2階段定存股策略 靠9檔股票年領300萬股利

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-26 13:30
假如房价上漲的速度是4%多也非5%，估算宜以低或是中值來算。
假如第一間房屋漲價至900萬買25坪，等到買第 ...

當然是參考而已，誰能把一輩子「所有影響因素」都算進去呢？

理財專家最喜歡用 5%複利，也有用 6%複利，也是參考而已。
怎麼可能 20年-40年都是 5%-6%，而且「利息」不計金額都「再投入」投資？
（中華電，也許不會倒，但有可能會「被合併」、「被拆解」吧？）

以我自己繳房貸為例，每次預估，完成時間都會提早。
銀行界的經驗，大部份房貸都在 8-9年內還清。我已經算很會「撐」的房貸戶了。

前舉之例，只是提供一種「人生規劃」的選擇，供大家參考罷了。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 12:40
當然是「合理」估計而已。
否則，雙薪家庭不生小孩，40年每月支出 3萬，也算少數吧！
（只能把薪資增 ...

房產貸款是用負債投資法，靠的是通膨及人口紅利。
證券投資是用資產投資法，靠的是工業生產及人類創新。
道瓊或是台股加權指數來看百年來的指數變化，都有其參考之處，道瓊的指數年增幅的確5%增長非夢事。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 13:44
當然是參考而已，誰能把一輩子「所有影響因素」都算進去呢？

理財專家最喜歡用 5%複利，也有用 6%複 ...

理論性的估算在房价第一間與第二間的計算，還是要有連續性。
以中華電而言，以前還未受到投資人注目時，它的殖利率是10%，非五%。所以這樣去推估上，保守估算才有可以預期性。
以我由成長性投資後，目前慢慢轉換的存股標地，也就是在6%到9%之間。而下波的加碼就會以高於這種殖利率高很多的價位上去做。保守安全才是投資的王道。以版題作者用龍頭大型股分散到九種股票，其內涵就是投資在九種行業以上，雖然保守也算不需動太多的腦筋，也算是隨著經濟成長而獲益吧。

笨羊

一般勞工如何以房養房（三）

最後，來看看改成投資股票的情形。

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第 3年，擁有第一桶金 100萬元。

第 3年到第 40年（65歲退休），
每月房租 30坪 15000元，每月淨儲蓄 30000 - 15000 = 15000元，
每年淨儲蓄 15000 x 12 = 18萬元。
（房租漲價，就忽略了吧！）

假定寬鬆一點，股市殖利率 6％，每年發一次股利，年複利結果：

100 x 1.06^37 + 18 x (1.06^36 + 1.06^35 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (100 - 18) x 1.06^37 + 18 x (1.06^37 + 1.06^36 + 1.06^35 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (100 - 18) x 1.06^37 + 18 x [(1.06^38 - 1) / (1.06 - 1)]
=  708.2 + 2446.3 = 3154.5萬元

到退休後 3年（68歲），再複利 3次：
3154.5 x 1.06^3 = 3757萬元

除了股票市值 3757萬元，以及股利：
3757萬 x 6% / 12月 = 225.42萬 / 12月 = 每月 18.785萬元
無房產，繼續租房子，扣掉每月房租 15000 = 17.285萬元。

雖然由原始 100萬 + 18萬 x 37年 = 766萬元，複利為 3757萬元，效果極大。
但最後並無任何房產。若要取得相同的三間房產市值 7295萬，
都已經 68歲了！要何年何月才能付清呢？！

而且每年投資一次，總共 40次。每年都得遭受一次投資風險的「心理折磨」。
接下來，每年領股利，也要擔心受怕啊！

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投資房產的情形：

40年後，即退休後 3年（68歲），除了每月房租收入 2萬，還有三間房產：
第一間 30坪 1325萬 x 1.05^20 = 3515萬，
第二間 20坪 855萬 x 1.05^20 = 2270萬，
第三間套房 12.9坪 570萬 x 1.05^20 = 1510萬，合計 7295萬元。

就算折半，三間房產市值只有 3650萬元，也和投資股票的 3757萬差不多。

這個計畫，一輩子只要進行投資 3次，不必每年遭受「心理折磨」。
頂多加上（估計）每 5年換房客一次，到 68歲第二間 30年換 6次，第三間 20年換 4次，
總共需要 3 + 6 + 4 = 13次煩惱而已。

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兩相比較，還是「房產投資」比較「有利」及「清靜」。
最重要的是：這是雙薪 6萬的「一般大眾」，大多數勞工都做得到。

關鍵就在：房產具有「籌資能力」。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 16:48
一般勞工如何以房養房（三）

最後，來看看改成投資股票的情形。

大大忘了作者還有18年平均增值四次五成以上的機會，換算成36年有八次殖利率由6%，漲到4%，的五成漲價，的漲價收益。
這樣算起來股市的收益連本帶利，是9、6億元。
根據比得林區的統計，股市的高點投資，與低點投資，兩者在長期的投資回報差異不到1%。所以長期投資就別整天看盤心理七上八下了。反而事前學好正確投資觀念才

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-26 20:51
大大忘了作者還有18年平均增值四次五成以上的機會，換算成36年有八次殖利率由6%，漲到4%，的五成漲價，的 ...

此投資計畫股票只進不出，只算平均殖利率拿股利，
可以替選符合殖利率的股票，不計「殖利率波動」，也不「操作價差」啊！
否則同一支股票長期崩盤輸光，怎麼算？

再說，房產投資計畫也是不計波動的。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 21:01
此投資計畫股票只進不出，只算殖利率拿股利，並無「操作價差」啊！
否則崩盤輸光，怎麼算？

我們是根據作者的投資方式去回推。 只是遵循其規劃而已。
假如崩盤就要賣出，那就不是作者的操作方式。崩盤殺到底部賣出肯定是傾家盪產。 這是操作者本身的問題。長期投資者崩盤才是貪婪的時候，並非恐懼的時機。

笨羊

山林雅境 發表於 2018-6-26 21:08
我們是根據作者的投資方式去回推。 只是遵循其規劃而已。
假如崩盤就要賣出，那就不是作者的操作方式 ...

我建議的是「以房養房」一般性投資方法，沒提到版頭「作者」的個別操作啊！
總不能拿「一般操作」（通案）和「巴菲特操作」（個案）相提並論。

山林雅境

笨羊 發表於 2018-6-26 21:10
我建議的是「以房養房」一般性投資方法，沒提到版頭「作者」的個別操作啊！
總不能拿「一般操作」（ ...

這個只是台灣某個投資人寫的操作方式而已。其實效益也非特別高。更非芭菲特的投資觀念。芭菲特95%的資產是在60歲以後才賺來的。也不容易學懂芭兄的方法。倒是作者的方式很容易，但又讓人感覺其6%的收益法太慢了，以致於忘了其方法既簡單又有效。

笨羊

笨羊 發表於 2018-6-26 16:48
一般勞工如何以房養房（三）

最後，來看看改成投資股票的情形。

一般勞工如何以房養房（四）更實際的版本

把房產、房貸條件設嚴格一點，
再來看看一般勞工「以房養房」的可行性。

變更房屋增值率為 4%，貸款利率為 3%，貸款 7成。
房租報酬率 2％左右，取房租整數。

購屋前，每月薪資雙薪共 60000元，支出 30000元，儲蓄 30000元。
假定 22歲大學畢業開始工作，已經儲蓄 4年餘，擁有 150萬元。

（「努力儲蓄」是這個計畫的先決條件，
故假定每月儲蓄 3萬元，貸款購買第一間房屋之後還有儲蓄。）

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第 4年 26歲，
買第一間房屋總價 500萬元，坪數 30坪。
自備款 150萬元。
貸款 7成 350萬，利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 19411元。

每月淨儲蓄 30000 - 19411 = 約 10000元。
（假定薪資增長，抵銷物價指數增長。每月儲蓄不變。）

到第 14年，經過 10年。
儲蓄 10000元 x 120月 = 120萬元。

第一間房屋房貸 350萬只剩 10年。

已繳 10年，本金餘額 201萬元，還本 149萬元。
房屋每年增值 4%，10年增值到總價 740萬元。
可增貸 740萬 x 7成 - 201萬 = 317萬元。（提高籌資能力）

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第 14年 36歲，
買第二間房屋，總價 400萬元，坪數減為 30坪 x 400萬 / 740萬 = 16.2坪。
自備款 120萬元。
貸款 280萬（有能力），利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 15529元。

第二間房屋月租 400萬 x 2% / 12月 = 約 7000元。
每月淨儲蓄 30000 + 7000 - 19411 - 15529 = 約 2000元。

到第 24年，又經過 10年。
儲蓄 2000元 x 120月 = 24萬元。

第一間房屋舊房貸 350萬繳清，第一間房屋增貸 280萬只剩 10年。
第二間房屋無貸款。

第一間房屋由 740萬元增值到 1095萬元。
舊房貸 400萬繳清，增貸 280萬已繳 10年，本金餘額 161萬元，還本 119萬元。
可增貸 1095萬 x 7成 - 161萬 = 605萬元。（提高籌資能力）

第二間房屋由 400萬元增值到 592萬元。
可增貸 592萬 x 7成 = 415萬元。（提高籌資能力）

因有二間房屋，第三間房屋可全額貸款 10成。（提高投資能力）

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第 24年 46歲，
買第三間房屋，總價 600萬元，坪數為 30坪 x 600萬 / 1095萬 = 16.4坪。（坪數沒有更少）
貸款 600萬（有能力），利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 33276元。

第三間房屋月租 600萬 x 2% / 12月 = 10000元。

第 25-34年 56歲（10年），第一間房屋舊房貸 400萬繳清。
每月淨支出 30000 + 7000 + 10000 - 15529 - 33276 = -1805元，
10年淨支出 1805 x 120月 = 22萬元，由前 10年儲蓄 24萬支付。

第 35-43年 65歲退休（9年），第一間房屋增貸 280萬繳清，第一間房屋再增貸 600萬已繳 10年。
每月淨結餘 30000 + 7000 + 10000 - 33276 = 13724元，
9年淨結餘 13724 x 108月 = 148萬元，用來支付最後 1年貸款。

第 44年 66歲退休後 1年（1年），無薪資，由退休金提供日常消費，不計算。
每月淨支出 7000 + 10000 - 33276 = -16276元，
1年淨支出 16276 x 12月 = 20萬元。

合計現金剩餘 (24萬 - 22萬) + 148萬 - 20萬 = 130萬。
退休後第 1年 66歲，還剩現金 130萬，每月可用 130 / 12 = 10.3萬。

這部分若先每月留下房租 1.7萬，扣掉 1年 1.7 x 12 = 20.4萬，
剩下 130 - 20.4 = 109.6萬，投資殖利率 6%股票，每月可領股利：
109.6萬 x 6% / 12 = 0.548萬。

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第 44年 66歲之後：
三間房屋貸款都已繳清，每月還有房租收入 7000 + 10000 = 1.7萬。

加上 130 - 1.7 x 12 = 109.6萬投資股票的月股利 0.548萬，合計 2.248萬元。

還有三間房產：
第一間 30坪 1095萬 x 1.04^20 = 2399萬，
第二間 16.2坪 592萬 x 1.04^20 = 1297萬，
第三間 16.4坪 600萬 x 1.04^20 = 1315萬，合計 5011萬元。

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一般勞工換成「投資股票」：

第 4年 26歲，已經儲蓄 150萬元。

第 5年到第 43年（65歲退休），
每月房租 30坪 15000元，房租漲價忽略。
每月淨儲蓄 30000 - 15000 = 15000元，每年淨儲蓄 15000 x 12 = 18萬元。

假定寬鬆一點，股市殖利率 6％，每年發一次股利，年複利結果：

150萬 x 1.06^39 + 18萬 x (1.06^38 + 1.06^37 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (150 - 18) x 1.06^39 + 18 x (1.06^39 + 1.06^38 + 1.06^37 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= 132 x 1.06^39 + 18 x [(1.06^40 - 1) / (1.06 - 1)]
=  1280.9 + 2785.7 = 4066.6萬元。

到退休後 1年（66歲），再複利 1次：
4066.6 x 1.06^1 = 4311萬元。

由原始 150萬 + 18萬 x 39年 = 852萬元，複利為 4311萬元。

除了股票市值 4311萬元，還有股利：
4311萬 x 6% / 12月 = 258.66萬 / 12月 = 每月股利 21.56萬元
無房產，繼續租房子，扣掉每月房租 15000 = 每月淨股利 20萬元。

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一般勞工「以房養房」，不但比「投資股票」「有利」：
房產（年增值 4%，利率 3%，房租投報率 2%）市值 5011萬，月收入 2.248萬，有自住房屋。
股票（年殖利率 6％）市值 4311萬，月淨股利 20萬，要租房子。

（哪種投資方法比較有利？正確的比較方法是：
退休後 1年 66歲，把「以房養房」的三間房產變現 5011萬 + 109.6萬，全數投入股票，
和「投資股票」一樣開始租房子，月租 15000元。

每月股利是 5120.6萬 x 6% / 12 = 307.236萬 / 12 = 25.6萬元，
每月淨股利是 25.6萬 - 15000 = 24.1萬元，高於「投資股票」的 20萬元。）

由長期看，「以房養房」也是比較「安穩」的：
只要投資 3次，如果房地產崩跌，房產含土地是「實體」的跑不掉，
要投資 40次，如果股市崩跌，公司可能「下市」，股票可能變「壁紙」。

多一個思考方向，多一種投資選擇。大家參考看看囉！