屏東山林農莊民宿

akirahsiao

站長大大此議題在此如果不合適的話通知一下!會趕快挪窩!

http://farmhouseking.com/087/sho ... 961102788&A4=10


剛好看到售地網站此民宿要賣,真的相當訝異!10年前剛開始看農地,

心理很多想法,開民宿也是其中之一的選項!看到他的廣告就跑去參觀,

當時僅有主建物,附近還是一片原始林態!女主人滿熱心的的介紹環境及住宿問題!

同時也提及原來是種咖啡,開民宿創業初始家人很反對!

後來出租情況逐漸熱絡,雜音就漸漸小了!經營方式是整棟出租,也有申請合法民宿!

當時跟豬隊友說這種環境及經營方式很容易成功!

因為現代人愈來愈喜歡跑山上圖清靜,而整棟出租又不會跟不相干的人混雜!

有度假的環境及在家的自由感受!後來陸續開發增加了咖啡館賣起咖啡!

心理還真有股衝動,開一間民宿來玩玩！

有一次豬隊友曬完棉被要我鋪床裝枕套,搞得我身心俱疲,再也不提開民宿！

打電話問了仲介是原民保留地！如果要買可能要借原住民人頭購買登記.

可利用設定抵押方式保障自己的權利.此種說法還是持保留態度!

同時每年預估收入 300天＊7000元(平日每晚住宿7500)約等於210萬.

目前還是評估階段,是有考慮買下當退休後的據點,不過是請人管理！

akirahsiao

站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.net/a0912445581/blog

這民宿我還真的有去求證,還連跑了三個月!出租率還真有那回事!

豬隊友一直抱怨我的個性!老喜歡沒事找事作! 方文山是我的偶像,他那把簡單複雜化的功力,

簡直讓人五體投地!像那青花瓷的歌詞,怎麼看都是花瓶,他都可以搞出一堆事兒! 好了閒話少說!

此成功案例要懂得分析人家成功的背景(個人看法):

1.合法民宿,所以不怕別人眼紅.

2.北大武山風景秀麗,契合現代人往高處爬心態.

3.獨棟出租適合家族朋友團聚,無其他人干擾.

4.附近一堆咖啡館,已有群聚效應.

http://newbetty.cc/blog/post/464 ... 9%AB%94%E9%A9%97---

至於胡大所提,山上部落已整體遷村!當然一定有原因,土石流、水土保持應該是元凶!

所以此民宿出租收入高勿庸置疑,但以下卻是我的疑點:

1.目前的開發已可稱過度了,看相片山坡地已全數開發種植咖啡樹,咖啡館看起來就不是合法建築.

2.原民地未來產權真的是問題.

3.胡大沒有明講的問題!

豬隊友一直很怕我真的去買!年紀大了真的很怕麻煩,光原住民保留地這項就讓我打退堂鼓!

但我一定要去參觀了解更進一步細節,因為

真相只有一個!

akirahsiao

2home 發表於 2018-9-15 13:19
整棟出租 5000~9000算薄利多銷，若口碑好，回籠客不少，是有可能累積不少客戶。

如果有查證，售216 ...

仲介說民宿要賣是因為:

老闆心肌梗塞過世了,老闆娘忙不過來!另外睹屋思情想要離開這個環境!

其實家族其他人都不願意賣!

重新評估及調整獲利

300(天) * 5000~7000 = 150萬 ~ 210萬---> 住宿每年收入

200(天) * 1000 =  20萬 ----> 賣咖啡年收入

(此部分較難估,要去喝一下咖啡才好推估,有誰要一起去喝咖啡?)

整體年營業額估約落在 170~230萬之間!

仲介說業主忙不過來要賣!那問說:

我買了也會忙不過來怎麼辦?

akirahsiao

以下是粗略推估經營模式.

一、怕苦怕累的經營方式:

每年收入費用估計:

300(天) * 5000~7000 = 150萬 ~ 210萬---> 住宿每年收入

200(天) * 1000 =  20萬 ----> 賣咖啡年收入

年營收 : 粗估 200 萬

費用:

店長薪資   : 4萬 * 12月 = 48萬

園丁薪資   : 3萬 * 12月 = 36萬

店員薪資   : 3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月   -> 12萬

設備維修及其他費用     30萬

估計年固定管銷費用約 170 萬

年結餘約 30 萬

二、不怕苦怕累的經營方式:店長自己負責包辦

費用:

園丁薪資 : 3萬 * 12月 = 36萬

店員薪資 : 3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月  -> 12萬

設備維修及其他費用  = 30萬

估計年固定管銷費用約120 萬

年結餘約 80 萬 ---> 有寫"約"採保守估計,不是算術不好

三、不怕苦不怕累的經營方式:店長(妻)及園丁(夫)自己包

費用:

店員薪資 :  3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月  -> 12萬

設備維修及其他費用  = 30萬

估計年固定管銷費用約 80 萬

年結餘約 120 萬

所以真的是夫妻一起經營才能真的獲利!

仲介還真沒唬弄我(少一個人真的會太累!)!

akirahsiao

2home 發表於 2018-9-15 16:50
農莊經營，其實消粍體力蠻大的，除了民宿內部要整理，另外戶外坪數大，要不斷的維護花草，維持乾淨景觀 ...

站長大大真乃神人也!

想多賺一點，做牛做馬，侍奉客人，清馬桶，倒垃圾，洗棉被，還要擔心奧客在網路亂報料，氣傷身!

一針見血的意見!真讓人幡然醒悟,

生活真要多一點自在!不要老了還自找煩惱!

akirahsiao

先說明一下,因是原民保留地,已放棄了!除非剛好2Home有人有辦法解決此問題!

站長大大及胡大及米粒大意見整合如下:

1.服務業不好做,利息收入穩定比較保本

2.怕奧客在網路亂報料

3.清馬桶，倒垃圾，洗棉被

4.做牛做馬，侍奉客人

5.遷村及地形氣候問題-此問題真的最嚴重!

想得到的問題還真不是問題!想不到才是問題!

1.服務業不好做 - 除非不創業不然有哪個行業好做?

   他是合法民宿是可貸款,除了民宿收入,還是可有存股收入!

   最重要的是現金流量要夠!當現金流量夠,還真不怕利息壓力!

   所以產生了預收訂金這個動作,先收錢去存款賺利息!

2.奧客在網路亂報料 - 小修改一下營業方式,專做熟客!會員可優先訂房!

3.怕清馬桶，倒垃圾，洗棉被 - 請鐘點清潔人員處理或跟另一半比賽,每年投資理財輸的負責洗一年!
   
   一般如果現金流量進入多且快,掌櫃的位置很快另一半就搶走了!

4.怕做牛做馬，侍奉客人 - 他目前經營方式是整棟出租還真不用侍奉客人

5.遷村及地形氣候問題-此問題真的最嚴重 , 胡大一擊中核心.

   因雨可能影響住房及咖啡店營業!

6.民宿售價須往下壓!降低資金壓力!

綜合以上問題整體改善規劃如下

1.住宿部分 - 採熟客經營為主,周邊咖啡樹也是收入之一!前面發文已提及費用不再說明.

   他最大利基點是不用從頭開始!一接手就有收入!風險係數可降低!

2.咖啡店部分 - 為避免做牛做馬，侍奉客人,出租出去提供有志青年經營!

這樣規劃就好了嗎?當然不夠!放上2Home接受公審,再反覆驗證計畫的可行性!

這份完整計劃就是如果要開民宿的參考依據了!

akirahsiao

水蛙 發表於 2018-9-20 09:10
擔心的是現金流回流不足，開咖啡店要投注大量資金，
首先要有建築物來充當店面(水泥、木造、輕隔間或貨櫃 ...

蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> 這點附加價值最高!給100分!

有夢最美希望相隨!有空帶嫂夫人去各地參觀別人的庭園咖啡,也是一種樂趣!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/14834

那個山林農莊附近好多咖啡園,風景還真的不錯,可以去參觀一下!

各地田園咖啡還真的很多! 站上也可能已經有人開了!

個人針對山林農莊這個case一直不斷修正評估,我們家豬隊友已經懶的理我!

但還是堅持習慣! 怎曉得不會剛好有一個沒他(山林農莊)的缺點,而優點差不多的 case !



目前評估分數不高! 不考慮介入! 胡大的意見實在太寶貴,完全無法忽略!

米粒大的意見是我最重視的,因為他是有實務經驗的人!

akirahsiao

2home 發表於 2018-9-20 10:51
不知一直流連忘返的原因為何？

1.現有保障現金流迷人，生意好，值得投入,不買可惜？

報告站長大大:

早放棄了! 是在建立評估模式! 想要預測會多少錢會成交! 多少錢買下風險較低?

因是原保地如大大所言硬體設備當耗材!何時可快速回收?

因農地&農舍已有一套模式判斷!而民宿未建立任何模式! 所以在努力建立中!

像無緣的那塊農舍估1600萬會售出! 所以出價 1600萬 ! 豬隊友反對所以無法斡旋!

隔一週別人 1660萬買走 ! 風味農地我成交當天還有人要去斡旋,好在我下手快!

akirahsiao

山林雅境 發表於 2018-9-20 12:25
由幾個議題的內容，感覺大大是個不斷學習之人。想必以後必有翻作為。
農地與民宿的投資差別，不可說不大 ...

其實不要把事情複雜化!只是在實踐我的排隊理論:

看中意的農地一定要先去排隊(斡旋)!

豬隊友前一陣子還在羨慕朋友2600萬的店面殺到1300萬成交,運氣太好!

這個店面有去看過還真的物超所值!但輪到豬隊友下手時???

屏東美崙村旁20米正路邊農舍急售1280萬元,缺點是正旁邊有豬舍!其他沒問題!

剛開價1800萬元,農舍一樓7年屋建坪85坪地坪3分,因旁邊有豬舍較難脫手(賣了近兩年),

有一次去仲介的辦公室看到委託代賣金額降到1280萬,

問原因原來是父親過世某些原因急著脫手!細部原因保留!

跟豬隊友說趕快去排隊先出1200萬平均一分400萬.真的值得投資!沒看過合法農舍有此價位!

豬隊友說要問通靈大師及還要思考看看!結果地主朋友以1280萬元買走成交.

評估好就先排隊,不小心還真能買到便宜!如果不動手那只好在旁邊羨慕!

這個民宿 CASE 大家擔驚受怕的, 如果是賣1300萬我二話不說鐵定買了(這個部分要小聲,地主看到真要賣我就慘了)!

就算不開民宿自己住也爽!也可以學蛙大拿來當招待所(我可能是招待蚊子)!