右。

理專表示，各銀行以房養老規定落差大，台企銀明文規定農地、農舍不在承作範圍。而土銀只要年滿63歲，借款人本人單獨擁有的房地，就可到轄下分行諮詢申辦。

土銀、合庫銀規定，除了要攜帶建物登記簿謄本，證明不動產屬於借款人名下以外，建物用途登記應含有「住宅」、「商業用」或「住」字樣，且每人不限申辦1處不動產，出租中、借款人名下第2件或第3件不動產都可受理。

胡光華表示，由於借款人年齡條件設在65歲以上，借款年限加上借款時年齡不得低於95，為了避免民眾借貸後家人有不同意見，以房養老申請時還設計了「律師、親友見證」的環節，確保借款人是在意識清醒下理財，降低日後核貸爭議。

大台北可核貸7成
理專表示，如果房地座落在台北市、新北市已完工並啟用通車的捷運站1千公尺範圍內者，土銀以房養老貸款額度最高按認定價7成核貸，其餘地區6成，貸款期間最長為30年，屆期可申辦增加1成額度續貸。

據資料顯示，目前5家行庫承辦「以房養老」業務量，以合庫銀最多，達343件、金額為18.59億元；其次是華銀，核貸件數達230件，撥貸金額達8.2億元；土銀核貸件數196件、核貸金額約8.6億元。

如何申辦以房養老

1.諮詢
．與銀行分行專員接洽辦理
2.準備文件
．房地契證明，包括所有權狀、印章、身分證、貸款申請書
3.見證人2位
．法定繼承人中挑出一位通知義務人，加上律師見證。若榮民、無子女者沒有法定繼承人，可由好友、鄰里長見證
4.申貸時間
．文件齊備，見證順利，最快3天即可核貸
註：與保險、信託搭配商品須另填文件，實際申貸流程以各銀行公告為主
資料來源：各銀行

http://www.appledaily.com.tw/app ... e/20160804/37335278

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lkknono

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發表於 2016-8-4 20:04:17 |顯示全部樓層

我想去辦！

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aliver

笨羊

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發表於 2016-8-4 21:05:42 |顯示全部樓層

這裡有試算的案例。

專題報導：以房養老，退休後月領多少？
案例試算：土銀房價千萬月領1.9萬

http://www.appledaily.com.tw/app ... /20160209/37056632/

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佛法如是我聞，道心順其自然。佛為體，道為用。天人合一，萬物寂滅。

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發表於 2016-8-4 21:45:31 |顯示全部樓層

本帖最後由 pineman 於 2016-8-4 21:50 編輯

笨羊發表於 2016-8-4 21:05
這裡有試算的案例。

專題報導：以房養老，退休後月領多少？

  魔鬼藏在細節裏，我之前就想過房價下跌怎麼辦的問題，經由這個蘋果報導土銀的Q&A，答案出來了。

Q5：如果80歲時，林先生過世，房子或貸款該如何處理？
A5：當林先生80歲過世時，借款契約即終止（視同到期），並停止撥款，還款方式依序有下列3種：
1、由林先生之繼承人清償借款。
2、由土地銀行向法院聲請拍賣擔保品，就賣得價金受償。如不足清償應就林先生其他財產進行追償。
3、執行「流抵契約」，亦即將擔保品之所有權移轉予本行。如擔保品價值足以清償本行債權，應將超逾之價值返還林先生之繼承人；如不足清償，應就林先生其他財產進行追償。

  所以最差的情況就是房價下跌不足以清償貸款，而且林先生仍有其他遺產。為什麼說最差，因為房價下跌了嘛，如果千金能買早知道，現在就先賣掉啊，還不用付貸款利息。如果沒有其他遺產，子女直接抛棄繼承（現在好像直接就是限定繼承了），理論上也不用清償了。

  建議先拿定型化契約回來好好K個半年，然後評估一下遺產狀況，再來決定要不要貸款吧!

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發表於 2016-8-5 17:19:13 |顯示全部樓層

本帖最後由 pineman 於 2018-2-22 20:39 編輯

pineman 發表於 2016-8-4 21:45
魔鬼藏在細節裏，我之前就想過房價下跌怎麼辦的問題，經由這個蘋果報導土銀的Q&A，答案出來了。

Q ...

昨天看了羊大引用的蘋果報導的試算範例，1千萬台幣每個月才領不到2萬，而且扣利息還會逐月減少至首月的2/3。最重要一點，也不是不用還貸款，如果有其他遺產在臨終前2年沒處理掉（我若沒記錯，死亡前2年內的財產轉移仍視為遺產），還可能要拿來還貸款。

這樣真的還不如實施我之前舉的一個例子，我把連結貼在這裏讓讀到這棟樓的站友可以直接去閱讀。

先看這篇
http://www.2home.com.tw/bbs/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=42165&pid=671416&fromuid=23535

再看這篇
http://www.2home.com.tw/bbs/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=42165&pid=671824&fromuid=23535

如果真的實施成功，那就是每個月有2萬多一點，然後最後還是有一間500萬房子和值500萬的股票做為遺產（先假設房價股價都沒漲沒跌）。當然，凡事都有風險，最大的風險就是南部房子大跌價，股票投資也失敗，選到的股業績一路走差，股票一路跌價，股息年年減少。這個只能靠分散的投資組合來規避非系統性風險，或乾脆買0050+0056的組合（這裏以台股為例，但仍只能規避非系統性風險）。

20180222 補充：躉繳年金險討論連結

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笨羊

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發表於 2016-8-6 21:34:22 |顯示全部樓層

本帖最後由笨羊於 2016-8-6 21:35 編輯

pineman 發表於 2016-8-5 17:19
昨天看了羊大引用的蘋果報導的試算範例，1千萬台幣每個月才領不到2萬，而且扣利息還會逐月減少至首 ...

其實有一個簡單計算方法，就知道銀行穩賺不賠。
與其被銀行賺，不如自己賺。

假設 65歲退休，平均壽命 80歲，餘命 15年等於 180月。
有一間房屋值 1000萬，可以房養老。

----------------
銀行以房養老：

65歲退休，用當時價值 1000萬的房屋抵押，貸款7成 700萬，
每月借你 19000當生活費，而且每個月還要扣利息，逐月愈扣愈多。

80歲要還 700萬，若房屋價值不變，只剩 300萬。
若房屋價值下跌，還要追償。

----------------
自己以房養老：

65歲退休，賣掉當時價值 1000萬的房屋，
自留 300萬直到 80歲，即「自己貸給自己」700萬。

售屋款存放銀行的利息就不算了！
等於每月可領 700萬 / 180月=38888，
一樣每月拿 19000當生活費，那麼每個月還有 38888-19000=19888 可用來租房子。

每月 19888租屋，即使是北部，要租到「價值1000萬的房屋」應該很容易吧！

----------------
既然兩種方式的「生活費」和「住的房子」沒差別，
何必讓銀行每個月扣利息，
自己又少賺售屋餘款的存款利息，和免繳的房地稅金呢！

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佛法如是我聞，道心順其自然。佛為體，道為用。天人合一，萬物寂滅。

aliver

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發表於 2016-8-7 00:48:34 |顯示全部樓層

本帖最後由 aliver 於 2016-8-7 00:50 編輯

其實早會知道  銀行也不是笨蛋不會做虧本生意啊~

"以房養老" 只是給自己方便, 你可以住在自己熟悉的房子到終老身故, 也有人幫你處理你的房子, 你不用擔心~
也有每月生活費可領,房子發生火災地震風災毀損意外你也不用承擔~

有得有失  有利有弊啊~

你要是賣了房  你老年要去租屋住  還要看房東臉色  很多房東對老年人不友善  也不租給老人  怕變凶宅~
你要是賣了房  你還要適應新環境  多的一筆錢  有可能守不住財  被家人子女搶分或被歹徒騙走  或投資失利賠光光~
到時無財無屋  子女不孝  流落街頭  晚景淒涼~

人當老了~ 晚年生活只要過得好過的快樂最重要~
該給人賺的還是不要太計較~

當然銀行該給的不要差太多就好~

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發表於 2016-8-7 09:17:13 |顯示全部樓層

本帖最後由 pineman 於 2016-8-7 10:39 編輯

aliver 發表於 2016-8-7 00:48
其實早會知道銀行也不是笨蛋不會做虧本生意啊~

你要是賣了房  你老年要去租屋住  還要看房東臉色  很多房東對老年人不友善  也不租給老人  怕變凶宅~
你要是賣了房  你還要適應新環境  多的一筆錢  有可能守不住財  被家人子女搶分或被歹徒騙走  或投資失利賠光光~
到時無財無屋  子女不孝  流落街頭  晚景淒涼~

又要來行銷我上面建議的「小南向政策」了。

趁還沒退休儘早適應新環境（想當2home族，首要任務就是退休前或剛退休時有意願及能力適應新環境，對吧?

所以是必備技能），退休後有自用房屋，不用看房東臉色。有遺產又有自己賺的年金，子女還會常常來看一下，不會流落街頭。

   對老年人來說，台北除了醫療資源全國密度最高之外，其實沒太大用處。冬冷夏熱光電費支出就多一筆開銷，另外社區管理費也是跑不掉的支出，光這兩筆每月平均大概就多2千元，什麼事都還沒做就先花2千。老年人又不需要北部就業環境，所以北部高房價的一切優勢對老年人都不存在。如果都不用考慮留房子給子女（以房養老最後扣除貸款，餘額也不見得有多少），那南部房不會增值或跌價其實也沒差。

有一種投資方法是賣掉超過合理價位的股票，而買進不高於合理價位的股票。小南向政策就是賣掉超漲的房子（以租金房價的比值來評估），買進合理價的房子，房子的居住效用差別不大。另外得到的現金差價還可以投資有現金流收益的標的（如公債、定存或股票），完全合乎投資的原理。

   其實我這個小南向政策不是亂寫的，我自己就是這樣做的，當然我老家在南部，所以實施起來較無困難。現行投資組合的平均股息殖利率有5%以上。只要投入400萬（還留下現金100萬急用週轉，400萬及100萬這兩個金額僅是舉例），一年就有約20萬現金股息，退休後的年金再加上去（一年抓10萬，不算高標），一個月就有2.5萬。光股息就已經快達到之前有一個2home如何創造每個月收益2萬的目標了。

   這個方法只要越少人實施就越可行，因為實施難度不算小，所以現在還在可行階段。越多人實施，北部房就會跌，中南部房就會漲，股票就會越來越貴，殖利率收益就會越來越低。簡單講就是當越多人套利，這個套利機會就會消失。

PS: 突然想到一個過去發生過的事，印象中日本曾經計劃推行鼓勵退休人士移居到國外較便宜地點養老（我不確定是否實際實施，以及如果有實施它的成效如何），全世界講日語的國家就只有日本，移居國外雖然會群居，但一出群居環境就語言不通，文化差異甚大。台灣才這麼小，南北不到400公里，房價的差異竟然搞到有這麼大的套利機會，又不用移到一個完全在語言文化上陌生的環境，要不是實施不容易而且需要較大的決心，不然這麼好的套利機會，怎麼可能長期存在？

PS2: 如果看了這個小南向政策覺得不錯，有意願實施要越早越好，原因是現金流標的只會越來越貴，而且投資是需要學習的，年紀越大學習效果越差，風險承擔能力也越弱越難實行。原則上可視為保本的公債和定存已經「貴」（所謂貴是以殖利率的觀點來說的）到不像樣了，股票則是需要花時間心力學習，慢慢分批逐年買進部位，並不是500萬一次給它買到滿，花10年才買滿也不為過，這中間就是學習及修正的過程，所以不能太晚開始，唯一例外是剛要開始就遇到股市崩盤腰斬，那就0050給它一次買下去就算了。

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